漫天要价，就地还钱
地方选好了，创业者下一步就要和出租方进行实质性的交涉了，双方来商讨店铺的价格问题。
很多生意人都知道，出租方并不好对付，讨价还价是创业者都会遇到的问题。这看起来是小事，其实里面很有学问。创业者首先遇到的问题就是出租方的漫天要价。
黄明旌从很小的时候就迷恋上了各种各样的历史图片。上高中的时候，他在叔叔家里发现了一组关于抗日战争的、没有发表的图片。从此，黄明旌就立志要在旧图片领域发挥能力，创办一家自己的创作公司。一来可以集结起各类历史图片为学术研究提供帮助，二来还可以联系一些电影公司，为其历史性题材的纪录影片提供支持。
费了好大的周折，在亲朋好友的帮助下，他筹集了一部分资金。把店址选在哪儿好呢？几经考虑，他把店址锁定在了商业氛围良好的“文化一条街”。他看中了一家门店，和出租方交涉时，对方要价月租金5500元，并要签订一年的合同，还要交押金。
黄明旌创业心切，再加上没有经验，一听对方说，“我们这儿以前租的都是这个价”，就一口答应了，并签了合同，交了押金。
一个多月后，他开始正式经营，渐渐感觉到了压力，资金周转也出现了困难。
一次偶然的机会，他才打听到，原来，周围这样的店铺月租金才要四千出头。他去找出租方理论，但是人家把合同拿出来了，而且如果违约，押金不退还。他只能“哑巴吃黄连，有苦难言”。
一个太天真的人，总会有吃亏的时候，创业者也不例外。出租方漫天要价并不是针对某一个人的，他们经常会这样。但有句话说“兵来将挡，水来土掩”，你有来的，我就有往的。你有你的方略，我有对付你的方略。
那么，对于这类出租方，该怎么对付呢？
。摸清市场行情
随着经济的发展，各个繁华地段商铺租金的提高，就产生了“挤出效应”。一些盈利能力相对差，实力弱小，经营管理不善的商户，会承受不了高涨的租金而退出，而那些实力更强、经营管理得当、盈利水平更高的商户会占据这些有利位置。和动物世界一样，“物竞天择，弱肉强食”，这样的故事在店铺租赁行业也在时时刻刻地上演着。租约到期的时候，一些商家会退出，另一些商家会展开竞争。在这场竞争中，一些商家会铩羽而归，败下阵来，而另一些商家则会抢占地盘，迅猛扩张。
这也是出租方敢漫天要价的原因。他们会想，这个地方，你不要，会有人要。重要的不是我要价有多高，而是你能不能接受。
出租方漫天要价是普遍现象。孙子兵法上有句话叫“知己知彼，百战不殆”。要是明白商铺的实际价格，对方再怎么漫天要价，你也不会被蒙住。
这就要提前了解市场行情，对所要租赁的商铺周围的情况大致了解。在谈判时，你才会判断出出租方的要价水平比平均租金水平高了多少。在讨价还价时，才会心里有底，熟门熟路。当出租方明白你了解市场行情时，会产生主动降价的想法。
。确定中间价
中间价就是比出租方开的价格低，比自己预期的价格高，处于中间的价格。在你了解实际价格之后，在和出租方谈判时，你心里要有一个中间价，以它作为谈判的目标。有好多创业者不明白这个道理，在对方漫天要价时，要么一口说个价格，再怎么也不改变，要么是想着对方不会再降价了，就顺着对方的意思走了。这样下来，要么吃亏的是自己，要么双方无法合作。
。开低价
讨价还价是一门学问。在讨价还价时，中间价要确定，但不要张口就提出来。开价时，你开的租金价格要比中间价低。只有这样，才能“寸土必争”，慢慢地接近中间价，并最终以中间价甚至比中间价低的价格成交。
有句话说：“漫天要价，就地还钱。”当你一口就开出一个价格后，出租方大都会认为这并不是你想达成的真正价格，还应该有上升的余地。由于有这种心理的作用，你提出的价格如果是你能接受的最低价格，双方的谈判就会陷于僵局，甚至失败。一定要记清了，只有开出低价，自己才会有余地。从出租方心理方面讲，开出低价，成交在高价，更容易接受一些，不会觉得“吃亏”。
怎样把租金砍到最低
不要小瞧讨价还价，它可是一门艺术。首先要有过硬的心理素质，要在分秒间了解对方的心态，立刻组织好应对的语言，“进可攻，退可守”。还要学会随机应变，无论如何，都要面不改色心不跳。
很多创业者没有经验，不喜欢讨价还价，他们大多走两个极端，或者很快接受对方出的价，或者听到价后立马走人。这样，即使看上了很好的店址，你也很难成功租赁。
每个商家都希望把租金砍到最低，如果能低于原租者和相邻的店铺，那就更好了。想要做到这一点，有以下几种讨价还价的技巧可供创业者学习。
。先挑剔对方的弱点
谈判中，商讨价格时，出租方的目标越高，对商家就越不利。出租方的“胃口”很大，要价一般会很高，最后成交的价格也不会很低。所以，商家首先要降低出租方的期望值，先挑商铺的毛病，贬低它的价值。这样，出租方的期望值就会相应地降低。
不过，只有创业者了解商铺的相关知识，才能对商铺有正确的估价，才能挑毛病挑到点子上，击中对方要害。一般来说，创业者的挑剔范围是在商铺的位置、面积、店内布局等方面。如果你没有相关知识，却吹毛求疵，什么都说，却抓不住重点。这样，不仅不会起到好的效果，还会让对方反感，认为你在有意刁难，结果，谈判就会很不顺利。可以使用对比的方法，摆出事实，有理有据，让出租方不得不承认商铺的缺点和不足，来实现自己的谈判目的。另外，对明明是优点的，不能一味贬低，如果贬低得过火，不仅不会达到目的，而且还会惹怒对方，引起不快。
创业者可以表明自己对于这家店铺不很满意，但是仍然想租它是因为还有一些自己的考虑。比如，可以说认为出租方诚信、可靠等其他因素。这样，可以一箭双雕：既可以降低了对方的目标值，又赢得了对方的好感，因为他也认为你诚信可靠，为以后的砍价打好了基础。
。以弱者的身份砍价
在出租方看来，商家的砍价是正常的，而且，他们一般都会砍价。但是，出租方能接受砍价的程度如何，则主要看商家所提出的砍价理由是否合理。
心理学表明，弱者可以激起人们的同情心。如果商家以弱者的身份扮演砍价角色，向对方显示一个信息：之所以这么砍价，是因为自己很弱的原因，比如创业经验不足、资金上运转不开等。在心理上，出租方一般都会接受这样的砍价。
你就是创业达人
How to
怎样开始自己做老板
StartYourOwnBusinessStepbyStep。以“市场疲软”之名在砍价时，创业者如能说出几条“市场疲软”的证据，说明自己租了商铺后所赚的会很少，太高的租金难以承担，并有理有据地让对方信服，这样砍价一定会有好效果。
。以退为进，以守为攻
想进一步，可以先退一步，可以向出租方流露出自己“想放弃”的想法。就像买衣服时，如果你见到一件衣服喜形于色，让人家看出你的强烈愿望，那你就很难还价了。因为对方已经知道你很想买了，他很少会给你还价的机会。如果出租方还没有其他有意向客户，创业者可以对其流露自己“并不太想租这家店铺”的意思。这样，出租方就会担心失去机会，从而会接受低价格。
。充分展示自己的独特优点
虽然在生意场上，利益关系占主要部分。但另一方面是，人人内心深处都喜欢坦诚。如果你能表现出自己坦诚、值得信任的一面，让出租方认识到、感受到，即使是低价，对方也可能会接受。
。给以干股的形式杀价
干股，就是在对方没有投资的情况下而给予其一定的股份，让其参与分红。这是一种减低租金的好方法，一般用在大公司。
。劝导说服
如果创业者把所掌握的各种情况详细分析出来，一一列出开店成本，并把其他人低价承租的实例举出来。这样，会使出租方产生一种真实感，想到“事情原本是这个样子的”，并产生出“其实这种价格我也不吃亏”等心理平衡感。那么，对方也就容易接受砍价。
。感情投资
在讨价还价时，如果有条件，可以多提一下对方所熟悉的人，拉近彼此的距离，使对方觉得亲近。或者，利用出租方的外围关系说服对方，使其碍于情面，不好意思出那么高的价格。人都是在乎情面关系的，人情会让出租方不过于在乎价格的高低。
好店址就不要怕高租金
生意场上常说“寸土寸金”。创业选址就是这样，好的店址基本上都是高租金。
一个商铺的经营价值越高，那么它的租金就相应越高，创业者如果目标远大，就要以高起点来要求自己。那些敢喊高价的商铺当然都有来头，或者位于繁华闹市，或者门前有川流不息的消费群。比如，上海某闹市区的一个小门店，店主都换了好几个了，租金却一直上升，生意人都愿意每月出几万元来占据这个面积狭小的门店。这样的高价是有原因的：它的商业氛围靠的是淮海路，它的口碑靠的则是华亭服饰市场。所以，店面再小，它也有它贵的道理。
创业者必须要清楚好店址的重要性，不要被出租方喊出的高租金吓跑。有的创业者存在一种思想误区：店里可以多投资点，但租金不能太高。事实上是，好店址虽然寸土寸金，但如果经营正常你所得到的收入总会大大超过租金。“冰冻三尺，非一日之寒”，好店面的高租金形成也不是一天两天，也不是出租方任意抬高出来的。它是长期形成的，君不见市区中心的店铺租金异常昂贵，但很少有空着的，那是因为店铺能给他们带来更多的商业回报。
越是大众类型的生意，就越要往店址上投资。创业者要敢于把店址选在高店租的繁华地带。在一般情况下，如果服务质量、经营策略没有问题，这些商铺大多是高投入高回报。不过，在选址前创业者要细致分析投入这笔资金能带来多大的收益，商品利润空间是否足够大。
衡量一家商铺值不值不仅要看其性价比，还要看经营者自身的水平。有一位经营者把品牌内衣店开在上海的五角场，每月1.5万元的租金远远高出了当地其他铺面，但由于小店位于黄金位置，生意做了一年，却赚得盆满钵满。
好店址就好比一座金矿，必须谨慎地选择，这就要付出相当的时间和精力。必须对所要选择的铺面进行实地考察，有计划、有目的地考察。同一地点，有时会人潮汹涌，有时会冷清无人，所以最好要仔细观察一段时间再做决定。
为什么火车站、客运站的餐馆卫生差、价格高却生意依旧火爆？那是因为它们的地址好。如果租金高到商家无钱可赚，那么无论多么好的铺面也租不出去。可见，如果看得远，想创业成功，不要怕高昂的租金。
花大钱在不合适的地方开个大门市，不如花同样的钱找个好门市。高租金固然增加了经营的成本，同时也加大了创业者的压力，但也可能伴随着高收益。
一般来说，好的高租金的店址都有下面一些共同的特点：
。城市中心区
这个地段大多也是商业中心、繁华闹市，人流集中，商业气氛较好。这里的商铺就是所谓的“寸土寸金之地”。无论对于各行各业，城市中心区的流行更新速度更快。去看看那里的商铺你就会明白，那里是商家必争之地。
。成行成市的地区
这是因为“集聚效应”的原因。想做餐饮的选择“美食一条街”，想做服装的选择“服装市场”，经营花卉的选择“花卉市场”，基本上都是高租金。因为这类地区店铺里经营的大都是同类商品，顾客来这里会有更多的机会进行选择，就形成了集聚效应。上海的城隍庙、北京的新街口等，生意都很好，租金也很高。
。交通便利的地区
现在生活节奏加快了，消费者都会选择交通便利的购物场所。汽车站附近，线路多的公交站附近都是好位置。那里生意好，商铺租金也相对高。
。高密度居民区
现在我国经济发展迅速，各个城市会有城中村。居民区人口集中，人口密度高。在这种区域消费者参差不齐，层次各异，各个年龄段和社会阶层的人都有。人多了，消费量就会大，这是常理。
租赁经营场地也有“十面埋伏”
只要有商机的地方，就会有陷阱。租赁经营场地同样也会遇到类似的问题，一不小心就进入埋伏圈了。创业者一定要擦亮双眼，小心为妙。
韩伟本来在某公司上班，后来，想自己创业开家咖啡馆。经过一番准备，他在某繁华地段承租了一间经营场地，并且签订了租赁合同。合同上规定：每月租金为1万元，装修费用由商家负责，租赁期为5年。另外，合同中还明确规定了双方的权利和义务，双方都在租赁合同上签了字。韩伟重新装修了咖啡馆，花去了几十万元，很快开张，正式营业。没有想到的是仅仅营业两个月，相关主管部门限令拆迁的通知送到了他手中。
原来，早在半年前，此经营场地已被限令拆迁，现在马上要实施。韩伟十分气愤，感到被出租方欺骗了。因为合同有效期为5年，而在两年内房屋就要被拆迁，这么重要的事实，出租方却不说出来，这分明是欺诈。
韩伟因此向法院起诉，要求出租方赔偿装修的损失。虽然得到了十几万元的赔偿，但弄得韩伟焦头烂额，不仅亏进去了许多钱，连创业的劲头都没有了。
房屋是否拆迁，在房管局不能审查出来，因为这个时候出租方仍有房地产证，所以租赁合同还是有效的。到主管部门查询是正确的方法。为了避免类似事件的发生，创业者在租赁经营场地时要注意一些问题。
。调查商铺的档案
租赁商铺之前，要去进行产权调查，确认几个重大信息，地点是该商铺所在房地产交易中心。
1.房屋及土地的用途。房屋的类型必须是商业用房，土地的用途是非住宅性质。只有这样，才可以作为商铺使用，否则，就无法办理营业执照。
2.房屋拥有者。确定是在和房屋拥有者签订租赁合同。
。免租装修期
创业者可能会在商铺租赁合同中看到“免租装修期”这个词。因为商家需装修房屋，不能正式营业，这种情形，出租方可以同意不收取商家装修期间的租金。需要注意的是，一定要在租赁合同上明确规定免租装修期的起止时间。一般情形下，免租装修期只会免除租金。
。营业执照
承租经营场地的目的就是要开展商业活动，而正式开展商业活动的前提就是必须要正当地取得营业执照。所以，签订租赁合同时，要向着办理营业执照这个定位看齐，主要是这几个方面：
1.租赁登记。之前的租赁登记信息没有销去，从而新租赁合同不能办理租赁登记，导致不能及时办理营业执照。
2.原店主营业执照是否注销。之前商铺上已经注册过营业执照，但该信息还没有注销，而在同一个商铺上新的营业执照无法再次注册。
3.特种经营许可。象娱乐、餐饮等特种经营行业，还必须通过公安、卫生、环境等部门的检查。因为在取得营业执照之前，还必须取得治安许可证、卫生许可证等证件。
4.业主资格核实。因出租方材料缺失导致不能注册营业执照。
上述的第1、2、4条情形，在租赁合同中可设定为出租方义务，可以给予出租方合理期限，如果越过期限还不能解除妨碍，就要承担相应的违约责任。
。装修的处置
新开业的商铺，大都需要投入大量资金来装修铺面。为了保证装修进行得顺利，及装修利益得到保障，签订租赁合同时要注意：
1.是否允许施工。明确规定出租方是否同意商家对商铺进行装修，装修方案是否需要取得出租方同意。如果有需要特别搭建的，就要明确规定清楚。
2.出租方违约规定。出租方违背合同担负责任时，考虑的不只是违约金部分，因为违约金大都数额不高，还比不上商家的装修损失。所以，要规定在这种情况下，出租方不仅要承担违约金，还要承担商家一部分装修损失费用。
3.到期如何处置。明确规定租赁期满时，装修的处理方式。
。水电、网线、电话线等
商铺经营有其特殊性，对水电、网线、电话线会有特殊需求，而它们的供应又会受到各种因素的制约。所以，租赁商铺前，要先考察能否满足使用要求，不能满足的，怎样处理，以及处理费用。要在合同上明确规定相关内容。
。公用分摊面积
商铺的公摊面积大都在30%～40%之间，一般不会超过50%。所以对创业者来说，公摊面积的大小和产权归属要在合同中明确规定，包括公共部分的规划设计。
在租赁商铺之前，最好还要了解该商铺的商业规划和相关政策等。打个比方，如果你租赁了一个不允许经营餐饮行业的场地想要开家酒楼，那后果是很不妙的。有些情况无法确定，你可以在租赁合同中规定特别的事宜作为解约条件，来避免遭受不必要的损失。
如何签订租赁合同
店铺价格谈完了，该注意的事项也都注意了，就该进入实质性的程序了。下一步就要签订租赁合同。
有些人租赁商铺时只是口头协议，而不去签订书面合同，一看就知道，这是外行人的做法，创业者一定要注意。因为当纠纷发生后没有书面合同，有理也无处说去，只能吃哑巴亏。所以，在租赁商铺时，一定要和出租方签订书面的租赁合同，以书面的形式来明确双方的权利义务。
赵文，江西南昌人，想创业，看中了一个40多平方米的出租商铺。周围最高月租金也只是2000元，房东喊价2500元，赵文有意租下来，房东看到赵文创业心切，又把房租提高到了2800元，仅口头承诺来年续约不涨价。因为该铺面有些陈旧，赵文想要重新装修店面，想和房东签订3年的合同，被房东拒绝了，人家要求必须一年一签。并且一次性付清一年的租金，还要交5000元的押金。在将要签订合同的时候，原本承诺的续约不涨价不算数了，成了若要续签，每年月租至少涨100元。
租赁合同如下：
甲方（出租方）：乙方（承租方）：
1.甲方把其合法拥有的位于××路××号商铺出租给乙方，以供商业使用。
2.租房日期为2009年3月1日到2010年3月1日止，月租金2800元整。租金签订合同时一次付清，共33600元整。甲方收到商铺租金后，给乙方出示收据。租赁期满后，如乙方有意继续租用，双方可以提前10天重新签订合同，在月租金2800元的基础上，上浮100元，为2900元整。
3.乙方向甲方缴纳租房押金伍仟元。收到押金后，甲方向乙方出示收据。期限满时，店铺及其结构无损，甲方退还乙方租房押金。
4.此商铺甲方已装修过，乙方要爱护墙面、地板砖、顶板，爱护水电等设施。乙方租赁后如另需装修，装修费用自付，退租时不得有任何拆除或损坏，否则，租房押金不退还乙方。
5.此商铺内不得开餐饮类，不得当加工作坊，否则，甲方有权立刻收回商铺，并不退还租房押金，一切损失乙方自行承担。
6.水电费及物管费乙方向物业部门缴纳。
7.退租时乙方要保证门窗完好，供排水道畅通，电路完好。在租赁过程中，乙方负责出资维修房屋出现的损坏问题，如不维修，则照原价赔偿。
8.商铺内墙壁如出现渗水现象，乙方出资维修。
9.在租赁过程中，乙方缴纳门面出租营业税，如乙方不交，甲方有权立刻收回商铺，并不退还租房押金，一切损失乙方自行承担。
10.在租赁过程中，乙方不得转租此商铺，否则，不退还租房押金，一切损失乙方自行承担。
11.双方自觉遵守租赁合同，在租房过程中，乙方承担商铺内所发生的一切安全事故及违法行为。
12.本合同一式两份，甲乙双方各保存一份，双方签字，按手印生效。甲方签字：乙方签字：
年月日
赵文思量了好久，很犹豫，征求了一个有经验的朋友的意见，最后没有签。那个朋友告诉他：“哪有这样的租赁合同啊，全是乙方的责任，出了问题和甲方没有一点关系，简直是马关条约。如门面出租营业税，明明是该房东缴纳的，怎么能让商家缴纳呢？”
看来什么情况都可能发生，创业者要小心为是，免得掉进陷阱里。
在签订租赁合同时，应耐心细致。租赁合同中要对租赁日期、商铺用途、租金数额、违约情况等作出明文规定，以便日后出现纠纷解决时有据可依。出租方要在交房时告诉你该商铺的使用要求，店内物品等使用时要注意的问题。作为房客，你也要主动向出租方问明白这些情况。
下面提供一些内容，这是创业者在签订合同时必须明确的：
1.甲方（出租方)、乙方（承租方)的姓名。
2.所租商铺地址及租赁面积。所租商铺在什么地方，面积大小是多少？
3.租房的起止日期。要租赁多长时间，半年还是一年？
4.双方的责任。如出租方必须按规定日期提供商铺，不得干涉商家的正常经营活动；商家必须按时交纳商铺租金，不得损坏其附属设施。
5.租赁期间水电费及其他费用的规定。其他费用包括环保、卫生等管理费用。
6.租金数额、租价变更情况。这其中包括以何种方式付款、换约时租价变更怎么计算。
7.出租方提供的物品名称及状况以及发生问题时的解决方法。比如空调状况，电力状况，照明情况，给排水设备状况等。
8.房屋修缮的规定。出租方要每隔多长时间对房屋及其设备进行检查、修缮，以保障商家正常使用。
9.违约行为怎么处理，违约金额如何规定。
10.遇不可抗拒的意外情况谁来负责，如何负责等。
合同的生效是在甲、乙双方盖章签字后，合同期满后失效。签订合同前，一定要细致阅读租赁合同书，双方均同意后方可盖章签字，出租方如是单位，要有法人代表盖章签字。
商铺租赁合同范本
甲方（出租方）身份证地址、号码：
乙方（承租方）身份证地址、号码：
甲乙双方通过协商，就商铺租赁事宜达成如下协议：
一、租赁地点及设施：
1.租赁地址：路弄号室；房型规格；居住面积平方 米；
2.商铺附属设施：
空调电灯卫生间设施摄像头等
二、租用期限及其约定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用 年；自 年 月 日起至 年 月 日；
2.商铺租金：每月 元人民币；
3.付款方式：按 方式支付，另付押金 元，退租时，甲方验收无误后，退还乙方全数押金。
初次付款计 元人民币；
4.租赁期内乙方支付水、电、电话、电脑费，甲方支付物业管理，房屋修缮等费用；
5.租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同收回房屋使用权。
（1）擅自将商铺转租或转让的；
（2）利用商铺进行非法活动的；
（3）拖欠房屋租金达天的。
三、双方责任及义务：
1.乙方须按时交纳水、电、电脑、电话等费用，并把以上费用账单交给甲方，甲方有责任监督；
2.乙方不能把押金转换为商铺租金；
3.租赁期间，甲方不得干涉乙方的正常经营活动，不得把此商铺转租（卖）给第三者，也不允许有加价行为；
4.租期满后，乙方如愿续租，应提前一个月提出，甲方要在同等条件下给予乙方优先；
5.双方如有一方有特殊情况需解除合同的，要提前一个月通知对方，双方协商通过后解除本合同；
6.商铺内如发生人为损坏，由乙方出资维修，如发生自然损坏，乙方应配合甲方给予修复。
四、其他未尽事宜
由甲乙双方共同协商解决，协商解决不了的按相关法律法规办理。本协议一式三份，甲乙双方各保存一份，签字按手印后即行生效。
五、附加说明：
（如：入住时的水电字数。)
出租方：承租方：
联系电话：联系电话：
签约日期：年月日
融资难，难于上青天
创业者都知道，资金是困扰他们的一个难题。他们有理想，有激情，甚至有经验，但却缺少一样最重要的东西：钱。“巧妇难为无米之炊”，没有资金，所有的创业理想都等于零。
南昌市有一个叫王江波的刚毕业的大学生，开了一家名叫“汽车之家”的汽车养护中心，生意很顺利。在开业初的几个月里，他店里生意最好的时候每天能养护10多辆车。
但是最开始想创业的时候，他面临的最大难题是资金短缺，上学花了家里很多钱，不忍心再向父母要钱。在老师的指导下，他向学校申请创业基金。但这不是一件简单的事，因为要想争取到创业基金，必须通过学校专家严格的评审，毕竟申请资金的学生很多。
