其次，奥尔森根据利益集团的性质将集团分为相容性（inclusive）利益集团和排他性（exclusive）利益集团（或称分利集团），认为前者比后者更可能实现集团的共同利益。在相容性利益集团内部，利益主体在追求利益时是目的一致和相互兼容的，主体间是种互利性的正和博弈关系。而在排他性利益集团内部，利益主体在追求利益时是互相排斥的，主体间是种分利性的零和甚至负和博弈关系。小规模的“特殊利益集团”是一种排他性的利益集团，往往热衷于分利而非互利，无益于经济效率的提高。
第三、由于集团成员“搭便车”的心理倾向，相容性的利益集团也并不一定能实现其共同利益，具有选择性激励（selective incentives）机制的集团比没有这种激励机制的集团更容易走向相互合作。所谓选择性激励指的是某种迫使或诱使个人努力为集体行动做出贡献的激励机制。
按奥尔森的理论，大规模的集团很难形成。而在现实中，仍然是存在一些人数众多的利益集团或利益集团联盟。为弥补奥尔森利益集团的不足，1969年，同属公共选择学派的罗伯特·萨利兹伯里提出了政治企业家理论，从另一个角度来解释利益集团的形成。其基本贡献有二：
第一、将集团利益分为物质利益（material benefit）、观念利益（expressive benefit）和归属利益（solidary benefit）三种。物质利益指有形的，直接带来收入增加的利益；观念利益指的是无形的，与意识形态或价值取向联系在一起的利益；归属利益则强调的是集团给成员带来的归属感和集团成员之间的相互依赖。
第二、以交换同盟解释大集团的形成。认为利益集团的成员是不同质的，可以分为政治企业家（第一行动者）和普通成员两种。前者是利益集团的组织者，投入资本，成立集团，吸引普通成员参加。后者类似于集团的消费者，二者通过互利交换形成集团。政治企业家既可以向其他成员收费和征收其他资源（物质利益），也可以通过集团的形成胁迫政府获得利益（归属利益），还可以通过组织集团行动获得成就感、名声、荣誉等（观念利益）。这样，政治企业家与普通成员在集团行动中就存在一个承担成本和分享利益的关系问题。集团的绩效和发展方向就取决于政治企业家和普通成员对这种成本分摊和利益分配关系的认可程度（均衡）。如果双方对这种关系不满意，这种关系将会发生调整。
2、政府管制的利益集团理论
经济学研究总是试图不断地加入更为现实的条件以解释现实。在现实的市场经济中，市场失灵的存在使得政府管制不可避免。因此，在奥尔森之后，部分经济学家开始在政府管制的条件下，考虑利益集团的影响和作用。
这一部分的研究可以分为两派观点，一是芝加哥学派的相关观点，其代表人物包括施蒂格勒、配兹曼、贝克尔等。其中，斯蒂格勒为开创性的研究者，他在1971年发表的“经济管制论”中首次提出了“国家俘获（State Capture）”理论。所谓“国家俘获”，是指立法者和管制机构也追求自身利益的最大化，因而某些特殊利益集团能够通过“俘获”立法者和管制者而使政府提供有利于他们的管制。配兹曼对这一理论进一步模型化，认为管制者为实现其利益的最大化，不会只为单独的一个利益集团服务，政府管制的作用主要是影响收入在利益集团之间的分配。施蒂格勒与配兹曼的分析都是从管制者视角出发的，其分析的框架都是管制者选择最优政策以实现自己政治支持的最大化。贝克尔的管制模型则是强调利益集团间的竞争，认为管制活动取决于利益集团的相对影响，这种影响不仅受制于管制的福利效应，更决定于利益集团向管制者动用压力的相对效率。
二是弗吉利亚学派的观点，也就是寻租理论。寻租理论的思想最早萌芽于1967年塔洛克的一篇论文，但真正作为一个理论概念还是在克鲁格1974年探讨国际贸易中保护主义政策形成原因的一项研究中正式提出的。在寻租理论中政府管制的目标不再是社会福利最大化，而是一种垄断租金的制度安排。由于有获得管制者所授予垄断权的需求，他们会试图通过各种合法（如游说活动）或非法（如行贿）的途径，让管制者帮助建立或维护其垄断地位，以获得高额的垄断利润（即垄断租金）。换言之，在寻租理论中，政府意在借助法律和行政权威以及运用强制性手段对财富进行重新转移和分配，而推动政府进行管制设租的背后实际是各方利益集团的社会“结约”过程，也即是消费者与企业对管制政策及其后果讨价还价的过程。总的说来，寻租理论认为“寻租”活动存在社会成本，这种成本为社会成员分摊，特殊利益却只为“特殊利益集团”所独占。
3、新制度经济学的利益集团理论
随着新制度经济学的崛起，部分新制度经济学家进一步将利益集团理论引入，作为制度演进过程研究的一个基本单元。主要的研究者有诺斯、托马斯、戴维斯等。他们认为，从动态上看，制度演进的方向与一个社会中利益集团之间的博弈过程和结果相关。从静态上看，制度演进的方向又是由社会中处于强势地位的利益集团决定的。
与传统研究分析的是制度均衡下的利益集团有别，诺斯等人研究的是制度变迁过程中利益集团的作用。在他们看来，在制度变迁过程中。利益集团的力量是不均衡的，有的利益集团处于主导地位，有的属于从属地位。前者是社会中的强势利益集团，有力量对政府形成压力，以各种手段获得政府的支持，因此，又被称之为“压力集团”。后者则是社会中的弱势集团，对于制度的选择没有明显的偏好和重要影响。值得注意的是，“压力集团”的存在往往是一个社会中利益集团失衡的结果与表现，它既可能是制度变迁的动力，也可能是制度变迁的阻力。制度变迁的过程实际上是不同利益集团相互地位的转换和寻求变迁收益分割方式的过程。
三、简评
综上所述，对于利益集团在我国房地产金融风险生成机制以及房地产市场资产证券化进程中的作用，不妨作如下理解：
首先，利益集团是一种利益聚合和利益表达的组织，利益集团的存在并不一定是一个国家经济发展过程的负面力量。尽管单个利益集团的利益诉求往往与全社会利益相悖。但当社会上绝大多数人群归属于不同利益集团，且各利益集团之间讨价还价的能力均等时，其均衡状态就有可能是平衡甚至增进社会福利的。
其次，如果社会中不同利益主体发育不平衡，一方面，形成了明显的强势集团；另一方面，庞大的弱势群体因交易成本过高或缺乏有效激励手段而行动缺乏效率。这时，一旦强势利益集团利用其强势地位追求并实现分配中的强势，强势集团就可被称之为“分利集团”或“分利联盟”（也即特殊利益集团），它对社会福利的影响是负面的。
第三、任何一种制度的背后都是一种利益分配的方案。由于制度本身是由某个实现了的博弈均衡所定义的（Schotter，1981），其利益分配格局也就取决于不同利益集团的力量对比和他们之间的博弈。换言之，任何利益集团都不可能完全是其他利益集团的傀儡，也没有一个利益集团能够完全控制其他利益集团，即使这一利益集团就是管制者本身。
第四、制度变迁过程实际是人的经济利益关系的重新调整，是各主体之间实现博弈均衡的过程。不同利益集团根据自己不同的利益诉求在改革进程中选择不同的行为取向。当制度变迁时，不仅会导致资源配置效率的变化，还可能带来利益的再分配。换言之，总有部分利益主体从中得利，相对收益在增加；部分主体从中失利，相对收益在减少。一般来说，受益者会推动改革的前进；而失利者会成为改革的阻力。进一步地说，制度变迁也是各利益集团博弈的结果。一项制度创新要得以推行，取决于不同力量的各利益主体的博弈，只有得利主体的力量超过失利主体时，制度才可能发生变迁。不同力量的利益集团之间的博弈过程决定着创新的进度、广度与深度。
第五、在市场经济中，利益分化总是无法避免的，利益集团的存在及其作用是无法消除的，但却是可以控制的。控制的具体手段和方法虽然因境况的不同而各有区别，其关键无外乎是利益集团之间的制衡。
4.1.3我国房地产市场利益主体力量失衡
一、我国房地产市场中的利益主体
我国房地产市场是存在多个利益主体纷争的市场，要分析我国房地产金融风险的生成特征，就必须厘清我国房地产市场的利益主体及其特征。首先，在商品房市场，房地产商品不仅是一种生活消费品，更具有投资品的特质，这就使得需求者集团内部亦存在不同的利益诉求，需要将消费型需求者与投资型需求者予以区划。其次，房地产市场是个受土地、资金双重约束的市场，这就使地方政府和银行成为研究我国房地产金融问题无法回避的重要主体。此外，房地产关系国计民生，从来就没有离开过政府的调控，这使得我们也必须将监管层纳入考虑。因此，按商品房市场、上游市场及监管的顺序，我国房地产市场主要涉及六大利益主体。
1、消费型需求者
在我国，市场购房仍然是解决住房问题的主渠道。作为一个正在推进城市化进程的人口大国，大量的消费型需求不可忽视。首先，消费型需求以家庭为单位。人口红利、家庭细分、城镇化（包括先富起来的居民、求学落户和创业打工者所产生的外来需求）与国际化（境外人员购房）四大因素促进了城镇家庭数目的增长，城镇家庭数目的增长决定了本地住房需求的不断膨胀。其次，随着居民收入水平提高，对住房品质的要求也在提高。卖旧换新，升级换代也形成了一批消费型需求者。最后，政府主导的旧城改造形成了部分居民对住房的被动改善需求。
2、投资型需求者
房地产市场的重要特征之一即房地产商品兼具投资品特性。随着我国经济的长期增长，居民财富也随之不断增长，需要寻找投资途径以保值增值。相对于股市和实业投资，房地产市场买卖没有技术壁垒，且房地产可租可售，存在上涨的预期，这形成了大量的本地投资型住房需求者。此外，对人民币升值的预期、热钱的流入又产生了一批外来的房地产投资需求者。
3、房地产开发商
作为房地产开发商，由于房地产商品的差异性，所面临的是一个垄断竞争市场。目前我国房地产开发商的总体格局还处于相对零散向集中过渡的阶段。一方面，由于市场的卖方格局和长期景气，房地产市场缺乏有效的优胜劣汰，依然充斥着大量的中小企业，行业零散的整体格局并没有根本改变。另一方面，由于近期来政府的调控，土地和资金准入门槛的提高，资源向优势企业集中，行业面临淘汰和整合。
4、地方政府
地方政府在房地产市场的地位是尴尬的。一方面，它是市场的参与者，追求利益的最大化。地方政府既可以从土地批租收入、地方财税收入获得直接收益；又可以从维持当期GDP高速增长中获得间接收益，地方官员也可以从GDP的提升中获得了升迁的政治资本。另一方面，它又是政策的制定者和执行者，维护市场的公平与效率。
5、银行
在我国，预售款和银行资金仍然是房地产资金来源的主要渠道。一方面，我国资本项目未放开，使国外资金难以以正规途径投资于房地产开发。另一方面，社会资本也缺乏有效的载体进入房地产市场。这使得商业银行成为房地产市场中的重要主体。
6、监管层
我国房地产行业是典型的政府主导型行业，政策调控从未止息。但就监管层而言，还存在重重矛盾。首先，我国房地产市场属于典型的多头监管，主要涉及国土资源部、住房和城乡建设部（大部制改革前为建设部）、人民银行、银监会、发改委、税务总局等部门。部门之间存在不同的利益取向，政出多门很容易使调控的成效大打折扣。其次，房地产监管需要在房地产市场冷与热方面维持平衡。一方面，房价上涨过快带来泡沫的影响已有前车之鉴；另一方面，又要避免过度抑制市场，以至经济衰退和财富缩水。这使房地产调控既要防止过热，又要警惕过冷，监管层投鼠忌器，政策调控存在难度。
二、我国房地产市场中利益主体的利益诉求与力量对比
1.围绕房价的利益聚合与分化
在市场经济中，价格是整个市场核心。市场各利益当事人就是通过价格的变化来调整各自的利益问题。因此，无论各方利益主体对房地产市场的关注有多少个理由，这些关注最为核心的问题仍然是房价的高低。换言之，房价是房地产市场各主体利益聚合和分化的核心。
按照经济学的一般原理，房价会对供需双方产生影响。地方政府与商业银行掌握着开发商的地根和银根，与开发商形成了共同利益，属于房地产市场中的供给方利益联盟，都可以从房价高企中获取利益。
与之相对，需求方则存在利益分化。消费型需求者寄望于房价的稳定，投资型需求者则受益于房价的攀升。这使得本来处于弱势地位的需求方力量更加薄弱。
