（1）“城中村”居民的就业问题。2001年以来广州失业率统计指标新增加的2个多百分点中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民长期游离于城市的就业体系之外，集体经济分红和个人出租屋收入可观，35岁以上的居民缺乏文化教育和劳动技能，20多岁的年轻人存在着“眼高手低”的心理障碍等。“城中村”是处于社会边缘的社区，存在着经济结构单一和发展后劲不足的问题。从20世纪90年代后期以来，随着工业向外转移和城市管理执法力度的加强，“城中村”的经济陷入了低谷，集体收入和股份分红均明显减少，在劳动就业方面落后于城市社区。
（2）“城中村”的社会保障问题。由于各村的经济发展水平差异较大，大多数村仍然沿用着原来农村体制下的保障供应制度。目前实现全体“村改居”居民集体购买社会养老保险的只有海珠区的联星村和白云区的三元里村等少数村。大部分“城中村”还实行着合作医疗制度，所以集体的经济负担很大，而医疗保障的水平也不高。村民中普遍存在着“小病不愿看，大病看不起”的现象。“城中村”公共设施的发展也相对落后，公共设施配套水平与城市规划的标准还存在较大的差距。由于长期生活在农村体制下，“城中村”村民在思想意识的转变方面存在着困难。村民由于长期依赖于集体分红和出租屋收入，在社区转型期存在着患得患失的心理，存在着不信任政府政策的倾向。
（3）“城中村”的环境生态问题。主要表现在：景观和居住环境日益恶化；环境监督和管理工作滞后；河涌整治还任重道远；海珠区万亩果树林的保护措施还需加强；“城中村”采石场整治和复垦工作还面临着很多困难；公益林和绿化隔离带的建设和维护不到位。
3.乡村—城市转型中“城中村”的社区
在“城中村”改制前，虽然政府实行了“放水养鱼”的政策，集体经济得到了一定的发展，但是“城中村”在体制、组织、公共服务及居民的生活方式等方面仍然局限在农村体制的范畴。城乡二元体制所导致的“城”—“村”之间建设和管理的冲突，直接影响了广州市的“中变”和“大变”工作，阻碍了深化城市管理体制改革工作目标的实现，严重制约了“城中村”的经济、社会环境和人的可持续发展。“城中村”改制就是要冲破城乡二元体制的壁垒，推动乡村—城市转型。
4.充满城市化希望的“城中村”社区
“城中村”的希望来自于社区内部团结和外部联系的稳步发展。与城市的社区相比，尽管边缘性是主要的，但是“城中村”在历史上形成的社区网络和居民的社区意识却是城市社区无法比拟的。可以说，城乡转制矛盾在人们基本融洽的关系中逐渐得到解决是主流，建设现代化中心城市是需要深厚的社会基础支撑的。
二、改制推动“城中村”社区发展
1.转制后的集体经济组织发展
“城中村”改制前的集体经济体制存在着限制资产的流动和优化组合的问题。股份合作制实行“一人一票”，村民股东一般没有决策权，股份可以继承，但不能转让、退股和抵债。这种产权的占有和收益具有集体的“封闭性”，它不允许以外部资金的注入来改变产权结构和分享收益。这种单位利益的排他性和对内部福利的追求，增强了内部的凝聚力，同时也限制了资源的流动和增加了公共物品管理的成本。“城中村”在改制前，由于集体土地的产权是不能进入市场进行流通的，村民所持的集体股份就是终身的、不可转让的，它只有分配的功能。
2002年出台的改制政策规定，农村集体经济组织转制为股份制企业（公司）。撤销“城中村”村委会的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，将其转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业（公司）。集体经济组织转制主要由4个部分内容组成：
（1）清产核资。即在区政府和有关部门的指导下，经具备资质的资产评估机构对村的集体资产进行评估。
（2）固化股权。即对村民的股份实行一次核定，“生不增，死不减，迁入不增，迁出不减”，可以继承、赠与和转让。
（3）量化股份合作资产。界定集体股份和个人股。个人股的收益归个人所有；在“城中村”改造完成前，集体股的收益，除了扩大再生产外，主要用于社区管理和公共福利事业建设。
（4）细化集体资产管理。即按照《公司法》的要求，组建集体资产管理公司，负责集体资产的管理和运营。在集体经济组织转制的实施中，集体经济组织的运作、分配情况地区差异较大（如天河区已经实行了“撤村建公司”，不少区的“城中村”仍然实行着股份合作社体制），因此，目前改制中的集体经济组织转制按照分类指导的原则进行：先进行分配制度的改革，条件成熟时再进行产权制度的改革。即对未实行“固化股权”改革的村社，主要进行分配制度的改革；对已进行分配制度改革的村社，按照有关规定进行股份合作制改革。在具体操作上，先把经济合作社、经济联合社改组为股份合作制企业，符合条件的登记为股份合作公司。待条件具备时，按照《公司法》的规范要求建立现代企业。
2.改制增进了社会保障和公共服务
第一，解决社会养老保险问题。有关政策规定：①转制后的居民，享受城市居民同样的社会保障；②已参加工作的“农转非”居民，按规定参加相应的社会保险，享受有关的社会保险待遇；③从征用土地补偿金和村集体经济组织的公积金及其他收益中提取社会养老保险费，为“农转非”人员多渠道实施养老保险服务。
政府在改制中开展了积极的扩大社会养老保险覆盖面的工作。2002年白云区、海珠区、天河区进行了试点，将“城中村”人口纳入养老保险体系。
海珠区联星村和白云区三元里村于2001年后整村加入了社会养老保险体系。联星村加入的广州市社会养老保险体系已于2002年1月正式实施。据统计，2001年启动的社保项目，参保金额为3600万元，其中集体支付2200万元，个人支付1400万元。村对购买保险的村民给予一定补偿。现在，除退休人员和未达到购买年龄的青少年外，全村2600多人都购买了社会养老保险。三元里村全村1700多人加入了市社会养老保险体系，参保金额1200多万元，其中村集体购买约435万元，个人购买约765万元。现在市劳动和社会保障局正根据这些试点工作的情况，为把全部“城中村”纳入广州市养老保险体系作准备。正确处理保险金负担问题，是成功推进社会保障的关键。
第二，解决医疗保障问题。改制是实行医疗保险制度改革的大好时机，即积极引导、鼓励合作医疗转向社会基本医疗保险。天河区提出的对策是：在过渡时期，引导、鼓励农民参加商业医疗保险，以降低村的医疗保障风险，减轻村集体经济负担，以利于加强医疗支出监管和减少医药资源浪费。其医疗保险费用来源，参照合作医疗的做法，实行集体、个人各出一点的办法。实施方法是：捆绑谈判，分步进行。即以全区农村村民集体向一家保险公司投保作为谈判前提，在具体实施时分步进行，以村为单位，条件成熟一个投保一个。这样既降低了投保成本，又能使改革积极而稳妥地推进。针对目前村民参加消费性医疗保险怕吃亏的心理，农村合作医疗经费可以作为村民的投保经费使用，投保的项目包括储蓄性终身大病保险。这样，在不加重企业和村的费用负担的同时，可以使村民获得有效保障。对于身体健康的村民来说，在投保期满时还能拿回保费的本利。
第三，解决就业问题。广州市失业率曾经从1998年的2.31%攀升至2001年的3.71%，2002年则回落到3.56%。失业率增加的原因除深化改革和结构调整外，大批原“城中村”的农场系统农业户口人员转为城镇居民是主要原因之一。针对上述情况，各区劳动就业培训机构在改制中全面推行劳动预备制度，为“城中村”居民开设了专门培训。政府还充分利用市、区、街道、社区居委会4级劳动就业服务网络，为“农转非”居民提供推荐就业服务。改制使“城中村”居民就业纳入社会再就业工程，为“城中村”居民改变以前的靠集体分红和出租房屋的谋生方式提供了机遇。实现谋生方式的职业化，是“城中村”居民从农村居民转型为现代意义的城市居民的最重要的标志。
琶洲街道党工委、办事处结合学习型社区创建工作，提出了对改制社区居民进行全面培训的工作目标。培训措施有：联合办学，短期技能培训，奖励就学，创业资助，社区招工。经费解决办法包括：①对于18～25岁高中以下学历、无一技之长的人员进行为期3年的再教育培训，每人共需学费1.2万元，经费按照“三个一点”（即政府出一点，集体出一点，个人出一点）的原则，请求区政府给予划拨其中的1／3，其余经费由各经济联社和个人各出一半；②对“农转非”失业人员提供短期就业技能培训，费用建议列入社区再就业经费预算加以解决或直接分期划拨给街道以便于分期进行操作；③一次性就学的奖励、创业资助的经费由各改制办在集体经济中支出。
第四，解决公共服务问题。由街道和社区居委会逐步接收“城中村”的环卫、治安、市政维护等公共服务工作，区教育部门接收“城中村”的学校。
随着城区市政建设计划的不断推进，近年内“城中村”的市政设施将会有明显的改善。“城中村”消防安全整治将分批进行，由各区政府或管理委员会组织本区有关职能部门制定出消防通道、消防给水系统的规划和设计方案。2003年7月29日，天河区的8个“城中村”消防通道规划方案已经完成制定，荔湾区西郊村等45个原“城中村”范围内的街道、社区或行政村和自然村被列入第一批整治的范围。政府推进市政整改的工作已取得成效，经过整改，修建了宽阔的步行街，并加快了村外围出租屋的清拆和打通消防车通道工程的工作进度。
环境卫生是“城中村”群众反映意见最多的问题。有关政策规定，在5年内使“城中村”的环卫管理逐步达到或接近城区的水平。为改变落后的环卫模式，在区环卫局的指导下，通过公开招标择优选择保洁公司，承担原由村负责的保洁任务，以提高效率和作业标准。市环卫管理部门在2000年制定了《“城中村”环境卫生管理方案》，并从2000年5月起开始在天河区猎德村、海珠区石溪村、芳村区茶村、白云区瑶台村和黄埔区下沙村开展环境卫生示范点工作。经过近2年的改造，已有近三成“城中村”的卫生环境达到城市管理水平。猎德村、冼村等近30个“城中村”建成了垃圾压缩处理站，实现了每天12小时保洁，其中13个“城中村”实行招标制，聘请了专业保洁公司负责环卫工作。自2002年下半年以来，按照改制政策的要求，各有关社区都在推行环卫作业的市场化和社会化。从2002年8月到2003年中期，芳村区17个“城中村”已有1／3实现了环卫作业市场化。实行环卫作业市场化就是，由区环卫局和街道牵头，和保洁公司一道对清洁面积、人口数量、垃圾产生数量、卫生公厕面积等各项指标进行调查，确定各项环卫作业的工作量，再按照标准进行收费核价；由保洁公司以1年为单位通过包干形式与居委会、街道签订环境卫生、清洁保洁承包协议书，协议由3方共同执行。推行环卫作业市场化后，村的清扫保洁工作全部由专业的保洁公司承包。区环卫局、街道和居委会不再插手具体环卫事务，实现政、事、企分开，管理与作业服务分离，建立起了环境卫生工作的长效机制。
3.推动“城中村”改造建设
为了改变宅基地居民点用地布局混乱、设施落后、生活环境差的状况，广州市规划部门自1995年以来开展了中心村规划工作。到2000年，已完成和审批超过60个“城中村”的《中心村规划》。《中心村规划》确定了“城中村”的用地指标和用地范围。改造建设中的用地指标基本依据中心村规划确定的用地指标。然而，由于“城中村”分布的地域差异性，所需改造建设资金巨大，所以政府采取了审慎的态度，首先进行“试点村”改造建设。试点选择的条件主要有：村领导规划意识较强，有一定的经济实力，但目前该村建设状况还比较混乱。根据上述条件，政府确定了7个试点村。
试点村改造建设方案的基本内容是：
（1）在规划村生活范围内征地建设村民新村。
（2）村民新村的筹资方式基本上按照1∶1∶1的原则，由银行贷款、村委会出资和村民户集资3部分组成。
（3）拆除旧村的旧房由村委会按建筑成本价购回。被拆除的旧村用地在修建性详细规划尚未完成时，由村委会作为经济发展用地使用。
（4）村申请的政策优惠有，按村的申请批准征用建设村民新村的用地；由区政府负责完善市政基础设施接入；免除市政建设配套费和有关税费。
（5）新建村的建筑容积率控制在2.0以内，要求安置村民依据的异地安置调节比为1∶1。
（6）建设村民新村的开发方式：主要由村委会组织实施，在适当的时候，要求允许村以土地入股，引进开发商资金。
新村建设项目需要投资，项目获得成功的前提是政府能够如期兑现所承诺的优惠政策以及居民接受安置的条件和参与项目的融资。由于工程巨大，不能毕其功于一役，“城中村”改造建设应在政府的周密计划和精心指导下，逐步地推进。
4.促进基层政权建设
从2000年开始，广州对城乡结合部的建制镇和“城中村”进行了大规模的“撤镇设街”和“撤村设居”工作。到2003年上半年，共撤并建制镇14个，新设置街道办事处29个。经过几年的改革、探索和实践，新建街道建设取得了一定的成果，街道的职能定位得到了进一步明确，基本能够承担地区的社会行政管理职能。街道办事处按城市管理的要求设置管理部门，旨在加强地区的社区管理和建设，将农村人口按计划转为城市居民人口，改组农村集体经济管理模式，逐步向适应市场经济的股份制转变，建立适合本地区的医疗和社会保障体制等。
改制期间撤销了“城中村”村委会，按法定程序同步建立了社区居委会。下面以海珠区南洲街、琶洲街和白云区三元里街为例进行阐述：
