【案情简介】
房屋是公民最重要的私有财产之一。随着工业化、城镇化发展的不断推进，由于公共利益需要而发生的城市房屋征收日益增多，城市房屋征收已经成为事关现代化建设全局、关系人民群众切身利益的一项重要工作。本书主要宣讲《民法通则》《房地产管理法》《国有土地上征收与补偿条例》等几部与房屋征收密切相关的法律及司法解释。本书解答的每个问题由四部分组成：【宣讲要点】【典型案例】【专家评析】【法条指引】。明确提出一个法律知识点，问题提出后以简单、质朴的语言给予讲解，简明、生动、通俗易懂、深入浅出。
2008年6月某市建设局发出通告，实施旧城改造。被拆迁人张某与拆迁单位对房屋面积和营业房面积的认定达不成协议。拆迁单位向某市建设局申请裁决，某市建设局于2008年9月作出裁决。裁决后，张某对该局裁决第1项、第3项和第4项无异议，对裁决第2项有异议。第2项内容为：被拆迁人坐落在新汤街36号、38号的房屋面积为73.914平方米，其中门市面积为12.18平方米，由拆迁人分别按营业用房、住房安置。营业用房安置在6号楼面积约22平方米门市一间；住房安置在2号楼5-l号面积约110平方米三室一厅的住房一套。张某不服该裁定，向法院提起行政诉讼，请求撤销某市建设局的裁决。
【法律分析】
本案中，房地产管理局注销了张某的房屋权属证，却没有重新颁发新证。建设局为确定房屋面积，越俎代庖自行测量，显然是超越了自身的权限。本案只能由房地产管理局为张某核发新证，市建设局再根据新证重新作出裁定。法院判决撤销了房屋拆迁安置裁决第2项，责令某市建设局对原裁决第2项所涉及的内容重新作出裁决。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第15条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
17.房屋征收范围确定后，可以实施新建、扩建、改建房屋等行为吗？
【宣讲要点】
房屋征收范围确定后，有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动。
禁止活动的范围主要有：
一是新建、扩建、改建房屋。
征收补偿主要根据被征收房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失等确定，新建、扩建、改建房屋会直接影响征收房屋的评估结果，从而增加征收人即作出房屋征收决定的市、县级人民政府的补偿费用，提高实现公共利益需要的成本。
二是改变房屋用途。
被征收房屋的区位、用途、建筑面积等是影响房屋征收评估的重要因素，房屋的用途对补偿价格的确定有重要影响。给予被征收人的补偿应当包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果一套为经营性用房，另一套为住宅的，那么在房屋被征收时，即使两者同区位、同面积，补偿金额也会有较大差异。如果在征收房屋确定后，允许被征收人临时改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，会大大增加征收补偿成本。
三是不当增加补偿费用的其他行为。
新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途是不当增加补偿费用的主要形式，除此之外还有其他一些情形，如违反规定迁入户口或分户等也会造成征收成本的增加，影响公共利益的实现。
【典型案例】
周某在某市城关镇居住，某天在回家途中看到了该市政府在其小区门口贴出的房屋征收决定公告。周某回家后立即和妻子商量，周围邻居的房屋面积都比自家的房屋大，为了能过拿到更多补偿，决定在自家的房屋上面再增加一层。周某未向任何机关申请，和一家建筑公司签订了房屋建造合同，并在一周内完成了工程施工合同。在房屋调查登记时，该房屋没有被调查机关列入补偿范围，评估机构也没有对该房屋进行评估。因此，周某与房屋征收机关一直达不成补偿协议，该市政府随后依法作出了补偿决定，决定对其扩建的部分不予补偿。周某不服，向法院提起行政诉讼。
【专家评析】
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。本案中，周某得知其所有的房屋属于房屋征收范围后，进行扩建的行为显然违反了法律的禁止性规定。周某未经规划部门批准擅自扩建的违章建筑面积，周某也一直未申办产权证。因此，周某商业用房的新增建筑面积在性质上仍然属于违章建筑。周某就该新增建筑面积要求补偿，没有法律依据。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，周某就新增建筑面积要求的补偿也不予支持。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第16条第1款 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
第24条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
18.房屋被征收人申请经济适用房可以优先吗？
【宣讲要点】
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收人家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
根据《物权法》的规定，市、县人民政府在征收国有土地上房屋的时候，如果被征收人为个人的，并且符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当给予住房保障。
【典型案例】
何某一家四口人，长期居住在不足30平米的房屋中。因旧城改造何某的房屋被列入房屋征收范围。因选择产权调换仍然不能满足何某的家庭房屋居住需求，何某最终选择了货币补偿模式。房屋被征收后，何某因经济原因无力购买新房而一直租房居住。何某听朋友说，像他这样的情况可以优先申购经济适用房。
【专家评析】
根据《经济适用住房管理办法》第25条的规定，城市低收人家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：(一)具有当地城镇户口；(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。同时第27条规定，经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第18条的规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。对于何某而言，其有申购经济适用房时优先的权利。
【法条指引】
《物权法》
第42条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《经济适用住房管理办法》
第25条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：
（一）具有当地城镇户口；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第18条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
19.被征收人对征收决定不服怎么办？
【宣讲要点】
我国法律规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，这是被征收人的救济途径。
第一，被征收人可以依照《行政复议法》申请行政复议。
《行政复议法》第6条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关违法征收财物的，可以申请行政复议；第9条规定，公民、法人或者其他组织可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；第13条规定，公民、法人或者其他组织对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议；第16条规定，公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼；公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。
第二，被征收人可以依照《行政诉讼法》提起行政诉讼，人民法院应当作为行政案件受理。
《行政诉讼法》第11条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关侵犯其财产权的，可以提起行政诉讼；第19条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；第25条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告；经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政。
【典型案例】
某地4l号、42号房屋为张某所有的合法财产，土地所有权为新村集体，使用权为张某所有，上述房地产的所有权和使用权均依法登记。因需对新村进行改造，区政府根据有关决定授权拆迁办负责对区范围内的房屋拆迁管理工作，并根据国家和市政府颁布的有关房屋拆迁政策、法规开展拆迁改造工作。后张某不服区人民政府发放的房屋拆迁许可证，遂向人民法院提起诉讼。
【专家点评】
本案中，经法院查明，拆迁办于2001年10月30日作出珠香拆字第(2001第8号)房屋拆迁许可证，并于同年11月1日在《珠海特区报》刊登《城市房屋拆迁公告》，内容为同意拆迁人对新村改建红线范围内的旧房实施拆迁。拆迁办以公告的方式将拆迁许可证内容在珠海特区报上公示。公告的效力及于市范围，故应视为原告在2001年11月1日已知道拆迁许可证内容。原告直到2004年9月2日才向法院递交起诉状，对拆迁办作出的拆迁许可行为提起诉讼，早已超过2年的最长期限，且原告未能说明有因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的正当理由，对其起诉依法予以驳回。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第14条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
《行政诉讼法》
第十一条 人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：
（一）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；
（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；
（三）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；
（四）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；
（五）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；
（六）认为行政机关没有依法发给抚恤金的；
（七）认为行政机关违法要求履行义务的；
（八）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。
除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。
