（第一节）交通在旅游房地产项目中的地位
交通作为旅游房地产的一个子系统与园林基础设施一样是最基本、最核心的组成部分之一，本来作为食、宿、行、游、购、娱六大要素之一的“行”是必不可少的，但是在房地产开发项目中，交通往往被人们所忽视，结果因此付出巨大的代价。江苏省吴江市境内曾经开发了一个叫“福禄贝尔”的大型综合娱乐项目，初期投资就是10亿人民币，可见规模之大，它的主要客源对象来自上海。
这样大规模的项目每天计划游客要在10000人以上，开发者在策划时根本就没有把旅游交通放到头等大事的位置，当它建成时，发现上万的游客无法从上海运送到这里，曾经打算用大巴士车队进行运输，去掉部分自己解决交通工具的散客，还需上百辆的大巴士才能满足需要。这上百辆的大巴士日复一日地跨省行驶在318国道将是一种什么景象，而且受到旅游时间内容的限制，必须是早晨去，傍晚归来，显然是行不通的，结果这个项目彻底失败，成为一堆废墟。不论什么样性质的旅游房地产项目，它的服务对象是“人”，单纯从房地产性质来看交通也是项目销售和房价高低的决定因素之一，况且一般旅游房地产项目多半是处于郊区农村，人口相对稀少，而旅游本身需要的是“人气”，把人口密度高的地方的人“搬”到密度低的项目所在地，除了旅游组织的因素之外，最主要的因素就是交通。即便是养老机构，老年人活动较少，比较稳定，交通不好，子女亲属探望不便，也不是人们首选的地方，这是从宏观的角度来看待交通在旅游房地产中的地位。
交通不仅包括运输，还应把运输的方式和硬件建设也包括在内。
如果作为一个小型项目，其主要服务对象是当地或附近的游客或居住者，其运输方式主要考虑公路，城市公交辅以少量水运（尤其处于水乡地区），如果项目地处名山大川或者比较偏僻的地区，不仅要考虑地区交通，更要考虑大量从各地来此游客的大交通形式，即：铁路、海运、航运、航空和高等级公路运输。
作为项目内部的道路，一部分是车行道，还有一部分是人行道。特别是人行道也是游客旅游观赏的手段之一，园路规划建设是旅游房地产项目的重点之一。
旅游交通经过几年发展，已经成为一门新的边缘学科，从事这门学科的专家一般是以交通工程学作为基础知识，然后对与旅游房地产相关理论进行了解后，逐渐进入这个领域的。
（第二节）旅游交通的基本内容旅游交通系统包括三个组成部分：一是从各地到达旅游房地产项目所在地的大交通；二是旅游房地产项目与周边景点的交通；三是旅游房地产项目内的交通。
一、从各地到达旅游房地产项目所在地的大交通
这个大交通包括铁路，中长距离的公路，航空和水运。由于该项目到客源所在地有几百甚至几千公里的距离，因此在考虑游客前来此地时必须通过长途运输的方式，而且往往不是一种运输方式就可以奏效的，两种或两种以上运输形式混用，应该用综合运输的思路来配置大交通方式，以经济、舒适、快捷为目标来达到优化。
以下几种形式可以作为模式考虑：
1.汽车——火车方案
园区
上述形式当然不是绝对的，中间可以插入其他形式的交通，例如：机场离项目所在地还很远，还可以坐火车或乘船等其他形式的交通工具。
在确定上述交通运输方式的时候，还应先进行客源调查。可以用以下方法进行测算：
先把本项目接待能力测定下来，如：第一期接待多少游客，第二期又是多少，然后再把客源的来源地加以测算，如本地游客为多少，外地的主要客源地又各可招到多少游客，进行分配。在这些数字基本测定后，用什么运输方式把这些不同地域的游客运送到项目的目的地，这与旅行社在组织游客的过程中的经济测算也很有关系，同一客源地到同一个项目目的地，可以有不同的运输方式选择，游客对象不同，经济条件不同，选择的运输方式也会不同。为了便于读者理解和实际中的运用，下面列举一个简单的例子加以说明：
位于江西龙虎山风景区度假村的设计最大接待能力为2000人/天，其中第一期的最大接待能力定为350人/天，根据各类游客以及工作人员交通需求加以分劈，提出以下参数：
1.旅游观光团队：假定来此游客停留时间为3天，2000名中来此住宿的游客为500人/天，每天通过对外交通形式来度假村或者离开度假村的人数为500人/天，即166人/天，而在第一期仅为70人/天。
2.前来参加会议的会议人数情况，不按住宿能力计算，而是按照与会者和会务工作人员接待能力来进行计算，本度假村的会议中心可以召开200人的会议，加以10%工作人员计为220人，假设200人同一天报到，又同一天离开为最大交通流量是可以的，第一期以120名/天为限。
3.常驻员工数量，由于本度假村有各种机构，设有常驻管理人员和受聘员工，这些员工估计在200名左右，其中10%即20名/天外出。
4.入住游客到度假村所在地龙虎山风景区大范围内的其它景点游览，需要应用近途交通工具，主要是大巴士和面包车，最大数量为会议期间全体与会者外出游览为200人/天。
5.利用度假村所特有的活动设施前来旅游的（1）前来吃饭喝茶的，一般是自备小车。
（2）夏天水上运动人数可达500人/天，除了自备小车前来，其中300人/天是由度假村备车或者当地的公共交通运送而来。
6.在度假村内，中长期的居住者，最多可达1000人，包括业主不住，租给别人轮流居住，他们有5%即50人/天外出。（第一期可以忽略不计）
7.在度假村中各种人员在村内的交通需求。
在把客流分劈工作做好后就可以进行交通组织了。交通组织一般可以由旅行社根据其与交运企业协合关系和交通工具的租用价格来确定从客源地到旅游房地产项目所在地的运输方案，当然还有不同消费能力的游客根据对旅程时间和舒适度的要求作出不同的客运方案。作为旅游房地产本身对交通的组织，我们在后面作专题介绍。
二、旅游房地产项目与周边景点的交通
旅客到达本旅游房地产项目后，一般除了在园内住宿游玩休闲外，很有可能还要到附近的其他景点或旅游场所去参观游览，这就有一个周边交通的问题，这也是旅游交通的组成部分。
一般来说，一个风景区可观的景点不会是独一处，往往是围着某一水域和山峰，有一连串景点，而且沿着这些景点建有道路，所以汽车客运就成了首选。汽车客运中如果是散客，比较理想是有公共交通，川流不息地把游客运送到各个景点，充分发挥社会力量办三产，游客也比较自由，可以自己选择时间去想去的景点。同样如果在湖畔水乡，加上丰富的河网，也可以由社会力量组织客运企业来运送游客，可有客轮、也可出租自划船，船舶从豪华游船到竹筏、帆船都有用武之地，利用社会力量是解决周边景点交通的最佳途径。
但有的景点处于经济不发达地区，或者一个景区跨越了不同省份，有些规章还不容许有越省的公共交通，这就给社会办公交带来困难，在这样的情况下，只有旅游房地产项目经营单位自办交通这条途径了。如果游客比较集中或者是团体，公共交通也不是理想客运方式，可以采取两种方法：一是由项目经营单位向社会租借交通工具如大客车或游船来装载游客，二是项目经营公司自行购置交通工具。前者比较简单，只要与社会交通企业签订短期或长期合同即可，这种情况一般是按旅程长度或时间长短来核定租费的，司售人员也是随车船而来，不单独借用。后者就比较复杂些，要根据本旅游房地产项目的旅游节目策划的安排来确定自行购置的各种车辆或船只。根据以往的经验自行购置的汽车按座位计算为：
大客车56%
中巴13%
面包车22%
小轿车9%
根据项目规模大小不同，外出游客的比例不同，各个旅游房地产项目的经营者应自己决定购置车辆的数目。上述比例只是一个参考，至于船只的购置，有关体育运动用的船艇不在这里探讨。若要购置游船，大小应根据项目所在地水域航道情况来具体决定。
三、旅游房地产项目内的交通
