（3）私人所有权。私人所有权是公民个人、家庭以及个体经济、私营经济等非公有制经济的主体对其所有的财产依法享有的全面的支配权，主要包括占有、使用、收益和处分其财产的权能以及排除他人干涉的权能。《民法通则》第75条第2款规定：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。承认私人对生产资料和生活资料拥有所有权，并对私人所有权予以保护，对于充分保护人权，促进社会的繁荣与稳定，具有重要作用。我国对公民私人所有权的政策走过了一段弯路，特别是农业合作化时期，国家曾一度漠视公民个人、家庭以及个体经济、私营经济等非公有制经济主体的财产利益，以致发生了一些在没有法律根据的情况下，以保护社会公众利益的名义牺牲私人的财产利益的事情。可以预料，随着我国法律不断完善，私人财产所有权将会得到前所未有的尊重。
公民个人、家庭以及个体经济、私营经济等非公有制经济主体可以拥有的财产的范围是相当广泛的。根据《民法通则》第75条第1款以及相关法律条款的规定，公民个人、家庭以及个体经济、私营经济等非公有制经济主体的财产，包括公民个人、家庭以及个体经济、私营经济等非公有制经济主体的的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜、法律允许私人所有的生产资料以及其他合法财产，兹概述如下：
（1）合法收入。这是指公民在法律许可的范围内，用自己的劳动或其他方式所取得的货币或实物。它主要包括公民从事脑力劳动或体力劳动所取得的工资、奖金、报酬、稿酬、退休金、离休金等；农民承包土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，以及经营自留地、自留山和家庭副业的收入；个体劳动者从事个体经营所得的收入，以及公民合法取得的其他收入，如通过买卖、赠与、继承所取得的收入，出租房屋所取得的租金等。这些收入可以是货币，也可以是法律不禁止个人所有的其他财物。
（2）房屋。公民所有的房屋，不论是自住、出租或是用作店铺从事个体经营，其所有权都受法律保护，任何个人或单位都不得非法占用、毁坏、查封。如果因国家建设需要，必须占用或拆除公民所有的房屋时，应按照法律法规或国家政策的规定，对房屋的所有人给予妥善的安排和合理的补偿。
（3）生活用品。指公民所有的直接用于本人及家庭成员的衣、食、住、行以及文化娱乐的消费性财产，如公民的衣服、食物、家具、电器、家庭日用品、交通工具等。
（4）文物、图书资料。文物是具有特殊历史、艺术、科学价值的物品，我国法律对于文物规定了特殊的法律制度。公民个人可以拥有如古建筑物、传世文物以及国家非重点保护文物等的所有权。图书资料主要是指公民个人所有的书籍、图片、卡片、录音录像资料、动植物标本等。
（5）林木。主要指公民在房前屋后以及农民在宅基地、自留地等地种植的林木。林地的承包人也可以对承包林地栽种的林木拥有所有权。
（6）牲畜。主要是指公民所有的家禽、家畜，也包括公民饲养的其他动物。
（7）法律允许私人所有的生产资料。主要指农民从事家庭副业、个体工商户从事个体经营、个人合伙企业以及私人独资企业从事生产所需要的生产资料等。目前公民个人拥有生产资料的范围和种类有不断扩大的趋势。
（8）其他合法财产。这是一个兜底条款，《民法通则》在列举了上述公民可拥有的财产，并未穷尽公民可拥有财产的范围和种类，随着社会财富的不断增长，公民个人能够拥有的财产所有权的范围也将随之扩大。
与其他形式的所有权一样，私人所有权的权能主要包括占有、使用、收益和处分四项积极权能以及排除他人干涉的权能。一般说来，公民个人、家庭对其享有所有权的生活资料，所有与占有是统一的；而对其享有所有权的生产资料，则视具体情况，或者由所有权人占有生产资料或者由他人占有其生产资料。通常，当个人所有的生产资料较多时，会发生所有与占有的分离，这种分离有助于人尽其才，物尽其用，符合所有权人的利益。
§§§第五章不动产所有权
§§§第一节不动产所有权的范围
不动产是指不能移动或者一经移动将会改变其性质和用途的财产。不动产所有权是以不动产为标的物的所有权类型。不动产与动产的划分，是物的最基本的也是最重要的划分。这种划分对民事权利和物权制度具有决定性的意义。与动产相比较，不动产的价值较大，往往决定着一个国家的前途和命运，在经济上和政治上具有非同寻常的意义。所以各国对不动产大都进行严格管理和控制。并且在法律上不动产与动产的意义也显著不同。特别是在物权法上，不动产物权与动产物权的变动遵循不同的公示原则、不同的物权体系设置等。至于不动产的范围，一般认为，不动产包括土地及土地定着物、土地生成物。土地定着物主要是指建筑物，土地生成物则包括各种矿藏、植物（树木和草地）等，这些土地生成物在与土地分离之前，属于不动产。
一、土地所有权
（一）土地所有权的概念
土地所有权是指土地所有人依法享有的以土地为标的物的全面的排他的支配权。土地所有权的内容主要包括对土地的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。
土地是人类最重要的自然资源，人类生活所需要的衣食住行莫不依赖于土地，土地是人类生存和发展的根基，人们将土地称为万物之源，实不为过。而土地有限，人类却繁衍不止，生生不息。所以，古今中外，统治者无一例外地高度重视土地所有权，对土地进行严格管理和控制。在我国，土地从来都是极为重要的生产资料和生活资料，具有头等重要的意义。我国的国土总面积虽居世界前三位，但我国的耕地面积少、质量差，人均占有量少。并且随着城市化进程的不断推进，人地矛盾将日渐加剧。因此，在我国加强土地管理，制定合理的土地所有权制度和使用权制度，对我国社会主义建设具有特别重要的意义。
土地所有权法律制度为我国现代土地制度中的根本制度。我国《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》等，都对土地所有权作了明确规定。根据我国宪法的规定，我国实行社会主义土地公有制，不承认土地私有。在我国，只有国家和农村劳动群众集体组织可以成为土地所有权的主体，而公民个人或其他社会组织均不能享有土地所有权。
（二）国有土地所有权
国有土地所有权是指国家对其所拥有的土地依法享有的全面的排他的支配权，其主要内容包括占有、使用、收益和处分国有土地以及排除他人干涉的权利。我国宪法、民法通则、土地管理法，对国家土地所有权作了明确的规定，《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”
我国国有土地所有权制度具有下列法律特征：
（1）在所有权主体方面，国家是国家土地所有权的单一主体，其他任何单位和个人都不能成为国有土地所有权的主体。
（2）在所有权客体方面，国家土地所有权的客体范围包括城市市区的土地，农村和城市郊区中没收、征用、征收、征购、收归国有的土地（但依法划定或确定为集体所有的除外），国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地等。
（3）在所有权行使上，国家虽拥有国有土地的所有权，但并不对国家所有的每一寸土地直接经营和利用，而是将绝大多数土地交由社会各组织和个人行使，国家则通过法律和政策，对国家所有的土地进行宏观管理，使国家所有的土地为人民大众牟取最大的利益。
（三）集体土地所有权
集体土地所有权，是指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围内对其土地享有的全面的排他的支配权，其主要内容包括占有、使用、收益、处分集体所有的土地以及排除他人干涉的权利。根据《土地管理法》第6条规定，农村和城市郊区的土地除依法属于国家的土地以外，属于农民集体所有。
集体土地所有权具有以下法律特征：
（1）在主体方面，它不像国家所有权那样，在全国范围内有一个统一的主体。集体所有的土地属于各劳动群众集体所有。根据我国《土地管理法》的规定，土地所有权的主体有：①村农民集体；②村以内的其他农业集体经济组织；③乡镇农民集体①。
（2）在客体方面，集体土地所有权的客体包括：①农村和城市郊区的土地；②集体所有的耕地；③集体所有的森林、山岭、草原、荒地、水面、滩涂等；④农民使用的宅基地、自留山、自留地。
（3）与国有土地所有权相比，集体土地所有权所受的限制较大。由于土地关系到国家的政治制度和经济制度，国家对集体所有的土地实行严格管理和控制，事实上，集体土地所有权的处分权能是不充分或不完整的。例如，我国设立各级土地管理机构，对集体土地的转让实行严格的审批制度，对将集体土地随意丢荒的行为进行制裁等。
①《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
二、房屋所有权
房屋所有权是以房屋为标的物的所有权。房屋所有权人在法律规定的范围内，对其享有所有权的房屋享有排他性的权利，亦即房屋所有权人对其所拥有的房屋享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。
在改革开放以前，我国城市的房产绝大多数为国家所有，公民以较低的房租为代价拥有房屋的租用权。这样的房屋政策具有较大的弊端，一方面，国家要投入巨资对公有房屋进行维修和保养；另一方面，由于房屋使用权的分配非以资金决定，而以权力和地位进行分配，极为不公平，人们的不满情绪也与日剧增。近年来，随着住房改革方案的实施，大量的公民成为房屋的所有权人，公民在法律规定的范围内对自有房屋享有全面的排他性的支配权，可以占有、使用、收益和处分其房产，这一改革激活了房产市场，目前我国的新商品房市场、二手房市场以及房屋租赁、房屋抵押异常活跃，房产业已成为我国国民经济的支柱产业。我国已制定了《城市房产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，对房产市场进行法律调控。
在我国，农村和城镇房产实际上采取的是不同的两种管理制度，在城镇，由于土地面积所限，居民一般无法拥有单家独院的房产，绝大多数城市居民仅对房屋以建筑物区分所有权的形式拥有权利。并且建设城镇房屋的土地属于国家，房屋的所有权人只是对土地拥有使用权，而土地使用权有相应的使用年限，所以城镇房屋问题更为复杂。因此，我国城镇房产管理制度较农村的房产制度更为完善，例如，我国已在城镇普遍实行了房产登记制度，而在农村仍未建立房产登记制度。农村的房产多为独立单位，农民一般将房产建在自己的宅基地上，宅基地属于农村集体经济组织所有，并且农民对宅基地无使用年限的规定，因此，农村房产的产权问题相对较少，调整农村房产的法律法规也少。
三、房屋建筑物的区分所有权
（一）房屋建筑物的区分所有权的概念与特征
1.房屋建筑物的区分所有权的概念
建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外①，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该单独所有权的②，因此立法将建筑物的区分所有权归属于不动产物权。建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。各国大多在民法典的物权编或以特别法的方式予以明文规定。在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必有购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物区分所有普遍存在。但是，我国现行法律对建筑物的区分所有权未作明确规定，近年来，不少学者对这一课题作了有益的探索。由梁慧星先生领导拟草的《中国物权法草案建议稿》针对建筑物区分所有权提出了颇有价值的立法建议。尽管我国目前还没有关于建筑物区分所有权的正式立法，但根据国外有关建筑物区分所有权的立法，以及我国的实际情况和相关的学说，可以认为建筑物的区分所有权为一种复合性的权利，包括专有部分的所有权、共有部分所有权以及因共同关系所生的成员权三部分。
2.房屋建筑物的区分所有权的特征
（1）复合性。所谓复合性，是指建筑物的区分所有权是由几种权利组合而成的，具体地说，该权利是由业主的专有所有权、对共有部分享有的不可分割的共有所有权以及成员权三要素构成的特别所有权，而一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅为权利主体对不动产享有的全面的排他的支配权。
（2）专有部分所有权的基础性。所谓专有部分所有权的基础性，是指专有部分在建筑物区分所有权这一复合性的权利中具有决定性意义，是其他两项权利的前提和基础，离开了专有部分所有权，其他两个方面的权利便无从谈起。具体说来，专有部分的基础性主要表现在：①区分所有人取得专有部分的所有权便自然取得了共有部分的所有权和成员权；②专有部分的大小，决定区分所有权人共有部分所持比例的大小，以及成员权的大小；③在进行房产登记时，只登记专有部分的所有权，而对共有部分的权利和成员权则不予登记。
