另有新婚1年的一个小家庭。张先生30岁，是医院的医生，张太太28岁，是同单位的护士。夫妻两人收入稳定，分别是5500元和3500元。每月家庭支出也比较稳定，在4000元左右。由于小家庭建立不久，所以只有3万元的活期储蓄。夫妻两人现在居住在张先生父母早期准备的旧房里，市价40万元。张先生家庭年收入10.8万元，年支出4.8万元，每年可结余6万元。由于支出比例合理，张先生家庭有较高的储蓄率，为55.6%。但家庭资产有限，且缺少合理的投资渠道。夫妻俩想换一套附近的商品房，考虑在100万元左右。但张先生预计房价会下跌，考虑是否先租房，等房价下跌后再买房。张先生夫妇没有投资理财经验，也没有购买过保险。于是想咨询有经验的理财师，帮助他们的小家庭做一个长期的合理规划。
根据张先生的家庭特点，理财师给出了以下的建议：
首先，张先生应给全家留出必要的家庭准备金，一般是月支出的3～6倍，建议保留1.5万元的活期存款，其余的另做他用。
其次，从国家的政策调控来看，张先生对于房价的顾虑是有一定道理的。如果现在张先生立即卖出旧房，购置新房，考虑到10万元左右的装修费用，则新房首付30万元，其余70万元可以使用公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，以20年为例，则每月需还款4000余元，对于张先生这样的新婚家庭而言是一笔沉重的负担。而且，还影响到日后的子女规划。因此，建议张先生先卖出旧房，采用租房的形式，等房价有所下跌后再购置新居。
对于张先生卖房所得款项40万元中的33万元可用于购买收益相对稳定的债券型基金，根据现在的市场情况，预计年收益率为10%。这样，两年后可用于支付购置新房的首付款，大约是40万元。由于房价下跌为90万元左右，因此张先生只需选择50万元的公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，同样以20年为例，每月只需还款3000元左右。
选房要会“望、闻、问、切”
选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到“望、闻、问、切”，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。
一、望
多了解市场行情。首先，最起码要了解房价走势以及热点区域。例如，自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。再次，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。
二、闻
有空多跑售楼处。跑售楼处有一个好处，就是可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8～12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会太离谱。通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告。即使没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面多数楼盘都会通过媒体做广告，投资者可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。
三、问
善于在售楼处提问题。当投资者选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业，等等，不能错过每一个细微的问题。
四、切
到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多也不如到实地走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、插座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。
作为地产投资者，不论投资能力的大小，都要精挑细选，慎而又慎。如同任何投资一样，盲目跟风是大忌。
哪些房子更有升值潜力
未来有没有升值潜力是房地产投资者首先考虑的问题。而影响房子未来升值的一个重要因素就是其所处的地段位置。即指房地产的具体空间区位，既包括房地产本身的所在位置，也包括周围环境即相邻地区的自然环境、生态环境和经济社会文化环境等。地段位置是决定城市地价的最重要因素，从而决定了房地产价格和升值空间。
对于个人房地产投资者来说，在选择地段位置的时候，应着重考虑地段位置的未来变化趋势，而不应该是目前地段位置是否优越。在寻找最具有升值潜力的地段时，首先要认真鉴别某地段是否具有升值潜力和投资价值，避开眼前的几个陷阱去选择未来。
不要选择寸土寸金的地段。能在寸土寸金地段置业当然不是件坏事，但是寸土寸金地段未必具有投资价值。过高的地价，会使房地产等相关成本过高，升值的空间相对来说并不大。
不要选择城市的中心地段。就我国近二十几年城镇建设变化趋势来说，城区内最具有升值潜力的地段已不全是城市中心区域。因为，城市的中心地段往往是老城区，房屋多是十几年前、几十年前所建，其面积、结构、样式以及辅助设施等都显得陈旧、过时，原有功能退化。城市的中等收入以上的居民，多数都已迁往他处，因此，城市中心地段的房价相比较反而呈下降趋势。
不要听风就是雨。城市的规划、拆迁、改造、新建等活动，会牵动很多人、很多集团的利益。市政当局每决定对一处进行变动时，都会有很多利益集团直接或间接参与博弈，从最初设想到政策正式出台，期间变数很大。因此，作为个人房地产投资者，千万要谨慎行事，待正式的文件出台后，再做决定。不要听风就是雨，被小道消息及社会传言所蒙蔽，认为机不可失而慌忙投资，结果正中了别人的圈套。
那么，哪些地段位置的房地产具有较大的升值潜力呢？通常情况下，以下四类地段的房地产未来升值空间比较大：
（1）名校周边的房地产。我国绝大多数城市都实行就近入学的政策，因此，在独生子女占据家庭中心地位的今天，孩子的前途高过家庭一切，辖区内如果有市属或区属重点，甚至是准重点的幼儿园、小学、中学等，自然都会成为一个重要卖点，吸引相关家庭入住。地段位置如果正好在重点小学和重点中学的生源辖区内，房地产的升值潜力将会更大。
（2）地铁沿途的房地产。城市越大，交通问题越令政府头疼，越让市民不满。因此，便利的交通条件不能不说是个较好的卖点。对市民来说，城市地铁具有安全、舒适、快捷、节俭、方便以及客流量大等优点，所以，地铁线路（包括规划中的和正在建设中的）显然会对沿途房地产价格上扬起到拉动作用。
（3）已逐渐形成的成片小区。房地产的升值是个动态过程，周边建设发展状况及趋势，对房地产价值的升高起决定性的推动作用。最初，某个房地产公司，在郊区或老城区开发一处房地产，虽然地价相对便宜，因为人气不旺、配套设施暂时跟不上、使用价值不高，故而短时间内很难升值。对个人投资者来说，比较合宜的投资时间是市政当局已经完成规划，具备了基本的交通条件（路通、有公交车路过），供水、供电等设施已经完成，多家公司正积极地投资开发，工商企业已经开始落户，小区规模正逐渐形成之时。这时候开始进行投资购房，随着小区内和周边生活配套设施的增多，如商场、饭店、宾馆、医院、邮局以及教育文化等机构的入住，住宅和商铺的价格将会逐月增高。
（4）银行营业网点的储蓄存款快速增加的地段。对个人房地产投资者来说，地段位置是否优越、是否具有升值潜力，地段内的银行营业机构的个人储蓄存款增长幅度的大小也是一个重要标志。相比之下，某一地段的储蓄所存款能够连续几年以较大的幅度稳步增长，说明该地段一是高收入家庭相对集中，二是单位（机关、学校及工商业机构）和住宅布局较为合理。物以类聚，人以群分，像这样的地段，自然会吸引更多的中高收入家庭入住，从而抬高地价。
正确判断房地产的未来价值是房地产投资成败的关键。要抓住这个关键，就必须挑选未来具有发展潜力的地段位置，并果断出手。
哪些房地产是投资“雷区”
房价的快速上涨，吸引着更多的人投身于房地产市场。但是，投资者在看到巨大收益的同时，也要看到巨大的风险。房地产是一种不动产，所以投资于房地产中的资金流动性和变现性较差。由于房地产投资周期较长，占有资金较多，因此投资于房地产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。
另外，房地产业是涉及有关专业知识最多的行业，一不小心，便有可能踩中地雷。因而，千万不可只看到诱人的蛋糕，一时冲动，误踩“地雷”。
“雷区”一：宏观政策变化的不确定性。
房地产市场历来容易受到各种市场政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动。政策的不确定性也给房地产投资带来极大变数。
例如：国家提高首付款比例的政策，就会对房地产投资造成很大影响。假设一个精明的房地产投资者手里有100万元想投资，按照原来首付20%的原则，他可以买到10套50万元的房子，其他的钱由银行贷款解决，赚取的是10套房子的利润。在利润上升的同时，他的投资风险也被巧妙分散到10套房子那里，这样“鸡蛋被放在不同的篮子里”，投资成功的可能性显然大大增强。何时而言，他可能只买到8套的房子，收益降低，杠杆效应减少，投资风险会相应增加。
避开“雷区”的策略：积极关注政策面的变化，适当收缩战线，集中资金于3～5套有较大潜力的房地产，这样虽说收益减少，但也有效地降低了风险。
“雷区”二：城市规划的风险。
一个城市的整体规划对房地产投资有直接影响，尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下，稍有不慎便有可能踩到“地雷”，遭受巨大损失。
例如：刘女士通过房地产中介看中一处二手房，不管是价格还是地理位置都比较满意。房地产中介说户主出国急需用钱想赶快转让，于是刘女士便以43万元买下。没想到3个月后，就有拆迁公司上门说此房属城市改造拆迁范围，要在2个月之后拆掉。刘女士后悔万分，最终只拿到37万元拆迁款，自己白白损失6万元。
避开“雷区”的策略：注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。
“雷区”三：地产开发商的圈套。
在个人房地产投资的过程中，许多纠纷的产生都是由于地产开发商设置了圈套，最终让购房者吃闷亏。例如：不法房地产商会在合同里玩花样，最常见的是将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故意空出一些条款不填，利用购房者不熟悉法律的弱势，使房地产投资者吃亏上当。
避开“雷区”的策略：投资者在购买房地产时要尽量找那些诚实守信，有良好品牌形象的房地产商。
对于购买过程中的陷阱，房地产投资者不妨借借“外脑”。在购买过程中多咨询些房地产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别出合同和交易过程中的“地雷”，避免中了地产商的圈套。
“雷区”四：远期支付能力的风险。
对于按揭购房的投资者来说，必须要对自身远期的支付能力作出准确的判断。如果判断失误，出现意外情况，则房子就有被银行收走的风险。
工作两年的王先生看中了一家商铺打算投资。同类店面的租金每月能达到3000元，照此计算，除去每月的银行按揭贷款，3年就能收回投资。没有积蓄的他利用银行贷款买下了这间商铺，首付款也是向朋友借的。可是，没过1个月，商铺前面的马路由于修地铁而开始施工，客流量大幅降低，店面租金也随之暴跌。据说这个工程将持续1年以上时间。
王先生不但无法按期归还银行贷款，更无法归还朋友的借款，店铺还有可能被银行收走。万般无奈之下，王先生只好将店铺转让他人。这一来一去，损失了3万多元。
王先生之所以投资失败，就在于他对未来估计过分乐观，没有考虑到相应的风险，而自己没有积蓄，抗风险能力极差。
避开“雷区”的策略：个人房地产投资者必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，并留有资金余地，从而使自己的买房和房贷按揭额决策建立在有能力的偿付基础上，以便可以从容还贷，规避房贷风险。
投资房地产，精品才抗跌
大家都希望自己买的房屋不易跌价。可是，哪些房子才抗跌呢？哪些房子才是城市的黄金不动产呢？这是很多人都会问的问题。众多房地产开发公司及中介代理公司得出的结论是：大家都认为价格合理、户型独特、产品稀缺、地段良好的房地产，才是保值且抗跌的房地产。总之一句话，精品才抗跌。
任太太是位专职家庭主妇，丈夫是阔绰的建筑承包商。就在中国内地楼市还在狂涨的时候，她却已经把投资目标转到境外的房地产。通过房地产中介，她投资了澳门地区一处90多万元的房地产，现在这处房地产已经升值到130多万元，任太太对这个结果相当满意。
她之所以想到“逆势”在澳门买房，无非是感觉在中国内地买房贵，市场的盈利空间不大，而澳门是个国际性大都市，前景看好。果然，此后中国内地多变的房地产新政让任太太这样的投资客倍感庆幸。现在，她想再投资一套价值百万余元的高档物业，并且还打算去考察一下香港地区的房地产市场，然后制订投资计划。
最近，任太太正忙着去澳大利亚的事情，当然，绝不是去旅游观光，而是去考察房地产市场。她认为去澳大利亚投资房地产有很多优势，而且澳大利亚是全球房价最稳定的国家之一，投资安全系数很大。
任太太认为，各个投资领域都有可能涨涨跌跌，但是只有投资精品才有抗跌性，如果投资中只图便宜买“处理货”，可能市场稍微有点小感冒，它们就会夭折。她的经验是，一般情况下，中心地段和成熟社区的楼盘都具有很强的抗跌性。
抗跌楼盘一般社区比较大，入住率高，交通便利，周边银行、商业、教育等配套设施非常完善。建在都市核心区的精品豪宅也具有非常强悍的抗跌能力--位于最显赫的中心位置，拥有顶尖的城市配套资源和便捷的交通，设施豪华，行政中心、交通中心、市民活动中心、城市地理中心也坐落于此，地理价值，无可匹敌，由此造就了强悍的抗跌能力。
