零售业的特性是立地产业，店址选择必须经过仔细评估，否则在出现问题以后无论怎样努力，也无法挽救败局。连锁门店店址的选择对开店成败的影响力可达70%。在西方国家，连锁门店的开设地点被视为开业前所需的主要资源之一，因为特定的开设地点决定了连锁门店可以吸引有限距离或地区的潜在顾客的多少，也决定了可以获得的销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。
一、连锁门店店址选择的重要性
（一）店址选择是一项大的长期性投资，关系着企业的发展前途
连锁门店的店址不管是租借的还是购买的，一经确定，就需要大量的资金投入来建设门店，当外部环境发生变化时，它不像人、财、物等经营要素那样可以作相应调整，而具有长期性、固定性的特点。因此，店址选择要做深入调查、周密考虑、妥善规划。
（二）店址是连锁门店确定经营目标和制定经营策略的重要依据
不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，制约着所在地区连锁门店的顾客来源和特点，以及对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。所以，连锁门店经营者在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点以达到策略的可实施性和目标的可实现性。
（三）店址选择是影响连锁门店经济效益的一个重要因素
店址选择是否得当就意味着其是否享有优越的“地利”优势。在同行业门店之间，在规模相当、商品构成和经营服务水平基本相同的情况下，如果店址选择得当，必然享有较好的经济效益。所以，连锁门店在分析经济效益过程中，不可忽视店址的影响效果。
二、连锁门店店址选择的前提条件
（一）明确自己的经营范围和经营定位
选择门店位置之前，首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日化、副食等快速消费品，就要选择在居民区或社区附近；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，就要选择在交通便利的商业区。此外，还要考虑目标消费群体，是主要面向普通大众消费群体还是主要面向中高阶层消费群体，简单地讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下，大多数门店适合选择在人流量比较大的街区，特别是当地商业活动比较频繁、商业设施比较密集的成熟商圈。
（二）选择合适的开店策略
开店策略可以从经营、商圈、立地、销售四个方面进行综合选择，首先应分析经济环境、政府政策和消费环境等动态因素，再选择适合企业自己的开店策略。下面以超市为例详加叙述。
1.经营
（1）单店或连锁门店
连锁超市都以连锁门店的形式经营，仅此一家的单店超市较少采用。
（2）地方性或全国性
目前我国正处于连锁超市发展的黄金时期，地方性和全国性的连锁超市同时发展。
（3）独立式或附属式
独立式指以连锁超市为主体或兼营百货，附属式指百货公司附属的超市。
（4）大众化或高格调
大众化指商品价位大众化，高格调指商品档次高、装潢和设备豪华、服务人员品位高雅。
（5）以生鲜为主或以杂货为主
以生鲜为主是指以生鲜食品为主力商品，注重生鲜处理技术，大都采用现场处理及面对面的销售方式；以杂货为主是指以杂货商品为主力商品，注重销售管理、价格策略和促销活动。
（6）超市专业或超市加其他产业
超市专业指不经营其他行业，超市加其他产业是指有些超市还有其他行业经营或出租店面和柜台。
（7）自营物流配送中心或委托物流配送中心
规模大的连锁超市往往自营物流配送中心，目前国内也有部分连锁超市采用委托物流配送中心。
（8）购买或承租
购买超市所在地点的所有权或以10年期的合约方式承租经营。
（9）求生存、求发展或求收益
求生存是指以店养店，即在已开店有盈余或有闲置资金时再开新店；求发展是指以抢占据点的方式快速开店；求收益指只开赚钱店。
2.商圈
（1）市区、郊区、社区和交通枢纽区
市区指大中城市内商业及人口集中区域；郊区指大中城市的城乡结合部或卫星城镇；社区指大中城市内新开发的大型住宅区；交通枢纽区指车站、码头和大型公共场所等流动人口聚集区。
（2）商业区、住宅区和办公区
商业区指零售商业集中的繁华区；住宅区指常住人口集聚的区域；办公区指职工集聚的区域。
上述各种区域往往是相互交叉的，所以要根据实际情况划分。
3.立地
（1）独立建筑或复合式建筑
独立建筑指某建筑物仅经营超市及其相关业务；复合式建筑指某建筑物除经营超市外还有其他用途。
（2）地上或地下
地上指卖场在一层楼或以上的楼层；地下指卖场在地下一层或以下的楼层。
（3）有停车场或无停车场
有停车场指超市有自己预留的场地作为停车场，无停车场指超市没有专门停车的地方。
4.销售
（1）自助式或自助加面对面销售
自助式指卖场完全采用开架式销售；自助加面对面销售指卖场大部分采用开架式销售，少部分采用人员面对面销售。
（2）单层楼或多层楼经营
单层楼经营指卖场在同一层楼面内经营；多层楼经营指卖场在多层楼面经营。
（3）现场处理或原厂处理
现场处理指大部分生鲜食品的加工、包装、标价等作业均在超市现场进行，商品鲜度较易掌握；原厂处理指大部分生鲜食品均在原厂生产，统一制作，再配送到各分店，这样处理效率高，可节省人力费用。
新店筹备工作包括哪几个方面？
1.市场调查和商圈分析：为决策提供最重要的信息和数据，解决“能否开店”的问题；
2.目标市场选择和市场定位：为决策初步指明方向，解决“开什么店”的问题；
3.投资和经营预测：为决策进一步指明方向，解决“需要多少钱”“收益如何”的问题；
4.工程管理：工程进度和质量决定着筹备进度和质量，并对日后经营产生重大影响；
5.招商管理：招商进度和质量决定着筹备进度和质量，并对日后经营产生重大影响；
6.人力资源管理：“人”是零售企业最为重要的因素，人员的招聘、培训、使用和效果即人力资源状况，既影响着筹备进度，更决定着日后经营状况；
7.其他工作，包括后勤、营运、企划、防损、行政、收货、财务、信息等部门的各项工作，影响着筹备进度、筹备质量和日后经营状况。
三、连锁门店选址的城市商业条件
连锁门店选址的城市商业条件一般包括以下几点：
（一）城市类型
先考察城市的地形、气候等自然条件；再调查行政、经济、历史、文化等社会条件。分析是工业城市还是商业城市；是中心城市还是卫星城市；是历史城市还是新兴城市。这些条件都影响着超市的规模和特色。
（二）城市设施
分析学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施是否能起到吸引消费者的作用，了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况很有必要。
（三）交通条件
对门店选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件和区域内的交通条件等。
（四）城市规划
街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发计划等城市规划都会对未来商业发展产生较大影响。
（五）消费者因素
包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。
（六）城市的商业属性
包括门店数、员工数、营业面积、销售额等绝对值以及由这些绝对值除以人口数所得的人均零售额。
成功者的选址之道
麦当劳和肯德基能够成为全球连锁快餐业的领跑者，除了经营有道之外，在门店选址的策略上它们更是自有一套标准和步骤。他山之石，可以攻玉，它们的选址经验能够给我们带来一些启示。
一、麦当劳选址的五项标准
（一）针对目标消费群
麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以，在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在天津选择和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐，在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。
（二）着眼于今天和明天
麦当劳布点的一大原则，是一定保持二十年不变。所以对每个门点的开设与否，都经过三个月到六个月的考察，再做决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新开辟的学院区、住宅区，是重点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。
（三）讲究醒目
麦当劳布点大都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨――“方便、安全、物有所值”。由于布点醒目，便于顾客寻找，能够吸引很多顾客光临。
（四）不急于求成
对于黄金地段，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。
（五）优势互动
麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是声誉较高的地点，知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。
二、肯德基的选址步骤
第一步：划分商圈――用数据说话
肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料收集齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是计分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元计1分，5000万元计5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多年积累下来的一个较准确的经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以天津为例，有市级商业型、区级商业型、定点（目标）消费型，还有社区商务两用型、旅游型等。
第二步：选择地点――在最聚集顾客的地方开店
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。例如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟、稳定后才进入。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚集顾客的地方或其附近开店。
过去古语说“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方的前面就是客人到不了的地方，距离相差不多，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等，这些都派人去掐表、测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。人流是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好，那就有影响，如果是两个选址质量一样，那就无所谓。
麦当劳和肯德基都是全球著名的餐饮连锁企业，它们成功的主要因素之一就是选址的科学性。麦当劳选址的五项标准是值得开店新手好好学习的；肯德基用数据说话，市场调查和资料信息的收集准确、到位，选择在最聚集顾客的地方开店，比较容易获得客源。两者大都选择在大商场附近设点，既形成了对顾客更强的吸引力，也相对简化了选址的工作程序和工作量，可以省去许多环节。只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可得到保证。
四、连锁门店店址选择的基本原则
门店选址是创业开始的第一步，很重要也很关键，要注意的因素很多，比如交通便利、人口密集、经济发达等。门店选址具体要遵循以下原则。
（一）方便顾客购物
满足顾客需求是门店经营的宗旨，因此门店店址的确定，必须首先考虑方便顾客购物。为此门店选址要符合以下标准。
1.交通便利
车站附近是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。门店店址如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。门店附近最好有公交车站点，以及为出租车提供的上下车站等。另外门店门前或附近应该有便于停放车辆的停车场或空地。门店选址应该避免在实行交通管制的街道，例如实行单向通行、限制车辆种类、限制通行时间的街道等。另外，尽量也不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，因为这样会限制对面的人流过来，即使你的门店招牌做得再惹眼，对面的顾客也只能“望店兴叹”。
2.靠近人群聚集的场所
在人群聚集的场所开店可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐区、旅游区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是门店开业的最佳地点。但此种地段属经商的黄金之地，地价高、费用大、竞争性强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有门店经营，一般只适合大型综合门店或有鲜明个性的专业门店的发展。
3.人口居住稠密区或机关单位集中的地区
这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力，比较方便。门店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。
4.符合客流规律和流向的人群集散地段
这类地段顺应顾客的生活习惯，自然形成市场，所以能够进入门店购物的顾客人数多，客流量大。例如，我国人民的生活习惯是大部分时间在工作单位和家庭地点之间来回，所以在单位集中地可以开办公用品店，在居住区可以开超市。
（二）有利于连锁门店开拓发展
门店选址的最终目的是要取得经营的成功，利于门店的发展。因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营。
1.提高市场占有率和覆盖率，有利于门店长期发展
连锁门店选址时既要分析当前的市场形势，又要从长远的角度、用发展的眼光去考虑是否有利于门店进一步扩充规模、提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。
2.有利于门店发挥特色
不同行业的商业网点设置，对地域的要求也不同。门店在选址时，必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点，并综合、全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，创立本门店的特色和优势，树立一个良好的形象。
3.有利于合理组织商品运送
门店选址既要注意规模，又要追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、统一运送、合理规划运输路线，这有利于降低采购成本和运输成本。因此在门店店址的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。
（三）有利于获取最大的经济效益
企业经营能否取得好的经济效益是衡量连锁门店店址选择优劣程度的最重要的标准。门店地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。
五、连锁门店店址选择的类型
在适应人口分布与流向情况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则指导下，绝大多数门店都将店址选择在城市中心繁华地带、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅区等地区。从而形成了以下四种类型的商业群。
（一）城市中央商业区
这是全市最主要、最繁华的商业区，云集着许多著名的百货商店和各种专业商店、豪华的大饭店、影剧院和办公大楼。在一些较小城镇，中央商业区也是这些城镇的唯一购物区。
（二）城市交通要道和交通枢纽的商业街
这是大城市的次要商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的直通街道，地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点就是为了便利来往人流购物。
（三）城市居民区商业街和边沿区商业中心
城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置连锁门店是为了方便附近的居民就近购买日用百货、杂品等。边沿区商业中心往往坐落在重要的铁路车站附近，规模较小。
（四）郊区购物中心
在城市交通日益拥挤、停车困难、环境污染严重的情况下，随着私人汽车数量的大量增加、高速公路的发展，一部分城市中的居民迁往郊区。形成郊区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少连锁门店在郊区住宅区附近设店，形成了郊区购物中心。
六、连锁门店店址区域位置选择与顾客需求特点和购买规律
连锁门店店址区域位置的选择是指门店应该设在哪一个区域，即选择哪一级的商业区域商业群。那么作为一个具体的门店应选择哪一类商业群，就应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。顾客需求的商品一般可分为三种类型。
（一）顾客普遍、经常需求的商品
即日常生活必需品。这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁。在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程、花尽可能少的时间去实现购买。所以，经营这类商品的门店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围在半径300米以内，步行在10～20分钟为宜。
（二）顾客周期性需求的商品
对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，一般要经过广泛比较后，才选择出适合自己需要的商品品种。另外，顾客购买这类商品一般是少量的，有高度的周期性。因此，经营这类商品的门店宜选择在商业网点相对集中的地区，如地区性的商业中心或交通要道、交通枢纽的商业街。
（三）耐用消费品及顾客特殊性需求的商品
耐用消费品多为顾客一次购买、长期使用的商品，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊性需求的商品购买的偶然性大、频率低，顾客分散。所以经营这些类别商品的门店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能多的潜在顾客。
七、连锁门店店址选择的具体分析
在同一个区域内，一家门店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某种门店来说，是最佳的开设地点，而对另一种门店来说，就不一定是最满意的开设地点。因此，一个新设门店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，对店址的具体地点做出选择。
（一）分析交通条件
交通条件是影响连锁门店店址选择的一个重要因素，它决定了企业经营能否顺利开展以及顾客购买行为能否顺利实现。
1.从企业经营的角度来看
（1）在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用。绝大多数大型连锁门店设计的停车场所与售货场所面积的比率为4：1。
（2）商品运至门店是否方便。这就要考虑可供门店利用的运输动脉能否适应货运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升的情况下，会直接影响到经济效益的获得。
2.从方便顾客购买，促进购买行为顺利实现的的角度看
（1）设在边沿区商业中心的连锁门店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流越多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主；选在邻近市内公共车站的位置，则以上车的客流为主。
（2）设在市内公共汽车站附近的连锁门店，要分析公共车站的性质，是中途站还是始终站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，连锁门店可以吸引的潜在顾客较多。中途站与始终站的客流量无统一规律，有的中途站多于始终站，有的始终站多于中途站。
（3）要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道、禁止车辆通行街道、与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。
（二）分析客流规律
客流量大小是影响连锁门店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在客流，连锁门店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不总是带来相应的优势，应做具体分析。
1.分析客流类型
一般连锁门店客流分为三种类型：
（1）自身的客流，是指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流，这是连锁门店客流的基础，是连锁门店销售收入的主要来源。因此，新设连锁门店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。
（2）分享客流，是指一家店与邻近店形成客流的分流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的门店之间，或大店与小店之间。如经营某类商品的补充商品的门店，在顾客购买了这类主力商品后，就会附带到邻近补充商品门店去购买供日后进一步消费的补充商品；又如邻近大型店的小店，会吸引一部分专程到大店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小店依大店而设，就是利用这种分享客流。
（3）派生客流，是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的门店主要利用的就是派生客流。
2.分析客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模虽然可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再选择最佳地址。如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，虽然也有人顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。
3.分析街道两侧的客流规模
同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施等影响，而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的门店。鉴于此，连锁门店开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
4.分析街道特点
选择连锁门店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是门店的最佳开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址设置中间地段就更能吸引潜在顾客。
（三）分析竞争对手
连锁门店周围的竞争情况会对经营的成败产生巨大影响，因此对连锁门店开设地点的选择必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，连锁门店经营需要独具特色，才会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。
当然，连锁门店的地点还是应该尽量选择在门店相对集中且有发展前景的地方，经营选购性商品的连锁门店尤其如此。
另外，当店址周围的门店类型协调并存，形成相关门店群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的门店相邻而设，在方便顾客的基础上，可扩大各自的销售业绩。
（四）分析地形特点
选择连锁门店开设地点时，应分析地理特点，要选择能见度高的地点设店，即连锁门店尽量临街而设，并尽可能选在两面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。
（五）分析城市规划
连锁门店开设地点的选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，也包括长期规划。有的地点从当前情况分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前情况来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，企业经营者必须从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。
最后，经营者还要对连锁门店的未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数，来店光顾的人数比例，光顾顾客中购物者的比例，每笔交易的平均购买量等。根据这些调查和分析，经营者就可做出连锁门店的开设地点和开业的决策了。
连锁复制秘籍之选址模型
进入21世纪后，代表连锁业发展趋势的“连锁百强”，以年均超过50%的速度增长，远远超越了社会零售总额年均9.4%的增速，“连锁百强”在零售额中的比重也快速提高。连锁企业之所以在社会的零售业中占据越来越重要的地位，在根本上就是因其特殊的复制价值。就像制造企业的流水线作业一样，连锁经营就是在商业领域不断地复制门店，从而迅速实现企业规模的膨胀，抢占市场份额，最后托起企业的品牌。
世界级连锁品牌，如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等，这些我们耳熟能详的连锁企业的全球扩张无疑告诉我们这就是复制，也就是连锁经营的秘密。
零售业态曾经流行过这样一句话――“零售最重要的是什么？第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，可见选址对于零售的重要性。对于连锁企业，选址是非常重要的一个环节，复制一个门店首先要做的是什么呢？肯定是选址，因为只有有了实体门店平台，才能开始提供我们的产品和服务。
经过多年的连锁实战研究，逸马顾问提出了连锁复制的选址一三模型：
选址一三模型就是一个前提和三个步骤。一个前提就是选择进入城市的前提，即城市评估，三个步骤就是选取具体门店地址的三步，即地址评估。
1.一个前提――城市评估
首先，应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综合评估，收集各种相关数据，具体如下。
（1）城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等。
（2）城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等。
其次，对相关数据进行分析。分析该城市的经济发展速度、城市规模，是否适合开连锁门店；分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分析预测第一年的营业额及各项费用支出预算；分析预测第二年的增长趋势；分析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本；分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行选址的前提依据。
2.三个步骤――地址评估
（1）选商圈
分析该城市各区域的商圈个数、商圈名称和类型，确定城市核心商圈、次级商圈与辅助商圈。对商圈的成熟度、发展规划、潜力、辐射范围、有无竞争对手等情况进行分析，以便选择符合定位、适合进入的商圈。
（2）选街道
分析所选商圈的街道个数、名称和类型，对街道条件、人流车流、竞争情况、吸引情况等进行分析。
街道条件：街道长度、街道宽度、门店数量、人流出入口、街道成熟度；
人流车流：人流量、车流量（早、中、晚）；
竞争情况：典型竞争门店数；
吸引情况：有无对所属行业顾客群产生吸引力的设施或条件。
（3）选商铺
选商铺主要分析两方面的内容：外部评估和内部评估。
外部评估：人流量、车流量、门店可视范围、门前空地、门前道路宽度、邻铺类型等；
内部评估：面积、建筑结构、招牌长度、门面长度、配套水电条件、租金等。
