经过郭某的申请，受理该案的人民法院认为葛某们之间的法律关系明确，案件事实也十分清楚，认为可尝试启动调解程序，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第91条的规定，只要经过葛某的同意，人民法院就可以进行法院调解。如果葛某不愿意调解，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第92条第l款的规定，受理人民法院是不能依职权强迫葛某同意选择调解处理该案，但是人民法院可能会对葛某说服教育，指出用调解方式解决纠纷的有利之处，劝说葛某选择调解程序。总之，没有经过葛某自己的自由意志作出决定是否选择调解，受理人民法院是不能采取调解的方式来处理此案，只能采取判决方式解决葛某与郭某之间的纠纷。值得注意的是，如果人民法院不依葛某的意愿就按调解方式处理，剥夺葛某对选择诉讼程序的处分，这时葛某可以向受理人民法院的上级人民法院申诉。
【法条指引】
《合同法》
第42条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第2条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第5条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
13.这样的房屋算违法建筑吗？
【宣讲要点】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收范围确定后新建、扩建的房屋不在征收补偿范围内。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条的规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。可见，在事先未以明确的通知形式告知的情况下，要认定未经登记的房屋是否属于违法建筑，应当由房屋管理的职能部门予以查实、确认，房屋征收涉及到重大的公共利益、社会利益，政府在征收房屋时，不仅要合法执法，还要合理执法。简单的“一刀切”，这会严重损害老百姓的切身利益，使得老百姓产生不满，严重影响社会稳定。
【典型案例】
张某所在的地区目前正进行拆迁，对征收范围内未经登记的建筑进行确权时，以2007年数字化航测地形图为依据，图上没有的建筑一律视为违法建筑。张某在2010年盖了一间平房，面积为38平方米。如果按此确权，当属于违法建筑，得不到补偿。不光张某，很多人都认为这样做不合理。请问：以数字化航测地形图作为征收房屋的确权依据是否具有法律依据？
【专家评析】
本案中，如果张某所在的城市早在2007年某月某日就以通知等形式明确告知该地段为房屋征收范围，并且于通知的同时对征收范围以数字化航测地形图方式将其定位，那么，就可以将该日期作为分界线，将此后未经登记的房屋建筑认定为违法建筑。而事实上，2010年决定拆迁，却以2007年的数字化航测地形图作为确定房屋是否违法的标准，缺乏法律依据。
案例中，张某只提到自己盖了一座38平方米的平房，并未提到是否办理房屋登记。如果张某的房屋已经办理房屋登记，而被认定为违法建筑，此时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条和第26条的规定，张某可以积极申请行政复议，或者依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第14条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第16条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第24条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
14.征收时临时建筑如何补偿？
【宣讲要点】
所谓临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。比如遮阳棚、工棚等。临时建筑有规定的使用期限，关于临时建筑拆迁是否给予补偿的问题，关键要看房子的批准期限。
一、临时建筑的建设应当获得有关部门的比准。
根据我国《城乡规划法》第四十四条的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
一般规定临时建筑使用期限不得超过两年。对于取得城乡规划主管部门批准的临时建筑物，其有效期也不得超过两年，期满后即自行失效。即使因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次。已超过两年期限而未获准延期，那么它在性质上属于违法建筑。
二、未超过使用期限的临时建筑在房屋征收时可以获得补偿。
根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。可见，对于未超过使用期限的临时建筑，应当给予补偿。
【典型案例】
刘某在本市有三间平房，经营餐饮业。这三间平房是临时建筑，是经过规划局批准和房屋土地管理局备案的，并不是违章建筑。现在房屋所在地正要拆迁。前些日子拆迁部门给刘某下发通知，让刘某限期搬出，但不给任何补偿。请问：拆迁部门的这种做法对吗？
【专家评析】
本案中，如果刘某的房子确实未到使用期限，那么刘某就应当获得适当补偿，具体办法是按照建筑面积的建设、安装造价结合剩余期限给予补偿，而建设、安装造价的确定需由有关单位进行评估。如果依法应予补偿而拆迁部门不予补偿，或者对补偿款有异议，那么可申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
临时使用的土地上不得修建永久性建筑物、构筑物。临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
【法条指引】
《城乡规划法》
第44条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。
临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第24条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
15.空地在房屋征收中是否可以得到补偿？
【宣讲要点】
由于历史原因，城市里存在许多带有院落的平房。在房屋征收时就面临院子(非建筑面积)的土地使用面积是否应该得到补偿的问题。对于被征收人而言，对自己的私有院落进行征收，势必会给自己造成财产等方面的损失，在院落产权明晰的情况下，通常应当对院子的土地使用权也给予一定补偿。
现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》也未对房屋所占用的面积远远大于房屋的建筑面积时，建筑面积之外的部分土地的土地使用权是否应当得到拆迁补偿作出明确的规定，但从立法目的、保护被征收人的角度出发，理应对此进行适当的补偿。
房屋征收活动中，对于空地的补偿标准是有具体规定的，老百姓应当了解相关的法律规定，以避免自己在房屋征收活动中遭受损失。
【典型案例】
双某有一处民宅，该房有两层，除了房屋，还有100多平方米的空地。房屋土地权证完备。去年该房屋被列入征收范围。评估人未对空地进行评估。征收人也不同意对空地进行补偿，双方未达成补偿安置协议。请问：难道空地在征收中就得不到补偿吗？
【专家评析】
我国《土地管理法》从法律上为房屋征收中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利，征收主体在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。在房屋价格评估过程中，货币补偿的金额往往与被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素相关，包括被征收房屋的成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等，这些因素一般在具体的房屋征收中被考虑了。但是，对于有无补偿院落、空地这一因素争议很大。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对院落、空地的补偿作出明确的规定，但是规定了对房屋征收的补偿应当以市场价为参考标准，因此，对带院落的房屋进行评估时亦应选择同样带院落的房屋市场交易作参考。在房地产评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被征收人拥有的院落及拥有的附属设施。对被征收房屋的价值产生重要影响的院落、空地当然是补偿需要考虑的因素。被征收人对合法使用的院落、空地虽然不享有所有权，但拥有使用权，征收人征收房屋的同时也损害了被征收人对房前屋后的院落、空地的土地使用权，因此，征收人应当对此予以补偿。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第17条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
16.征收时房屋性质和面积应怎样确定？
【宣讲要点】
房屋产权证是确定房屋性质和面积的主要证据。现实生活中，关于被征收房屋是住宅还是非住宅，以及房屋面积的最终确定，关系到被征收人的切身利益，也最容易产生矛盾。
根据我国房地产管理法律、法规的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。房屋所有权证是房屋所有权人拥有房屋所有权的合法凭证。在房屋征收安置过程中，对房屋面积和性质认定的主要证据就是房屋所有权证。而该证的颁发和管理单位应当是房地产管理机关，人民法院及其他机关都不能擅自干预。
