（3）一体性。所谓建筑物的区分权的一体性，是指构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共有所有权以及成员权构成一个统一的总体。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人在受让区分所有权的专有时，无需特别说明也同时取得了其他二项权利。建筑物的区分权之所以具有一体性，究其根源，是因为专有部分所有权的基础性，离开了专有部分所有权，其他两项权利不具有独立存在的价值。
①这里的当事人指业主，所谓业主是指以购买、继承、接受赠与等方式对单元房拥有所有权的人。
②在我国房产改革之前，城镇居民多户人家居住同一栋建筑物的情况也很普遍，但由于居民户不对自己居住的单元享有所有权，因此也就不存在房屋建筑物的区分所有权问题。
（4）权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权因由专有部分所有权、共有部分的共有所有权、成员权三要素构成，因而区分所有人的身份也具有多重性。区分所有人就其专有部分而言，区分所有人为专有所有人；而于其共有部分，区分所有人为共有所有人；当以业主身份对建筑物进行管理时，区分所有人为成员权人。与房屋建筑物的区分所有权不同，一般不动产所有权的权利主体的身份只能是单一的。
（二）建筑物区分所有权中专有部分所有权的概念与内容
1.专有部分所有权的概念
所谓专有部分，是指构造上能够明确区分，具有排他性并且可独立使用的作为区分所有权的标的的建筑物部分。建筑物的专有部分所有权必须满足三个要件：①各被区分部分在建筑物中有独立性，能够被明确区分；②须可供单独使用，即各被区分部分（独立单元）有其独立出入的门户，业主不必经邻室出入自己的单元，即可使用该独立单元，例如，供住家、店铺、办公室、仓库等使用的独立单元；③各区分所有权的专有部分具有排他性。即所有权人拥有排除他人非法进入、侵占、毁坏的权利。
2.专有部分的范围
专有部分的范围，历来有不同的观点，归纳起来主要有中心说、空间说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层折衷说，现概述如下：
（1）中心说。该学说认为，区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。该学说的缺点在于，由于专有部分的范围包含境界中心线以上部分，故不排除各专有部分的所有权人对该以上部分无所顾忌地行使所有权，这就有可能损害到埋设于墙壁内的各种管线的安全乃至整个楼房的安全①。
（2）空间说。空间说的主要观点是，专有部分是由建筑材料围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板则属各区分所有权人共有。若依此说，专有人对房屋进行装修就将被认定为侵权行为。这有悖生活常理，致使区分所有权人的生活极不方便②。
（3）最后粉刷表层说。持这种观点的学者们认为，专有部分应包括壁、柱等的表层所粉刷部分。虽较前两种观点更为合理，但以最后粉刷表层为界有违一般以壁心为界限的交易习惯③。
（4）壁心和最后粉刷表层折衷说。该学说认为，专有部分的范围在内部关系与外部关系上而有所区别。内部关系即区分所有人相互间，特别是建筑物的管理和维护关系上，专有部分包括至壁、柱、地板、天花板等的表层的粉刷部分空间。外部关系即区分所有权人与第三人的关系，例如，区分所有权人进行买卖、保险等行为时所发生的关系。专有部分则包括至壁、柱、地板、天花板等的中心线以上的范围①。我们认为，这四种观点中壁心和最后粉刷表层折衷说更为合理。
①（日）河村贡：《建筑物区分所有权》，载《大厦》第342号，第53页。
②（日）右近健男：《区分所有与管理》，载《法律时报》第43卷第10号，第33页。
③（日）玉田弘毅：《建筑物区分所有权法逐条研究》（3），载《判例时报》第342号，第53页。
3.专有部分所有权的内容
专有部分所有权，是指区分所有人（业主）对其专有部分所享有的排他的支配权，即专有权人可对自己的专有部分行使占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。但需注意的是，业主在转让其专有部分时，其共有权和成员权理所当然地同时转让，且其他区分所有权人不具有优先购买权。业主除享有专有部分所有权外，还享有相邻使用权这一与专有使用权密切相关的权利。所谓相邻使用权，是指区分所有人，为了维护或改良其专有部分，不得不利用其他业主的独立单元，则可请求使用其他业主的区分所有权。例如，当下一层的天花板漏水，必须从上一层的地板入手才能进行维修时，居住在上一层的业主有容忍居住在下一层的业主利用自己的专有部分进行建筑物的维修的义务。换句话说，区分所有人为了保证房屋的正常用途，在必须使用其他区分所有人的独立单元时，有权请求使用他人的专有部分，他人不得拒绝。当然，权利人因上述行为造成其他区分所有人的损失的，应给予相应的赔偿。
值得注意的是，业主在行使专有部分所有权时，也应承担的相应的义务。各区分所有权人的权利客体共同存在于同一栋建筑物之中，关系非常紧密，即使区分所有人仅对自己的专有部分行使权利，也可能违反共同利益，或者损害其他区分所有人的利益。因而各区分所有人都应承担维护整栋建筑物的安全，以及合理地使用专有部分的义务。例如，区分所有权人不得在自己的专有部分进行改建或增建，不得进行不良装修，不得在自己的专有部分堆放危险品或实施其他危及建筑物安全的行为。
（三）建筑物的共有所有权的概念和内容
1.建筑物的共有所有权概念
建筑物的共有所有权是指由全体区分所有权人（全体业主）对建筑物中不属于各业主单独所有的共有部分所享有的全面的排他的支配权。建筑物中不属于各业主单独所有的共有部分（即共用部分），包括共用出入口、通道、楼梯、支柱、外墙、楼地板、楼顶以及对建筑物整体的使用起辅助作用的附属设施———如建筑物的共同水电设施、天然气管线、电梯、防火、防盗设备等，有的建筑物，其附属设施还包括楼体外的公用车库、仓库、庭院等②。建筑物的共有部分的性质如何，各国法学家历来有所争议，归纳起来不外乎有总有、按份共有、共同共有三种观点。我们认为，除当事人另有约定外，建筑物的区分共有应属按份共有，但是这种按份共有又不同于一般意义上的按份共有，这种按份共有在事实上是不可分割的，业主的份额主要体现在依自己所占的份额取得该部分的收益，例如，按自己所占的份额分得楼顶的广告收入①，而不得按自己所占的份额占有共有部分中的某一具体的部分，也不能要求分出或转让共有部分中属于自己的份额。这是因为：一方面，在同一建筑物内各业主所拥有的独立单元的面积有所区别，有的业主还可能拥有两个或两个以上的独立单元，如果按共同共有对共有部分平等地享有所有权，会导致显失公平的结果；另一方面，各区分所有人共同对同一栋建筑物的共有部分进行管理和使用，各区分所有人之间形成了极具约束力的团体关系，如果允许区分所有人分割或转让共有部分中属于自己的份额，会对共有部分的使用和管理产生消极作用。
①温丰文：《论区分建筑物之专有部分》，载《法令月刊》第42卷第7期，第276页。
②并非所有的楼房都设有公用车库、仓库、庭院等附属设施，此外，有的开发商将楼房外的车库直接出售给业主，在这种情况下，业主对其购买的车库享有单独的所有权。通常，由于车库与车库之间有共用的墙壁，因此，对车库仍存在区分所有的问题。
此外，共有部分具有从属性和不可分割的特性。就从属性而言，建筑物的区分所有的专有部分与共有部分在物理性质上是不可分割的完整的结构体。建筑物的区分所有人在出让其专有部分时，无论是否在合同书中约定同时出让共有份额，出卖的效力都当然及于共有部分。所谓不可分割性，是指建筑物共有部分本身是不可分割的。
2.共有部分所有权的内容
共有所有权的内容，是指区分所有人作为共有所有人所享有的具体权利。综合国外的立法及我国的实际情况，可以认为，区分所有人对共有部分的权利包括使用权、收益权、对共用部分的单纯的修缮改良权以及排除他人干涉的权利。
同一建筑物内的任何一位区分所有人，或者说任何一位业主，都有权使用建筑物内的共用部分，并且这种使用不受其专有部分占整个建筑物的比例的限制，这是因为共用部分具有不可分割性，要求业主们按比例或者按份额使用共用部分，不具有可操作性。
同一建筑物内的任何一位业主，都有权按份额获得共用部分所产生收益———通常为广告收入。
同一建筑物内的任何一位业主，都享有对共用部分的单纯的修缮改良权。所谓单纯的修缮改良，是指在不影响建筑物共用部分的固有性质的情形下所实施的修缮改良行为。一般说来，对建筑物进行修缮改良，应首先提出方案，经业主大会通过，方可进行。
当他人损害共用部分或者妨碍业主正常使用共用部分时，任何一位业主都有排除干涉的请求权。排除干涉的请求权，可视具体情况，由一名业主行使，也可以由多名业主或全体业主行使。值得注意是，区分所有人在行使其对共用部分的权利时，必须遵守相应的义务。业主对共用部分的义务主要有，按共有部分的用途使用该部分，承担因共有部分的日常维护、管理所产生的各种费用，以及其他与保证共有部分的安全与正常用途有关的义务。
①在现实生活中，一些建筑物楼顶的广告收入被物业管理公司收取，应当说物业管理公司的行为侵犯了业主的权利。
（四）成员权的概念和内容
1.建筑区分所有人的成员权概念
建筑物的区分所有人的成员权，是指建筑物区分所有人基于同一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利。成员权与上述两项权利明显不同的是，专有部分所有权与共有权是财产权，而成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，因此严格地说，成员权不是一种建筑物区分所有权，而是基于建筑物区分所有权而派生出来的身份权。成员权是各区分所有人就共同事务怎样作出决定，以及该决定应怎样执行而享有的权利。成员权主要涉及怎样从整体上管理、维护该建筑物，怎样使用该建筑物的共有部分以及具体分配基于该建筑物的共有部分而产生的收益等事宜。
2.成员权的内容
成员权的内容是指成员权人所享有的具体权利。一般说来，同一建筑物内的区分所有人享有参与订立共同规则的权利，对有关建筑物的重大事项享有表决权，对物业管理人有选任和解任的权利。在现实生活中，各区分所有人的成员权主要是通过表决的方式予以实现。除业主们另有约定外，各业主的表决权与业主们所拥有的份额成正比。
各业主在行使其成员权时，有遵守共同决议和规则的义务以及接受管理者依约管理的义务。
四、空间权
（一）空间权的概念与特征
1.空间权的概念
空间权是指权利人对地表之上或地表之下（不含地表）的一定的空间———通常指空中或地下而形成的断层空间———所享有的支配权。
空间权产生于19世纪工业革命完成之后，在这之前，人们对于土地的利用是以地表的平面利用为主。土地的所有权及于土地上下，亦即土地所有权所包括地表、地上及地下三部分。换言之土地所有人对自己的土地享有以地表为中心的上下垂直的支配力。各国民法之所以赋予土地所有人如此广泛的权利，主要是由于当时的人们认为土地的所有人要想实现自己的土地所有权，不能以地表为限，否则土地所有人不能在土地之上有任何作为。立法者为了保护土地所有人的权利，便将土地所有权无限地扩大。欧洲大陆工业革命完成后，生产力得到极大的提高，各国经济蓬蓬勃勃地发展，与此同时，世界城市化进程也迅猛发展起来。城市化导致城市的土地被过度利用，土地这种不可再生资源在城市里也愈加稀缺。都市土地资源的稀缺性，以及作为工业革命的成果之一的建筑工程技术的重大进步，使人们对土地的利用由平面的利用发展到立体的利用———对土地地表、地下、空中全方位的立体利用。例如，高架公路、地铁、空中走廊、地下商场、地下停车场、地下水道等，在城市里被广泛地建设。这些建筑物或构筑物与一般的房屋、树木及其他建筑物、构筑物明显不同的是，它们不与地表直接接触，而是主要存在于土地的上空或地下空间，因而与传统的土地利用方式有较大的区别。为了使地表之下或地表之上的空间能得到有效的利用，一些国家的法律对土地所有权作出了限制性的规定。例如，根据《德国民法典》第905条规定，在土地的高空和地层中，所有权人不得排除对自己没有利益损害的干涉。《德国民法典》第905条规定从立法上确立了空间权这一概念。空间权的确立，使人们对土地权利的观念发生了根本性的转变，一方面过去那种土地所有上达天宇、下及地心的传统观念得以改变。另一方面，为全方位的利用土地资源提供了法律基础。
空间权的确立，是否与传统民法上的“一物一权”的理论相矛盾呢？按照“一物一权”的理论，在同一块土地上只能成立一个所有权，且所有权的范围及于土地上下空间。但承认空间权后，在同一块土地上下可成立数个立体相叠的空间所有权，这似乎与“一物一权”相悖。其实，对照不动产中的土地，就不难理解空间权的确立并不与“一物一权”的理论相矛盾。这是因为自然之中的土地也是连绵不断的，但人们可以人为地将土地区分为不同面积的地块，由不同的主体拥有地块的所有权。这样一来，土地之上“一物一权”，便通过人为的技术性的手段表现出来。比照土地所有权制度，离开地表的空中或地下空间，若具备独立的经济价值，并由一定的主体全面地排他地支配着，令其登记公示，则可确认其拥有一定范围的空间所有权。因此，空间所有权的成立与“一物一权”并不矛盾。
2.空间权的特征
（1）空间权的客体是地表之上和地表之下的一定范围内的断层空间①，但不包括地表本身，这是因为地表是土地所有权和土地使用权的客体。
（2）作为空间权客体的断层空间，其范围与人类科学技术的发展水平密不可分。随着科学技术的发展，可供人类利用的空间越来越大，使得空间权的产生成为可能和必要。
