【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第4条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
5.市城市管理行政执法局是否有权强制拆除违法建筑？
【宣讲要点】
符合一定的条件时，行政机关对违法建筑有权强制拆除。根据《行政强制法》第44条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。但是，此处的行政机关究竟是哪些机关呢？
根据我国《城乡规划法》第68条的规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。可见，强制拆除的决定主体是城乡规划主管部门，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门具体实施强制拆除行为。
【典型案例】
李某在自家屋外的空地上搭建了房屋，市城市管理行政执法局认为李某未取得建设工程规划许可证，是违法建筑，限李某在三十日内自行拆除违法建筑。李某不同意，但没有提起行政诉讼，也没有提起行政复议。市城管执法局向李某送达了催告履行通知书。李某仍然不履行行政处罚决定，市城管执法局遂作出强制执行决定，并张贴了公告，公告期满后，市城管执法局自行组织实施了强制拆除。
【专家评析】
本案中，该市城市管理行政执法局自行强制拆除违法建筑的行为是违法的。因为法律并没有赋予政府工作部门强制拆除违法建筑的权力，即使县级以上人民政府责成政府工作部门强制拆除违法建筑，也只是受委托执行强制拆除而已。也就是说，拆除违法建筑的强制执行主体应为县级以上人民政府，未经县级以上人民政府同意，政府工作部门无权实施。
另外提醒大家的是，房屋征收中，违法建筑是不能获得补偿的。所以被征收人应当及时办理房产证，以免自己的房屋被认定为违法建筑，自己的权益遭受损失。
【法条指引】
《城乡规划法》
第68条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
《行政强制法》
第44条对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第28条第1款 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
6.可以委托其他单位进行房屋征收工作吗？
【宣讲要点】
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。委托的事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。
对受委托的房屋征收实施单位，不得以营利为目的。为了公共利益的需要，对被征收人的房屋实施征收，具有强制性。由以营利为目的的企业实施，可能会造成这些单位利用强制性，在房屋征收补偿工作中谋取利润最大化，克扣被征收人的补偿费用，损害被征收人合法权益。因此，承担房屋征收与补偿工作的实施单位，应当是不以营利为目的的，其所需工作经费应当由政府财政予以保障。
房屋征收工作是一项政策性、群众性很强的工作，从事征收工作的人员如果对有关政策法规生疏、对征收业务不熟悉，或者责任心不强，容易造成失误或损失。一方面，房屋征收实施单位从事房屋征收业务的人员，应经过房屋征收部门的专业培训和考核，能熟悉掌握与征收相关的法律、法规、政策以及其他业务知识等。另一方面，房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的行为承担责任。房屋征收部门应与房屋征收实施单位签订委托合同，明确委托权限和范围以及双方的权利义务，加强对受委托单位的监督。
【典型案例】
某区计划旧城改造。市建设委员会为A公司颁发了《建设用地规划许可证》，市国土资源局向市人民政府呈报出让市区中山路外贸巷之间的土地。2009年11月区国土资源局、市国土资源局出具书面说明，证明经市人民政府审批，同意A公司分公司在规划范围内用地建设。市国土资源局为A公司颁发了《建设用地批准书》。市人民政府以《关于同意市东部组团详细规划的批复》同意规划。A公司向市建设委员会申请对组团项目颁发拆迁许可证。市建设委员会向A公司分公司颁发了房屋拆迁许可证同日进行公告。刘某房屋在拆迁范围内，他认为市建设委员会颁发拆迁许可证违反法律规定，提起行政诉讼请求依法撤销拆迁许可证。
【专家评析】
房屋征收过程中可能会遇到各种各样的问题，协调好各方主体的利益，首要问题在于保证行为的正当性和合法性。本案中，A公司分公司已取得市工商行政管理局核发的营业执照，核准的经营范围为房地产开发，虽然其作为A公司分支机构，不具备独立法人地位，但却是单位构成种类之一，故A公司分公司可以受征收部门委托进行房屋征收工作。不过，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第5条规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，A公司分公司在实施征收活动时，不得以营利为目的。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第5条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
7.征收房屋条件中的“公共利益需要”具体包括哪些情形？
【宣讲要点】
公共利益，明确将因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业以及保障性安居工程建设、旧城区改建等纳入公共利益范畴。
(一)国防和外交的需要。
国防需要主要是指国防设施建设的需要；外交的需要主要是指使领馆建设的需要。
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。
基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。根据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)，能源、交通、水利等基础设施包括石油天然气设施、煤炭设施、电力设施、水利设施、铁路交通设施、公路交通设施、水路交通设施、民用机场设施等。由政府组织实施的项目并不限于政府直接实施或者独立投资的项目，也包括了政府主导、市场化运作的项目。
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要。
公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标、直接或者间接提供公共服务的社会活动。
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。
保障性安居工程大致包括三类：
第一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造；
第二类是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等；
第三类是农村危房改造。
国有土地上房屋征收一般只涉及前两类。
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
《城乡规划法》第31条规定，“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
【典型案例】
某地因建设地铁出口需要，一栋5000平米的4层楼房被列入拆迁范围。房屋土地管理局颁发了拆迁许可证，拆迁面积高达3.5万平米，但根据《建设用地规划许可证》，其中真正用于地铁口建设的只有603平方米，剩下的均为临时施工用地。令人不解的是，《建设用地规划许可证》“用地性质”一栏写的是“市政公用”，而拆迁方案却显示将要建设商务办公大楼。更令人生疑的是，在没有国有土地使用权批准文件的情况下，房屋土地管理局竟然颁发了房屋拆迁许可证。
【专家评析】
本案中，以公共利益之名擅自扩大征收范围违法。修建占地603平米的地铁出口，却要征用约3.5万平方米的土地，明显是违法的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
因公共利益需要实施征收后，还必须禁止在所征收的土地上进行任何不符合作出征收决定时所公布的征收目的的建设活动。如发现此类违法行为，必须严格追究相关责任人的纪律责任和法律责任。
【法条指引】
《物权法》
第42条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第8条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要；
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
8.房屋使用人能否成为被征收人？
【宣讲要点】
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人仅指房屋的所有权人，但是现实中还包括房屋的合法使用权人。房屋使用权人可以分为无偿使用人和承租人两种方式。无偿使用人的使用权来源一般是国家的授权，因此主要是指国家机关、社会团体、国有企业事业单位，这些单位所使用的房屋如遇征收，也存在补偿安置的问题。承租人是指使用人依据租赁合同的约定，向房屋所有人缴纳租金，从而取得对房屋的占有、使用，甚至收益的权利。承租人所承租的房屋如遇征收，势必存在安置的问题。我国法律对承租人的权利义务有比较完善的规定，如当出租人房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权；当承租房屋征收时，若就解除租赁关系达不成协议时，房屋征收管理部门应当对被征收人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租。
【典型案例】
2004年11月25日，经当地房屋管理部门批准同意，A市z服装公司将其自建公房其中一部分，作为联营条件与某商行联营组成友谊商场，同时规定联营期限为5年。联营合同签订后，Z服装公司仍在自建公房处使用部分房屋进行独立经营，而某商行则单方注销了自己的营业执照。鉴于此，该公房由z服装公司与友谊商场共同使用。而该公房的直接承租人则为Z服装公司。后A市工商局因改造需要，对该公房进行拆迁，工商局与z服装公司签订了《拆迁补偿安置协议书》。z服装公司按协议将自用部分拆迁。但友谊商场则以其与z服装公司有联营纠纷和经济合同纠纷为借口，拒不搬迁。
