我国学者在进行房地产金融理论和实践研究中，也对房地产金融模式的分类进行了探索。较为流行的，是按房地产金融机构和各融资工具的资金来源、运作方式的不同，将现行的房地产金融结构分为三类：一是开放式的住房金融系统，指资金全部直接来源于金融市场或一般的金融机构，资金的来源与运用都没有特定的对象限制，以美国、英国、加拿大和澳大利亚等国为代表。二是封闭式的住房金融系统，指资金来源和一般的金融系统隔开，有专门的特殊渠道，资金来自特定的群体或机构，其运用也针对特定的人群，典型的即新加坡的住房公积金模式。三是混合式的住房金融系统，指其中商业性住房金融系统的资金来自金融市场和一般金融机构、而政策性住房金融系统的资金借助于特殊的融资渠道，德国、日本、巴西和我国都属于这类。
需要指出的是，政策性住房金融系统的构建在于以优惠的条件对中低收入阶层的住房建设给予金融资助，它既可能是对住房需求进行的补贴，也可能是对住房供给进行的补贴，包括了对中低收入阶层提供的购、建房贷款，对向其出售、出租住房而建房的机构提供建房贷款，以及为贷款提供担保等手段。
显然，我国学者的这种分类方式是基于住房金融机构的政策性与商业性的差别区分的，体现了住房商品的特殊性，但却没有体现不同国家金融结构的特殊性。
2、基于金融结构的房地产融资模式分类
前述对房地产金融模式的分类主要是基于住房兼具保障品与普通商品的双重产品属性，从政策性与商业性角度进行区分的，仅从这一分类视角出发很难为本文主要问题的解答提供立足的支点。本文的主题之一是探讨不同金融结构下的房地产金融风险状况，房地产金融是属于金融系统的子系统，因此，要进行房地产金融系统的分类，不妨借鉴金融系统结构来区分。
（1）分类：银行主导型房地产金融模式与市场主导型房地产金融模式
一般认为，金融系统结构可以分为两类（Allen and Gale，2000）：一类是银行主导型（bank—oriented）金融系统，银行为主的金融中介在动员储蓄、配置资本、监督公司管理者的投资决策以及在提供风险管理手段上扮演着主要的角色。另一类是市场主导型（market—oriented）金融系统，即资金的募集、风险的分散等主要通过金融市场进行。
根据这一逻辑，我们不妨将房地产金融结构也分为两种类型，一是银行主导型房地产金融模式，资金主要来自于银行系统（含封闭性的住房金融组织、存款金融路线所涉及的金融机构），风险由金融机构最终承担。如德国、及包括日本在内的大多数东亚国家和地区都属于此类。二是市场主导型房地产金融模式，其基本特点是通过证券化工具将房地产金融与资本市场链接，风险的承担者为金融市场投资者。最具代表性的国家即资本市场发达的美国。
笔者认为，区分这两种模式的关键有两点：一是融资工具的差异，即标的是否以有价证券的形式在市场流通；二是是否存在风险的横向分散。
（2）证券化工具的细分
证券化可分为“股权及负债证券化”与“资产证券化”两类。“股权及负债证券化”指企业为筹集营运资金，而发行股票、公司债等有价证券，通过证券公司承销再转卖给投资人的融资方式。“资产证券化”是指资产发起人（金融机构或企业单位）将缺乏流动性、但可预见未来现金流的资产进行组合、构造和转变成资本市场可销售及流通的金融产品的过程，是一种资产负债表的“表外”融资形式。
资产证券化与“股权及负债证券化”最大的区别在于后者是以融资企业本身的产权为清偿基础，无论企业对债券本息或股票的清付，都以企业的法定财产为界。而前者发行的基础不是依据企业的全部法定财产，只是企业资产负债表的一部分资产所产生的现金流，证券的清偿也不以发起人企业的产权为基础，而是以被证券化的资产（未来预期现金流）为限。
在资产证券化的融资模式之下，各种证券工具名目繁多，如ABS、MBS、RMBS、CMBS、REITs、CDS、CDO等。为了区分各种资产证券化工具，可以按标的资产将其分类。证券化的标的可以分为两类：资产和债权。房地产项目债券、房地产投资信托基金（REIT）等即标的为资产的证券化形式，指投资者与其所投资的房地产间的法律关系，由直接持有房地产所有权的物权关系，转变为持有会带来现金流收益的有价证券形式。其实现形式是通过房地产专业管理机构运用来自社会大众购买有价证券所筹集的资金，来进行房地产的管理或处置，提高房地产的价值，从而将房地产产由原先僵固性的资产形态转化为流动性的有价证券的形态。标的为债权的即金融资产证券化，指银行等金融机构或一般企业通过特殊目的实体（可分为公司型或信托型）的创设及隔离风险的功能，从其持有的各种债权资产，如住房抵押贷款，信用卡应收贷款等中，筛选出未来产生现金流量、信用品质易于预测、具有标准特性（例如类似的期限、理论、债务人属性等）的资产作为基础或担保，经由信用增强和信用评级等机制作用，将基础资产重新组合包装为单位化、小额化的证券形式，向投资者销售的过程。由于本书旨在探讨银行房地产贷款风险的防范，若无特殊说明，本书所指的资产证券化仅为金融资产证券化。
金融资产证券化又可以分为两类资产支持债券（Asset Backed Securities，简称ABS）和房地产抵押贷款证券（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。在各类文献中，ABS颇让人迷惑，原因在于不同文献选取了ABS广义和狭义的两层不同内涵。广义的ABS泛指金融证券化产品，形式包括了房地产贷款、汽车贷款、助学贷款、信用卡应收款项和设备租赁等。狭义的ABS则是为了区隔MBS与其他金融资产证券化产品：与房地产抵押贷款相关的债权证券化产品称之为MBS，而非房地产抵押贷款相关的债权证券化产品则是狭义的ABS。
MBS指的是金融机构将房地产抵押贷款汇总成为一个债权群组，并经过适当的内部与外部信用增强后，将其分割为证券发行标准单位，于资本市场上出售。对于金融机构来说，其实质是将一系列稳定的现金流转化为一笔现金预付款项。通过证券化形式，可产生固定现金流的抵押贷款转换成了可以流动的证券，增加了抵押贷款的流动性。依据房地产的类型，MBS又可以分为商业房地产抵押证券（CMBS）和住宅用房地产抵押证券（RMBS）。
而信用违约互换（Credit default swaps，CDS）、衍生的ABS、RMBS和担保债务凭证（collateralized debt obligation，CDO）等信用衍生产品则是对ABS、MBS等资产证券化工具、或其他如高收益的债券（high—yield bonds）、新兴市场公司债或国家债券（Emerging Market Corporate Debt、Sovereign）等金融工具的再组合，它标的仍然属于债权。
在未做特殊说明时，本书所指的“证券化”或“资产证券化”均为“金融资产证券化”的简称。
2.1.3风险与金融风险的定义
风险，按《新帕尔格雷夫经济学大辞典》的界定，首先是种不确定性或不完全信息的现象，但它又与“不确定性”有本质的区别。Knight（1921）明确指出，其区别就在于一个经济行为者所面临的随机性能否用具体的数值概率来表述（这些概率可以像拿到彩票一样客观地确定，也可以反映自己的主观信念），能指定具体概率值的即风险，反之则是不确定性。
而金融，按博迪和莫顿的定义，其本质是在不确定的环境中进行资源的时间配置。金融决策的成本和效益是在时间上分布的，决策者和任何其他人都无法预先明确知道。换言之，金融的内涵本身就与不确定性和风险密不可分，金融风险可以理解为金融行为主体所面临的一种不确定性。
但这种界定显然是不全面的，任何经济活动，只要结果产生于未来，其不确定性始终存在。如果仅作这样的界定，金融风险就和其他经济活动的风险没有显著的区别。
实际上，一直以来，金融风险就被公认为，比起其他行业风险，对经济有更大的破坏作用。单个金融机构的倒闭，不仅可能通过支付链条在金融体系内部传染，还极易波及到经济的其他部门中去，由金融危机演化为经济危机。也就是说，从宏观意义上看，金融风险天然地具有系统性风险的性质。正如Greenspan（1995）所指出的：“一般认为，系统性风险代表着某种金融系统破坏的倾向。”
迄今为止，关于系统性风险（systemic risk），国外不乏学者做深入研究，但却并没有一个公认的权威界定。如Kaufman（1995）在总结银行及监管领域的界定后，认为“系统性风险指的是一种累积损失的可能性，表现为某一事件沿着（金融）机构和市场联动的链条引发一系列损失”。Kupiec和Nickerson（2004）将系统性风险定义为：“某种程度的经济冲击引发资产价格大幅波动，流动性的大幅下降，以及破产和效率损失的可能性。”此外，美国商品期货交易委员会（CFTC）认为系统性风险指的是“由于金融市场的连锁特性，一个市场参与者的失败祸及其他参与者的可能性，比如客户A在X市场的失败，可能损害中介B在X、Y、Z市场履行义务的能力。”
这些界定在细节上并不完全一致，如对于风险的导火索就有“事件”、“某种程度的经济冲击和某市场参与者的失败”等多种认识；对于事件的过程与结果也各有说法，如CFTC的界定强调的是市场参与各方的损失，而前两种界定则涵盖了整个市场的损失。但若抽象掉上述细节的差异，我们会发现系统性风险的内涵有四点：第一、存在一个触发点，不管是某种经济冲击或是某个机构倒闭。第二、这种触发点打破了金融体系原有的均衡。第三、风险会在金融机构间传导，带来连锁性的多米诺骨牌效应。由于金融机构联系的紧密性与金融服务的社会性，金融中介天然具有扩大风险的特性。第四、会导致严重的经济恶果。不管这种经济恶果是金融机构的大幅损失，或者金融市场价格的大幅波动，还是两者兼备。
因此，本文所指的金融风险，更准确的理解应该是整个金融体系的风险，如Crockett（1997）的界定，指的是：“由于金融资产价格的反常波动，或大量的金融机构背负巨额债务及其资产负债结构恶化，使得它们在经济冲击下极为脆弱并可能严重影响到宏观经济的正常运行。”
第二节相关理论渊源
2.2.1金融风险的理论渊源
一、金融风险的理论渊源：对金融危机的两种解释
关于金融风险的理论，最初是源于研究者对金融危机原因的审视。对既有金融危机的解释长期以来形成两种观点：一是基于集体性心理恐慌的金融风险理论；二是基于经济基础的金融风险理论。
1、基于心理恐慌的金融风险理论
心理恐慌论由Kindleberger（1978）提出，认为金融危机的出现是群体心理恐慌的产物。Bryant（1980）与Diamond and Dybvig（1983）进一步将其模型化为银行挤兑预期自我实现的过程。在给定先来后到的取款顺序和资产变现的成本，存款人的提款行为存在多重均衡。如果人们都认为恐慌不会发生，取款需求趋于正常，很容易被满足，不会发生成本高昂的资产变现。但当人人都认为危机会发生，那么这将是一个自我实现的预言，人们会争相到银行挤兑。在Diamond
and Dybvig（1983）模型中，挤兑是由一个外部变量“太阳黑子”触发的，太阳黑子与实体经济无关，只作用于人们的心理。
在早期文献中，“太阳黑子”只是引入的一个随机变量，并不含实质的经济意义，也就没能解释是什么触发了恐慌；也即在多重均衡中进行均衡选择的机理问题没有得到回答。后续的研究者就此做了进一步的补充。如Carlsson和Van Damme（1993）将信息不对称和全局博弈的观点引入模型，认为信息不对称（噪声）会影响人们的群体行为；人们对未来经济状态知识的普遍缺乏，会导致唯一的均衡选择。Morris和Shin（1998）将这种全面博弈的思想运用到货币危机的模型中。Rochet和Vives（2004），Goldstein和Pauzner（2005）运用相同的技术阐释银行危机。Chen，Goldstein，and
Jiang（2007）则引入全局博弈的方法来解释共同基金撤款。
值得注意的是，尽管全局博弈的观点从理论上确保了均衡的唯一性，但当前的实证文献却相对有限，不能完全说明是否是合作触发了恐慌。因此，总的来说，触发恐慌的经济学机理仍然没有得到较好的回答，这使心理恐慌论很难运用于风险管理的政策实践。
