“我不会因为今日楼市好景，立刻购下很多地皮，从一购一卖中牟取利润。我会看全局，例如供楼的情况，市民的收入和支出，以至世界经济前景，因为香港经济会受到世界各地的影响，也会受到政治气候的影响。所以在决定一件大事之前，我会审慎，会跟一切有关人士商量，但到我决定一个方针之后，就不会变更。”
▲李嘉诚在首播发布会上向天比高节目俞琤和各参与的工作人员致谢。
▲李嘉诚及旗下集团多年来均大力支持公益。左为曾为李氏王国立下汗马功劳的李业广。
香港房地产业几经起伏，一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，长期以来一直是香港经济发展的“晴雨表”，更是香港经济社会发展的主要动力之一。
早在1841年6月7日，港英政府在公布的第一批土地中，将土地分为海旁地段、市区地段、郊区地段、市场地段四种。及至6月14日，香港历史上的首幅土地拍卖成交。当时的地价大约为每一千平方英尺每年地税两英镑。及至后来，土地拍卖已经成了港府主要财政收入。其中，最少的一年为1854年，亦达5966英镑，最多的年份是1844年，高达54234英镑，占据当年财政总支出的85%。
1946年5月1日，港府从英军手中接过管治权，开始大规模的战后重建工作。同年11月，港府邀请英国城市规划专家艾伯克隆比就香港未来五十年的发展蓝图提供建议。艾伯克隆比在充分了解战后香港的实际情况，尤其是大陆难民激增及港人回流导致的人口暴增的现实，针对香港城市核心地段土地匮乏及人口持续不断增长的困境，提出了大香港新区域规划概念。
他认为，开拓综合发展的新区域，并均衡发展每个区域，提升香港作为一个远东都市的发展潜力与竞争力，是战后香港在相当长的时间内必须走的路向。艾氏并建议把九龙半岛作为未来香港发展的重点。
长江的未来在哪里？
20世纪50年代末期的香港，经济处于突飞猛进的时期。由于当时特殊的历史条件和地理环境影响，弹丸之地的香港成了名副其实的“东方之珠”。
特殊的社会环境使香港如同三四十年代的大上海一样，成为投资者的天堂、冒险家的乐园。特别是内地政治局面骤变，抗日战争结束后的国共内战及共产党执政，国民党败退台湾，大批穷人富人纷纷避走香港，在大幅度增加香港人口的同时，也给战后香港的发展带来了两个至关重要的资源——大量资金设备与廉价劳动力。地域狭小、人口众多的香港，一下子变成了寸土尺金的地方。最明显的现象，是人口的暴增和经济的持续发展。
1946年二战结束时，香港人口仅为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，1981年为496万人，到了2013年，人口高达721万人。人口的急剧增加使住房需求急增。
人口增多，不仅住宅需求量剧增，因本埠经济持续发展，急需大量的办公写字楼、商业铺位、工业厂房。香港开始闹房荒，房屋的增量远远跟不上需求量。供不应求也好，物以稀为贵也好，总之，香港楼市恰逢其时，风生水起。
香港是弹丸之地，不仅狭窄，而且多山。有限的土地，无限的需求，加之港府采取高地价政策，寸土寸金。在港府政策推动及利益驱动下，20世纪50年代，大量资本涌入楼市，香港出现了房地产热浪，也由此催生了一个个地产资本大鳄。
1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，一间小银行——明德银号突然发生挤提，并迅速宣告破产。根据事后公布的文件资料，明德银号完全是因为动用客户的存款，大举炒卖房地产，导致资不抵债。
明德银号的关门倒闭，首次为香港楼市实实在在敲响了警钟。此后，香港房地产产生多米诺骨牌效应，价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中。受房地产拖累，广东信托商业银行也难以支撑，被逼关门大吉。就连老牌的恒生银行也陷入水深火热之中。银行的危机又反过来加剧了地产市道的大幅下滑。
香港在一片惶恐中煎熬。楼市危机一直延续到1969年才慢慢喘定，有所好转。危机令到香港大批从事地产或炒卖地产的富商破产倒闭，那些冒进冒险的投资者血本无归，欲哭无泪，望楼兴悲。
一贯稳健保守的李嘉诚，十分幸运地躲过了这场浩劫。正是在这一危机过程中，很多人大量抛售所持有的楼宇，尤其是富裕人家持有的中半山楼宇。半山区一些原价值十三四万元的豪宅，很多人以四五万元急于抛售。看到如此诱人的价格，今天的港人唯有抱恨自己生不逢时。
李嘉诚看中香港经济发展的潜力所在，认定这种危机是短暂的，很快就会过去，而且也是危中有机，遂大量吸纳廉价地皮与优质物业，奠定了自己大展鸿图的基石。李嘉诚最困难时的情景，也不过是少收了几十万租金，长江的根基依然稳定坚实。
20世纪五六十年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。进入70年代，市区旧楼重建已基本完成，小幅地皮大大减少，工业楼宇的兴建需要申请大幅地块，加上当局批出住宅用地呈现大块化趋势，竞投需支付高额地价，而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型公司被逐渐淘汰。
经过五六十年代的连番洗牌，房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。
70年代后期，兴建大型屋村a的盛行使地产公司规模越来越大。
进入80年代以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地产业的公司有四千家左右，但上市的地产公司只一百家左右，在一百家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”、“恒隆”等最大的十家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。
本世纪初叶以来，最大的十家地产集团的房屋开发量约占香港总开发量的80%左右，地产市场集中度相当高，几乎形成了寡头式垄断经营。
早在1958初春的一个傍晚，刚完成一桩塑胶生意的李嘉诚，怀着难得的好a 屋村特指公房，为中国粤语地区尤其是香港澳门一带对政府提供的公益性廉租房的称呼。
心情，独自驱车前往郊外。这几天，李嘉诚心里颇不平静，一个多年苦苦思考的问题时时缠绕着他。虽然迎面吹拂着微微寒风，但是，透过沁人肺腑的丝丝凉意，还是感受到春天已经悄悄地来临了。
塑胶花的成功，确实滋长并坚定了李嘉诚建立伟业的雄心决心信心野心。经营塑胶花为李嘉诚带来一笔相当可观的财富，但李嘉诚预测到塑胶花市场有限，尤其是现在已经像雨后春笋般遍地开花，所剩黄金时间相信也是夕阳无限好。
该从何处着手？长江的未来在哪里？他在苦苦思索，寻求新的发展路向。李嘉诚心中的蓝图，岂是塑胶花的绚丽多彩所能遮盖？塑胶花表面的绚丽风光，虽然能够令到李嘉诚陶醉，但怎能迷惑李嘉诚的眼光？生产塑胶花，是李嘉诚环球王国原始积累的开始，是他人生的第一个台阶。
他的最终目标是希望寻求一个更为广阔的人生舞台，充分展示人生潜在的全部能量与价值，看看个人的能量究竟有多大，跳得究竟有多远，飞得究竟有多高。用他自己的话来说，要充分享受挑战自我的无穷无尽的乐趣。
当然，李嘉诚也并非草率摒弃塑胶业。在其后十余年间，他在塑胶领域继续处于领先地位，并保持着塑胶花的生产销售龙头地位，为开创新事业积累了数以千万元的资金。
虽然贵为一业之主，胶花老板，李嘉诚仍是多次为租赁厂房叫苦不迭。寻找交通便利、租金适宜的厂房难乎其难。每次扩大生产规模，都是在现有的厂房重新东挪西动，左拼右接。车间里，设备、人员、制品，犬牙交错，拥挤不堪。
香港工业化进程出人意料地急速发展，使得工业大厦需求殷切，几达供不应求势，用户续租时，业主又一加再加。甚至到了不怕你走人，只怕你不肯加。作为租客的李嘉诚亦然，其租金成本占到了全部经营成本的三成以上。随着塑胶产品的不断扩大，李嘉诚不得不不停扩大生产空间，不停寻找更为合适的厂房，也需要不停地与业主打交道，看到业主那般神气活现的世故世俗模样，李嘉诚一次又一次，不得不放下身段与他们讨价还价。其中的滋味真是万般苦涩在心头。
李嘉诚曾多次设想：要是有自己的厂房该多好，就用不着受业主随意摆布。当然，如果能有更多的厂房，在自己使用的同时，还可以租给他人，那该有多好啊。他的构想，经过长时间酝酿，进一步聚焦到一个核心问题：
为什么不可以做地产商？为什么不可以拥有自己的商厦？为什么不能搞地产？如果自己兴建一座大厦，不仅可以解决工厂自身的问题，而且可以做业主，将大厦空余的厂房租出。对，就向土地爷要钱。盖楼建厂房，进军房地产！
洞察先机的李嘉诚，不失时机地统率长江，先人一步跨入地产界，并成为其中进取的一支劲旅。
1959年，李嘉诚在香港北角购地兴建了一座十二层高的工业大厦，开始涉足地产界，兼营房地产。由此开始了李嘉诚商业帝国的关键一步。
1960年，李嘉诚在港岛东柴湾购地兴建了两座工业大厦。这两座大厦的面积共12万平方米。
在香港经济迅速发展的20世纪50年代末至60年代初期，香港的港岛和九龙中心地段地价楼价持续飙升。
1965年至1967年，香港发生银行挤提及暴动事件，楼价狂泻，不少地产商因焦头烂额，被迫贱售未完工的地盘。李嘉诚此时“人弃我取”，在观塘、柴湾、黄竹坑买地建工厦，取名“长德”、“长华”、“长汇”等，全部做收租用途。
直到今天，李嘉诚一直保留这种敏锐的商业习惯，只要一有投资感觉，他就牢牢抓住，绝不让它成为昨天的遗憾，而只会成为今日的杰作，明日的骄傲。涉足地产，心中发酵已有数月之久，甚至更长时间。这个过程中的苦楚，对外人来讲或许难以体察。
据港府公布的统计资料，1959年港府拍卖市区土地平均价：工业用地每平方米104.85港元；商厦、写字楼、娱乐场等非工业用地，1668.4元，住宅用地164.75港元。
地升楼贵，李嘉诚坐享其利。他拥有大批物业，储备了大量土地，逐渐成为香港最活跃最进取最有实力的大地主。沉稳持重的李嘉诚在塑胶花、房地产经营方面显示了他的独创性之后，又在股票投资方面再一次表现出他的远见卓识，以及对香港经济起伏发展规律超乎寻常的领悟力与洞察力预见力。
由于对房地产业行情看好，这样就在人们用低价卖出物业并用所得的钱去买股票时，李嘉诚统率他的长江实业一边发行股票，一边用发行股票所吸收的资金成批地收购那些低价出卖的物业。
在今天，香港百亿身家的超级巨富，九成是地产商或兼营地产的商人。可当时并非如此，大富翁分散在金融、航运、地产、贸易、能源、工业等诸多行业，地产商在富豪群落中并不突出。
李嘉诚以独到的慧眼，洞察到地产的巨大潜质和广阔的前景。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在北角、柴湾、元朗等地区兴建工业大厦，规模像滚雪球一样越来越大。
当时，投资房地产者大多以贷款的方式进行，花钱购地只付30%现金，其余70%向银行借贷，风险颇大，地价一下跌就难以支撑。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。
60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载难逢的良机，大量吸纳低价抛售的优质物业。
70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业。
此时，李嘉诚旗下的收租物业，已由最初的12万平方英尺扩充到35万平方英尺，每年仅租金收益就将近400万元。到1975年，租金收益甚至已经开始超过了塑胶花产业的收益，这一资本积累的过程大约经历了十年的漫长历程。
1971年6月，在夫人庄月明的全力协助下，李嘉诚把握良机，及时将长实上市。长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道八幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。
1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。这时，神奇小李的实力已引起汇丰银行、加拿大帝国商业银行的高度重视。这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些有地无钱的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。
