一、选址理论分析
选址是根据零售企业的发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，并最终确定该土地或房产的使用权，为营业场所的建设做好准备的过程。选择店址有两重含义：宏观选址和微观选址。宏观选址是对某个地区及某个城市的选择；微观选址则是对某个街区及具体位置的选择。两部分密切联系，宏观制约着微观，选址最终要落实到微观上来。
许多人把零售企业经营成功的秘诀首要因素归结为“place，place，place”，即选址，选址，最后还是选址。有些研究表明，零售企业的选址对开店成败的影响至少占70%以上（李孟熹，1987）。可见零售企业是“地点位置产业”一点都不为过。任何一家零售商的销售活动都受一定地理条件的制约，不论零售商的主观努力如何，其营业的地理区域、范围对零售商的经营效果有极大的影响。因此，零售企业选址正确会带来源源不断的顾客，选址失误则将招致门庭冷落，甚至落入“开门之日，就是关门之日”的尴尬境地。选址可以说是零售企业唯一难以改变的经营因素，一般有较长的租期并先期需要大量的投资，一经确定很难轻易变动。由于零售业选址的好坏直接影响到投资的收益，所以是零售业营销的关键。但是仍然有不少业内人士在开店过程中仅做一些笼统的可行性分析，不愿详细地立项调查，往往到开店运营以后，再想办法提高业绩，结果常常事半功倍甚至蒙受较大损失一蹶不振。
一般而言，零售业单店选址比较容易，只要有明确的经营理念和特色，选一个好的商圈立地就已经成功了一半。至于连锁零售企业的选址就比较复杂了，除了考虑单店是否能够独立生存以外，还要考虑布点位置不能够太密集，也不能太稀少，以免未来竞争店的渗入。此外后勤补给的配送能力、效率、管理、绩效等也是要考虑的问题。而且在选址和经营上还要适当定位，做到有的放矢。
在西方发达国家，选址早已成为一门独立的学科，经历了近百年的研究历程（方晓，2001）。零售企业经营者应在吸收西方研究成果的基础上，结合我国具体情况，选择适合本企业经营特点的店址，为企业开业后的成功开辟道路。
（一）商圈分析及其相关概念
零售选址理论主要是商圈分析模型及其理论，国外发达国家的商圈分析理论比较成熟也为大多数发展中国家所借鉴。
1.商圈及商圈分析的定义。
商圈，又称商业圈或商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简而言之，就是该商店吸引消费者的地理区域。
商圈由以下三部分组成：一是核心商圈，最靠近零售商店、顾客密度最大、平均销售额最高的区域，其顾客来源约占商店总顾客的55%～80%；二是次级商圈，位于核心商圈之外的区域，其顾客来源约占总顾客的15%～25%，顾客分布较分散；三是边缘商圈，位于次级商圈以外的区域，其顾客来源约占总顾客的5%，顾客分布更加分散。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同地区的商圈大小也有所不同。商圈与零售店经营活动有着极其密切的关系。无论是新设或已设的零售店，都不应该忽视对商圈的分析。所谓商圈分析就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。
2.商圈的特性。
商圈的特性表现在以下几个方面：
（1）层次性。
位于同一零售店（商业中心）商圈内的顾客到店购物的可能性并不相同，这种可能性随着顾客到零售店（商业中心）购物所受到的阻碍因素的增加而减少，因此商圈表现出明显的层次性。一般由三个层次构成：即主要商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%的消费者来本店购物；次有商圈，位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域的15%～20%的消费者到本店来购物；边际商圈位于次要商圈之外围，属于本企业的辐射商圈，一般本区域的10%的消费者来此店购物。
（2）重叠性。
零售店（商业中心）之间的商圈没有清晰的界限，往往在两个商圈的第二和第三层处发生重叠，重叠区域内的顾客存在着到任何一家零售店购物的可能性，但这种购物可能性的大小取决于零售店（商业中心）之间的相对竞争力，或者说，取决于零售店（商业中心）的吸引因素与阻碍因素之间的比值。
（3）不规则性。由于诸多因素的影响，零售店（商业中心）商圈的实际形状并非如其概念所暗含的圆形，而呈现出不规则形状。促使商圈不规则的原因一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，使那些在某个方位上距零售店（商业中心）垂直距离很近的实际到店的距离很远，甚至不能为其商圈所覆盖。这些阻碍因素具体包括：交通不便、道路隔离栏、宽阔或车速较高的道路、竞争店等。另一方面则由于某些客观吸引力因素的存在，使位于商圈某一方位的顾客来店购物甚为便利。
（4）动态性。
商圈的大小或者说规模并非随着零售店（商业中心）在选址上的确定而保持一成不变的态势。商圈具有动态性。首先，商圈的大小与零售店的业态有关。一般来说，那些规模大、商品品种齐全、商品选择性强的零售业态相对较大，因此不难理解，“麦德龙”的商圈可以覆盖几十公里甚至上百公里，而便利店的商圈只有二三百米。其次，对于特定业态的零售店来说，如果能加强经营管理，增加“聚客力”因素，其商圈一方面会在覆盖范围上有所扩大，另一方面则表现为商圈内顾客来店购物的可能性将有所提高。再次，商圈的动态性与竞争因素有关。零售店之间的过度竞争会使彼此的商圈相应缩小。对商业中心来说，若其业态互补能够满足顾客多层次、多角度的购物需要，则会使商圈规模扩大，若其业态单一、竞争激烈，则会使商圈规模缩小。
3.商圈形态。
了解商圈形态是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
（1）商业区。商业区是商业行业的集中区域，其特点为商圈大、客流量巨大、各种商店林立、热闹繁华、配套设施齐全。商业区的消费特性是快速、流行、娱乐、餐饮、冲动购买及消费金额比较高等。
（2）住宅区。该区域以固定家庭住户为主。住宅区的消费特点为消费者群稳定，以家庭消费为主，要求商店便利、有亲切感，家庭用品购买率高等。
（3）文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费特点是消费群以学生居多，消费金额普遍不高，休闲食品、文教用品、学生生活用品购买率高等。
（4）办公区。该区主要为办公大楼、写字楼集中地区。办公区的消费特点是流动人口多、消费水准较高，对便利性要求高。
（5）混合区。可分为住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，同时还有多元化的消费习性。
4.商圈顾客的来源。
零售店有其特定的商圈范围，在这一范围内，零售店的服务对象即顾客来源可分为以下三部分：①居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以扩大市场。②工作人口。是指工作地点在零售店附近的人口，这部分人口中有不少是利用上下班就近购买商品的，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。商圈内工作人口越多，商圈规模越容易扩张，潜在的顾客数量就较多。③流动人口。是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这部分人口是处于商业区的零售业态商店的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到竞争对手的一些商业活动的影响。
（二）商圈分析理论
商圈理论即为零售店选址的理论基础，在零售管理中，引力模型、中心地带理论、零售饱和指数理论是发展得较为成熟的商圈理论。
1.引力模型。
所谓零售引力是指店铺、商店街、购物中心等商业聚集地怎样才能将区域内的购买力吸引到自家店铺的能力。它是由美国市场营销学家威廉·雷利（W。J。Relly）于1929年在探索说明消费者的购物行为原理时发现的，也称雷利模型，主要探讨城市是如何吸引城镇顾客的。该模型认为店铺吸引力是由最毗邻商圈的人口和到店铺的距离来决定的，即居住在某城镇的顾客去a城市购物的概率与该城市的人口成正比，与从该城镇到a城市的距离成反比，其含义是从居住在中间小城镇的顾客的角度出发，零售中心城市的吸引力随其城市人口的增多而增大，但随着距离的增加又迅速减少。该模型可用两种形式表示：第一种形式表示两个竞争关系的零售中心城市a和b吸引位于中间的城镇c购买力的比率，用公式表示为：
Ba/Bb=（Pa/Pb）×（Db/Da）2（1）
式（1）中：
Ba为a城市对位于a、b城市中间的c城镇顾客的吸引力；
Bb为b城市对位于a、b城市中间的c城镇顾客的吸引力；
Pa为a城市的人口；
Pb为b城市的人口；
Da为从中间的c城镇到a城市的距离；
Db为从中间的c城镇到b城市的距离。
雷利模型的第二种形式，也就是下面提到的保罗·堪维斯模型。雷利引力模型的提出，为以后的相关研究提供了丰富的理论基础。1948年保罗·堪维斯（Paul Converse）进一步修正了雷利模型以确定在a、b两城市之间的顾客到任何一个城市购物的分界点，位于分界点至a城之间的顾客更愿意到a城购物；位于分界点至b城之间的顾客更愿意到b城购物。保罗·堪维斯模型的表达式为：
Da=Dab/（1+Pb/Pa）（2）
式（2）中：
Da为距离a城市的分界点，即a城市的商圈限度；
Dab为a、b城市间的距离；
Pa为a城市的人口；
Pb为b城市的人口。
通过此公式可计算出a、b两城市的分界点，这个点位于对消费者具有同等吸引力的两店铺位置上。
堪维斯模型与雷利模型都以三种假设为基础：一是两个竞争的城市（a城与b城）在公路上有同等程度的靠近性；二是两城市可被利用的商品或服务的多少以城市人口的多少为标志，顾客被吸引到人口聚集中心，是因为有较多的商品或服务可供挑选；三是顾客只到一个城市购物。
与堪维斯和雷利不同的是，1964年美国学者哈夫（Huff）以大型零售店而不是城市为研究对象，更为符合实际地认为消费者会选择多个零售店购物，哈夫模型最大的特点是与以城市为单位来分析城市的客流量吸引力的雷利模型相反。它以商业街、百货店、超市等构成的商业集合体为单位分析顾客到达某设施的距离，并将商业设施的魅力度，即店铺面积和距离作为变数来推计，认为各商业设施的购买吸引力受竞争对手的影响。其引力的大小可用如下公式表示：
Pij=（Sj/Dnij）/（Sj/Dnij）（3）
式（3）中：
Pij：位于i地的顾客到j店购物的概率；
Sj：j店的规模（经营面积）（j=1，2，3，4……，m）；
Dij：从顾客的出发地i到j店的时间距离或空间距离；
n：根据经验推出的消费者对时间距离或空间距离的敏感性参数；
Sj/Dnij：j店对i地的顾客的吸引力；
同一区域内所有商店的吸引力。
哈夫模型表明，一个零售店与其竞争店相比规模越大，顾客到该店购物的可能性越大。在消费者看来，规模大的店铺有更多的商品可供选择，与竞争店相比顾客到该店所需时间越长或距离越远，顾客来该店的可能性越小。消费者在众多商店中选择特定的商店购买商品，取决于该商店的相关吸引力。该模型认为消费者到特定商店的可能性等于该商店对消费者的吸引力与在这一地区内全部同类型商店的吸引力总和的比率。
随着零售业的变化与发展，以雷利模型为基础的引力模型有了更进一步的突破。例如1987年美国学者布莱克（Black）提出多个因素作用模型（Multiplicative Interaction Model）。
Pak=（ANak/Dnak）/（ANak/Dnak）（4）
式（4）中：
Pak：区域a内的顾客到零售店k购物的可能性；
Aak：吸引区域a内顾客到零售店k的因素总和；
Dak：阻碍区域a内顾客到零售店k的因素总和；
N，n：经验作用指数。
多因素作用模型说明，吸引顾客来店购物的因素除了商店的规模外，还包括商店的形象、商誉、购物气氛、服务等。阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间、交通成本、机会成本及其他费用。尽管商誉、机会成本等因素很难定量化，但该模型的提出使人们对商圈有了更深层次的认识。即一个零售店的商圈，随着其吸引力的增加或者阻碍因素的减少将有所变化。
2.中心地带理论（Central Theory）。
德国德沃特·科里斯特勒（Walt Christaller）在雷利引力模型发表的同时，提出了中心地带理论。所谓中心地带是指一个零售机构簇拥的商业中心，可以是一个村庄、一个城镇或城市。在中心地带理论中，有两个重要的概念：一是商圈，二是起点（Threshold）。商圈是指顾客愿意购买某种商品或劳务的最大行程。此行程决定了某个商店市场区域的边缘界限，起点是指在某个区域设立某家商店所应拥有的最低顾客数量，以便在经营效益上基本可行，显然某商店要取得经营效益，商圈必须覆盖比起点较多的人口。中心地带理论解释了经营必需品和基本服务的商店应在距离上靠近顾客，而经营专门产品及非日常生活必需品的商店，应从较远处吸引顾客。同时也解释了顾客愿意到一个地点购买其各种所需而不愿意到不同的地点分别购买这一现实。
3.零售饱和指数理论（The Index of Retail Saturation Theory）。
零售饱和指数理论是指通过计算零售市场饱和指数来测定特定的商圈内假设的零售商店类型的每平方米的潜在需求。饱和指数是通过需求和供给的对比测量商圈内零售商店的饱和程度。需求和供给的相互影响及作用创造市场机会。其公式为：
IRS=需求/卖场面积=（H·RE）/RF（5）
式（5）中：
IRS：某商圈内某类商品的零售饱和指数；
H：商圈内的家庭数量；
RE：商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额；
RF：某类商品的现有营业面积；
零售企业必须对所拟选的地区进行比较评估，观察饱和指数的高低。一般来说，饱和指数高，意味着零售潜力大，而饱和指数低意味着零售潜力小。
二、商店位置类型
（一）商店位置的类型
商店位置一般分为三种基本类型：孤立商店、无规划的商业区和规划的购物中心。现阶段我国零售业态处于成长阶段，主要以孤立商店及无规划商业区为主，购物中心类型相对较少，尚处于起步阶段。
1.孤立商店（Isolated Store）。
孤立商店是坐落在公路或街道旁的单独零售建筑，邻近没有其他零售商与之分享客流。孤立商店的优势是：①无竞争对手与其瓜分客流；②租金相对较低，有可能降低成本，从而降低价格；③道路及交通的可见度高；④经营上具有较大的灵活性。孤立商店的劣势则在于难以吸引客流，许多人不会跑远路去购物。而且需要单独承担促销宣传费用，在多数情况下，建筑不能租用而需要新建，成本高。孤立商店要吸引和保持一定稳定的目标顾客群很不容易，因此通常适合开设大型购物中心或适合建立顾客一站式购物的大型综合性超市；而小规模的专业店就无法在此立足，因为它们既不可能做到花色品种齐全，又无价格上的优势或形成鲜明的经营特色，人们不愿意跑那么远去闲逛或购物。
当然孤立商店依附于某一特殊的设施，如学校、厂矿或加油站，则可能吸引周边的流动顾客，而且孤立商店周围的情况也是在发展变化的，有些地处郊外的购物中心或商业区有时可能是一家有特色的孤立商店发展而来的。
2.无规划商业区（Unplanned Business District）。
无规划商业区是指两家或两家以上的商店坐落在一起或非常接近，但区域的总体或商店的组合方式未经事先长期规划。这些商店的布局并非按一定的模式，而是随时间的推移（先开先来）、零售业的发展趋势及机遇而定的。
无规划商业区主要有四种类型：中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街。
（1）中心商业区（Central Business District，CBD）。
中心商业区是一座城市或城镇的零售商业中心，是市内最大的购物区，与闹市区同义。
中心商业区是一座城镇或城市内办公大楼和零售店最为集中的区域，车流和人流高度集中，这里吸引着来自整个城镇的消费者。中心商业区一般不超过一平方公里，中心商业区至少有一家大型百货商店和大批专业店与便利店，周围是文化和娱乐设施。
中心商业区能够吸引大量顾客，是在于其具有以下优点：商品丰富；公交便利；商品价格档次多样，有较大选择余地；靠近商务和社交设施，可提供多样化的服务。
但中心商业区也有其固有的缺点，主要表现为：交通拥挤、停车场地紧张；住在郊区的人前往费时费力；最受欢迎的位置租金较高；居民及商店在向郊区外移。
（2）次级商业区（Secondary Business District，SBD）。
次级商业区是一座城市或城镇内无规划的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉处。一座城市，特别是大中型城市通常有多个次级商业区，每个次级商业区至少有一家小型百货商店、几家专业店和多家便利店或杂货店。这些商店与中心商业区的商店相比，往往规模较小、商圈也不大，商店经营商品的花色品种少，以便利商品为主。
次级商业区的优点是商品花色品种基本齐全，立地靠近大路或公交车站，人流相对较少，没有中心商业区那么拥挤，且比中心商业区离住宅更近。次级商业区的主要缺点是：供应的商品和服务不均衡、设施老化、货运不便、停车困难等。
（3）邻里商业区（Neighborhood Business District，NBD）。
邻里商业区是为了满足单一住宅区购物和服务便利需要发展起来的无规划的购物区。这类商业区位于住宅区的主要街道上，通常以一家超级市场或杂货店为主，由若干小店组成，这些小店大多是干洗店、美容店、理发店、小饭店等。
邻里商业区具有营业时间长、环境安静、购买方便等优势，同时也存在商品的选择范围有限、价格相对较高等缺点。
（4）商业街（String）。
商业街是由一组零售店组成的未经规划的购物区，这些小店坐落于沿街或公路旁，一般经营相似或具有互补性的商品。商业街可能是从一家经营成功的孤立商店发展而来。位于商业街的商店一般有服装店、小吃店、汽车维修店等。
商业街具有许多与孤立商店共同的优势，如租金低、经营灵活、运营成本低、停车方便等。也有一些相似的缺点，如商品花色品种有限、广告费高、需要自建店房等。此外，商业街的商店因为存在竞争者，一方面可能因为竞争店铺的存在可分担宣传费用，以吸引更多顾客；另一方面也需要分享客流和利润。
3.规划的购物中心。
规划的购物中心（Planning Shopping Center）是由一组统一规划、建在一起的商用建筑所构成，产权集中，实行集中管理。规划的购物中心作为一个整体进行设计和运作，各类商店平衡配置。通常是由一家或多家大型商店（骨干商店）和许多小商店组成。规划的购物中心在国外发展很快，在我国才刚起步，但已显现出良好的发展势头。
规划的购物中心具有以下优点：由于有长期规划，商品和服务品种的组合合理；各商店的客流达到最大化；租金通常比中心商业区低；拥有各具特色但又统一规划的购物中心形象。
尽管规划的购物中心有以上优点，但也有其局限性，主要表现为：房产所有者的硬性规定，减少了每个商店经营的灵活性，每家商店经营的商品和服务受到一定限制；租金虽比中心商业区低，但远高于孤立商店；购物中心内同类商店间竞争激烈。
规划的购物中心主要有三种类型：区域购物中心、社区购物中心和邻里购物中心。
（1）区域购物中心。
区域购物中心是一种大型购物中心，它至少有一家大型百货商店，并由50～150家甚至更多小零售店组成。区域购物中心以商品为导向，商品品种广而深，同时提供大量服务，以鼓励消费者在中心购物。在国外，一个典型的区域购物中心的服务对象在10万人以上，他们居住或工作在距中心驱车30分钟范围内，人们前往购物的车程平均不到20分钟。由于区域购物中心占地大、投资高，因此，我国发展区域购物中心必须慎重。
（2）社区购物中心。
社区购物中心是一种中等规模、规划的购物设施，一般拥有一家百货商店、大型专业商店，此外有几家小商店。社区购物中心有比邻里购物中心更趋完善的长期规划，商店配置更均衡。它提供以购物便利为导向的商品和服务，品种结构短缺，消费者来自一个或多个邻近人口较多的住宅区。服务对象是居住或工作在距中心驱车10～20分钟范围内大约2万～10万人。
（3）邻里购物中心。
邻里购物中心是一种以超级市场或药店作为最大商店的规划的购物设施。
中心的其他商店还包括理发店、美容店、干洗店、快餐店、加油站等。邻里购物中心主要向居住或工作在附近的居民提供便利导向的商品和服务。其服务半径是驱车不到15分钟范围内的人口。
（二）商店类型与位置条件的匹配
一般来说不同类型的商店应选择不同的位置，以下是专家通过研究分析得出的商店类型以及与之匹配的位置条件。
1.百货商店的位置条件。
选址在城市繁华商业区或交通要道，或市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地；商店规模大，营业面积5000平方米以上；交通便利，要求有较大面积的停车场。
2.便利店的位置条件。
选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地；面积限制在50～200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入（例如便利店的设备和装修等）和费用（例如租金与人工费用等）太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品；便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。
3.超市的位置条件。
（1）大型超市：选址在市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区，辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主；交通方便，停车便利，设不低于营业面积40%的停车场。
（2）中型超市：一般选在都市中小型的商业区，距离居民区只有步行10分钟或驾车5分钟左右的距离，配有停车场及自行车和摩托车的停车位。
（3）小型超市：店址一般设在居民聚集区或小型商业区，顾客步行5分钟，乘车或骑车几分钟就可到达。
4.购物中心的位置条件。
（1）社区购物中心：选址在市、区级商业中心；商圈半径为5～10公里；建筑面积为5万平方米以内；有较大停车场，停车位300～500个。
（2）市区购物中心：选址在市级商业中心，商圈半径为10～20公里；建筑面积10万平方米以内；停车位500个以上。
（3）城郊购物中心：选址在城乡结合部的交通要道；商圈半径为30～50公里；建筑面积10万平方米以上；设有超大停车场停车位1000个以上。
三、零售选址策略
商店的选址决策过程复杂，成本高，一旦店址选定不易变动。因此，必须进行周密考察、妥善规范、科学决策。
（一）影响选址的主要因素
零售店选址的资金投入大，且长期受到约束。即便企业为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期内需要支付租金以外，零售商还需要在照明、固定资产、门店等方面投入。如果位置不太理想，租赁期通常短于5年。如果位于闹市区商业中心，租赁期则往往为5～10年，甚至更长。如沃尔玛一类的大型连锁超市，其单店规模较大，不可能轻易搬迁，也不太可能轻易更换经营方式。由于位置固定、资金投入量大、合同期长，商店选址相对于广告、价格、顾客服务、产品及服务种类，是零售商战略组合中灵活性最差的要素。依据学者阎实、王爽、李宝岩（2006）的观点，零售商选址要考虑下列因素：
1.城市商业条件。
选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：
（1）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断什么样的零售业定位适合这一城市。
（2）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。
2.人口因素。
（1）人口规模。零售商业企业合理选址是为了最大限度地满足消费者的社会服务需求量。这样，在零售商业企业厂址设置地服务半径区域内的人口规模对零售商业企业的影响就是显而易见的。一个较大的人口规模，对市场的消费需求也就较高。这样，一个设置于闹市区的零售商业企业自然要比一个设置在偏僻地区的零售商业企业能获得更多更好的经济效益。
（2）人口年龄性别构成。不同年龄结构类型的人口，在其他条件为既定时，对市场消费需求有不同程度的影响。零售商业企业选址之前，应考虑其销售物品的种类、结构等是否适应当地不同人口年龄结构的不同需求，方可使商店的销售做到“有的放矢”。人口的性别构成对零售商业企业的选址决策也会产生一定的影响。因此，以经营化妆品、装饰品为专业特色的零售商店在选址时，还应附加考察这一地区的性别比例及其消费这一类用品的可能性。
（3）流动人口。流动人口通常被认为是增加社会不安定因素的人群。但是从市场的角度看，流动人口多为处于青壮年时期的人口，他们不仅是劳动力的供给者，而且也是旺盛的消费者。流动人口促进了经济的繁荣，零售商业企业选址于流动人口多的地区，其市场效益将是十分可观的。
（4）人口的教育文化水平和职业构成。人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。教育程度高的人，通常倾向于优质产品和智力型商品，这些人品味高，对消费质量有较高的要求。人们职业上的差别和收入水平的高低，各个不同的社会阶层，相应地在消费模式上也存在很大的差异。零售商业企业选址时，应考虑到自身的经营特色是否与当地的消费层次相适应。
3.客流规律。
相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买做准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为零售企业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了零售企业的特色和内容。
选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
4.交通条件。
城市道路交通是联系顾客与零售设施的载体。因此，它是制约零售企业聚集与选址的又一个重要因素。包括城市区域间的交通区域内的交通条件等。零售活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此，零售设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在零售企业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以零售中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
5.商业环境。
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻互补，此为趋同性。一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。
另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互为邻，互为补充，便利顾客。
6.城市规划。
城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对零售企业的分布、商业建筑的布局等做出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。
（二）商店选址策略分析
大量事实证明，店址是零售企业确定经营目标和制定经营策略的重要依据，因为不同的地区有不同的社会经济、地理文化、人口特征、交通条件等，它制约着其所在地区零售店的顾客来源和特点，以及零售店对经营的商品种类、价格高低、促销活动的强度等，对于任何零售业企业来说，店址的选择都是具有战略性的作用。从中外零售业的发展历程透析，根据学者邬适融（2006）的总结，零售业的选址大致有如下几种策略。
1.橡皮胶式“贴身”策略。
众所周知，肯德基与麦当劳是一对欢喜冤家。人们一提到“肯德基”往往会联想到“麦当劳”，这一对“冤家”几十年来一直相互竞争，试比高低，却又如棒打不散的鸳鸯，如影随形，哪有“肯德基”和蔼可亲的山德士上校，哪里就有笑容可掬的“麦当劳”大叔。这种像橡皮胶一样的贴身选址策略在零售业里屡见不鲜，上海“好德”便利店，就是利用这种策略迅速崛起的一个例子。21世纪初，上海人均GDP超过4000美元，便利店进入了高速发展期。于是，联华便利、可的、良友、罗森等各种便利店风起云涌，雨后春笋般地发展起来。这时，新开设的农工商“好德”便利店就选用贴身结伴策略，发挥后起优势，一举崛起。“好德”基本上没做什么市场调查，也不去了解周围的购买情况如何，瞄准已经开的便利店哪里生意好，就像橡皮胶开在它边上。因为“好德”认为，凡是生意好的肯定有消费者，既然有消费人群，我就贴在你身边开一家，即便不能分一半，至少也可分三四成。因为是零起点，成本低，风险小，贴在人家旁边可以坐享别人市场开发效应，尽管业内批评声不少，但对于好德来说，无疑是很成功的。
2.逆思考式“奇招”策略。
零售业的经营者要有敏锐的洞察力，善于捕捉市场缝隙，采用出奇制胜的策略、与众不同的眼光来选择商场位置，常常会得到意想不到的收获。如全球最大的零售企业“沃尔玛”联合商场的总经理山姆·沃尔顿就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商场开到不被一般商家重视的乡村和小城镇去，因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可规避大城市商业日益激烈的竞争。沃尔玛开业之初不在任何一个超过5000人的城镇设店，保障以相对领先的优势成为小城镇零售业的支配者。沃尔玛创始人山姆·沃尔顿说：“我们尽可能地在距离库房近一些的地方开店，然后，我们就会把那一地区的地图填满，一个州接着一个州，一个县接着一个县，直到我们使那个市场饱和。”沃尔玛走的是一条“农村包围城市”的道路，到20世纪80年代末它们羽毛丰满了，这才开始进军都市市场，并在各个市场全面称王称霸。
3.求兴旺式“人气”策略。
每个零售业的经营者都知道，开店选址必须找客流兴旺的地方。客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。因为拥有足够的人流，才能保证商铺的利润回报，足够的人气才能支撑起商铺购买量。比如，坐落在上海南京东路的永安公司，其创办者郭氏兄弟当年在选择永安公司的店址时，是颇下了一番工夫的。1915年香港永安公司经理郭泉先生兄弟二人携港币50万元闯荡大上海，筹建永安公司。在繁华的闹市区南京路来回走了几次，两兄弟迟迟下不了决心，为把店址建在路南还是路北而犹豫不决。于是他们便派两个人带了蚕豆和布袋分别站在路南和路北，只要各自身边走过一个人，就往口袋里放一粒豆子。通过比较口袋里的豆子数，结果显示路南的客流远远多于路北，郭氏兄弟茅塞顿开，再也没有犹豫就把永安公司的店址选在路南。公司开业后，客流果然比对面先施公司多。在很长时间里，永安公司生意做得一直比先施公司更兴旺，这和他们的选址正确有很大的关系。
4.交叉点式“便利”策略。
做生意讲流通，“通则不痛，不通则痛”。商店选在人流多的地方，更要选交通便利的地方。因为交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。随着汽车时代的到来，交通便利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。比如，交通便利就是家乐福选址的首要因素，正如该公司上海地区总经理罗定中所说：“我们的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。”为了给顾客提供方便和带动周边商圈，家乐福倾向于在道路主干道、轨道交通出入口附近以及高速公路出入口处设店。所以，家乐福开店选址的条件有三：交通方便；人口集中；两条马路交叉口。在上海的第一家门店曲阳店是利用联华超市原有场地的改建，面积虽然只有4000多平方米，但基本上符合这一原则。因此，一举成功，成为上海超市业的领头羊。在以后开的5家门店，都坚持了这一原则，也都取得了成功。
