爵士牛排如何选址
爵士牛排来自台湾，是国际著名的餐饮品牌。于2003年首次登陆岛城厦门，在厦门爵士牛排餐饮有限公司的带领下，秉执“真情、服务、用心、品质”的经营理念，大力开拓餐饮市场，并加强企业的科学管理，创造了西餐行业经营管理的新模式。目前已在全国各大中型城市开设多家分店。
每一行业加盟店的顾客对象都是不同的消费群体；而加盟者一定要知道自己的顾客是属于哪一类型，哪一地点能吸引哪些消费者，做到心中有数，才不会盲目选择，爵士牛排等连锁企业在选址方面做得很成功。下面是不同区域和消费者关系的一些分类，可作参考。
一、选择符合加盟店性质的设店区域
（一）位于居民区的门店――爵士牛排厦门江头南路64号店的选址
这些地区只能吸引狭小范围的顾客，适合经营一些消费者选择性不强而又经常需求的日常生活用品的行业，如便利店、超级市场、小食店等。经营这类商品和服务的门店要尽量接近顾客，如以顾客步行的距离计算，一般选择半径在300米之内，步行约10～20分钟的辐射范围为宜。
（二）位于商店街的门店――爵士牛排江苏省扬州市文昌中路521号店（肯德基和必胜客中间）的选址
由于该地区的顾客来自不同地方，且这些人的目的性很强，就是为了购物，所购买的多是挑选性较强的商品，故这个区域适合经营一些较为高档的商品，如服装、电器、钟表及餐厅等。
（三）位于繁华商业中心的门店――爵士牛排泉州晋江青阳海滨路（爱尔兰音乐酒吧旁100米）同兴大厦店的选址
这些地区租金极贵，故绝对不适宜经营小本生意，而适宜经营一些价格较高，顾客需要考虑再三才决定购买的高档消费品，如珠宝首饰、钢琴及高级家具等。
所以，并不是越繁华的地方越适合开店，要看你经营的加盟店是什么性质。你经营的若是一家时装店，最好设在人来人往的闹市中；相反，家庭用品薄利多销，顾客对象多为一般家庭，故没有必要设在闹市区。即使你经营的加盟店在甲地和乙地都可以设店，生意相差无几，但甲地和乙地的租金可能相去甚远，加盟者若盲目选择在旺地开店，则必须付出多几倍的租金，怎么会有预期的利润呢？
二、分析潜在顾客数量和客流规律
所有的人都是消费者，很自然也是门店的潜在顾客，加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。国外调查资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自门店250米内的区域。因此，在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居。人来人往的地方当然有利设店，但并非只是人多经过的地方才适于开店，还应分析一下是哪些人来往，客流规律如何。首先，要了解过往行人的年龄和性别，例如有些过路者是儿童，他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；其次，要了解行人来往的高峰时间和低谷时间；再次，要了解行人来往的目的及停留时间。
在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主，特点是速度缓慢、停留时间长、流动时间相对分散，因此，可以把那些经营挑选性强的商品的门店设在这里，如服装店等。有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校、公共场所等，其客流的主要目的不是为了购买商品，购物是顺便为之。有些地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的门店设在这里，如烟酒副食店、冷饮店、快餐店等。
三、分析交通地理条件
交通的便利性也是选址要考虑的重要因素之一。方便的交通要道，如接近车站、码头以及公共汽车的停车站，由于行人来往较多，客流量大，具有设店的价值；交叉路口的街角，由于公交车四通八达，能见度高，也是设店的好位置。但有些地区，其道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏杆，限制行人、车辆穿越，这样则会影响设店的价值。
连锁经营中，店址的选择关系着加盟店未来的经济效益和发展前景。对于不同的行业，开店选址的方法有所区别。两个同行业同规模的门店，即使商品构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但仅仅由于所处的地址不同，经营效益就可能有较大区别。爵士牛排连锁企业发展定位明确，加盟店生意由于前期店面的选址正确，成长性高。并不是越繁华的地方越适合开店，要看经营的加盟店是什么性质。选址不仅要考虑选择符合加盟店性质的设店区域，还要分析潜在顾客数量、客流规律和交通地理条件。
在开设一家连锁门店前，首先要进行市场调查工作，包括消费者调查、竞争情况调查，然后要分析商圈内的基本情况，进而选定合适的店址。在连锁门店开发的流程中，由于店址是关系到门店生意好坏的最关键因素，因此商圈调查尤为重要。
一、商圈
（一）商圈的概念及构成
商圈是门店以其所在地点为中心，沿一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。零售门店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，商圈范围、商圈形态存在很大的差别。同样一个零售店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈范围时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多边形。如一般小型的连锁门店，其商圈设定的因素可能会考虑门店周围人口分布的密度以及徒步来店的距离（通常消费者愿意步行来购买商品的距离为500米，但会随着四周的一些障碍，如道路、山河等因素有所增减变动）。对一家大型连锁门店而言，其商圈设定的因素除了周围的地区之外，交通网分布的情形也必须考虑，顾客利用各种交通工具很容易来店的地区均可列为商圈范围。
为便于研究，一般将商圈视为以零售店本身为中心的同心圆形。实际上，商圈不一定都是同心圆模式，其规模与形状是由各种各样的因素决定的，其中包括门店的类型、规模、竞争者的坐落地点、顾客往返的时间和交通障碍等。设在同一商圈的不同门店，对顾客的吸引力也不一样。如果门店供应商品的花色品种很多，推销宣传很广泛，并且建立了良好的商誉，它的商圈就会比竞争力弱的对手大一到两倍。另一类门店，称为“寄生店”，即没有自己的往来通道，也没有自己的商圈，它依靠的是那些被其他原因吸引过来的顾客。
任何一家门店都有自己特定的商圈。商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。
核心商圈的顾客占顾客总数的55%～70%，是离门店最近、顾客密度最高的区域，每个顾客的平均购货额也最高。
次级商圈的顾客占顾客总数的15%～25%，位于核心商圈的外周，顾客较为分散；日用品门店对这一区域的顾客吸引力极小。
边缘商圈包括所有余下来的顾客，顾客最为分散，占顾客总数的5%～l0%，便利品门店吸引不了边缘区的顾客，只有选购品门店才能吸引他们。
（二）商圈要素与商圈顾客来源
商圈要素，包括消费人群、有效的经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。消费人群、有效的经营者这两者需要有机结合。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。
连锁门店有其特定的商圈范围，在这一范围中，其服务的对象，即顾客来源可分为三部分：
1.居住人口
它是指居住在连锁门店附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。
2.工作人口
它是指那些并不居住在连锁门店附近而工作地点在连锁门店附近的人口，这部分人口中不少人利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。一般来说，门店附近的工作人口越多，商圈范围相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对门店经营就越有利。
3.流动人口
它是指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，这些流动人口是位于这些地区连锁门店的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的连锁门店可以捕获的潜在顾客就越多。同时经营者云集，竞争亦越激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。
（三）商圈范围的确定
商圈的划分非常复杂，受很多因素制约，如：人口的数量、年龄、职业、家庭数量及人口构成、收入及消费水平；门店规模、业态、商品配置；竞争门店数量及基本状况；城市规划、交通状况；促销手段、吸引顾客的设施状况等。
要确定未来商圈到底由哪些因素决定、商圈多大，很难一语断定，必须看各个门店的具体情况，再行决定。对现有连锁门店商圈的大小、形态和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用卡和支票购物，由此可查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况；在国内，可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。同时也可以通过其他门店发放的海报的范围来确定商圈，还可以通过一些大型超市开设免费班车的范围来确定。新建连锁门店的商圈相对难以确定，不过也可以根据当地零售市场的潜力，运用趋势分析，通过对城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共交通等方面的资料的分析来划定商圈。
（四）商圈的确定方法
由于受各种因素影响，商圈设定多少会有些差异。因此在调查时，通常配合以下的方法确定商圈。
1.利用政府商业主管部门通过调查而存有的现成资料
因为政府做的调查通常是大规模的，因此，官方资料是了解大范围的消费者行为的好线索。
2.独立调查
调查采用如下方式进行。
（1）直接征询法。直接征询光顾门店的顾客的意见，调查他们的地址、来店频率、使用的交通工具等；或以计划中的开发地址为中心，设定半径300m、500m、1000m等范围为拟调查商圈范围，然后就消费者在竞争商店街的购买行为、商圈边界地区的消费者购买行为等问题，在街上直接询问调查。
（2）间接调查法。一般可以从来店顾客的车牌号查询其地址；也可以由发票的填写得到顾客的地址。
（3）访问调查法。具体是采用直接进行家庭访问，通过邮政部门发放调查问卷、电话调查等方式进行调查，问卷的内容有住址、性别、职业、年收入、购买额、在哪个商店街或门店购买哪种商品、喜欢哪些门店、讨厌哪些门店、来店的交通方式等。
3.经验法
根据以往经营过程中获得的各种经验、经历等来设定商圈。例如，便利品中购买频度较高的商品的商圈为10分钟左右的时间距离，而购买频度较低的商品为30分钟左右，这是通常的基本范围；再如便利店的商圈半径是500米。这些都是根据他人或自己过去的经验所得出的结论。使用这种方法来决定商圈时还应综合考虑地区性、社会性、自然条件等环境因素的影响。
（1）根据业态设定商圈范围
各种商业业态的商圈范围有较大的差异。百货商店、高级专卖店、购物中心一般追求大商圈。百货店商圈的人口在30万～100万人，大型购物中心的商圈则可包括周边的几个城市；而超级市场与百货店、购物中心等业态相比，商圈偏小，来店单程时间约为10分钟；超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口7万～12万人；以经营食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口仅为3.5万～5万人。调查表明，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离不足2公里，而对服装、化妆品、家具、耐用消费品的购物距离为4～5公里。
（2）根据零售店所处位置设定商圈范围
一般位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围。对于居民区类门店来说，社区型超市商圈仅为社区范围，便利店常常没有边缘商圈的顾客；对于商业中心区类门店来说，核心商圈的顾客较少，次级和边缘商圈的顾客较多，商圈范围较大。
（3）根据零售市场规模设定商圈范围
一般零售市场规模越大，商圈范围越大；反之，则越小。除了不同业态的零售店经营规模不同、商圈的范围不同外，同一业态由于规模的不同，商圈的范围也不同。以超市为例，法国的一项调查显示，超级市场规模与商圈范围的关系。
（4）根据顾客购物出行方式设定商圈范围
人们购物出行的方式不同，零售店商圈范围也不同。出行方式现代化程度越高，商圈越大；反之，则越小。
（5）根据顾客购物频率设定商圈范围
一般来说，顾客购买的频率越高，商圈范围越小；反之，则越大。不同的商品，其购买的频率不同，人们出行的范围也不同。例如，食品、日用品的购买频率较高，出行的范围较近；而耐用品购买频率较低，人们购买出行的距离较远。受收入水平及消费习惯的影响，居民购物频率显示出不同的特征，即使是对同一种商品也会出现购物频率的差异。
4.数学分析法
（1）零售引力法则
零售引力法则，又称里利法则，是1929年由美国学者威廉？里利提出的。里利认为，确定商圈要考虑人口和距离两个变量，商圈范围由于人口的多少和距离门店的远近而不同，门店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离共同影响的。据此，里利提出下列公式：
DY=(D+Y)/(1+PX/PY)
式中Dy――Y地区的商圈范围；
dxy――各自独立的X、Y地区间的距离；
px――X地区的人口数；
py――Y地区的人口数。
各自独立的A、B、C和D地区的人口数和距离，A地区是最大的，拥有30万人口，围绕在它四周的是三个比较小的地区。B地区有3万人口，距离A地区15公里；C地区有5万人口，距离A地区12公里；D地区有6万人口，距离A地区5公里。根据里利法则，可以分别计算出A地区能够被吸引的，在较小的B、C和D地区方向居住人口的距离，即A地区在这些方向上的商圈范围。
DA111.4（公里）
这表明A地区在吸引B地区方向顾客的商圈范围为11.4公里。
DA28.5（公里）
这表明A地区在吸引C地区方向顾客的商圈范围为8.5公里。
DA33.4（公里）
这表明A地区在吸引D地区方向顾客的商圈范围为3.4公里。
在图中将以上确定的三个点连接起来，就可以得出A地区的大致商圈范围，在此范围内居住的顾客，通常都愿意去A地区购买所需的商品，获得所需的商业性服务。
从图中还可以看出A地区能够吸引的B、C和D地区方向的顾客范围，比B、C和D地区吸引A地区的方向顾客范围要大得多。这主要是因为A地区人口数量多，使得A地区有较大的“磁石般的吸引力”，把居住在偏僻地区的人们吸引过来。根据里利法则，从现象上看，A地区有吸引力的是人口，但实际上，有吸引力的是A地区的大量的、各式各样的商品和商业性服务，这些往往是和大的人口中心协调一致的。随着所在地区人口的增长，当地商品供应的数量、花色品种以及有关的商业性服务，也会相应地有较大的发展，必然吸引着更多的顾客去该地区购买商品，即该地区商圈范围相应扩大。
（2）饱和理论
饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮助新设门店经营者了解某个地区内同行业是过多还是不足的理论。一般来说，位于饱和程度低的地区的门店，其成功的概率高于高度饱和的地区。零售商业市场饱和系数的计算公式为
IRSH×RE÷RF
式中IRS――某地区某类商品零售商业市场饱和系数；
H――某地区购买某类商品的潜在顾客人数；
RE――某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出；
RF――某地区经营同类商品门店的营业总面积。
例如：为一家新开果品商店测定零售商业市场饱和系数，根据资料分析得知，该地区购买果品的潜在顾客人数是150000人，每人每周在果品商店平均消费10元，该地区现有果品商店12家，营业总面积18500平方米。据上述公式，则该地区果品行业的零售商业市场饱和系数可计算为
IRS150000×10÷1850081
81即为该地区果品商店每周每平方米营业面积销售额的市场饱和系数。用这个数字与在其他地区测算的数字比较，IRS越高，表明该市场尚未饱和，成功的可能性越大。
运用饱和理论还可以帮助经营者用行业已知的毛利与业务经营费用的比率，对门店利润进行预测，作出经营效益评估。
从上面的计算公式中也可以看出饱和理论的不足之处在于用来计算IRS的准确资料不易获得，同时饱和理论也忽略了原有门店对经营同类商品的新设门店有哪些优势或劣势。所以新设门店时，为了做出正确的决策，既要进行定量分析，也要作定性分析。
在定性分析过程中，应对影响门店商圈范围大小的各种内外环境因素进行分析，这些因素主要有以下几种：
①门店的经营特征
经营同类商品的两个门店即使同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈范围也不相同。那些经营灵活、商品齐全、服务周到、在顾客中树立了良好形象的门店，商圈范围相对地会较其他同行业门店大。
②门店的经营规模
随着门店经营规模的扩大，商圈范围也随之扩大。规模越大，供应的商品范围就越广阔，花色品种也就越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。
③门店的商品经营种类
经营传统商品、日用品的门店，商圈范围较经营技术性强的商品、特殊性（专业）商品的门店要小。
④竞争门店的位置
相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈范围也越大。如潜在顾客位于两家同行业门店之间，每家门店都会分别吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈范围会因此而缩小。但有些相互竞争的门店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈范围反而会因竞争而扩大。
⑤顾客的流动性
随着顾客流动性的增长，光顾门店的顾客来源会更广泛，边际商圈的范围也会扩大，门店的整个商圈范围也就会扩大。
⑥交通地理状况
交通地理状况是影响商圈范围的一个主要因素。位于交通便利地区的门店，商圈范围会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会截断商圈的界限，成为商圈范围扩大的巨大阻碍。
⑦门店的促销手段
门店可以通过广告宣传，开展公关活动以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，门店的商圈范围也会随之扩张。
（3）新零售引力法则
第二次世界大战后，康维斯提出了新零售引力法则。它不像里利法则表示中间地带城市被吸引的比率，而是表示在有明确的竞争关系的两个城市间，其商业经营的比率关系。对于不同种类的商品，顾客的购买行为会有所差异，例如生鲜食品和可储存食品，里利法则并未考虑这一因素，而新零售引力法则对此有所考虑，其计算公式为
×
式中Ba――城市B的购买力被城市A吸引的比率；
Bb――城市B购买力的比率；
Pa――城市A的人口数；
Hb――城市B的人口数；
4――惯性因素。
D――A、B两城市间的距离；
这个公式的关键在于确立了一个惯性因素值。而里利法则和康维斯的新零售引力法则在连锁门店中的运用，较常见的方法则是将式中两个城市的人口换成两个待考查门店的面积。因为对零售店而言，其他条件相同时，门店面积在多数情况下与门店的吸引力成正比。
二、商圈调查
（一）商圈调查的重要性
1.商圈调查可以预估门店的基本顾客群
商圈调查可以预估门店坐落地点可能交易范围内的用户数、流动人口数等人口资料，并通过消费水准预估营业额等消费资料。对商圈的分析与调查，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。
2.商圈调查是门店选址的前提
通过商圈调查可以帮助开店者了解预定门店坐落地点所在商圈的优缺点，从而决定其是否为最适合开店的商圈。在选择店址时，应在明确商圈范围、了解商圈内人口分布状况及市场、非市场因素等有关资料的基础上进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
3.良好的商圈调查是制定经营战略的依据
良好的商圈调查可以使经营者了解门店位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整卖方商品组合的依据；可以让经营者依照调查资料订立明确的业绩目标，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客所好，赢得顾客信赖，获得竞争优势。通过商圈分析，制订市场开拓战略，不断延伸触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。
开店计划操作程序
1.基础调查
其内容包括“市场调查”及“门店选址调查”，其结果虽然不能作为设店可能性的直接判断，但可作为具体计划立案时有关投资内容的建议。
2.制订基本计划
其内容包括“经营位置”及“建设计划”两大重点，同时要注意两方面相互的关联性，对投资的内容要具体化，要以严密、客观的立场为决策提供依据。
3.设店意向决定
根据基础调查及基本计划的结果，由决策者决定设店与否。在作决策时，除了对个别计划的内容加以判断外，更要针对全面经营可能产生的影响进行详细研讨，各项客观情报也应作为决策时的参考。
4.制订具体计划
根据决策所定项目，为达到一定的实施要求，而将基本计划做更具体的策划方案，使基本设计、施工设计、建设费估算以及与经营有关的各项业务的具体计划都配合基本方针、基本目标等做详尽的规划。
5.计划实施
在实施之际，对于工作的进度要随时加以研究，力求与计划充分配合，讲求实施的成效。
6.开店
整体开店业务的完成阶段，其重点在于开店时的各项行政管理业务准备，以配合开店的需要。
（二）商圈调查的目的
开设门店时，首先要找到门店的位置，了解所找门店的周围情况，调查商圈可以了解预设门店营业范围内的地理区域。商圈调查的目的包括：
（1）了解地区居民的人口特性、生活形态和购买习惯等；
（2）确定未来门店的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点；
（3）分析和现有门店的商圈是否重叠；
（4）计算在某一地理区域内应开门店的数量；
（5）找出商圈内的障碍，如：道路设施不便、人口拥挤、交通过度堵塞等；
（6）法规方面，应考虑租金、税金、执照、运营、最低工资以及都市区域划分情况；
（7）其他因素：了解地区内同性质的商业竞争是否激烈，将来的变动趋势、供应商位置、交通状况、将来开连锁门店能否利用物流配送中心一次补齐所需商品以及停车场是否宽广等。
（三）商圈调查的重点内容
连锁门店为准备开店所做的市场调查，一般可分成两个阶段：第一个阶段主要是针对开店的可能性做大范围的调查，其结果可作为设店意向的参考，重点在于设店预定营业额的推算及门店规模的概要决定，所以此阶段的内容包括调查设店地区的市场特性及了解该地区的大致情形；第二个阶段主要是根据第一阶段的调查结果，对消费者的生活方式做深入的研究，作为决定门店具体营业政策的参考，重点在于门店具体的商品构成、定价及销售促进策略的决定，所以此阶段的内容包括对消费生活方式的深入分析及门店格调设定等基础资料的提供。
为配合设店的决定，要进行各项基本调查，将所得到的资料加以整理并深入地分析。这一部分资料的内容包括人口结构、消费水平及城市结构等项目，可以反映出城市化进展的状况，也可以反映出生活水平与消费水平的情形。零售业的发展，尤其是大型的零售业，与城市的发展有着密切的关系。因此一家零售店的设立，特别是大型的百货店，与该地区内消费的形态、城市设施的变化及发展过程密切相关。对于整个城市计划及设施发展状况，可从三方面加以观察，同时也应在进行市场调查工作时做深入研究：
第一，对于该地区内消费者生活的形态必须深入探讨，因为这与城市化的进程有相当密切的关系。具体的调查内容包括人口数、家庭户数、家庭成员、收入水平、消费水准等项目。
第二，构成消费者活动空间的各项要素，例如交通设施、道路网、政府机构、民间各种设施等。
第三，在整个城市机能的组合中，对于实际反映出消费者行动的消费活动结果，亦即零售业的构造也要予以深入了解。例如零售业的销售额实绩、各种零售业态种类、大型店的动向等。
一家连锁门店在设店之前，对于该地区内的各种条件，诸如商圈内的消费购买能力、同业竞争店的营业状况等，必须经由调查资料进行分析判断，以作为设店时营业额预测及门店规模决定的参考。进而利用这些资料规划门店整体的经营策略、经营的收益计划、设备资金计划以及经营的价值等。
在对上述资料的收集、整理、分析与评价时，有两项重点是不容忽视的：其一，除对于此地区过去及现在的情况要了解之外，有关将来的预测，亦即今后的发展也必须考虑到；其二，在运用调查资料做比较分析时，与其以该商圈的成熟度作为判断基准，不如以类似的商圈或某一成熟的商圈来做比较，更能作为在该地区设店的判断依据。
虽然调查的重点，可能较适用于一般大型连锁门店设店时的调查，但是这些对于中小型的连锁门店而言，仍然具有相当的参考价值，在实施时可依门店的规模与特性，针对实际相关的因素予以斟酌运用。现就生活结构、城市结构及零售业结构等三方面在市场调查时的重点内容予以说明。
1.生活结构调查
生活结构调查就是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者的生活特性，依人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为等方面进行整体和定量的研究。了解商圈范围内有多少人口、多大的潜在消费额、人们的消费行为等，以确定其发展前景如何。一个门店的生存和发展，依赖于商圈范围内有供其吸收的充足购买力，没有理想的购买力，门店将难以为继。
（1）人口结构
除了对于目前的人口结构进行调查之外，有关过去人口集聚、膨胀的速度及将来人口结构的变迁也要加以预测，同时将人口结构根据行业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便深入分析。
（2）家庭户数构成
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可据此对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员变化趋势等情况进行了解，进而可以由人员构成的比率，洞悉城市化的发展与生活形态的关系。
（3）收入水平
通过调查收入水平的资料，可以了解消费的可能性，进而利用家庭、人口的资料，得知每人或每一家庭的收入水平，并将所得资料与其他城市、其他地域进行比较，从而做进一步的分析。
（4）消费水平
消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业者来说也是最重要的指标。据此可以了解每人或每一家庭的消费情形，并将消费内容依商品类别划分，得知其不同商品类别的消费支出额，同时也可以知悉商圈内购买力的概况。
（5）购买行为
对于消费者购买行为的分析，可以从消费者购买商品时的活动范围及经常在哪个门店购买哪种商品予以了解。研究消费者购买行为的目的，一是可以得悉消费者购物活动的范围；二是可以得悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识做深入研讨。
当然，有关上述资料的取得可以从政府机构发行的刊物或报道中取得，诸如人口统计的资料、家庭收支调查与个人收入分配研究资料等，除此之外，门店本身也可以配合实际业务上的需要进行各种调查，以便进行研讨分析。
2.城市结构调查
通过对地域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该地域内设施状况、交通状况、活动空间等环境的现状以及将来的发展计划。
（1）地域
对于地域内地形状况进行调查，尤其有关平地的广阔度及腹地的大小要予以了解，对于气候的特殊性也要深入了解，因为零售店的经营状况与气候因素有相当紧密的关系。
（2）交通
门店的位置选择交通要道比较好。因为交通网密布的地方往往是人口集中或流量特别大的地方，自然是开店的理想地点。所以调查时，对于交通路线与车辆往来班次、载送量都要考虑。
（3）繁华地段的位置、形态
繁华的地段，往往是门店集中之处，所以选择繁华地段设店是理所当然的，但繁华地段的地价和租金较高，因此在投资成本提高的情况下，如何有效地运用优越的地理位置以及将来可能变动的方向，都成为在繁华地段设店的考虑要素。
（4）各项城市机能
一般设店位置若在行政、经济、文化等活动密集的地方，则整个城市机能，诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等易于发挥出来，自然成为人流集中的焦点，因此究竟是以公务人口为主体还是以购物、社交、娱乐的人口为主体，也应作为调查的事项。
（5）城市发展规划
除了城市结构的现状外，有关将来发展的方向，诸如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等，均是设店时在地点因素上所必须考虑的要点。尤其是连锁门店的发展，不仅要考虑单店的选址，还要考虑连锁网点的总体发展。
3.零售业结构调查
以上两项调查是针对地区内居民生活状况及生活空间的城市结构情形所做的调查，零售业结构调查则是对此地区内零售业实际情况的调查。本调查资料的结果不但可以作为设店可能性及经营规模的判断依据，更可以作为了解该地区内零售店商业活动的指标及各大小型零售店发展动向的依据。
（1）地区间销售动向
针对营业面积、从业人数、年营业额等项目做调查，尤其要对营业面积及营业额总量和过去的增长状况作了解，同时对城市中心地域及周边地域的销售额密度及商圈的范围作比较。
（2）业种别、品种别的销售动向
对于地区内业种别门店的构成及品种别销售额做统计分析，不但可以了解商圈内消费者购物的情形，而且也可以作为设店时商品构成的参考。
（3）商业地区间的竞争店的竞争情况
同一商圈范围内的竞争店是影响门店竞争激烈程度的最重要因素，对于门店的销售、盈利等经营要素影响重大。针对各地区间有关商品构成内容及目标顾客阶层做比较分析，可以深入了解其中的竞争情况，并据以分析各地区的特性。因此，对于商圈内竞争店情况的调查与分析是商圈调查分析的重中之重。
竞争店调查主要立足于商圈范围内，重点是那些具有相关竞争性的店型。做好开店前的竞争店调查可以做到心中有数，以便做好决策。对于商圈内竞争店基本情况的调查主要包括：
①综合调查
由公司高级负责人对竞争店的情况进行综合调查，包括选地、用地、门店构造、商品策略、门店计划、运营管理等内容。如果调查证明它是一个没有竞争力的店，可不用再进行具体调查；如果是一个威胁性很大的竞争店，则必须再深入地进行具体调查。
②商品调查
商品品质高、结构优是门店成功的重要影响因素。这种调查一般由采购员和部门负责人对竞争店每一部门经营商品的品种、面积、货源等情况进行调查，以便进行市场定位；或与自己的超级市场进行比较，找出双方的差异，以求改进。
③门店调查
门店调查包括对竞争店店址环境、门店设计及店堂陈列布局等内容进行调查。店址环境调查主要包括竞争店选地、用地、停车场及商品搬入口的调查。门店设计调查主要包括竞争店的门店形象、构造、建筑、空调、电气设备、器具等针对每个专门领域的调查。店堂陈列布局调查主要包括竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及家具备品等方面的调查。
④门店运营管理调查
门店运营管理调查主要包括对促销、补货、陈列及清扫等门店运营管理方面的调查。
在了解竞争店基本情况的基础上，还要进一步对竞争店进行分析。对竞争店进行分析是开店前的必要准备工作，是业态选择和形象定位的重要基础，对竞争店进行分析主要立足于商圈范围内的竞争分析。具体分析表现在：
A.业态确定前的竞争环境分析
如果连锁企业还没确定自身的业态，也没有相应的意向选择，那么对竞争店的分析就要着眼于商圈内的整体门店布局情况，考察各种业态的情况和门店饱和度情况。商圈内门店饱和度可通过两种方法来计算：一是每个零售店服务的人口数，如果商圈内该数字超过标准平均数，就意味着未达到饱和，反之，则认为实现了饱和；二是每平方米销售面积的营业额。如果商圈内该数字超过标准平均数，就意味着未达到饱和，反之，则认为实现了饱和。
B.业态确定后的竞争店分析，如果连锁企业已有业态选择意向，就要进行直接竞争店和间接竞争店的分析。直接竞争店是指那些与待建门店业态类型相同的门店。例如，某公司拟定开一家超级市场，那么商圈范围内的超级市场就成为直接竞争店。间接竞争店是指那些与待建门店业态类型不同，却经营着某些相同商品的门店。例如，某公司拟开一家名牌时装专卖店，那么商圈范围内的百货商店就属于间接竞争店。国外有些专家认为，快餐店也是超级市场的间接竞争店，种种迹象表明，去快餐店的人多了，去超级市场买食品的人就少了。无论是直接竞争店还是间接竞争店，都需要对其营业面积、目标顾客、商品构成、价格策略、促销活动以及店堂陈列情况进行详细的分析。
（4）大型店的动向
因为大型店的动向对于地区内的竞争情况多少会有影响，所以无论大型或是小型门店在设立前，对于现有大型店的规模、营业额、商品构成、商品设施等资料都必须加以调查，评估其优劣势、长短期的规划与策略，并把这些资料作为设店时的参考。
（四）商圈调查的方法
1.顾客调查的方法
（1）消费者购物倾向调查。
①调查目的：居住地消费者有关年龄、职业、收入、购买倾向的把握，以调查可能的商圈范围。
②调查对象：以学校或各种家庭为对象，或依据居住地点以抽样的方式进行家庭抽样调查。
③调查方法：采用邮寄调查表或直接访问的方式均可。
④调查项目：居住地、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品品别购物倾向。
⑤调查优缺点：居住地购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。
（2）购物动向调查
①调查目的：设店预定地实际消费购买动向的把握，以调查零售业的商业潜力。
②调查对象：设店预定地通行人数的抽样调查，或是百货店主力顾客的调查。
③调查方法：在调查地点通过的行人，在一定时间内采取面谈方式，时间以10分钟以内为宜。
④调查项目：居住地、年龄、职业、出行目的、使用的交通工具、出行频度、商品品别购买动向。
⑤调查优缺点：调查费用较低，但对于居住地与设店预定地的购物依存度较难明确把握。
除此之外，也可根据对到店光临的顾客情况的调查，确定商圈范围。有关调查表范。
调查场所：年 月 日 时 分
（3）顾客流量调查
设店预定地日期别、时间别流量的把握，作为确立营业体制的参考。
（4）其他的调查
可以利用各种座谈会的机会，或利用公、私场合进行各项有关资料的收集与调查。
2.同业竞争店调查的方法
（1）同业竞争店营业场所构成调查
①调查目的：竞争店楼别构成调查，以作为新门店楼别构成的参考。
②调查对象：设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征销售场所的调查。
③调查方法：销售人员与销售促进人员同行，针对营业面积、场所、销售体制进行调查，以便共同研讨。
（2）同业竞争店商品构成调查
①调查目的：针对前项调查再予以附加商品组成细目的调查，以作为新门店商品类别构成的参考。
②调查对象：与前项调查竞争店相同，着重于主力商品更深入的调查。
③调查方法：主力商品方面，由销售人员、采购人员与销售促进人员同行，着重于商品量的调查。
（3）同业竞争店价格线调查
①调查目的：常备商品的价格线与价值进行调查，以作为新门店的参考。
②调查对象：与前项调查竞争店相同，对于常备商品，对在一定营业额或毛利额以上的商品进行调查。
③调查方法：采购人员与销售人员共同进行，对于陈列商品的价格、数量进行调查，尤其是年节繁忙期间的调查更为必要。
（4）同业竞争店出入客数调查
①调查目的：调查竞争店出入客数，以作为新店营业体制的参考。
②调查对象：竞争店出入的15岁以上的顾客。
③调查方法：在竞争店现场记录出入店客数，尤其注意特殊日期或各楼别流动量的调查。
以上是门店调查比较重要的几个方面，仅仅作为参考，各连锁门店在进行调查的时候，可配合业务上的需要予以斟酌运用。
（五）商圈调查的基本流程
1.宏观上要对各种权威性的统计数字与资料进行分析。把握人口分布、生活行动圈、中心地区功能分布等总体情况，根据自己的开店政策，主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等因素，确定目标区域。
2.实施对特定区域的市场调查，包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性调查、竞争店调查等。
3.通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容：
（1）稳定的家庭（人口）数的具体位置。考虑影响门店设定地的人口变为稳定顾客的因素。
（2）商业环境的利弊。确认有无竞争店，能否在面积、停车场、商品构成、营业能力等方面与竞争店形成优势。
（3）将来具有良好发展前景的地区。对地区的人口增长率、城市规划政策均要研究。
（4）对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
4.对具体的地址要进行详细调查，做出优劣、适合性的具体评价。如土地房产的适用性、周围环境状况尤其是公共配套设施的状况、将来发展余地、基础配套设施状况等。
5.根据土地房产的优劣顺序，对该房产的每个必要条件做出确认。经过对房产所有者、用途、面积的确认，经所有者的认可，制订开店计划书，经公司批准后签订合同。
（六）商圈调查报告
商圈调查报告是连锁企业总部在企业门店开发策略的指导下，对某一个预开门店或已经开发的门店的商圈进行调查所形成的，并为经营决策提供依据的书面报告。它是商圈调查结果的具体体现。商圈调查报告的具体内容包括以下几部分：
1.调查的背景
包括连锁企业的发展形势、连锁企业的扩张战略、连锁企业的开店策略、国家的政策背景、门店所处行业的发展前景等。
2.调查的目的
主要是为了获得商圈范围、商圈性质、商圈结构、商圈经济水平的资料，为开店决策和经营操作提供依据。
3.调查的内容与因素
商圈划分受很多因素的影响，用来划定商圈范围大小的基本内容与因素。
4.调查方法与资料处理方法
调查方法主要有观察法、经验法、直接询问法、间接调查法、对手分析法、专家判断法、雷利法则等。资料处理方法包括资料的统计分组、频数分布与累计分布、绘制统计图等。
5.报告的结果
篇幅较大，要按一定的逻辑顺序提出紧扣调研目的的一系列结果。其主要内容包括数据结果（消费水平）、现象结果（如汽车的档次、住宅的类型）、政策结果（导向问题）、趋势结果（威胁与前景）等。
6.结论与建议
主要是肯定与否定的意见；针对意见提出下一步应进行的举措或思路。
7.体现形式
包括封面、前言、摘要、目录、各种图表、报告正文、调查表、参考资料、被访问人员名单等。
麦当劳的商圈调查
麦当劳市场目标的确定需要通过商圈调查的方法来进行。在考虑餐厅的设址前必须事先估计当地的市场潜能，对商圈进行调查。
1.确定商圈范围
麦当劳把在制订经营策略时确定商圈的方法称作绘制商圈地图，商圈地图的绘制首先要确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1～2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到4公里，然后把整个商圈分为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方消费。
商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制定公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅最为适宜，从而达到通过消费导向去创造利润和满足消费者需求的目标。因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类门店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能的净利进行分析。在商圈地图上，至少要标注出下列数据：
（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；
（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；
（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等）；
（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日）、人潮走向；
（5）有无大型公寓或新村；
（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；
（7）街道的名称。
2.进行抽样统计
在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。抽样统计可将一周分为两段：周一至周五为一段；周六、周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车数和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等，然后换算为每15分钟的数据。
3.进行实地调查
实地调查，也称作商情调查，可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心，答案应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或者从车站购票处取得购买月票者的地址。以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图中。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定选址的商圈。
