1957年威斯康星州成立美国第一家私营保险公司以来，一大批私营抵押保险公司如雨后春笋相继成立。私营抵押保险公司对不符合政府担保保险的其他人群进行保险。按美国相关法律规定，私营抵押保险公司所提供的保险仅限于银行抵押贷款额的20％-30％。例如购房者首付20％，银行贷款额为80％，则贷款保险额为16％-24％。私营保险审批手续简便，范围广泛，既可以是固定利率的，也可以是可调整利率的抵押贷款，贷款／房价比可高达95％。灵活的经营方式、便捷的服务和多样化的险种，使近年来美国私营抵押保险市场份额不断扩大。
美国的住房抵押保险模式一方面通过政府保险照顾到特殊人群的住房消费，另一方面通过私营保险降低了银行的贷款风险，从而保证了美国房地产业和住房金融业的健康、稳定发展。
2．英、德等欧洲国家——人寿保险和财产保险相结合
西欧国家的住房抵押贷款保险模式与美国则完全不同，它是通过引入人寿保险来实现住房抵押保险的。英国、德国等西欧国家的金融机构在发放住房消费贷款时，要求借款人购买人寿保险，此时投保人必须做到：保险金额与住房抵押贷款金额相一致；保险期限与抵押贷款期限相等；保单的持有人和受益人是贷款银行。当借款人在保险期内因死亡、残疾丧失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余额，确保了其对房产的所有权。此外，尽管西欧国家在法律上没有明文规定购房者必须购买房屋财产保险，但对于购房者来说，一套住宅常需要动用他们的多年积蓄，一旦遇到自然灾害，所造成的损失也是一般家庭不能承受的，再加上他们具有较高的保险意识，在实际运作时借款人一般都会购买抵押房屋财产险。这种将人寿保险和财产保险相结合的保险模式，其优势首先是可以降低银行的信贷风险，其次是最大限度地保障了借款人的利益。
3．加拿大——利用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制
加拿大抵押贷款与房屋公司（CMHC）是加拿大联邦政府下属的国营企业，是1945年为解决二战退伍老兵的住房问题而成立的，后来则主要为中低收入者解决住房。CMHC开展的主要业务有四项：一是住房金融；二是科研和信息转让；三是兴建经济适用房；四是国际贸易。
目前住房金融的主要业务为提供住房抵押贷款保险计划。
CMHC鼓励有关银行和金融机构为中低收入者提供最高长达25年的住房抵押贷款业务。为促进此项业务，由CMHC为金融机构提供住房抵押贷款保险，在保险期内提供全额100％借款损失保险，一旦发生不能偿还贷款的情况，CMHC将为金融机构提供相应的补偿，降低他们此项业务的风险，从而获得长期稳定的收入。中低收入者办理住房抵押贷款保险后，最少只需支付5％首期房款即可进行购买，否则首期至少应一次付款25％，借贷利率也得到降低。对于借贷银行来说，也大有益处：一是贷款风险大大降低；二是银行可释放部分资金从事其他业务，银行储备金降低；三是借贷标准统一，不同银行间可相互借贷，统一估算；四是提供简化自动的贷款程序。截至1999年底统计，加拿大共提供了42亿加元的住房抵押贷款和3亿加元的抵押贷款保险。1999年资助了31万幢房屋。其中首付5％的房主占总数的3％，办理自动贷款手续的不低于85％。目前参与此项业务的银行和金融机构有137个，尽管市场竞争激烈，但由于游戏规则一致，做到了公平合理竞争。
二、我国住房抵押贷款保险机制
1．我国住房抵押贷款保险的概况
我国目前个人住房抵押贷款实行的抵押加保险制度，使得住房保险成为获得住房贷款的一个不可或缺的环节。我国住房抵押贷款保险主要有三种形式：一是房屋财产保险。房产险是保险公司的常规业务，凡以抵押方式申请个人住房贷款时法定必须购买房屋财产险，这种保险已随着抵押贷款的推广而普遍推行。二是抵押贷款保证保险。建设银行和工商银行在提供个人住房抵押贷款时，都规定抵押贷款人购买财产险时必须同时购买保证保险，期限为整个贷款期限，担保金额为全部贷款，保费一次付清，并且缴纳30％的首付款。在中国人民保险公司推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了个人住房抵押贷款保证保险和房屋财产保险“捆绑”销售。三是住房抵押贷款寿险。该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理借款手续时即购买人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种。这种险种自向市场推出以来，已引起购房者的和房地产商的浓厚兴趣，其发展前景看好。
2．我国住房抵押贷款保险存在的问题
住房抵押贷款保险对于化解银行信贷风险、解决个人住房问题、刺激个人住房消费起到保驾护航的作用。但由于住房抵押贷款保险在我国起步较晚，经验较少，存在诸多问题。目前我国住房抵押贷款保险主要存在着以下五个问题。
（1）政府在住房抵押贷款保险和担保体制中缺位。为抵押房产办理保险是世界各国银行开展住房金融业务普遍采用的方式。
由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益，住房抵押贷款保险在许多国家尤其是其发展的初级阶段都被定义为政策性保险业务，由专门的政府机构主办或得到政府的大力支持。如前所述，美国和加拿大都有政府建立的专门的贷款担保机构，由担保机构承担风险。而我国抵押房产保险市场发展滞后，政府在住房抵押贷款保险和担保体制中缺位，政策性的保险机构尚未建立。我国现在的抵押贷款保险机构主要是商业性的保险公司，转轨时期个人收入的不稳定性急剧增大，社会风险、经济风险都在增加，道德风险和逆向选择等因素，使普通纯商业性保险公司不愿意承受房地产抵押贷款保险的风险。目前银行在发放住房消费信贷时，遇到的首要问题是借款人找不到真正意义上的担保人，从而导致银行在发放住房贷款时，只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险，这严重阻碍了住房信贷市场的成熟与发展壮大。
（2）保证保险与信用保险混淆。在西方成熟的房地产保险市场上，当贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人，与保险人签订由于购房者不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的保险合同，这种保险合同就是房地产信用保险合同。保险费由银行缴纳，因为受益人是银行。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而不能如期还款时，由保险人代为付款的保险合同则是房地产保证保险合同。保险费由购房者缴纳，因为受益者是购房者个人。
而目前我国各家公司试办的房地产保险业务则是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务与受益权利严重扭曲，不符合保险制度中权利与义务对等的基本原则。国内开办的所谓“住房消费信贷保证保险”的通常做法是：银行同意办理购房贷款手续的前提是要求借款人把自己所购房产抵押给银行，同时，为了防止购房者不能还款时银行拍卖抵押房产所得不能弥补贷款本息的风险，再要求购买商品房的借款人与保险公司签订一份由购房者缴费、由银行受益的“保证保险”合同。在借款人因死亡、失踪、伤残、患重大疾病或经济收入减少而在一定期限内无法履行还款义务时，由保险公司负责赔偿银行的损失。银行或者将抵押房产的追偿权和处置权转让给保险人，或者自己处置抵押房产，处置所得不足以弥补贷款本息时再由保险公司补足差额或在事先约定的保险金额内给予赔付。
显然，这种保险业务并不是真正意义上的保证保险，也不是真正意义上的信用保险，银行不缴纳保险费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了保证保险的保险费，自己却不能得到应有的保险，缴费义务和受益权利严重扭曲。
（3）住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大。国外一些成熟的金融市场上，对住房抵押贷款主要有以下三类保险的保障：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。现在我国市场上普遍采用的抵押房产保险基本上仍局限在《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险，即上述三类中的第一类，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险的开展处于起步摸索阶段，只有少数几个区域性的保险公司拥有。
（4）房地产保险业务中对风险的划分不合理。在我国当前的房地产保险业务中，银行则试图把成本转嫁给借款人、把风险转嫁给保险公司的条件下获得房地产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自己的信贷风险，这是不符合市场经济逻辑也是不负责任的思路。保险公司收取了一份保费却承担了包括购房者的道德风险、行为风险（应属于银行缴费的信用保险的保险责任）以及引致购房者收入流减少或中断（应属于购房者缴费的保证保险的保险责任）的一切风险，这在中国目前信用经济尚待逐步建立的今天，风险之大，保险公司是难以承受的。
（5）保费昂贵，设计不合理。这主要表现在：①保险金额过度，在保险金额的厘定上不按贷款金额，而是按房屋售价作为保险金额，没有扣除消费者首期付款，增加消费者保费负担；②申贷人本应可以选择一次性或逐年缴纳保费，但目前各家保险公司规定整个保险期限的保费必须一次性缴清，且部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理；③保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平。
近两年，上海、北京、杭州等一些大城市在保费设计等微观层面有了许多改变：费率降低，保障范围扩大，缴费的方式也较以前合理。但就全国范围来看，上述问题仍然存在。
3．我国住房抵押贷款保险机制的发展构想
住房抵押贷款保险作为我国住房抵押贷款发展的有力保障和保险市场的险种创新，对于解决中低收入家庭购房需求，促进抵押贷款一、二级市场同步发展都具有极其重要的意义。我们可以借鉴国外住房抵押贷款保险的成功经验，发展我国的住房抵押贷款保险。
（1）建立政府住房抵押贷款保险机构。从美国、加拿大住房抵押贷款保险机制的发展可以看出，政府保险机构的直接介入对于降低住房贷款的信用风险，推动住房抵押贷款的增长发挥了重要作用。我国处于住房抵押贷款开办初期，由于居民收入水平低下，发放住房贷款的金融机构所面临的信用风险则更大，这在一定程度上制约了住房贷款业务的发展，而国家信用在广大居民心目中已树立了良好的形象，设立政府抵押贷款担保机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款人提供保险，极大地降低信用风险，更加有利于开展住房贷款业务及启动潜在的住房需求市场。政府住房抵押贷款保险机构作为政府实施社会保障制度的一个组成部分，应向中、低收入者，特别是低收入阶层实行政策倾斜，还可以通过对住房保险的规定、限制来规范住房金融领域的借贷行为，进而起到调控、平抑住房金融市场的作用。
（2）大力发展商业性住房抵押贷款保险机构。政府担保机构毕竟不能包揽一切住房抵押贷款保险业务，不能为所有收入阶层提供住房抵押保险。这就需要大力发展商业性住房保险机构。政府给予住房保险某些单项优惠，如减免营业税、所得税等，这些优惠措施对于国家整体税收来说影响很小，却能体现对保险公司经营住房抵押贷款保险的政策倾斜。与政府机构相比，在投保人的选择上，商业性保险机构应以高收入者为主；在资金的来源上，也不能依靠财政投入，只能依靠自身的实力，建立充足的资本金，必要时可在金融市场上通过发行有价证券的形式融通资金。
（3）银行加强对贷款风险的审查，实行自由保险。为实现平等的银保合作关系，银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查，建立购房者个人信用档案，以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减少首付额度；对于钢混结构的新房可以自由选择是否保险，并把保险作为优先贷款的条件；对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。银行不能因为要求借款人购买保险可以将信贷风险转嫁给保险公司，从而放松对贷款人的资信审查。这样不利于住房信贷资金的良性运转和抵押贷款保险业务的顺利开展。对于风险较高、首付款额较低的借款人可以提高利率，并把借款人投保住房抵押贷款保险作为取得优惠住房抵押贷款的必要条件，适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率，采取灵活多样的还款方式。
（4）开发新的险种，发展真正意义上的保证保险和信用保险。目前我国住宅抵押贷款保险品种单一，需求不旺。保险公司应结合我国国情，致力于开发设计保费更为合理、受投保人欢迎的险种。目前的险种设计主要是维护贷款人的利益，在房屋受损及购房者人身伤害后的补偿行为，转移了银行风险。但作为购房者，更关心的是在因意外而无法还款的情况下，房屋的保全问题。因此除了积极发展现有的财险、寿险之外，保险公司还应积极发展真正意义上的保证保险。由购房者支付一定数额的保费，当其因失业等问题而暂时无力偿还贷款时，由保险公司负责支付，购房者有收入时偿还保险公司垫付的资金。这样明确了权利和义务，可以提高购房者购买保险的积极性。同时开发信用保险，由银行支付保费，当处理抵押房屋仍无法弥补贷款损失时，从保险人那里获得补偿。
