对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者预定一套房子后，在与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同，这个时候定金能否讨回就与购房者所签定的订购书有很大的关系了。所以，购房者在付定金之前，应仔细检查一下开发商提供的、购房者在上面签字的定购书。
如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该定购书签订之日起×日内到开发商处签定购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。
26.房产证注释不清，产权人是否可以起诉房管局？
2003年，纪某购得住房一套，并由开发商代为办理产权证，在申请时，随同提交了发票等材料。Y市房地产管理局依申请，发出了房产权证，上面记载了纪某所有的主房面积，并记载有架空层一间，但未注明架空层面积。纪某认为自己有权要求在房产证上注明架空层面积，遂后向法院提起行政诉讼。Y市法院作出一审判决，支持了原告的诉讼请求。
依法分析
本案属于行政诉讼，也就是老百姓称的“民告官”。行政诉讼是指公民、法人或其他组织对行政机关的行政行为因异议而引发的诉讼。
在行政诉讼中，原告承担下列举证责任：（一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外；（二）在起诉被告不作为的案件中，证明其提出申请的事实；（三）在一并提起的行政赔偿诉讼中，证明因受被诉行为侵害而造成损失的事实；（四）其他应当由原告承担举证责任的事项。
根据《行政诉讼法》第32条和第43条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。被告因不可抗力或者客观上不能控制的其他正当事由，不能在前款规定的期限内提供证据的，应当在收到起诉状副本之日起十日内向人民法院提出延期提供证据的书面申请。人民法院准许延期提供的，被告应当在正当事由消除后十日内提供证据。逾期提供的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。
本案中，被告在发证时，有职责审查相对方提交的全部材料。然而，被告虽然在发证时注明了架空层一间事宜，但未依职权核实面积，说明被告已经注意到原告提请发证的内容，但未详察。因此，如果被告并没有在法定期限内提交发证时不需记载架空层面积的有关法律、法规。则法院可判决被告在判决生效后合理期限内在上述房产证上注明原告所有的房屋架空层面积。
技巧提示
老百姓在什么情况下可以民告官呢？公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服的，可以提起行政诉讼：
（1）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；
（2）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；
（3）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；
（4）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；
（5）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；
（6）认为行政机关没有依法发给抚恤金的；
（7）认为行政机关违法要求履行义务的；
（8）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。
27.商品房买卖中如何进行房屋权属的登记？
沈某的纠纷由房产证引起。2003年2月24日，她花16万元买了某房地产开发商开发的位于某市的一套房子。双方签订的合同中约定，一年内办理房产证；若逾期办理，某房地产开发商将按银行同期利息赔偿。沈某说，某房地产开发商曾口头承诺2004年5月就能办好房产证，可直到现在，房屋权属登记没有进行，房产证也没拿到手。
依法分析
进行房产登记是一项讲求程序和技术性很强的行为，因此需要遵照一定的步骤和规定进行，整个过程，从申请登记到发证，一般需要30天左右。
1.提交材料。商品房买卖的双方当事人（或其代理人）应该共同到房屋所在区、县房地产交易中心，提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。
2.预登记（初审）。相关交易中心经过初审认为合格的，送房地产测绘部门配图，绘制房屋平面图和地籍图。初审不合格的，退还给申请人，并说明理由。
3.配图。房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。
4.缴纳税费（此处的有关比例仅是示例，各地具体规定不同，需要当事人具体查阅当地的有关地方性规定）。经过房地产管理部门确认，购房者即可正式办理房屋产权过户手续，缴纳有关税费。（1）契税：契税占房屋成交价的3％。个人购买自用普通住宅的，减半征收，个人实际缴付1.5％。（2）印花税：印花税占房屋成交价的0.05％，买卖双方都应缴付。印花税由税务部门收取，有时由房地产交易中心代收。（3）过户手续费：内销商品房首次交易的手续费为房屋成交价的0.08％，买、卖双方各自支付0.08％，由房地产登记部门收取。外销商品房首次交易，由买方缴付房屋成交价的0.5％。
5.审核。购房者把房屋交易材料、身份证明、纳税证明送交房地产登记部门，由登记部门审核。
6.制证、发证。购房者需支付房地产权证工本费和相应的印花税。
在本案中开发商的违约是很明显的，因为合同中明确约定了办理房产证的期限，而开发商却没有在规定的期限内办理完毕，所以就不能将自己的责任推脱掉。
技巧提示
房产证并不一定要由开发商来办理，只要开发商将办理产权证的有关材料报房地产交易所备案登记，开发商向业主出具了付款及购房证明等材料，也可由业主直接去办理产权证。如交由开发商办理上述手续，业主可以通过协议的方式明确与开发商的权利、义务关系。
28.房屋权属登记中涉及面积测绘有关问题时如何处理？
蒋某预购了一套总价为48万元人民币的商品房，合同约定建筑面积为80平方米。入住时，开发商与蒋某结算的建筑面积数为78.13平方米，并退还了蒋某部分购房款。入住后，蒋某总觉得房屋建筑面积没有78.13平方米。于是，蒋某委托有资格的房产测绘单位对其所住商品房面积进行了重新测绘。凑巧的是，蒋某委托的测绘单位与开发商委托的竟是同一家。而这同一家测绘机构不同的测绘人员测绘出的结果却大不相同，此次测绘结果标明房屋的建筑面积为75平方米。蒋某拿着这个测绘结果找到开发商，开发商对此不加理睬。蒋某无奈，又找到了测绘单位。测绘单位这时才注意到原来两份不同测绘结果竟然同出自本单位之手。
依法分析
房屋权属登记主要是为了确认权利的状态，而该权利是紧密的与房屋相关联的，因此房屋的面积状况是影响当事人权利范围的重要因素。建住房［2002］74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中规定，在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积，房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。房屋权属登记中涉及面积测绘有关问题时一般遵循的原则包括：
（1）申请人申请房屋权属登记时，应提交房屋面积测绘成果。房屋权利人、房屋权利申请人在申请房屋权属登记前，应委托房产测绘单位进行房屋面积测量。根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
（2）房地产开发企业、房屋权利申请人持有经测绘服务大厅公示的测绘单位实测的房屋面积测绘成果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理。凡无正当理由拒不受理登记申请的，政府主管机构将予以通报批评，同时将指定有关登记部门受理申请人的登记申请。
（3）申请人提交的房屋面积测绘成果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位应对其房产测绘成果是否完成于房屋竣工验收之后、其测量的房屋是否符合城市规划批准的条件、其测量的分摊公用建筑面积是否和商品房销（预）售合同约定的相一致等问题负责。在房屋权属登记中，因房产测绘成果质量引起的问题，由测绘单位承担相应的责任。
（4）房屋所有权人出售其购买的成套商品房、经济适用房、公有住房，交易后当事人申请房屋权属登记的，所购房屋不再重新测量面积，由买房人提交原房屋所有权证附图复印件，登记部门依据原房屋所有权证中的面积直接填写房屋登记表，按有关规定审核后，办理登记手续。所发已售公有住房的房屋所有权证中未附图、附表的，办理转移登记时也不再重新附图、附表。
本案中，业主和开发商可以再协商共同委托另一家测绘单位进行测绘，或者诉至法院，向法院申请重新测绘，以新的双方认可的测绘报告作为解决纠纷的证据。
技巧提示
注意购房人自己请人测绘所住房屋的面积的依据是什么呢？建设部与国家测绘局联合发布的第83号《房产测绘管理办法》是购房人请人测绘所住房屋面积的法律依据。《房屋测绘管理办法》规定，房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘房屋的，应当委托房产测绘单位进行房产测绘。房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
29.如何防范房产合同中的数字歧义？
海某与某房产公司签定商品房预售合同，合同中约定“每户设有可视对讲用话机一只。如有违约，房产商补偿一倍的设备差价”。房产商交房时，海某发现屋内只有对讲话机一部，而不是可视对讲用话机，两者之间的差价为1692元。为此，海某向法院起诉，并依据合同约定要求房产公司补偿设备原价一倍的差价3384元。
法院审理后认为，房产公司未在交付的房屋内按约装置可视对讲机，消费者有权选择要求房产公司承担补偿一倍的差价。但法院又认为，关于“一倍”差价，应按通常理解，解释为差价原数，而非差价“增加一倍”，因此对海某诉讼请求中高于差价原数的部分不予支持，判决房产公司赔偿海某对讲机与可视对讲机之间的差价1692元。
依法分析
补偿设备原价的“一倍”，通常是指在原价上“增加一倍”。究竟如何理解“一倍”这个数字概念？从数学概念上理解，设备原价的“一倍”就是原价的原数，即1692元乘1等于1692元。如在原价上“增一倍”，则为原价的2倍，即1692元乘2，等于3384元。
技巧提示
在日常生活中，许多人把“一倍”理解为在原数上增加一倍，而不是原数。因此，在订立合同时往往按习惯将“原数”约定为“原价”，把“增加一倍”约定为“一倍”，一旦发生纠纷，难免纠缠不清。建议人们在订立合同时加以明确，谨防数字歧义。
房屋租赁
30.违章建筑出租，承租方可以举证房屋租赁合同无效而不支付租金吗？
原告未经城市建设部门批准，擅自在原属某公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。2003年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。
依法分析
违章建筑含加层扩建、合作建房、乱搭乱建等。违章建筑出租现象在一些房屋租赁市场供不应求，在房租较高的城市很普遍。这些房屋包括：由于土地的历史遗留问题，导致房屋不能获得合法的产权证明的出租屋；非法改变土地、房屋用途的出租屋；行政划拨土地上用于出租的建筑物以及进入租赁市场的农民宅基地上的房屋等。这些房屋依照法律规定是不能进入租赁市场进行租赁经营活动的。
原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部《城市房屋租赁管理办法》中规定，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。
按照民法上处理无效合同后果的规定，凡是合同被确认为无效之后，一律作返还处理。有过错的一方当事人，应当赔偿因此给对方当事人造成的经济损失；双方均有过错的，则按照过错的大小相互承担相应的赔偿责任；而如果过错大小相当，则适用过错相抵原则，自己的损失自行承担。
技巧提示
现在，大部分城市规定房屋出租必须要申请《房屋租赁许可证》，没有“证”不准出租。凡出租某市城镇范围内房屋的单位或个人，必须经房屋主管部门认定出租房屋所有权清楚无纠纷、房屋结构安全后，到房屋所在地的区、县房地产管理部门登记，申办《房屋租赁许可证》。
申请人在办理《房屋租赁许可证》时，必须交验下列证件：1.房屋出租申请书。2.房屋所有权证书或购商品房合同、新建房执照等其他合法证件。3.出租人是个人的，应提交房主居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人代表或委托代理人资格证明。4.产权共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的证明或委托书。5.出租人在同一区、县范围内出租多处住宅房屋，可申领一个《房屋租赁许可证》；出租非住宅房屋的，一处需申领一个《房屋租赁许可证》，证上标明出租房屋地点、数量。超出证载范围的，应另行申请《房屋租赁许可证》。6.出租人为外资企业、中外合资企业、中外合作经营企业、外国公民或港澳台同胞的，按涉外地产管理规定办理。7.出租的房屋拆迁或转移，出租人应将《房屋租赁许可证》向填发机关缴销。
31.什么是房屋租赁诉讼中的新证据？
