第30章买房出租理论

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◎“租市”的高回报率，使很多人越来越钟情于购买公寓住宅用于出租。

比较时下各种投资项目，很多人认为投资房地产仍然比较稳妥：炒股风险太大；投资艺术品不懂行；把钱放在银行又不甘心。而“租市”的高回报率，使很多人越来越钟情于购买公寓住宅用于出租。

★投资房地产，首选3种房

拍卖房，通过拍卖的形式购买二手房，最大的优点就是可以自己定价。在拍卖会开始之前，你可以很详细地调查一下有意向的房屋，提前定出一个心理价格。在此基础上，你完全可以“该出手时就出手”。通常情况下拍卖取得的房产价格都比市场价低10%左右。

尾盘房，即楼房卖到最后剩下的少数几套房。事实上它是最具有投资价值的：房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，一般又是通过中介商买房，产权和资金安全等都有保障；尾盘价格基本已回落到实处，开售前期炒作造成的价值虚增已不复存在；一般租客最关心的是小区内环境，而具体房屋的所处位置只要过得去就行，同一小区相同面积的房屋的租金基本没有差别。

急转房，即由于某种特殊原因业主需要在最短时间内出手的房屋。在计划房产投资的时候，若能碰到急转房最好不要错过机会。一般情况下，急转房的价格要比市场价格便宜20%还多。

★买几套单身小公寓出租

作为一个时尚人士，陈先生并不虚荣。在别人攀比着买私家车时，他丝毫不动心。因为养车太贵，不如买房来得合算。

想来想去，陈先生决心投资房地产。他发现很多新来的同事都在外租屋住，于是就在一个新开发的小区买了3套房。他的眼光很特别，别人都买大房子，他却买了三套单身小公寓。当时是期楼，又是内部认购，他买的又是二三四楼，只需2000多元1平米，3套房子不到30万，而他只是付了个首期，不到10万。那三套小公寓很快就全部租出去了，每套600元，每月有近2000元的收入，用来供楼，绰绰有余。不出10年，这3套房子就全是他的了，而且还可以不停地出租下去。

陈先生说，出租房子的市场永远有生意可做。北京每年新增的几十万打工者，其中有不少是白领阶层，虽然月收入大都在五六千，但暂时买不起房，只有租房住。这种小小的一房一厅，正适合他们单身时居住。

买房出租收房租，是最简单的赚钱模式，最为省心省力，收入也最有保证。房子的水、电、煤气、电视、管理费等费用全都由房客支付，自己收的是纯利，何乐而不为呢？

★买房出租，自己租房住

在市中心上班的王小姐决定在外环买1套现房。她拿到现房后，会把房子租出去，然后继续在市中心租房住。

买市中心的房子，虽然离她上班的地方近，但是小户型少，房价又贵，以她的积蓄根本不可能买到像样的新房。而从投资角度决定买房，可供选择的范围就扩大了，无论内环中环外环乃至郊县，都在考虑的范围之内。

王小姐发现：比起内环的房子来，中外环的房子好处多多。因为房价便宜，即使一样的面积总价也低很多。考虑了一下租金回报率的问题，她比较了一下，发现市中心不少房子由于价格暴炒，租金收入跟不上，租金回报率往往只有3～4%。但是中外环的房子由于总价便宜，租金收入也不算太低，如果房子挑得好，那么租金回报率达到4～5%也是不成问题的。

虽然这样的理念还比较前卫，涉及的买房技巧也比较高。但是这样能够住到称心如意的房子，同时能拥有自己的房子，最后还能有额外的收入，多花点心思也是值得的。

★买房出租有风险

虽然高档住宅租赁市场风生水起，但买住宅出租也有风险。有些新开盘项目，开发商往往会制造很多的“投资陷阱”。例如：开发商通过一系列的租金假定、公式计算，给客户的投资回报率居然高达35%以上，还承诺代租销售，诱惑投资者介入。

但是，开发商假定的租金很难保证。因为，租赁市场的价格往往是由多方面的因素所决定的。一个项目得到租赁市场的认可，成为高出租率项目需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。即使在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成后，会造成所处区域内公寓供应量增加，也会导致租金价格下降。

销售商代租只是短期行为。因为租约一般为两年，客户两年内的投资回报会得到开发商的“贴补”。但两年以后，客户就要面临真正的市场挑战。投资者应考虑长期投资的实际利益，不能只考虑目前出租的价格水平。

对于投资者而言，选择期房作为投资选择，前期投入可能降低，但是，投资者面临的风险在于开发商的信誉。一个项目成为高回报率出租项目，除了依托于项目自身品质外，更多的依靠项目配套和项目周边大环境。所以，投资期房风险更大。