通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解房地产开发企业营业收入的分类及构成内容；２．掌握开发产品销售、转让收入、出租开发产品租金收入的账务处理；３．掌握销售费用、管理费用和财务费用的核算；４．熟悉投资净收益和营业外收支的核算；５．掌握本年利润的核算；６．熟悉所得税的核算；７．了解以前年度损益调整的核算。
第一节 营业收入概述
一、营业收入的分类
营业收入是指企业对外销售、转让开发产品、材料，提供劳务，代建工程，出租开发产品以及其他经营活动所取得的收入。营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入是指房地产开发企业从事主要经营业务活动所取得的收入。具体包括：
土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收入等。
其他业务收入是指房地产开发企业从事非主营业务活动所取得的收入。它具有每笔业务金额较小，不经常发生，在企业的全部营业收入中所占的比重较低等特点。具体包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固定资产出租收入等。
二、营业收入的确认
１．转让、销售开发产品营业收入的确认
根据《企业会计准则——收入》的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，必须同时满足以下四个条件才能确认收入。
（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。如买方已预付部分商品房价款，企业已开发建设完成，并办妥房屋产权手续、开出发票账单，说明商品房所有权上的主要风险和报酬已转移给了购买方，可以确认营业收入。但如果买方验收时发现房屋有严重的质量问题，拒绝支付余款，要求退换或修理，在双方未达成一致意见之前，房屋所有权上的风险和报酬并未转移，在这种情况下，不能确认营业收入的实现。
（２）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。如房地产开发企业在销售开发产品时签订必须回购协议，或签订有选择性回购协议且回购可能性较大，这表明卖方对售出的开发产品实施控制，买方无权对该商品进行处置。因此，对这种销售行为，不能确认营业收入。但如果企业对售出的开发产品保留了与房产所有权无关的管理权，如物业管理权，由于物业管理权与房产所有权无关，则房产销售成立，可以确认营业收入。
（３）与交易相关的经济利益能够流入企业。经济利益是指直接或间接流入企业的现金或现金等价物。在销售开发产品的交易中，与交易相关的经济利益即为开发产品的售价，其是否有把握收回，是收入确认的一个重要条件。房地产开发企业在销售开发产品时，如果预计收回价款的可能性不大，即使收入确认的其他条件都满足，也不能确认收入。
（４）相关的收入和成本能够可靠地计量。收入能否可靠地计量，是确认收入的基本前提，收入不能可靠地计量，则无法确认收入。房地产开发企业用预售方式销售房地产，在收到预收款时，虽然当期已发生纳税义务，但因销售的房地产正在开发建设过程中，无法确认相关的成本，因此，也不能确认营业收入。只有待房地产开发完毕，办妥交付手续，可以可靠地计量成本时，才能确认收入。
２．代建工程开发建造收入的确认
房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定时，则不应当确认收入。
３．出租开发产品租金收入的确认
房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。
房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签订的合同或协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售折让在实际发生时冲减当期收入。
第二节 主营业务收入的核算
一、设置账户
为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金的计算情况，房地产开发企业应设置如下总分类账户。
１．“主营业务收入”账户
该账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入。企业实现的上述收入，应按实际价款记账，借记“应收账款”、“银行存款”等账户，贷记该账户。该账户应按经营业务收入的类别，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细账。
２．“主营业务成本”账户
该账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的成本。月份终了，企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本以及企业按月计提的出租产品摊销和发生的修理费用，借记该账户，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”以及“出租开发产品”等账户。该账户也应按经营业务的种类，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。
３．“营业税金及附加”账户
该账户核算应由当月主营业务负担的各种税金及附加，包括应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。月份终了，企业按规定计算的各种税金和附加，借记该账户，贷记“应交税费”账户。须指出的是，该账户除核算主营业务负担的税金及附加外，企业开展其他经营业务发生的税金及附加，也通过该账户核算。
期末，应将“主营业务收入”账户的余额全部转入“本年利润”账户的贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”账户的余额转入“本年利润”账户的借方，结转后，以上账户应无余额。
二、开发产品销售、转让收入的核算
企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下四个方面：①对外销售。②有偿转让或移交。③对外出租。④交本企业经营使用。下面就各用途分别讲解。
（一）房屋销售的核算
企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可以出售。
房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。
整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。
各套房屋的“自用”建筑面积，包括各套房屋分户门以内的起居室（厅）、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用”建筑面积，包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。
分套出售房屋分摊的“公用”建筑面积，应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行：
某套出售房屋建筑面积＝该套房屋的“自用”建筑面积×（１＋各套房屋“自用”
建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率）
各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率＝该幢房屋“公用”建筑面积/该幢房屋“自用”建筑面积总和×１００％
如某幢出售房屋的建筑面积共为６０００平方米，其中各套房屋“自用”建筑面积总和为５０００平方米，“公用”建筑面积为１０００平方米。则各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率＝１０００/５０００×１００％＝２０％
如某套出售房屋的“自用”建筑面积为５０平方米，则该套出售房屋建筑面积＝５０×（１＋２０％）＝６０平方米对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。
月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品——商品房”科目的贷方结转“主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。
例１１１ 宝吉房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平方米售价３０００元。Ａ公司购买商品房６００平方米，已经预付购房定金５０００００元，其余款项当即付清。月末，宝吉房地产开发公司结转６００平方米商品房的开发成本，每平方米成本１５００元。宝吉公司会计分录如下：
（１）收到购房定金时：
借：银行存款５０００００
贷：预收账款——Ａ公司５０００００
（２）移交商品房时：
借：银行存款１３０００００
预收账款——Ａ公司５０００００
贷：主营业务收入——商品房销售收入１８０００００
（３）结转开发成本：
借：主营业务成本——商品房销售成本９０００００
贷：开发产品——商品房９０００００
（二）土地转让的核算
开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让前，必须按照法律和合同的规定，投入相当的资金，完成相应的开发。
土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。
土地转让的交易方式，可以采用协议、招标、拍卖等方式。土地转让的价格，根据地理位置、经济环境、土地用途、土地转让期限、房地产市场供求等因素决定，并报当地土地管理机关备案。
对其他单位转让的土地，应在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方。
月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品——商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。
（三）配套设施转让的核算
开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大型配套设施如商店、邮局、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——配套设施销售收入”科目的贷方。
月份终了，应将转让配套设施的实际开发成本自“开发产品——配套设施”科目的贷方转入“主营业务成本——配套设施销售成本”科目的借方。
开发企业如将开发的大型配套设施如商店用于本企业从事第三产业经营用房，应视同自用“固定资产”进行处理，并将用于经营的配套设施的实际开发成本自“开发产品——配套设施”科目的贷方转入“固定资产”科目的借方。
（四）代建工程移交的核算
房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程、场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。
开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——代建工程结算收入”科目的贷方。在代建工程开发中，房地产开发企业与委托单位发生的一些材料往来，可以按规定抵扣工程价款。
月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品——代建工程”科目的贷方转入“主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方。
对于已经办理销售、转让和交付手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、配套设施等，企业应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理，但不得将这部分财产入账。企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作“其他业务收入”和“其他业务支出”处理（详见本章第三节）。
