第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条以下情况乙方不承担责任：
1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5.。
物业管理条例第九章其他事项
第三十五条本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十六条本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或一代管。
第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第一种方式处理：
1.向一仲裁委员会申请仲裁；
2.向人民法院提起诉讼。
第四十三条本合同一式份，甲、乙双方各执一份。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人法定代表人
年月日50.业主委员会与物业管理企业只达成口头协议，没有签订书面物业服务合同，则口头协议是否有法律效力？
某物业管理公司与某住宅小区的业主委员会商定，该物业管理公司对小区进行管理，双方口头约定服务的项目及费用，但未签订书面物业服务合同。物业公司承接物业后，发现小区外部设施年久失修，周围环境需要清理，于是对小区进行全面整顿，物业管理公司为此垫付了一笔费用。物业管理公司公告增收服务费用时，业主提出当初口头约定的物业服务费并没有这么高，拒绝交纳超出部分的服务费用。物业管理公司于是向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案中，物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，由此双方就物业管理的范围产生了不同的认识，物业管理公司整顿小区属于日常管理的合理范围，所支出的费用具有合理性和正当性，小区业主应当支付物业管理公司超支的费用。
依合同法理论，物业服务合同是一类独立的合同类型，属于合同法上无名合同范畴。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又具有自身鲜明的特征。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
以口头形式订立合同虽然简便快捷，但由于没有必要的书面凭证，一旦发生纠纷，当事人举证比较困难，司法机关难以查清事实真相。而订立书面合同，以文字形式记载双方的权利义务，发生合同纠纷时有据可查，便于分清责任。物业服务合同是确定物业管理活动中业主和物业管理企业权利义务的重要依据，合同是否依法订立、内容是否详细、是否具有可操作性，对于维护双方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。因此，《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
那么，如果物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，而只是达成口头协议，其法律后果如何呢？《物业管理条例》对此没有作出规定，根据《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是合同的形式违反法律法规规定的，并不必然导致合同无效。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，当事人双方以口头形式商定物业管理事宜，没有订立书面合同，违反了《物业管理条例》第35条的规定，但是，物业管理公司对物业进行管理，履行了双方约定的义务，业主也接受了物业管理公司的服务，依《合同法》第36条，该口头协议具有法律效力。
物业管理企业应当依照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理的事项一般包括以下几方面的内容：（1）物业共用部位、设备设施的使用管理、维修更新；（2）环境卫生、绿化管理服务；（3）公共秩序、治安保卫管理，如进出管理、车辆停放管理；（4）物业档案资料保管服务。当然，除了上述公共性质的管理事项外，个别业主也可以委托物业管理企业提供专项特约服务，《物业管理条例》第44条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本案中，物业管理公司对小区年久失修的外部设施进行修缮，清理小区周围环境，属于日常管理服务事项，为整顿物业而垫付的管理费用具有合理性和正当性，业主应当承担超支部分的费用。
技巧提示
那么物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交物业管理费用的应承担什么法律责任呢？
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
婚姻、继承中的房产纠纷
51.涉外、涉满仓澳台的证据材料如何收集？
被告与原告系堂叔侄关系，原、被告共同的祖遗房屋坐落于Y县桃城镇桃溪村居委会，本案讼争的房产为该祖屋中的一间。土改时，此房屋产权进行申报。本案讼争的房屋在土地清册上登记为原告之父所有，但没有办理产权证。原告的父母在解放前就旅居海外，原告也自小旅居海外。讼争的房屋在解放前即长期由被告父、祖辈居住。原告的父母先后于1986年、1990年病故。原告在得知其父在中国的遗产（即讼争房屋）由被告居住后，于2004年4月委托刘某向被告收回讼争房屋，未果。原告的委托代理人刘某于2004年7月16日诉至Y县法院，并提供了房屋在土改时申报登记的“土地房产清册”、被告与原告于1999年10月22日协商办理房产证事项的“协议书”、土地房产证、经过原告现所居的国家印度尼西亚公证部门公证并经印度尼西亚外交部认证及中国驻印度尼西亚大使馆确认的委托书作为证据。
依法分析
本案在审理过程中，双方当事人最大的争议在于原告委托刘某提起诉讼的委托手续是否合法。原告的委托代理人代为原告提起诉讼的依据为由原告出具并经印度尼西亚公证部门公证、印度尼西亚外交部认证及我国驻印度尼西亚大使馆进行确认的委托书。这是一份来自于中国境外的委托书，属于涉外证据的范畴。那么，来自于中国境外的证据如何发挥证明作用，应履行什么证明手续？
证据是人民法院在审理民事案件中用来确认案件事实的根据。在涉外民事诉讼中，由于案件当事人一方或双方是外国人、外国企业或组织，或当事人之间民事法律关系设立、变更、终止的法律事实发生在外国，或者当事人争议的诉讼标的物在外国，因此不可避免地出现某些证据是在国外形成的事实。例如，有关书证在我国境外形成的，当事人提供外国人或港澳台居民的证人证言。由于这些证据产生于我国境外，人民法院确认这些证据的有效性存在很大的风险。因此对境外提供的证据有必要在程序及手续上加以限制，以增强其真实性和合法性，尽可能地消除司法权的地域局限给民事诉讼带来的不利影响。
根据我国《民事诉讼法》第242条的规定，在我国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托我国律师或其他人代理诉讼，从我国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经我国驻该国使领馆认证，或者履行我国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力。据此，在我国领域内无住所的外国当事人提交授权委托书必须办理公证、认证的手续。根据我国《民事诉讼法》第59条的规定，侨居在国外的我国公民从国外寄交或者托交的授权委托书，必须经我国驻该国的使领馆证明；没有使领馆的，由与我国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由我国驻该第三国使领馆证明，或者由当地的爱国华侨团体证明。这是针对侨居在国外的中国公民所作的变通的规定。侨居在国外的中国公民并非外国人，但其从国外寄交或者托交的授权委托书的行为在性质上仍属于在中国境外形成的证据，因此也要履行一定的手续。但上述规定所指向的对象仅为当事人的授权委托书，对实践中审查认定涉及案件事实的证据材料并无专门的规范。而与境外证据有关的，只有《民事诉讼法》第68条第2款的规定，“提交外文书证，必须附有中文译本”。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第11条，当事人向人民法院提供的证据系在我国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经我国驻该国使领馆予以认证，或者履行我国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。该规定与民事诉讼法第242条的规定基本相同，但是将所适用的范围从授权委托书扩大到了一切证据材料，包括证明当事人主体资格和授权委托事项的证据，以及证明案件事实的证据。当事人向人民法院提供在我国境外形成的证据的，该证据应当经所在国公证机关予以证明（有外文文字材料的，还应一并附有中文译本）并经我国驻该国使领馆予以认证，才能发生效力。我国驻外使领馆包括大使馆、总领事馆、领事馆等，是我国在国外行使涉外公证认证职能的机构。在我国驻外领事馆内，具体行使涉外公证认证职能的部门为领事部，外交使馆内的其它部门，如教育处、文化处、商务处等，均无权出具涉外公证认证文书。如果我国与该所在国订立的有关条约中规定了证据的证明手续的，可以按该条约的规定办理。公证认证的程序要求为：首先由外国公证员对有关境外证据进行公证，然后由该外国有关官员对公证员的资格和签字进行认证，最后由我国驻外领馆官员对外国官员的签字进行认证。
本案中，原告委托代理人刘某代为提起诉讼的委托书系经公证后由印度尼西亚外交部认证，并经中华人民共和国驻印度尼西亚大使馆领事部认证，符合民事诉讼法及《民事证据规定》关于境外提供证据应履行的证明手续的规定，因此应认定其合法有效。
技巧提示
那么在港、澳、台形成的证据的证明手续该如何进行呢？
《民事证据规定》第11条第2款规定，在港、澳、台形成的证据，应履行相应的证明手续。具体而言，港、澳居民从香港、澳门向人民法院提交证据，一般按如下规定办理证明手续，才能发生效力：（1）新华社香港分社、澳门分社等驻港澳机构的工作人员，由所在机构出具证明；（2）香港工会联合会、澳门工会联合会等社会团体的成员，由所在的团体出具证明；（3）其它港、澳居民可由我国司法部委托的香港律师办理证明。
台湾居民从台湾地区向人民法院提交证据，如有台湾公证机关的证明，人民法院承认其效力。公证机关的公证书是人民法院审理涉台案件认定事实的重要依据。除公证机关或其它民间组织出具的证明文书外，涉台案件中，律师调查取证起到了特殊作用。内地的一些律师事务所与台湾地区的律师事务所订立协议，建立业务联系，可委托台湾律师调查认证。如果没有这方面的证明人，对于书面材料，可由他们在大陆的亲友辨认笔迹，人民法院审查无误后，确认其效力。
52.对婚前购房出资如何证明？
张某与葛某经朋友介绍相识，并发展成了恋爱关系。两个人为了结婚，贷款买了某花园的一套房子。这套房子的发票上所列的付款人和购房贷款存折都是葛某的名字。此后不久，由于种种原因，张某与葛某决定分手。双方为财产对簿公堂。
张某起诉称，自己出全资购置了房产。但张某始终没有提出自己独立出资购买房屋及装修的证据。
依法分析
本案中，由于收据付款人名填的是张某女朋友葛某的名字，如果张某起诉，那么最终将因证据不足而败诉。如果张某所述事实属实，建议张某进一步取证。目前唯一能够证明张某出资的直接证据只有葛某。张某可以要求她直接予以偿还，如果她不同意偿还，则要求她出具书面材料，承认张某出资的事实。
