从历史经验看，一旦商品市场进入牛市周期，最短可以持续15年，最长则达23年。
--吉姆·罗杰斯
一个钟情于计算，沉迷于资产负债表而不能自拔的投资者，多半不能成功。
--彼得·林奇
为何房地产投资吸引人
房地产作为一种古老的投资工具，长久以来一直受到人们的偏爱。而住房作为房地产的重要组成部分，因其特殊的性质--消费和投资双重性，使得无数投资者将资金注入其中，有的因此成为巨商富贾，也有的因此而折戟沉沙。但有了钱之后，置地购房，仍然是人们普遍接受的一种投资方式。
与投资价格瞬息万变的资本市场相比，房地产投资不仅具有保值功能，而且也能充分发挥资金的杠杆效应，规避通货膨胀的风险，成为一项省时、省心、风险也相对较小的投资。
没有人能逃避衣、食、住、行，随着物质基础的提升，人们对衣服、吃饭、住房、交通工具的要求都会不断提升，所以这四个产业是永远会存在的，是真正的“实业”。
随着我国人口的高速增长，大城市的人口越来越集中。中国的城镇化进程正是热火朝天的时候，城镇的有限土地资源就显得更值钱了。房地产能够抵消通货膨胀带来的负面影响：在通货膨胀发生时，房地产也会随着其他有形资产的建设成本不断上升，房地产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度大。因而，投资房地产成为人们的首选。
如今，在身价百亿的超级富翁中，90%是大片地产的拥有者。无论是在美洲、欧洲，还是在日本、中国香港，这些富翁是拥有大量财富、土地的家族。无论是社会动荡还是政府更替，甚至战争，他们的财富拥有量似乎都不变。
拿名列港澳十大首富榜首的李嘉诚来说，他既是长江实业及和记黄埔有限公司主席，也是名副其实的地产大王，他从地产业发迹，最终成为压倒群雄的“地产界巨子”。
有“中国电影大王”之称的邵逸夫爵士，财产遍及美国、加拿大及东南亚。他这样谈及自己的致富之道：“我的财产主要来自购入的地皮升值，我买戏院时，总会买下附近的地皮，戏院带旺附近区域后，买入的地皮便会大幅升值。”
靠黄金珠宝业起家的郑裕彤，成为超级巨富，仍是离不开地产。他对投资珠宝和地产津津乐道：“凡与民生有密切关系的生意都有可为，女人喜爱珠宝，举世皆然；人要住屋，年轻人成家后喜欢自辟小天地，对楼宇便有大量需求，做这些生意不会错到哪里。”
在现阶段的国情下，房地产投资让许多人着迷的最突出的原因之一，就是可以用别人的钱来赚钱。我们大部分的人，在购买房屋时，都会向银行贷款，越是有钱人，越是如此。同时，由于房地产投资的安全性和可靠性，银行也乐意贷款给房地产投资者。
没有人可以长期成功地预测投资市场，但投资市场往往能够集中反映大部分投资者的投资方向。房地产市场也不例外。
投资房地产的优势
一、房地产价格具有不断增值的趋势
********房地产市场的主导趋势将会是供不应求。究其原因，主要有以下几点：生活水平的提高；城市经济的发展；人口的集聚。
房地产投资之所以受人青睐，重要原因之一是盈利率高，无论什么人投资于房地产，都有可能获得巨大的利润。
二、房地产盈利率高
房地产盈利率高，是因为土地普遍具有稀缺性，土地对人类而言是极为宝贵的资源，土地供求矛盾的日渐尖锐，使得土地的潜在升势变强。虽然我国房地产业几度风雨、几经冷热，房地产价格的总趋势仍是不断上涨的。严重的投资失误在一般情况下是不会出现的，所以投资房地产应该会收益颇丰。即使你买下房地产后，房价下跌了，但由于房地产价格的总趋势是上升的，只要你有足够的忍耐心，相信总有一天会获得丰厚的利益。
三、房地产有耐久的使用性
耐久的使用性倍增投资房地产的保险性，只要不出现毁灭性自然灾害和意外事故，房地产作为不动产不会一夜之间化为乌有。企业破产了，房地产仍在，可以用来抵债；当不幸遇到外商诈骗逃走时，房屋土地不能带走，这就是一笔财富；老百姓买下了房地产，即使经济持续不景气，房地产仍有其利用价值，房屋可以住、可以租、可以卖，总之，不会一文不值，其投资不会血本无归。
四、分散风险
房地产的收益率与空置率、经济周期有密切的关系，但空置率和经济周期波动在不同国家和地区是不同步的，或者说它们之间的联系度也是比较低的。比如，北美、亚洲和欧洲三大经济区在过去25年里的GDP增长率相关性仅为0.26，选择全球化房地产投资战略就像将“鸡蛋放在不同的篮子里”。在国内，全国各地的房地产价格不可能完全一致，各地房价之间毫无比较参考可言。即便在同一城市，不同地段的房价也相差甚远，黄金地段的房地产可能爆出天价，而地理位置相对较差的房地产可能无人问津。需求大则房屋售价就高，这给那些独具慧眼的有心人提供了高盈利的机会。由此也可以避免由区域经济不景气而对房地产的影响，从而使风险分散，获得稳定的收益。
五、投资种类丰富、市场广阔
这种特点，有利于资产优化组合。新兴市场的国家和地区与成熟发达的国家和地区，都被国际房地产市场所包含，不动产的种类繁多，包括仓储、工业、厂房、住宅、办公楼、商业门市等，投资产品也极其丰富，既可以用直接投资兴建、收购方式拥有不动产，也可以用房地产信托投资基金方式获得所有权，丰富的投资产品和广阔的市场，为获取国际资本优化资产组合，提供了最大利润上的便利。
投资房地产的弊端
一、投资额大
“有钱炒房地产，没钱炒股票。”这句话从侧面反映了房地产投资额大这一特点。买邮品、买股票投资数额可多可少，弹性较大，房地产则不同，最便宜的房地产也要十几万元，几十万元、上百万元的房地产非常普遍。由于房屋价值大和生产周期长，致使要投资房地产，就必须具备足够大的投资资金。
二、变现能力差
所谓的变现能力，是指通过出售房地产，把房地产转化为现金这一过程的难易程度。一般房地产须持有一个合理的时间后，可寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手，把投资的房地产转换成现金。但由于房地产价值量大，要经多次交易才能脱手，因此变现能力差，想迅速在短期内变为现金几乎不可能。为了能迅速售出房地产，就要使其售价远远低于公开市场价格，这可能导致投资者的巨额损失。所以，在投资房地产之前，要对房地产变现能力差这一特点做充分的了解。
三、投资风险大
风险，即遭受损失的可能性或者不确定性，这一点是针对未来而言的。任何投资都有风险，按照经济学理论，风险的大小和获利水平的高低一般来说成正比，盈利率高则风险大。业内人士公认，房地产投资资金数额大、占用时间长、变现能力差。从这个角度讲，房地产投资风险仅次于股票投资风险。放眼世界各地，房地产市场都很活跃，而且波动又较大。所以，发达国家及我国每年都有相当数量的房地产企业破产。房地产投资风险多种多样，十分复杂，对中小投资者来讲，主要包括：利率风险、变现风险、经营风险、购买力风险、意外事故和自然灾害风险。如若投资者在近期内也想跻身到房地产投资者的群队中，一定要记住不能只盯着收益，而忽略了各种投资风险。
四、运作难度大
投资者在投资房地产之后，不管是租赁还是买卖，都要花费大量时间和精力来管理。因为房地产投资与其他投资不同：
（1）房地产投资出于物价、税收、维修、环卫、工商、消防、行业管理等的需求，要和很多部门打交道，甚至还要处理一些意外事故。
（2）房地产业涉及方面广，与多种行业密切相关，如市政、金融业、建材业、自来水供应业、建筑业、邮电业、园林等。这些行业与房地产业共同发展、互相依存，所以，作为投资者必须要密切关注这些行业的动态。
（3）房地产业涉及多种专业知识，是知识密集型的行业。投资房地产涉及社会、法律、气象、地质、市场和管理学、建筑学、心理学、经济学等方面的知识。
住房投资的六种模式
随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已成为城镇居民消费的首要选择。在住房消费的广阔市场中，住房投资应运而生。如何选择适合自己经济状况的住房投资很重要，一般来说，目前有以下几种住房投资模式。
一、直接购房模式
住房实物投资属于直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。
二、合建分成
合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通。目前，不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产，只是规模不同。另外在合建方式上也存在多样性。
三、以旧翻新
即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，再将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、单位附近的单身公寓就极受欢迎。
四、以租养租
以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断投升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人，将租来的房地产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。
五、以房换房
以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房地产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房地产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。
六、以租代购模式
所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产商出售商品房的一种变通方式，但对消费者来说，也不失为一种当家理财的好方法。
房地产三大风险
在投资房地产中，风险是时时刻刻存在的，常见的投资风险有以下几种。
一、房地产投资的门槛比较高，同时需要连续投资
比如，贷款20年买房，每个月都要还款，一旦还款中断，你的投资就失败了。这与股市、资金投资这种一次性的投资行为是有很大差别的。
二、利率的变化及房价涨跌的风险
现在大多数的投资和买房行为都需要银行贷款，因此银行利率至关重要。未来10~20年，银行利率的变化会比较大。如果利率变化超过了你投资收入的增长，投资就不算成功。另外，如果你买的房子价格下跌，而且跌幅超过投资价值，那么投资也是失败的。
三、变现的风险
很多金融产品变现是很容易的，但房地产的变现中间环节特别多而且时间周期很长。如果房市低迷，房子就很难售出，而且变现风险在中小城市更大。
除此之外，还有房屋折旧等风险。总之，任何一种市场都不会是只热不冷的，更不会投入后只稳赚而不亏损。在做房地产投资之前要有一定资金，一个好的心态，同时做好应对各种风险的功课，当面对风险时就会多一点坦然，多一点从容。
哪些情况适合租房
在一些发达国家，长时间租房住的人也非常多。在他们看来，病了有医疗保险，老了就住到养老院去，能享受的就尽情享受，何必为了一套房子累死累活？
时下，不少人对租房的认识存在一定的误区，总认为租房花了钱到头来房子还是人家的，自己仍是“一无所有”。事实上，结婚前耗费数十万元、上百万元买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月就是1500元。
倘若拿这笔钱租房，尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，似乎很不划算。但假如在租房的10年中，出现比目前房价水平下跌20%的情况，目前100万元的房子就便宜了20万元，这租房的10年就等于白住了。再说，这100万元在10年内还可以找个银行理财品种，以年收益5%计算，10年可获利50万元，足够付租金。更重要的是，10年以后造的房子肯定比现在的好。
租房，不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。住在别人的房子里，用手头的钱做自己想做的事。“生活，不应该被房子困住。”
吴小姐在媒体工作，男朋友是高校教师。她刚参加工作1年，两个人月收入加起来约5000元，年终奖共约15000元。他们在江苏昆山租了一套小住宅，月租750元，加上生活费，每月需支出2000元左右。此外，近3年妹妹读大学，每月平均约需寄给她2000元。
他们现有存款40000元，希望能尽快购置一套房子自住，要咨询的是，现在是否具备买房的财力？要买的话，应采取哪种贷款方式？买什么样的房子比较合适？
一位资深理财师认为，吴小姐刚工作不久，和男朋友关系较稳固，收入尚可，但根据她的具体情况，现在买房不是太合适。主要原因是：目前她的现金流太少，如买总房价40万元的住房，首付款至少需8万元，手头4万元存款不够支付按揭首付款及装修款；采用等额还贷方式，20年期32万元贷款，月还款额约为2000元，压力过大；投资渠道少，资金收益率低，剩余资金躺在银行里，没有发挥到最大效用。
理财建议是：未来3年还是继续租房为好，将剩余资金根据风险偏好进行合理投资，可投资股票型基金、货币市场基金、信托产品，以期获得较高收益；3年后，累计积蓄可达13万元左右［（1000×12＋15000）×3＋40000＋部分升值收益］；考虑到吴小姐年收入有相当上升空间，届时可根据情况购买市中心的中小户型住宅（包括二手房），面积在60~80平方米，男朋友是高校教师，可申请公积金住房按揭贷款，贷款利率相对较低。
