【案情概述】
2008年6月7日，薛某与林某在无锡某房地产中介公司签订了房屋买卖合同，约定薛某将自己的房屋以100万余元的价格卖给林某。合同签订当日林某交付定金5万元，约定首付款在过户当日支付，余款50万元由中介公司代办10年商业贷款，待房屋过户手续办理完毕，且房屋所有权证下发后5个工作日内交付给林某。另外，合同还约定了逾期交房、逾期办理过户手续等的违约责任。次月30日，林某以特快专递方式向薛某发函，要求薛某接函后7日内交付房屋，并在接函后10日内办理产权过户手续，若逾期未办理交付房屋和产权过户手续，将视为违约，由薛某承担法律责任。后因薛某与前妻离婚事宜及诉争房屋存在的抵押贷款，致使办理房屋过户手续被耽搁，林某诉至法庭，请求解除合同，并要求薛某双倍返还定金。
法庭上，林某诉称，薛某未在合同约定的期限前交付房屋及办理产权过户手续已违约，在其又发函敦促后薛某仍未履行义务，且薛某有意隐瞒诉争房屋存在银行抵押情形，存有欺诈行为。因此，其有权解除合同，并要求双倍返还定金。
薛某则辩称，其按约在规定期限前腾空了房屋，但因房价下跌，林某不肯入住，无奈其将钥匙交给了房产公司业务员陈某，委托陈某转交给林某。双方在合同中没有约定产权过户时间，且过户需要双方配合，林某发函让其10天内办理产权过户手续是故意刁难，正常情况下，手续齐全交产权部门也需要15天才能办理完相关手续，其不存在违约行为。
【司法判决拟要】
法院认为，林某与薛某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行。林某已按约支付定金，薛某却未在约定的期限内交付房屋。薛某主张林某拒收房屋钥匙、不配合办理产权过户手续未提供证据，法院不予采信。林某认为薛某有意隐瞒诉争房屋有银行抵押情形存在欺诈行为，根据买卖合同可以认定林某在签订合同前对涉案房屋存在抵押贷款事宜是知晓的，因此，薛某不存在欺诈行为。因薛某已违约，作为原告的林某有权选择解除合同或继续履行合同，现林某要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。
【公民行动法律指南】
一个小物件，我们可能因为它的价值低并不会很在意，但当它的价值高到一定程度时，人们的态度就很难说了。当今，最值得人们在意的东西恐怕就是房子了，因为它实在太贵了。所以，如果牵涉房屋的买卖，一定就会涉及合同。在本案中，因为双方是实力（比如比钱多少，合同双方都是自然人，也差不到哪里去；比人际关系，半斤八两）相当的，所以在合同条款的设计上就不会有太多的花招可使。但是，如果你要买的是商品房而非二手房时，你面对的就是实力和组织能力都远远超过你的开发商。
当你将辛苦积攒的钱拿出来准备买房时，当开发商拿出他们的格式合同让你签署时，你一定要注意了，你清楚房屋买卖合同条款的规则吗？你知道条款里的重重机关吗？你可以轻易就避开陷阱吗？你知道样板房和实房之间的差别应当如实记录到合同中去吗？你知道物业条款及将来顺利拿到房后一系列其他可能涉及的切身利益吗？你知道让你顺利拿到房屋产权是如何在合同里约定的吗？……这一系列的问题，如果你还不能弄清楚这里面的玄机，那么我劝你还是先去研究一番，不要拿你的血汗钱和以后一二十年的还债开玩笑。或者，在你没有十分把握的情况下，一条最便捷的途径就是聘请一位专业的房地产律师全程陪同，这样你只要花一小部分钱，就可以防止你落进别人设好的陷阱里去。
本案的一个特别之处是担保物权与债权的冲突，也就是案件当中双方当事人买卖的房屋上还存在抵押担保，这一担保物权会对物权变更产生阻碍。因此，只有抵押解除后，物权才能变更，也就是说，房子要干干净净才能交易。所以房屋买卖合同一方如果想实现物权，事前一定要对买卖合同的标的物的情况进行查证，只有当它没有债权的存在，你才能放心大胆地进行这笔交易。
总结陈词：2010年烂砖奖颁奖盛典开场白即说道：在当今乱象丛生的中国房市，若想不在这里跌倒或者轻易落进强势集团设好的陷阱，你就得像孙悟空一样炼成火眼金睛。在没有孙悟空的保护下，我们凡夫俗子要想不像唐僧一样被盘踞在房市里的妖魔鬼怪抓去吃肉，惟一能够做到的就是运用法律的技巧识破他们的圈套。这破解圈套的法律方法，首要之义就是合同。房屋买卖合同是房地产交易的第一道关隘，也是法律可以保护合同当事人的最重要的屏障。可以毫不夸张地说，合同的每一条款都蕴藏着翻本起身的机会。在商定合同条款之时，买房人面对的是组织有序的开发商，必然处于单枪匹马的劣势，所以在开发商拿出格式合同之时，你必须抢占制胜的先机，对合同条款中的霸王条款或者陷阱条款一一做出应对。合同是你在买房之时和买房之后保护自己的重要工具。
关联法律条款援用指引
中华人民共和国物权法
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
中华人民共和国合同法
第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
中华人民共和国城市房地产管理法
第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
