通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解长期负债的特点及内容；２．掌握长期借款相关的账务处理；３．熟悉应付债券的发行、债券利息的计提、溢折价的摊销和偿付的账务处理；４．了解可转换公司债券的账务处理；５．掌握长期应付款的账务处理。
第一节 长期借款的核算
长期负债是指偿还期在１年或超过１年的经营周期以上的债务。它是除了投资人投入的资本金以外，企业向债权人筹集、可供企业长期使用的资金。房地产开发企业的长期负债一般可分为长期借款、应付债券和长期应付款三类。
一、长期借款的程序
房地产开发企业的长期借款，按照现行会计制度的规定，是开发企业在开发经营过程中用以满足长期资金需要，向银行或其他金融机构借入，偿还期在１年以上的各种借款。主要有固定资产投资借款等。
房地产开发企业要向银行或其他金融机构举借长期借款，一般必须符合以下一些条件。
（１）借款企业经营方向和业务范围符合国家政策，借款用途属于银行或其他金融机构贷款办法规定的范围。
（２）能提供借款项目的可行性研究报告，资金使用效益好，固定资产投资项目还须经过有资格的咨询公司评估。
（３）固定资产投资项目中，有不少于总投资３０％的自筹资金。
（４）借款企业具有一定的物资和财产或有符合法定条件并且有足够盈利的经济实体及法人提供担保。
（５）借款企业具有偿还借款本息的能力。
（６）借款企业具有较高的管理水平和资信度。
房地产开发企业需要向银行或其他金融机构举借长期借款，首先要向经办银行等提出借款申请书，说明借款原因、借款用途、借款金额、使用时间、使用计划、归还期限和归还计划等。借款申请书经审查同意后，即可与贷款银行签订借款合同。借款合同除了规定借款项目名称、用途、借款金额、借款利率、借款期限、用款计划、还款期限、还款计划外，还要列明还款资金来源与还款方式、保证条件及违约责任以及双方商定的其他条款。通过签订借款合同，明确借款企业和贷款银行的经济责任。贷款银行要保证在合同规定的借款总额内，按照年度用款需要供应资金。借款企业要保证按照借款合同规定的用途使用借款，保证按期发挥投资经济效益，按期还清借款的本息。
借款合同签订后，借款企业在核定的贷款指标范围内，按银行对贷款的管理方法，根据用款计划支用借入资金。贷款银行如对长期借款采用分次转存支用的方法，则在按照合同分次取得借款时，先存在存款户，再从存款户中支取使用。贷款银行如对长期借款采用指标管理的方法，借款企业应按规定用途，支一笔借一笔。在这种情况下，借款企业支用长期借款时，应根据银行核定的年度借款指标，按照订货合同、工程进度、工程建设支出的需要，向经办行支用借款。为了便于经办银行对支用借款进行监督，借款企业应将设备订货合同副本、工程进度计划等送经办银行。
借款应坚持有借有还的原则。借款到期，借款企业应按照合同规定按期清偿借款本息或续签合同。借款到期，借款企业如不能归还，经办行可按合同规定，从借款企业的存款户中扣还借款本息及罚息。借款企业如因暂时困难，需要延期归还借款时，应向经办行提出延期还款计划，经审查同意后，按照计划归还借款。逾期期间一般按逾期借款计收利息。
二、长期借款利息的计算长期借款利息的计算，从其基本形式来看，可归纳为两种：单利法和复利法。
单利法是按本金计算利息，其所生利息不再加入本金重复计算利息的计息方法。
例１０１ 宝吉房地产开发公司向银行借入５年期长期借款１０００００元，年利率为１０％，每年计息一次，到期一次归还本息，则按单利法计算，５年的本利和为：
１０００００＋１０００００×１０％×５＝１５００００（元）
按复利法计算，５年的本利和为：
１０００００×（１＋１０％）５＝１６１０５０（元）
目前贷款金融机构对各企业的长期借款，一般都按复利法计算利息。
在实际的应用中，计息期并不一定为１年，也可能是以半年、３个月或１个月为计息期。
由于计息期长短的不同，同一笔借款在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差异。因此，在借款时，如按复利法计算利息，而借款银行在１年中计算利息的次数不同，就需要将各方借款计息的“名义利率”换算成“实际利率”，然后进行比较。
所谓“名义利率”，就是通常所说的年利率；“实际利率”，就是借款在计息期计息用的利率。如年利率为１２％，１年为计算期，１元借款的年利息为：
１×（１＋１２％）－１＝０．１２（元）
如规定半年为计息期，则半年的实际利率为６％，到第１年末１元借款的年利息为：
１×（１＋６％）×（１＋６％）－１＝１×（１＋６％）２－１＝０．１２３６（元）
即实际年利率是１２．３６％，大于名义利率１２％。
如规定１个月为计息期，则月实际利率为１％，到第１年末１元借款的年利息为：
１×（１＋１％）１２－１＝０．１２６８（元）
即实际年利率是１２．６８％。
从上可知，１年中计算复利的次数越频繁，计息期越短，实际年利率越高。在借款时，如果各银行对借款的计息期不同时，都要将名义利率换算成实际利率，然后从中选择实际利率较低的银行。
三、长期借款的会计处理
为了核算长期借款的取得、计息和偿还情况，企业设置“长期借款”科目，该科目按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“利息调整”、“应计利息”等进行明细核算。
开发企业借入长期借款，应按实际收到的现金净额，借记“银行存款”科目，按借款本金贷记“长期借款——本金”科目，按其差额，借记“长期借款——利息调整”科目。
资产负债表日，应按摊余成本和实际利率计算确定的长期借款的利息费用，借记“在建工程”、“财务费用”等科目，对固定资产投资借款利息，在固定资产尚未交付使用以前发生的，应列作固定资产购建成本，记入“固定资产购建支出”或“在建工程”科目的借方；在固定资产购建完成交付使用以后发生的固定资产投资借款利息，以及其他长期借款的利息，应计入当期损益，记入“财务费用”科目的借方，按借款本金和合同约定的名义利率计算确定的应付利息金额，贷记“长期借款——应计利息”或“应付利息”科目，按其差额，贷记“长期借款——利息调整”科目。实际利率与合同约定的名义利率差异很小的，也可以采用合同约定的名义利率计算确定利息费用。
归还长期借款本金时，借记“长期借款——本金”科目，贷记“银行存款”科目。同时，按应转销的利息调整、应计利息金额，借记或贷记“在建工程”、“财务费用”等科目，贷记或借记“长期借款（利息调整、应计利息）”科目。
例１０２ 宝吉房地产开发公司为购建固定资产，在２００６年初向银行借入５０００００元，２００７年初向银行借入３０００００元，２００８年初固定资产购建完成投入使用，年利率为１０％，每年计息一次，合同规定从２００８年起分３年偿还借款本息。则：
２００６年末包括利息在内的借款累计为：
５０００００×（１＋１０％）＝５０００００＋５００００＝５５００００（元）
２００７年末即２００８年初包括利息在内的借款累计为：
（５５００００＋３０００００）×（１＋１０％）＝８５００００＋８５０００＝９３５０００（元）
９３５０００元借款分３年偿还时各年应偿还本息为：
９３５０００×１０％×（１＋１０％）３/（１＋１０％）３－１＝９３５０００×０．４０２１＝３７５９６４（元）
根据银行借款先还利息后还本金的规定，就可算得各年应还利息和本金。如２００８年应还利息为９３５００元（９３５０００×１０％），偿还本金为２８２４６４元（３７５９６４－９３５００）。
根据上列资料，则在２００６-２００８年应作如下分录入账：
２００６年初向银行借入５０００００元时：
借：银行存款５０００００
贷：长期借款——本金５０００００
２００６年末根据银行计息通知单将应计利息入账时：
借：固定资产购建支出或在建工程５００００
贷：长期借款——应计利息５００００
２００７年初向银行借入３０００００元时：
借：银行存款３０００００
贷：长期借款——本金３０００００
２００７年末根据银行计息通知单将应计利息入账时：
借：固定资产购建支出或在建工程８５０００
贷：长期借款——应计利息８５０００
２００８年末偿还借款本息３７５９６４元时：
借：财务费用９３５００
长期借款——本金２８２４６４
贷：银行存款３７５９６４
第二节 长期应付债券的核算
一、企业债券及其发行的程序
房地产开发企业在开发经营过程中，如流动资金不足或要购建固定资产，在资金不足而又得不到银行借款时，经国务院证券管理部门批准后，可以发售债券来筹集所需的资金。
企业债券也叫公司债券，是企业为筹集所需资金而发行的有价证券，是持券人拥有企业债权的债权证书。它代表持券人同企业之间的债权债务关系。持券人可按期或到期取得固定利息，到期收回本金，但无权参与企业经营管理，也不参加分红，持券人对企业的经营盈亏也不承担责任。
债券按其有无抵押品，分为抵押债券和信用债券。抵押债券以发行债券企业的特定财产为担保品，如债券到期不能偿还，持券人可以行使其抵押权，拍卖抵押品作为补偿。信用债券是单凭企业的信用、凭信托契约发行的债券，企业没有指定的抵押财产作为担保品，通常由信用较好、盈利水平较高的企业发行。债券按其记名与否，分为记名债券和无记名债券。记名债券的债权人姓名登记在债券名册上，偿还本金和支付利息时，要根据名册付款，债券转让要办理过户手续。无记名债券又叫有息债券，债券上附有息票，企业见票付息还本，流通比较方便。债券按其偿还方式的不同，分为定期偿还债券和随时偿还债券。定期偿还债券包括期满偿还和分期偿还两种：前者指到期全额偿还本息；后者按规定时间分批偿还部分本息。随时偿还债券包括抽签偿还和买入偿还两种：前者按抽签确定的债券号码偿还本息；后者是发行债券企业根据资金余缺情况通知持券人还本付息。
为了加强企业债券的管理，引导资金的合理流向，有效地利用社会闲散资金，保护各方合法权益，在《公司法》中，对发行企业债券作了规范化的规定，其中明确规定国务院证券管理部门是企业债券的主管机关，企业发行债券必须经国务院证券管理部门的批准。
国有房地产开发企业发行企业债券，应由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作出决定。房地产开发股份有限公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的房地产开发有限责任公司发行企业债券，应由公司董事会制定方案，股东会作出决议。发行债券的企业，必须符合下列条件。
（１）股份有限公司的净资产额不低于人民币３０００万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币６０００万元。
（２）累计债券总额不超过公司净资产额的４０％。
（３）最近３年平均可分配利润足以支付企业债券１年的利息。
（４）筹集资金的投向符合国家产业政策。
（５）债券的利率不得超过国务院限定的利率水平。
对发行企业债券筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出，凡有下列情形之一的，不得再次发行企业债券：前一次发行的企业债券尚未募足的；对已发行的企业债券或者其债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。
房地产开发企业向国务院证券管理部门申请批准发行企业债券时，应当提交下列文件：
企业登记证明、企业章程、企业债券募集办法、资产评估报告和验资报告。
发行企业债券的申请经批准后，应向社会公告企业债券募集办法，在企业债券募集办法中，应载明企业名称、债券总额和债券的票面金额、债券发售的价格、债券的利率、还本付息的期限和方式、债券发行的起止日期、企业净资产额、已发行的尚未到期的企业债券总额、企业债券的承销机构。为了保证企业债券能在规定偿还期还本付息，企业对发行债券筹资的项目，必须事前进行可行性研究，计算项目的经济效益，验算能否在债券规定偿还期内还清。
企业发行的债券，必须在债券上载明企业名称及债券票面金额、利率、偿还期限等事项，并由董事长签名、企业盖章。
企业发行记名债券，应在企业债券存根簿上载明：①债券持有人的姓名或者名称及住所。②债券持有人取得债券的日期及债券的编号。③债券总额、债券的票面金额、债券的利率、债券的还本付息的期限和方式。④债券的发行日期。
企业发行无记名债券，应在企业债券存根簿上载明债券总额、利率、偿还期限和方式、发行日期及债券的编号。
企业债券可以转让。转让企业债券应在依法设立的证券交易所进行。企业债券的转让价格由转让人与受让人约定。
