中世纪欧洲法律产生和发展的主要线索和事件有这样几条：
1．自从公元5世纪中叶，日耳曼各部落联盟在西罗马帝国的废墟上建立起一批封建化的王国，日尔曼传统的习惯法与罗马法逐步走向融合。2．自1066年诺曼底公爵征服不列颠，英国法律形成了其自身的传统和特点，从而使欧洲的大陆法系与普通法系出现分野。3．欧洲的中世纪，基督教教会的法权地位得到确立，形成了一套以《圣经》为基本渊源的宗教法律，宗教法律凌驾于国家法律之上。4．公元15世纪开始，出现自治城市法，并从普通民事法律体系中分离出商法，罗马法的理念和原则获得复兴。
在中世纪，除欧洲外，其他地方，例如，阿拉伯地区的伊斯兰教法系，南亚的印度法系，东亚的中国法系等等，都取得了较大成就。但是，就对近代以后法律的影响来说，还是欧洲的大陆法系与普通法系最为重要。
2．财产权保护制度在中世纪，由于个人身份上的种种不同和地位的不平等，使财产权结构和规则也显得特别复杂，而不同财产权形式意味着不同的权利。总的来说，中世纪的财产所有权由罗马的绝对性、不可侵犯性，走向了相对性。这里以日耳曼法律制度中土地不动产所有权的结构形式为例，作一些介绍和分析。
日耳曼法律制度中的不动产所有权主要有以下几种形式：
（1）农村公社土地。这种土地所有制形式实质上是一种特殊的共有制。在这种制度下，农民的房屋及其园田地为家庭私有；耕地仍属公社所有但分配给各个家庭使用；森林，牧场、水源为集体所有，共同使用；每个社员的共用权是平等的。由此可见，基本土地的所有权事实上被加以分割，社员行使使用、收益权，公社行使管理、处分权，两者各按习惯法行使属于自己的权利。依习惯法，如果社员妨害了其他社员对土地的占有和使用权，被损害一方有权要求排除损害，赔偿损失。社员侵犯公社集体利益也要受到制裁。社员有向国家纳税（1/15收获物或1/10牲畜）和服兵役的义务。公元7世纪以后，公社土地所有制已向私有化转变，社员的份地都变成了自主地，依法享有了各种处分权。
（2）采邑制。采邑是“酬劳”的意思，即通过国王“恩赐”的土地，是一种有条件的土地所有权，只能终身享用，原则上不能世袭。受封者应履行服兵役的义务，如不遵守国王法令、滥用豁免权、不纳税或使土地荒芜，国王可收回采邑。公元877年的《克尔西敕令》的法律上认可了采邑的继承权。
（3）私有土地。这些私有土地是通过国王封赏以及公地私有化等途径形成的。国王授予土地时并不附带条件，土地归受封者私有，可以自由让与或世袭。领主对其领地及农奴，享有完全的支配权、行政权、司法权。后来，国王政府又通过“特恩权”把这些权利正式巩固下来，实现了土地所有权与政治统治权的结合。
（4）农奴份地：农奴从领主处取得的小块土地的使用权，世代固定在土地上，并按时交纳沉重的租赋，服各种劳役。
从日耳曼法律制度中的不动产所有权的结构及性质可知，在中世纪，罗马世界曾经流行的所谓财产所有权绝对性原则，已经发展成分割所有权，一种相对性的所有权。一方面，拥有土地直接所有权的地主把土地租给佃户；另一方面，佃户享有用益权，凭着租契使用土地。随着这种土地租借办法的广泛传播，承租人——佃户的法律地位，在许多场合中，逐步增强到使人承认一种原来不属于他的权力，即有权把他的土地使用权在他生时或死后都可转让与他人。在封建时代末期（十二世纪至十三世纪），佃户的权利性质终于被确认为等同于真正的所有权，尽管他在继承时还必须向地主交纳租税或过户费。
三、近代以来西方国家的财产权保护制度
近代以来，财产权保护制度经历了一个巨变和动荡的过程。第一个步骤是，在资产阶级革命的影响下，借助于自然法学派理论以及罗马法复兴的成果，财产权保护理念在西方国家再一次得到法律的确认和保护，甚至出现了财产权神圣不可侵犯的口号。这一制度的立法以1804年的法国民法典为代表。第二个步骤是在绝对所有权观念出现百年之后，面对现实中的种种矛盾和理论冲击，财产权保护理念在继续得到维护的同时，也得到一些修正，以至表现出一种相对化的趋势。这一现象以1900年的德国民法典为代表。下文以大陆法系的法国、德国立法，英美法系的英国、美国立法为例，把握这一理念变迁的脉搏。
（一）法国法
通常说的法国法，主要是指以19世纪初拿破仑一世所制定的各种法典为基础的法律的总称，其中尤其以法国民法典的地位最为重要。法国法的来源主要基于两类经验：一类是来自旧制度的传统，一类是来自法国大革命的成就。所谓旧制度传统，包括逐步汇合的古罗马传统与日尔曼传统，包括中世纪教会法的经验，以及各种习惯法的影响。所谓大革命的成就，是指法国大革命期间的新的思想理念（例如自由、平等、财产神圣不可侵犯等）及其立法。法国法典的起草者们力图使这两者的优点都保持下来。
法国人权宣言指出：“一切政治结合的目的都在于保存自然的、不可消灭的人权；这些权利是自由、财产权、安全和反抗压迫。”“财产权是不可侵犯的神圣的权利，因此，除非由于合法证明的公共需要明显地要求的时候，并且在公正的、预付赔偿的条件下，任何人的财产权都不受剥夺。”这种观念已经成为西方法制所普遍承认的一项基本原则。
法国法典的制订者们完全赞成大革命的这些理念和态度，着力消除法典中的封建制度遗迹。例如法国革命时期立法以及民法典都废除了对土地的封建性质的处分权，例如永佃权等，另一方面也拓宽了所有权的行使范围。依据法国民法典，财产所有人可以在法律的范围内以他认为适当的任何方式处置其财产，可以自己使用，也可以出卖、出租或出借，也可以闲置不用，甚至还可以破坏。对于这类处分行为，任何人均不得干预，即便这种干预对于财产所有者或社会有益亦复如此。例如，某人有一幅名人画作，无论别人认为这幅画对社会有多大意义，作为所有权人完全可以以任何方式处理这幅画，甚至将其毁损。
具体说来，所有权概念中的这种绝对性主要包括这样几个方面：1．时间上的绝对性，所有人对其财产的处分权不仅可以终其一生，而且还可以通过遗嘱将其权利延伸到死后对财产的安排；2．空间上的绝对性，土地所有权的范围可以延伸到地下和天空；3．添附权，法国民法典第546条规定：“物的所有权，不问其为动产或不动产，得扩张至该物由于天然或人工而产生或附加之物。”4．推定所有权，指的是地上或地下的一切建筑物、植物及工作物，在没有相反证据的情况下，均推定为土地所有人以自己的费用所设置并归其所有；5．所有人可以对他的所有物为任何作为或不作为。
就财产权而言，法国大革命摒弃了旧政权从封建制度继承下来的烦琐复杂的体系，恢复了罗马法的明确简单的概念。例如，规定财产的唯一分类方法就是分为不动产和动产（包括不动产以外的所有财产）两大基本类别；人和物的正常关系就是所有权，其含义是一种完全的、绝对的、自由的和无条件的权利。虽然，纯粹的用益权或地役权是允许的，但是，在地产上的这些权利决不包括对享有这些权利的人负担做任何事情的个人义务。法典规定，地役权“系指为供他人不动产的使用或便利而对一个不动产所加的负担”（法国民法典第637条），但法典又规定“地役权并不为某一不动产对另一不动产建立优越的地位”（法国民法典第638条）。
从1804年法国民法典颁布到1871年法兰西第三共和国建立，不管政治制度怎样更迭，民法典仍然是法国的根本法。但在第三共和国期间（1871-1940年），特别是第二次世界大战以后，社会政治经济环境发生了重大变化，国家为社会公共利益的需要而限制个人权利的权力增加了，加强了法律社会化。这种法律社会化的趋势含有削弱所有人对其财产的绝对权的意涵。例如，在地产方面，法律制定了大量的例外情况，在城市和乡村，都给予国家和各种社会组织甚至承租人以十分重要的权利；契约自由也受到了法律的限制。
（二）德国法
