1.什么是房屋征收？
【宣讲要点】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施以后，房屋拆迁的说法已经退出了历史舞台，改称房屋征收。所谓房屋征收，是指，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人给予公平补偿的法律行为。
征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。这是实施房屋征收的前提。征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。根据《宪法》和《物权法》的有关规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
从法律上讲，该条例应当只适用于被征收房屋所有权人，但这并不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益有所忽视，而是要区分不同情况，既依法维护好其合法权益，又符合法律的基本精神。
征收国有土地上单位、个人的房屋的，应当对被征收人给予公平补偿。公平补偿，一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏；另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。
【典型案例】
2003年，某商贸城开发公司承包下了当地商贸城的建设项目，此项目累计投资达15亿元，位处该县城的最中心地带，工程总占地面积超过12万平方米，开发商除了计划进行旧城改造、房地产建设外，其核心项目就是建起一个面积超过8000平方米的大型商贸城。该项目既然属于商业性建设，本应该由开发商独自完成，但事实上，县政府却积极出手相助，为了让工程范围内的1100户居民迅速按照开发商给出的条件搬迁，拆迁补偿仅仅相当于房屋原价格的一半。
【专家评析】
这是一起典型的为了商业利益的需要而进行房屋征收的案例。在当时，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定尚未写入宪法之中，《物权法》也没有通过，《城市房地产管理法》也未修改，唯一的《城市房屋拆迁管理条例》也并没有“只有为了公共利益的需要才可以进行拆迁”的规定。于是，出现了案例中的情形。新条例出台之后，政府只能基于公共利益的需要才能进行房屋征收，因此案例中的拆迁如果再次出现，毫无疑问就是违法的了。
另外，在案例中，政府没有给予被拆迁户以公平的补偿。尽管“公平”是一个很抽象且具有很强主观色彩的用语，但这并不是说“公平”完全没有客观的标准。如果某一公民得到的征收补偿款只能买到之前房屋一半的面积的话(比如100平方米缩小成为50平方米)，那很显然是不公平的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第1款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。据此，很显然，县政府并没有给予被征收人公平补偿，其行为自然是违法的。
【法条指引】
《宪法》
第13条第3款国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《物权法》
第42条第1款为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
《城市房地产管理法》
第6条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
第19条第1款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2.房屋征收的前提条件是什么？
【宣讲要点】
房屋征收的前提条件是征收补偿费用的足额到位。征收补偿费用在作出征收补偿决定前应当足额到位、专户存储、专款专用。
征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件，也是保护被征收人利益的重要前提。足额到位，是指用于征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。征收补偿费用的足额到位，包括实物和货币两部分，是二者之和，即已经提供实物补偿的，可在总额中扣减相关费用。专户存储、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专户存储要求在银行设立专门账户进行存储管理；专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。
【典型案例】
2003年，某市房产局为某市土地储备交易中心颁发了房屋拆迁许可证并发布拆迁公告，确定委托某市大东区城市房屋拆迁办公室实施拆迁。李某的房屋座落于房屋拆迁许可证确定的拆迁范围之内，李某对该具体行政行为不服，向法院起诉。一审法院审理过程中发现，某市土地储备交易中心不具备《城市房屋拆迁管理条例》第7条第一款第(二)项“建设用地规划许可证”、第(三)项“国有土地使用权批准文件”、第(四)项“拆迁计划和拆迁方案”、第(五)项“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”等法定事实要件，其为第三人颁发房屋拆迁许可证，不符合颁发房屋拆迁许可证事实要件的相关规定。但考虑到拆迁范围内的拆迁工作已经进行完毕，如撤销该行为，将会给国家利益或者社会公共利益造成重大损失，故判决确认被告于2003年4月21日为第三人颁发的拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证的行为违法；责令被告督促第三人补齐符合颁发房屋拆迁许可证条件的法定证件。
【专家评析】
本案中，被告颁发许可证时是否审查了“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”等事实要件是关键点之一。无论是旧《条例》还是新《条例》，征收补偿费用事先到位，都是作出房屋征收决定的前提条件。本案中，在没有“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”的情形下，被告为市土地储备交易中心颁发拆迁许可证，构成违法。
【法条指引】
《物权法》
第42 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《城市房地产管理法》
第6条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第12条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
3.房屋征收要依据什么原则？
【宣讲要点】
国有土地上的房屋征收与补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的基本原则。
一、决策民主的原则
作出重大决策前，要广泛听取、充分吸收各方面意见，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。完善重大决策听证制度，扩大听证范围，规范听证程序，听证参加人要有广泛的代表性，听证意见要作为决策的重要参考。
二、程序正当的原则
程序正当就是要求政府要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责，与行政管理相对人存在利害关系时，应当回避。如在房屋征收与补偿工作中，赋予被征收人在征收补偿方案制定与修改、房屋征收评估办法的制定、房地产价格评估机构的选择、补偿方式的选择等方面的知情权、参与权。同时，赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。
三、结果公开的原则
按照该原则的要求，国有土地上房屋征收与补偿条例规定了一系列具体的制度措施。例如，在房屋征收与补偿工作中，要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。
【典型案例】
某地区的大部分房屋建于上个世纪50年代，经过风雨侵蚀，不同程度地出现了基础下沉、灰缝松动、木质腐朽、电路老化等问题，居民的生命和财产安全已受到严重威胁。按照建设部《城市危险房屋管理规定》，三类房屋应停止使用；四类房屋应整体拆除。2003年有关部门批准了某地区改造项目，之后，该危改项目与居民签订《回迁安置房预定书》，51％的居民签了约，但仍有49％的居民没有签约。
之后，涉及5473户居民的《危改工作补充意见》(下称《补充意见》)首次接受“全民公投”。当晚11点40分，在公证员和观察员的见证下，街道办事处公布了最终投票结果，245l票同意，1228票反对，32票无效。共37ll票。据街道办事处的工作人员介绍，计票规则是一户一票，发出的投票表决书共5473张。
【专家评析】
本案可以说是“决策民主”的有益探索，引起了人们的广泛关注。通过这一项活动，本地居民的真实意愿得到了表达，政府的决策也更加尊重民意。
在房屋征收过程中，遵循民主决策原则可以最大化实现法律效果与社会效果的统一。决策民主保障人民群众充分参与决策过程，听取人民群众的意见，体现和反映人民群众的意愿和要求，代表其根本利益。决策还要发挥集体智慧的作用，避免个人独断专行，使得决策具有正确性和可行性，以确保决策的质量。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第3条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
4.谁可以征收房屋？
【宣讲要点】
房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府。这里的“市、县级人民政府”是指：一是市级人民政府，主要包括除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府等；二是县级人民政府，主要包括不设区的市、市辖区(直辖市所辖区除外)、县、自治县人民政府等。
按照原拆迁条例的规定，取得房屋拆迁许可证的建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定市、县级人民政府是征收与补偿的主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府的职责主要有：组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见；对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会；对房屋征收进行社会稳定风险评估；依法作出房屋征收决定并公布；制定房屋征收的补助和奖励办法；组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认证和处理；依法作出房屋征收补偿决定等。
【典型案例】
2007年，A房地产开发公司对王某住地实施老镇改造，王某的有证楼房建筑面积为458平方米，另有争议的平房建筑面积为62平方米。A公司与王某就拆迁安置补偿问题协商了两次后，在没有经过裁决与强制执行程序的情况下，趁王某及家人不在时，强行将其房屋拆除，并将王某家中40余件物品搬走。在此状况下，王某依法起诉，要求A公司支付拆迁房屋面积基价补偿款、房屋贴价款、房屋估价款、附着物补偿款等共计人民币100多万元。
【专家评析】
根据原《城市房屋拆迁条例》的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。房屋征收的程序是由拆迁人启动的，经过政府审批后，具体的征收行为是由拆迁人或者其所委托具有拆迁资格的单位实施的，补偿安置也是由拆迁人完成的，而政府的角色则只是审批拆迁人的房屋征收申请，在拆迁人与被拆迁人达不成补偿安置协议的时候进行裁决，并在必要的时候组织强制拆迁。因而本案中，拆迁的主体不是政府，而是A地产开发公司。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》杜绝了建设单位参与征收和搬迁活动的可能，明确规定房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府。因此，如果类似的案例再次发生的话，很明显拆迁主体不符合法律规定，是违法行为。
