第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见。可要求他们尽快发出。
49.房地产开发公司与物业管理企业签订的前期物业服务合同，对业主是否有约束力？
2001年8月，姚某与某房地产公司签订商品房预售合同一份，2001年12月，双方办理了房屋验收和交接手续。该房屋交付后，姚某同意将该房屋交给S物业管理公司统一管理。某房地产公司与S公司于2001年5月签订了一份物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方2元，该收费标准经过区物价管理部门审批。2002年9月，该小区成立了业主委员会，因与S公司就服务费收费标准未能达成一致，双方未签订新的物业服务合同。姚某从2002年3月起，拒交物业服务费。s公司同其交涉未果，于2003年2月向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案的焦点在于某房地产公司与s公司签订的前期物业服务合同对业主姚某是否具有约束力。
物业管理法律关系指的是业主和物业管理企业之间的法律关系，物业管理企业的选聘一般应当由业主大会决定。但实践中物业“滚动开发”的情况较多，业主人住是个逐渐的过程，物业开始交付给业主到业主大会成立往往有段较长的期间。为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，创造良好的销售租赁环境和居住环境，这时就需要物业管理企业的介入，由其进行前期物业管理。在全部房屋售出之前，建设单位拥有未售房屋的所有权，一般是大业主，法律规定由其决定物业管理企业的选聘。
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订前期物业服务合同。1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”新的《物业管理条例》第21条对此也作出相应的规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
前期物业服务合同一般包括以下几方面的内容：（1）建设单位和物业管理企业的名称、住所；（2）物业管理区域范围和管理项目；（3）物业管理的合同期限；（4）物业的管理费用；（5）物业管理的要求和标准；（6）合同终止和解除的约定；（7）违约责任；（8）当事人双方约定的其他事项，如公共设施、共用设备的使用、管理、维修和更新，保安服务，保洁服务，物业维修基金的管理等。
前期物业服务合同虽然由建设单位与物业管理企业签订，但其服务的对象包括了入住业主，对业主具有约束力。首先，在业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行；其次，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费用；另外，法律法规一般规定在房屋买卖时，买卖双方应当就前期物业服务作出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业管理企业签订协议。如1998年《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任。”2001年建设部《商品房销售管理办法》第13条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”《物业管理条例》第25条也作出了相应的规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
本案中，某房地产公司与S公司2001年5月签订的合同为前期物业服务合同，姚某在购房时同意将该房屋交给S公司统一管理，该前期物业服务合同对姚某具有约束力，姚某应当履行。
技巧提示
前期物业服务合同（示范文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
乙方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
资质等级：
证书编号：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
物业管理条例第一章物业基本情况
第一条物业基本情况：
物业名称；
物业类型；
座落位置；
建筑面积。
物业管理区域四至：东至南至西至北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）
物业管理条例第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：
4.公共绿化的养护和管理；
5.车辆停放管理；
6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7.装饰装修管理服务；
8.物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1.；
2.；
3.。
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
物业管理条例第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：
1.包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月.平方米；
高层住宅：元／月.平方米；
别墅：元／月.平方米；
办公楼：元／月.平方米；
商业物业：元／月.平方米；
物业：元／月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2.酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月.平方米；
高层住宅：元／月.平方米；
别墅：元／月.平方米；
办公楼：元／月.平方米；
商业物业：元／月.平方米；
物业：元／月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）。
乙方采取以下第种方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按应收的物业服务资金％的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
物业管理条例第四章物业的经营与管理
第九条停车场收费分别采取以下方式：
1.停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月的标准提取停车管理服务费。
2.停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元／个·月、车库车位元／个-月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月的标准提取停车管理服务费。
3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主／甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
物业管理条例第五章物业的承接验收
第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4.。
第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
物业管理条例第六章物业的使用与维护
第十八条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条甲方应于（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。
第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
物业管理条例第七章专项维修资金
第二十五条专项维修资金的缴存。
第二十六条专项维修资金的管理。
第二十七条专项维修资金的使用。
第二十八条专项维修资金的续筹。
物业管理条例第八章违约责任
第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金。
