小赵与苗小姐之间曾有房屋租赁关系，但口头约定出租的，只能约定6个月以下，超过6个月后，该约定可视为不定期的租赁合同。小赵作为承租人对房屋的装修行为属于对不动产的添附。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，苗小姐可以要求小赵拆除，或者也可以自己拆除，费用由小赵承担。如果苗小姐事后发现装修本身已经对房屋造成了损害，或者拆除该装修不可避免会对房屋造成损害的，也可以要求小赵赔偿。
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《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
136.出租屋里出现盗窃，物业公司担何责？
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孙小姐到北京出差，租了一套某中档小区二楼的房子，楼下是商铺。小区由保安二十四小时守门和巡逻，还安装了红外线和摄像头，孙小姐觉得很安全，于是就将随身携带的电脑和5000多元现金，以及一部数码相机留在租房内，但是后来却不翼而飞。这显然是盗窃。发生了这种事情孙小姐该怎样维权呢？
指点迷津
《物业管理条例》中明确规定，安全责任是业主与物业公司共同的事。该条例对物业管理企业的安全责任作了相关规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会综合治理作用，是一种社会治安防范服务，而不是治安保障服务。该条例排除了物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责。为了业主的安全，防止突发事件给业主造成伤害，物业公司在其管理区域内应增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效地防止违法犯罪行为的发生，但物业公司对业主因罪犯的犯罪行为所造成的人身、财产损失并无法定赔偿义务。
因此，孙小姐必须先证明物业公司在失窃事件中存在工作的疏漏，物业公司安装的红外线和摄像头没有起到作用就是一个非常大的疏漏。如果在诉讼过程中物业公司不能提供相应的红外线录像，就可以推定物业公司应当承担一定的责任。同时，小区保安巡逻的区域和频率是否达到了保护小区安全的要求，也需要物业公司举证证明。
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《物业管理条例》第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
137.住房不安全可以要求退房吗？
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秦某与房东签订了一份房屋租赁协议，租赁期为一年。最近因房东在外面得罪了人，那人就经常半夜跑来砸秦某租住的房屋，有一次还把窗户的玻璃给砸碎了。秦某觉得现在租住的房屋非常不安全，就找到房东要求退房、退还租房押金。可是房东不同意，租赁协议上对居住不安全的问题也没有约定。请问：秦某可以要求退房吗？
指点迷津
根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务。出租人应当保障出租房屋居住的安全性，如果秦某的人身及财产安全得不到有效保障，就可以要求提前解除租赁合同，房东应把租房押金退还给秦某。
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《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
138.租房期间遇到拆迁能否撤销合同？
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程雷（化名）租了一家门面房准备开个理发店，租期两年。但是程雷花了两万元装修后，刚开张不到一周，就有人在程雷店铺外墙上写了个“拆”字。但是签合同时没人告诉他这里即将拆迁。于是程雷找到房东要求终止租房合同并赔偿他的装修费，房东却说他也不知道房子要被拆，可是听其他人说早就下过通知。那么程雷是否有权撤销该合同？
指点迷津
程雷可以到拆迁办取证，如果有证据证明房东早已经接到过拆迁通知，在明知房屋将要拆迁时，为了达到订立合同目的，故意隐瞒事实真相，与其签订租赁合同，则属于欺诈。根据《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈手段订立的合同是可变更可撤销合同，另一方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果合同被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，程雷可以请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同，并要求房东赔偿损失。
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《中华人民共和国合同法》第五十四条一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
139.租赁期内承租房屋被法院拍卖，原租赁合同能否继续履行？
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杨小姐租赁了贺先生所有的一间店面，投资开办了家饭馆，双方签订了书面租赁合同并依法办理了登记手续，合同约定租赁期限为5年，月租金2000元等内容。第二年年底，因贺先生欠他人债务，杨小姐所承租的店面被法院组织拍卖，王先生竞买成功成为新的产权人。现在王先生已多次通知杨小姐要提高月租金，否则就强行要杨小姐退租，而杨小姐与贺先生签订的租赁合同履行期还未满。请问杨小姐能否继续履行原租赁合同？
指点迷津
“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则，即在租赁期间所有权人将租赁财产转让时，租赁关系对新的所有人仍然有效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。根据上述规定，在租赁期间内，出租人依法转让出租房屋的，新的产权人便取代了原产权人，但应继续履行原来合法有效的租赁合同而无权单方面解除原租赁合同。杨小姐所承租的店面因原产权人贺先生欠他人债务被法院拍卖，作为新的产权人王先生无权强行解除杨小姐与贺先生之间业已存在的合法有效的租赁关系，杨小姐有权依照与贺先生签订的租赁合同继续租赁该店面直到租赁期限届满，只不过租金应交给新的产权人王先生。如果在法院拍卖时，贺先生向法院申报了杨小姐的承租权，法院就会通知王先生而不至于出现王先生强行要求提租或解除合同的情况。但是待原租赁合同履行期届满后，王先生就有权另行处分该间店面了。
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《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
140.承租人是否享有购房优先权？
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宋舟（化名）承租郑言（化名）的房屋，双方约定租期为3年。两个月前，郑言说想出售房屋。双方经协商达成协议，郑言同意以10万元的价格将房屋卖给宋舟。合同签订后，宋舟依约分两次付给郑言房款共计10万元。上个月郑言找到宋舟说他的房子卖亏了，要宋舟再增加2万元，否则他就要以12万元的价格将房子卖给别人。一个星期后，宋舟带着2万元现金找郑言时，郑言却说前天已经以12万元的价格将房屋卖给了刘宝（化名），并且已经办理房屋过户登记手续。那么宋舟和郑言的买卖合同与郑、刘之间的买卖手续哪一个具有房屋权属变动的法律效力？宋舟是否享有购房优先权？
指点迷津
登记公示原则是我国房地产权属变动的基本原则。根据我国法律规定，房屋买卖以“登记”为生效要件。房屋买卖合同不同于一般商品买卖合同，要想使房屋权属变动，必须履行登记手续。宋舟与郑言签订房屋买卖合同，只是双方有进行房屋买卖的意思表示，不能直接产生房屋权属变动的法律效力。但是，虽然该协议不能直接产生房屋权属变动的法律后果，它毕竟是双方在意思表示真实的情况下达成了协议并付了大部分房款。郑言擅自违反协议的做法也违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。
至于郑言将房屋卖与刘宝，并已办理房屋权属过户登记的问题，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
从宋舟的情况看，郑言从通知宋舟想出售房屋，到与宋舟签订房屋买卖合同，以及提出价格变动，都在法律规定的期限内。在宋舟没有放弃优先购买权，且郑言在同意一星期后再作决定的情况下，提早将房屋出售给刘宝。这样，郑言的行为显然侵害了宋舟的“优先购买权”虽然其与刘宝办理了形式上符合法律规定的房屋权属变动手续，但因该权属变动侵害了宋舟的合法权益，宋舟可以依据上述法律规定，请求人民法院宣告郑、刘之间的房屋买卖行为无效，以实现自己的优先购买权。
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《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
141.房屋出租方可否单方解除合同？
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陈飞是某服装市场的批发商，陈飞与市场开办方签订了租赁营业用房的合同。现在市政府要在原址上重建市场，开办方可否以此为由，要求和陈飞解除合同？
指点迷津
提前解除房屋租赁合同的前提必须是发生法律规定的事由或者双方约定的事由，如果没有发生这些特定事由，一方无权擅自解除合同。市政府在原址重建市场，属不可归责于承租人的事由，陈飞作为承租人无任何过错。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。合同法仅单方授权承租人可解除合同，而并未授权出租方有合同解除权。因此，市场开办方无权解除合同。
同时《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。根据该条例精神，陈飞与市场开办方的租赁关系也应继续保持。
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《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
142.离婚时该怎么分配婚前按揭房产？
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孙小姐快要结婚了，但有一件事一直让她惴惴不安。她跟男友婚前买房，男友的父母愿意承担首付，其余的由他们婚后向银行按揭还贷，产权登记是男友的名字。孙小姐担心将来发生纠纷怎么办，万一将来离婚，她不就一无所有了吗？
指点迷津
根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，婚后夫妻双方的工资收入（除夫妻双方有约定外）应当属于夫妻共同财产。婚前按揭房的所有权分配有这样一个大的原则：婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产；婚前按揭，婚后还贷的，为一方所有，但婚后共同还贷的钱款仍属于夫妻共同财产；夫妻结婚后用共同财产购买的房产属于共同财产，即使房屋产权登记在一方名下，也应当认定为夫妻共同财产。
《中华人民共和国婚姻法》对夫妻财产采取法定和约定并行的办法，有约定时依约定，无约定时依法定。并非所有在婚后购买的房产一定属于共同财产，因为法律允许当事人自行对共同财产或个人财产进行约定。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这种财产约定必须是书面形式的约定。
离婚时双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属大致有以下三类处理方式：
其一，双方都想要但不能协商处理的条件下，可采取竞价拍卖方式，由出价高的人取得房产所有权，并将房屋增值的一半支付给未能取得房产的另一方作为补偿。
其二，双方经过协商，一方主张房屋所有权，另一方放弃该房产。由专门评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方，应给于对方相应的补偿。
