（1）由于是独自投资，因此决策自由度比较大，投资者可以针对市场的变化情况采取紧急措施，比较灵活，不会出现因意见分歧而延误决策时机，造成巨大损失。
（2）如果决策正确，且项目获利颇丰，投资者可以独享利润。
（3）可以充分及时地利用政府对购、售住房的政策性优惠。例如，减免各项税收、贷款利率下调等，获得较好收益。
风险与利益是共存的，这种投资方式也有缺陷：
（1）一旦出现失误，所有的损失都由投资者个人承担。
（2）如果变卖房屋的收入不足以偿付其债务，有可能危及其他投资工具的安全。
（3）积压大量资金，住房的特性决定了这种投资方式的流动性风险要高于其他投资方式，投资者很难再有多余的资金去进行其他投资。
2.以租代购
房地产开发商将暂时没有售出的商品房出租，并与租户签订购租合同。如果租户在合同约定的期限内购买该房，即可享受以出租时约定的房价购买，所付租金可充抵部分购房款。待交足余额后，即可获得该房的所有权。这种方式最大的优势在于可以以租金冲抵部分购房款。对现今众多没有能力买房只能租房居住的人们而言，只要想在将来购房，这是一条很好的可供选择的方式。对很多普通老百姓来说，购房是生活中的一件大事，但商品房市场的不成熟、不规范，住房质量问题、售后服务问题等频频发生，甚至在房屋出售过程中出现“缺斤少两”的现象，这些都增加了直接购置房屋的风险。而“以租代购”是先租后买，因此有意购买者可在租期内先入住，通过对房屋的建筑质量、物业管理水平、周边环境、交通是否方便、开发商信誉等进行全面的考察，感到满意后再购买，避免了花钱找麻烦、投资受损失。但这种方式的租金一般都高于同等条件下的二手旧房，因此对在一定时期内不准备购房的人来说就不是一个很好的选择。
3.以租养贷
一般分期付款购房只需先付全部房款的20％～30％，其余房款通过银行贷款解决，投资者可将所购房屋出租，以租金偿还贷款。这样，直到将贷款还清并收回首付款后，投资者几乎不费分文地拥有了房屋。这种方式一般适合于手中有一定数额的资金，但以后的收入不是十分稳定的投资者。
4.买卖楼花
“楼花”是被人称为香港“土地爷”的霍英东发明的，属于引进名词。一般情况下，房地产开发商在预售房屋前，是将未建成的住房大楼分套出售给投资者。在楼盘刚开始动工时，投资者只需要根据开发商制定的价格支付房款的10％；待到楼房建成一半时，再支付10％；到楼房建成时，交纳剩下的80％。这种投资的好处在于，资金成本低，首期付款只为楼价的10％；其次是利润高，楼价只要上涨10％，与所付的首期款相比，资本报酬就高达100％。但其缺点是风险大，主要是来自市场方面的风险。通常从购买楼花到建成要有2～3年的时间，谁也不能预料这期间房地产市场会发生什么样的变化。一旦市场走向与预测的方向完全相反或房市不景气，投资者手中的楼花就很难售出，甚至会遭受很大的损失，另外就是来自房地产开发商方面的风险。由于只是预售，投资时不可能看到实实在在的房子，购房者所看到的只是一片整理好的空地，一些印刷精美的图片文字，一些宣传品、说明书等，因此最终交付使用的房屋是否与宣传一致，这就难说了。
判断好房地产价格走势
决定房地产价格的两个最终因素是供给和需求，其他的一切因素，或者通过影响供给，或者通过影响需求来影响价格。供大于求，则房地产价格降低；需求大于供给，房地产价格则升高。要想全面了解影响供给与需求的因素必须先了解房地产价格构成。
商品房价格构成，主要包括土地开发费；工程设计费；建筑安装工程费；设备工程费；其他工程开发费；商品房流通费；房地产企业利润和税金。
以上几项是构成我国商品房价格的基本内容。各个地区房地产企业在商品房售价计算中，大体包括了上述构成内容。但在具体的房产价格构成计算方法上，不同地区存在一定差别。这种差别主要是由于各地区商品房开发的具体条件不同，各地政府房价政策不同造成的。
以上所述各项费用的高低与合理性直接影响到房屋的建造成本高低，即影响到房屋售价的制定。除了上述硬指标外，还有以下一些软指标也影响到房屋价格。
1.社会因素
社会因素对房地产价格有着很大的影响，主要包括以下几项：
（1）人口分布。社会因素最主要的是人口分布状态。某地区人口增加则房地产需求增大，或人口在某地区比较集中，则该地区房地产需求也会增大，该地区房地产价格一般会上升。
（2）家庭构成状态。传统家庭构成观念的变化对房地产价格也有一定的影响。如现在以父、子、孙这种纵向连结为轴心的大家庭制基本上已没有了，取而代之的是以夫妇为中心的小家庭构成，这样就增加了对于居住单位的需求，特别是在城市，这种需求增加比较明显。
（3）城市状况。城市的发展会使住宅地的需求提高，地价水平上升；公共设施的建设也会使该地区地价水平上升；教育及社会福利的状态，会影响社会文化水平、生活水准，进而影响房地产价格。
（4）建筑风格与质量。建筑风格、质量的高级化，使建造的成本增加，房地产价格必然会提高。
2.行政因素
行政因素是政府从公益的角度扶持房地产发展或限制其发展，大体包括以下内容：
（1）土地利用规划及管制。我国有关土地利用的法规很多，主要有《土地法》、《建筑法》和《城市规划法》等，基于这些法规之上的土地利用规划及管制，对房地产价格影响非常大。如随着现在土地被指定为工业区、住宅区、商业区等不同类型，土地价格会发生很大变化。
（2）土地和建筑物结构、防灾等管制状况。房地产本身必须注意安全，而且还要确保公共的安全。如房地产开发时不允许发生崩塌，建筑物要设防火等，这些规定对房地产价格也产生影响。
（3）房地产租金及税制。国家对地租、房租的管制，会影响到房地产价格、房地产税收制度，对房地产供求都会发生直接或间接的作用，从而使房地产价格发生波动。
（4）住宅政策。国家实行何种住宅政策，金融机构与地方公共团体等是否协助土地与住宅的供给，国家对个人住宅建设的管制与援助动向必然会影响房地产价格。
3.经济因素
经济活动的变化，直接影响到房地产的价格。经济活动的影响一般包括以下几个方面：
（1）储蓄及投资水平。储蓄投资水平的增长，表明中国城镇居民总支出的增长，居民支出中很大部分是花在住房上的，所以经济增长在一定程度上影响到房地产的需求。
（2）财政与金融情况。财政与金融状况的好坏直接影响房地产价格。经济下滑，会导致银根紧缩，如果这种情况长期持续下去，不但房地产需求会减退，房地产供给量也会紧跟着下降，这对房地产价格的影响是非常大的。此外，国家通过财政与税收手段调节经济的政策，对房地产价格也有很大影响。
（3）技术革新与产业结构的变化。技术革新不仅是投资活动的原动力，而且是经济增长的基础，产业结构变化对设备投资和企业投资有重大影响，因而二者对房地产价格会有一定影响。
（4）租税负担。租税负担变化影响企业财务，租税负担增加，通常会抑制产业活动，导致房地产价格变动。
（5）物价、工资及就业水平。物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。从工资及就业水平看，人均收入高的城市，房地产价格也高，反之则低。
（6）交通体系状况。交通体系状况如何，直接影响一个地区的发展与衰退，新交通的开辟，必然促进土地的开发和地区经济的发展，从而使房地产价格上升。
4.区域因素
区域因素是指具体的房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格水平的影响。根据房地产的类别不同，应重视的条件也有很大差别。
（1）工业区。对下列区域因素应加大重视：与产品市场、原材料采购市场及相关产业的位置关系；道路、港口、铁路等运输设施建设状况；动力资源及排水费用；劳动力市场的供求；水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；行政上的管制状况。
（2）住宅区。住宅区应重视的区域因素有：日照、温度、湿度、风向等气候条件；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心距离及交通设施；商业街的配置；水、暖、电、气的供给设施；学校、公园、医院的配置；洪水、地震等灾害发生的几率；噪声、空气污染、环境污染等公害发生的程度；自然景观等。
（3）商业区。商业区应重视的因素有：腹地的大小及顾客的情况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况；该地区经营者的创造力与资信情况；繁荣程度与盛衰状况；收益程度等。
5.个别因素
房地产价格的个别因素是指其个别特性对房地产价格的影响。
个别因素：主要指土地的位置、面积、地势、地质与地基情况；土地的宽度、深度、形状；日照、通风、干湿状况；与其相临街道、公共设施、水电设施的关系等；建筑物的面积、构造、材料、设备、施工质量和费用；各种法规对建筑物的限制；建筑物与其环境的配合等。
综上所述，影响房地产价格的因素很复杂，对大多数房地产投资者来说想判断房地产价格走势是很困难的，最佳的办法就是分析当地房地产的供求发展趋势，我国政府目前的房地产政策及当地房地产市场的详细情况。
准确把握买卖房产最佳时机
在房产市场上众多的投资者从事房产买卖，主要是由两个因素决定的：一是主观因素；二是客观因素。主观因素使投资者产生买卖动机，而客观因素则会影响投资者作出买卖决策。因此，房地产买卖的成功与否，关键在于投资者能否深入细致地分析影响房地产市场的各种因素，在此基础上决定房地产买卖的最佳时机。
分析并判断影响房地产买卖时机的因素，可以单个因素，也可以综合分析。有时只分析单个因素就能判断买卖时机，有时则必须进行综合分析后才能判断出房地产买卖时机。其基本准则是：当房地产的市场价格高于它的内在价值时，为卖出时机；当房地产的市场价格低于它的内在价值时，为买入时机。
1.买入时机
对于房地产投资者来说，确定最佳的购买时机是非常重要的。最佳的房地产购买时机，就是成交价比预期购买价要低，也就是说以较低的价格买进房地产，从而减少本金。房地产价格不同于股票，很少有大起大落的现象，它有其自身的特点和规律，一般来说，下列情况是投资者购买房地产的最佳时机：
（1）开发时期。房地产刚开发时期，大多数人对该地区价值认识不足，因而其价格常常受到压抑，其市场价格往往低于实际价值，而且人们的购买力尚未转入该地区的房地产市场，所以需求者相对较少；另一方面，房地产开发商一般都急于回收资金归还银行贷款，清偿各种债务，愿意以较低价出售。但当人们的购买力投入该地区房地产市场后，购买需求将增加；同时，随着房地产开发进程加快，投资资金的不断涌入，从需求、供应两方面推动房地产价格直线上涨。因此，房地产刚开发时期是低价买入房地产的有利时机。
（2）经济萧条时期。当社会经济萧条时，人们整体投资水平将下降，购买力也会下降，人们对房地产的需求减少，于是，房地产价格下跌。反之，当经济逐渐复苏，人们的购买力将上涨，投资也会逐步上升，相应的人们对房地产的需求增加，房地产价格上涨。所以，经济萧条时期是低价买进房地产的大好时机。
（3）在通货膨胀到来之前。通货膨胀使物价持续上涨，实际上是一种“泡沫经济”，常常引起货币贬值。通货膨胀通常也会引起房产价格上升。但通货膨胀时间一般不会长久，国家会通过各种宏观手段如提高利率等措施来抑制通货膨胀。因此房产价格上涨也是比较短暂的，涨到一定程度会随着通货膨胀的抑制而停止甚至下跌。房产投资者如果能对经济形势有比较全面的了解，在通货膨胀到来之前买入房产，那么，当通货膨胀发生时你所购入的房产将以较大幅度增加价值。
（4）把握房产交易中的机会，抓住时机以低价购入。这需要投资者有丰富的投资经验以及对房产行情准确的判断。只有对房产不同时期、不同区域行情变化态势有准确把握，对所要购买楼盘的开发商的整体实力和经济策略进行准确分析和判断，才能掌握最佳购买时机。虽然房产价格不像股票价格那样瞬息万变，但由于供求关系和竞争作用的结果，房产价格也会有一定的波动，能否把握时机在低价时买进，取决于投资者对当地房产形势的判断和投资者自身的心理素质。
2.卖出时机
房产最佳卖出时机是在房地产价格波动中的高峰时卖出，即“贵时卖出”。如果投资者在买入房产时抓住了有利时机，然后又在应该卖出时及时卖出，那么，一买一卖便是成功的投资。一般下列情况是房产卖出的较好时机：
（1）房产市场价格大于目标卖价或预期卖价。目标卖价就是你参考原市场价格所制定的某一具体价格；预期卖价就是你在心里计划抛售的价格。在房产市场价格大于目标卖价时卖出可以使你获得目标利润，但这并不一定是赚取最多利润的时机。
（2）经济高涨时期。经济高涨时期各个行业投资上涨，对房产的需求相对增大。由于需求增加，房产价格上涨也就很自然。如果投资者在经济高涨时抛售房产，然后在经济下滑之前时购入，那么你也许拥有更多数目的房产，或手中的资金增加了许多。
（3）通货膨胀时期。通货膨胀对持有大量货币的人的心理会产生震动，认为货币会贬值，钱不值钱了，还是变成实物安全得多，而房产往往被人们认为是最具有长期、稳定价值的实物。特别是在通货膨胀较为严重时期，人们为了避免货币贬值的损失，达到保值、增值的目的，会急于将自己的钱变为实实在在的实物，大多数人会选择购买房产，大量资金会涌入房产市场，使房产市场供不应求，加上通货膨胀本身带来的房产价格上扬的自然因素，促使房产价格上升到非常高的水平。对持有房产的投资者来说，此时将房产卖出无疑是最好的时机，可以获得丰厚的利润。
