2哈夫模型
该方法由哈夫提出，其目的是确定某个商店（群）的商圈内来光顾的住户数。这种方法认为，在数个商店（群）集中于一地的情况下，一个住户利用其中哪一个的概率最多，由各商店（群）的规模和住户来此的距离所决定。商店（群）的规模以营业面积表示，距离是时间距离。用数学公式表示就是：
Pij=Si/Tijλ∑nj=1（Si/Tijλ）
其中：Pij——居住在地区I的住户到商店（群）j购物的概率；
Si——商店（群）j的规模（商店群j的营业面积）；
Tij——从地区I行走到商店（群）j所需时间；
λ——根据经验估计的住户行走时间对行走至此购物的影响的参数；
n——互相竞争的商店（群）的数量。
一个地区中的住户在一个商店（群）购物的概率计算出来以后，将它乘以该地区内的住户数，就能得出该地区中到该商店（群）购物的住户期望数，再将各地区到该商店（群）购物的住户期望数相加，就能得出该商店（群）总的光顾住户期望数，即
TAi=∑ni=1（Pij·Hi）
其中：TAj——光顾商店（群）j的总期望户数；
Pij——在地区I内居住的某一户在商店（群）j购物的概率；
Hi——居住在地区I内的户数。
在将光顾商店（群）j购买商品的总期望户数算出后，就可以计算总的销售期望值，以及某类商品销售期望值。前者是用TAj乘以户均年零售购买额；后者是再乘以户均某类商品购买额占户均商品总购买额的比例。
使用这种方法计算出的只是概率性的结果，但到目前为止，它仍然是划定商圈最有效的方法。不过，在哈夫模型计算中，只运用λ值、商店（群）的营业面积和时间这些数据，所以可能出现与消费者行为不一致的情况，这时就需要从商店的竞争力、声誉、销售能力等其他方面加以考虑。另外，λ值的确定往往只是根据经验得出的，但它对于计算值的影响是至关重要的，直接决定了结果的精确程度。
3饱和指数法
该方法由阿普波姆·科恩和莱龙德提出，其目的是确定某个商店（群）的商圈内的竞争激烈程度。该方法认为：一个市场中的商店饱和是现有店铺设施被有效地利用，恰好能满足顾客需要的状况。
在作商圈分析时，现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等因素是必须考虑的。任何一个商圈都可能会出现店铺过少、过多和饱和的情况。店铺过少的商圈内只有很少的店铺提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；店铺过多的商圈，有太多的店铺销售特定的产品与服务，以致每家店铺都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈店铺数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。饱和指数可由公式求得：
IRS=C×RE/RF
式中：IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商圈内的潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均零售支出；
RF——商圈内商店的营业面积。
假设某商圈内有8万家住户，人均每周在食品中支出50元人民币，共有20个店铺在商圈内，一共是160 000平方米的销售面积。则该商圈的饱和指数为：
IRS=80000×50/160000=25（元）
这个数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。店铺在选择适当的商圈开店时，应该优先考虑零售饱和指数较高的商圈。
（四）估算商圈范围
对店铺创建者来说，最关心的当然是他投资的金额以及所能收到的效益。但一定要经过科学的估算，才能做到大致有数。而店铺的营业额的推估必须根据商圈的大小来进行，因此一定要先确定商圈范围。商圈会受到商品及服务质量的影响，也受可回应客人提出的要求的影响。可以根据店铺自身影响力的大小来确定商圈范围，也可以根据外部环境的差异来描绘。
如果某一区域的顾客与店铺之间的交通存在严重的障碍，那么即使住得很近，该区域也不能划入你的商圈。相反的，如果你的店铺交通方便，附近又有专卖各具特色货品的店，那么顾客即使住在几十公里之外，仍然可以计入你的商圈之内。
商圈的形状并不规则。比如，因为上下班或顺道而从店门前经过的人，他很可能会买东西，所以该顾客居住的区域也能列入商圈。而即使住在附近却从未光顾店铺的人，宁愿到远处去买东西，那么该顾客所在区域自然也就不包含在商圈内。
商圈的估算方法还与店铺所经营的商品类型存在着密切的关系。就一般情况而言，假如商品是日常用品时，应定为走路或骑车10分钟内可到的地方。而耐久品，如衣服、鞋子、皮包等，则可能依流行性和时尚性，吸引数公里至数十公里外的顾客前来，店铺的商圈范围就较大。对一个中等规模的店铺而言，可把通过交通工具半小时内可到达的地方均计入商圈。
商圈确定之后，最好通过实地考察的方式进行大致的确证。比如，无论估计顾客以何种交通工具前来都应该亲自用走路或搭车方式，沿着当地人平时购物的路线，考察一下道路的坡度、公共汽车线路及等候时间等状况。对在每日的不同时间段内，坐公共汽车需花多少时间等车、坐车，单行道等交通限制，以及塞车地点、程度，出入停车场方便与否等，都可以通过切身的感受予以确认。如此沿各条道路测出消费者实际移动的距离，做上记号，最后把这些点连起来，就能掌握商圈范围了。经过上述工作，商圈的范围就大致确定下来了。为了进一步确认它的实际范围，还可以通过对圈内顾客进行抽样调查的方式，对初步确定的商圈范围进行修正。
店址的选择
在前面的商圈分析过程中，我们所做的所有工作都是为店铺的选址服务的。也就是说，在考虑店铺选址时，必须以商圈内各因素的分析作为重点，其目的是为了掌握店址所处环境的消费者需求状况。而消费需求的层次、饱和程度等因素是决定店铺经营成败的重要因素。
一、店铺选址概述
（一）店址选择的意义
在店铺的创建过程中，店址的选择是前期必须考虑的重要因素之一，它是以商圈分析为基础的。在西方国家，店铺的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一。因为选定开设地点决定了店铺可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了店铺经营的绩效，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。店铺选址对于店铺经营的重要性主要表现为：
1店址选择关系店铺的前景
店铺的店址不管是租借还是购建，都关系着店铺自身的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不像人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点，所以在确定店址之前，必须做出带有预见性的考虑。
2店址是制定经营策略的依据
不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的店铺顾客来源及特点和店铺对经营的商品种类、价格制定、经营策略选择等多方面的因素。
3店址影响店铺的经营效益
店址选择得当，就意味着店铺享有“地利”优势。在同行业店铺之间，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，店址的重要性就显得尤为明显。
4好的店址能吸引更多顾客
店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要。如果不能达到上述要求，则对顾客的吸引力将减弱，这对店铺的生存和发展都是不利的。
（二）理想店址的三个条件
1确保持续经营年限
店铺在选址时，必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要准确地预测未来。因为店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而店址一经确定就难以变动。在店铺经营过程中，外部环境的变化是无时不在的，如交通状况、同行竞争等因素往往会随时发生变化，所有这些可变的因素最好能在店铺创建初期有所考虑。
就店铺创建而言，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。
2充足的潜在消费群体
店铺必须通过满足消费者需求来实现自身的利润目标。店铺应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。经营日常生活用品的店铺，常常受消费者购物行走距离规律的制约，消费者不大可能为一些日常生活用品而长距离的奔走。这类店铺不可能像大型百货商店，或者专业大型家用电器商店那样具有比较宽的流动顾客群体，只能主要依靠对一定规模的目标消费群体的服务，来获得比较稳定的销售收入。因此，拥有一定规模的目标顾客是店铺选址必须考虑的因素。
一般情况下，店铺的目标顾客群不是固定不变的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。例如，市政规划在某地段建设一个居民区，在居民区建立之初，住户不会很多，随着居民区生活设施及其他配套设施的不断完善和发展，居民也会日益增加，显然，在这样的地区设立连锁店网点，消费者群的增加是必然的。像新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。所以，准确预测商圈内的消费者群体的变化趋势，是店铺创建时必须考虑的内容之一。
3顺畅的交通条件
店铺周围的交通是否畅通是检验店址优良与否的重要标志之一。交通条件不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。设在几个车站的交汇点附近的店铺，往往能吸引大量顾客前往购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要，它是扩大商圈范围，提升店铺层次的必要条件。
二、店铺选址的原则及程序
（一）店铺选址的原则
1注重顾客购物的便利性
满足顾客需求是店铺经营的宗旨，因此，店铺的选址必须首先考虑顾客购物的便利性。为此，店铺的选址要符合以下条件：
（1）道路畅通。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。店址如果确定在这类地区就能给顾客购物带来较大的方便。
（2）人流量大。一些人口集中的地方，可方便顾客随机购物。例如，影剧院、商业街、公园、娱乐、旅游景点等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是店铺营业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但其中存在着一个与店铺经营能否相匹配的问题，店铺选址时宜根据自身的特色确定是否选择这类地区。
（3）人口密度高。主要指人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于这种地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。店铺地址如选在这种地段，由于消费者群体较为集中，往往能给店铺带来较好的收益。
2有利于店铺开拓发展
店铺选址的最终目的是要取得经营的成功。因此，要着重从以下几方面来考虑如何给店铺经营带来有利影响：
（1）提高店铺吸引力，谋求长远发展。店铺选址时不仅要分析当前的市场形势，而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高店铺的吸引力，并在不断增强自身实力的基础上稳步发展。
（2）突出自身特色，改善服务质量。不同行业的店铺，对地域的要求也有所不同。店铺在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定店铺所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的特点，通过功能强大的配套经营方式，突出自身特色，发挥整体优势，扩大市场覆盖范围。
（3）有利于商品运输。店铺选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。创建现代化的商业店铺，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此，在店址的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，是确保店铺成功经营的重要条件。
3有利于经济效益最大化
衡量店址优劣的最重要标准是店铺经营能否取得好的经济效益。因此，店址的选择一定要有利于经营，才能最大限度地实现店铺盈利。
（二）店铺选址的程序
店铺选址，一般可按以下步骤依次进行：
1确定店址区域
店铺选址，先要确定目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择最佳店址所在的区域。此外，还要根据店铺的经营规模和档次，测算店铺投资回收率，在此基础上认真加以选择。
2找出最佳位置
店址区域选定之后，可以绘制出该区域的简图，并标出商圈内现有的商业网点，包括竞争对手和互补商场，还应标出现有商业结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，确认所选区域具有较强的地域优势。
3市场调查
在店址基本区域确定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的准确性。实地调查时，应注意将调查对象分类统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以确保调查资料真实有效。
4制订方案
确定店址的具体位置后，需要抓紧时间投资兴建，并且拟订切实可行的实施方案，以保证店铺兴建有条不紊地进行。
