（第一节）旅游房地产开发程序介绍
一、建立主题
我们在绪论中已经介绍过旅游房地产属房地产开发的第三阶段。它并不一定是以建造住宅为主的房地产开发项目，它多少要“掺和”进旅游要素，可以是在以度假村为主的建设中加进旅游要素，也可以单纯是旅游项目。从基础条件来看，既可以是在一块平地上建设，也可以利用原有的天然地形，甚至是已经被开发利用过的山地、废弃的深坑或者远古的小巷旧街，都可用来进行旅游房地产项目的开发。作为一名开发商、投资者或者被委托者，就要面对被开发的土地资源，进行比较概括和全面的观察。根据自己的文化底蕴和开发经验，对可以设立的项目提出创意。
旅游房地产项目的开发归根到底就是“文化的发掘和创作”。
任何旅游项目及其子项目都包含其文化的内涵，如果文化含量越高，其经济或观赏趣味性就越强；反之，含量越低，其价值就越差。
从旅游的六要素“食、宿、行、游、娱、购”的角度粗粗地来分析：饮食有食文化，不同体系的菜肴、酒、茶、饮食环境、烹饪方式等等，包含的文化内涵真是千姿百态。住宿有住文化：一般的旅社宾馆且不说，具有野趣的帐蓬、木屋、窑洞都可以给旅游者带来情趣。同样行、游、娱、购等四要素都有各自的文化背景和内涵。这些要素的文化内涵就需要开发者或者委托策划者对根据所处的地块、地形的观察，灵活、恰到好处地予以应用，同时又根据当时当地的风土人情、历史背景挖掘出新的文化内涵加以应用。
这一阶段对一个项目是否有开发价值的认定是非常重要的。
目前不少地方往往都有一个城市，乃至一个县、镇的旅游规划。一般说来，招标开发的项目，在原来市、县的规划中都可能已经有开发内容的定位。所以如果在这种状况下去参与开发或者策划的话，最好要对原来的规划定位作一个全面的了解，看其是否具有道理，这是一个非常重要的步骤。如果当地邀请开发或策划是从做旅游发展规划开始，更要想尽办法了解这个地区的天然地形、气候、历史、交通、物产、风俗等等环境因素，只有这样才能产生符合当地状况的规划和立意。
这项工作看似简单，其实对开发者和策划者有很高的知识要求。尤其是总体策划者要求其不仅有比较科学的系统思路，而且更要有宽阔的知识面，这一点不是一朝一夕可以形成的；尤其是对在校的学生，需要有意无意地拓宽自己的知识面，因为任何文化知识都可以用来为自己服务，这是旅游房地产工作者与一般专业工作者知识构成完全不同的地方；它不是深，而是博。当观察到地形的印象，当地的历史、风俗环境条件以及开发者或策划者的知识背景揉合在一起的时候，就要提出这个旅游房地产项目的主题应该是什么？这个主题应该是主题词，如度假村、主题公园、旅游基地等为一类词，保健、水上运动、茶文化、观赏园艺等为另一类词，还可以有其他主题词汇。但首先要选择的是上述两大类，各取其一；如可以保健为特色的主题公园，也可以是以水上运动为特色的度假村等等；这一点很重要，因为一旦主题确定后，我们就可以考虑结合这个主题有哪些子项目可以展开，需要有哪些专业的人士将被邀请加入开发策划的行列。
尽管这个阶段不一定需要花费很大力气，但恰恰是抓住项目“灵魂”的一步。
一般说来，在立题过程中应该召开一些气氛比较宽松的座谈会，对于开发商或者总体策划者不太熟悉的行业，可以邀请一些专家或者当地的人士进行商谈，把主题确定得更加切实可行些。在意见比较趋向一致的情况下撰写主题报告，把立意的依据、主题的确定、可以开辟的项目或子项目、涉及到的一些专业，一一叙述或列出，可能的情况，借鉴已经开发过的项目的图片、照片来阐明文字的意境，这对开发者或投资者下决心是否参与这个项目的开发至关重要。
二、前期策划
前期策划是旅游房地产开发能否成功的关键一步。这项工作在计划经济时代是被人所忽视的，因为那个时代人们的需求与市场是处于分割状态的，是由政府管理部门来决定产品的生产量后分配给消费者的，产品的设计者也是由政府定下的标准要求来设计产品的，以致至今仍有开发商或投资者把旅游房地产项目视同一般房地产项目，一上来就委托了设计院。尽管设计人员除了一般的建筑规划技能之外，还掌握其他领域的常识，但是他们并不具备其他稍远专业的专业知识。实践证明，没有经过前期策划而直接进入设计阶段的或者由一般设计人员来策划旅游房地产项目多半是失败的。因为前期策划综合性很强，需要多专业的专业人员共同参与的，它需要与这个项目的开发所涉及到方方面面，在这个阶段都要统一的考虑。在前期策划中总体策划者要把与这个项目的方方面面都加以考虑，以一个以保健为主题的度假村为例，它直接涉及到土木建筑、道路交通、医学、体育、餐饮、物业管理、园林、旅游组织、信息等等子项目，间接涉及到的消防、治安、工商、税务等，还有一般单位都要具备的人、劳、计、财、物的管理功能。要按照逻辑关系提出逻辑模型，同时用文字表述出上述各子项目和各种相关内外部门之间在项目中所处的地位和应具备的条件及其互相之间的关系，还包括这个项目实施的步骤。在此基础上，才把各个子项目委托给这个子项目的专业人士去做分部策划，他们将根据总体策划者划定的边界条件，进行本专业的策划。另外如资金筹措、营销策略、初步规划和可行性研究也应在此阶段邀请专业人员做出报告，包括做此报告所进行的市场调查。这些总体报告、分部报告和其他报告汇总到一起，经过统稿和整理就形成了完整的前期策划书，这个前期策划书是开发者、投资者决策的依据，是设计者设计的专业依据，是招商者寻找合作对象的依据，也是投资者到银行贷款的依据，也是整个项目管理者管理的依据。说得通俗点它就如同一部影视作品的原着，如果说设计者是编剧者，投资者是制片人，管理者是导演，都要从原着中来寻找自己工作的源泉。
三、明确投资主体和主要合作对象
在前期策划报告获得通过后，主要投资者可以根据报告中关于资金筹措的分部报告中的意见，进行投资者和主要合作者的招商。这件工作可以委托中介机构也可由主要投资者自己来承担。
如果主要投资者决定完全由自己投资或者通过向银行贷款筹集资金，那末就不必再寻找投资合作者了。但是有些专业由于不是投资者本身所熟悉的，应该物色合作者帮助对建设中各子项目在各个阶段所需要把关控制的地方进行管理。一般说来，在前期策划中参与子项目报告撰写的专业人士应该是主要投资者可以优先考虑的合作对象，或者通过他们去物色这个专业的企事业单位来进行管理方面的合作。如我们所举的保健度假村的例子中，其主要投资者只有一家，即全资投资。但涉及到保健所需要的医务管理人员是投资者所不具备的，就需要投资者到医务界去物色管理合作对象。如找一家着名医院或医科大学，请他们在建设的全过程中包括设计在内各个阶段参与进来，在购置有关医用设备和制定管理办法方面他们有不可替代的作用，特别是他们最后可能就是度假村中保健部门的管理者或操作者。
如果主要投资者需要物色投资合作者，就要进行招商。通过中介媒体等多种途经来筹募资金。一种是简单地寻找几个有兴趣参与项目的投资合作者，他们只投资，追求投资回报率。另一种是投资后就正式与主要投资者身份一样，要对项目拥有所有权乃至今后的直接管理权。可以对某些专业企事业单位采取子项目投资与合作相结合的方式，这也是比较可取的合作方式之一。通过社会分工来达到专业承包，比单纯邀请参与合作管理更加经济，实用。
不论是独资寻找合作者，还是多方投资都应成立一个项目公司，这个公司就是产权明晰的建设方或称建设单位。在建成之后，甚至在建设过程中就可以转化为实体公司。因为在建设过程中就要开始对今后管理进行准备，如营销、员工招募培训、管理软件的编写都与工程建设需要同步进行，这些工作都要与社会各界打交道，只有实体公司作为法人才能在社会中运转，由项目公司向政府各部门申办立项的各项手续。
四、设计、施工单位的物色
