多年前，经济史教授托马斯·索维尔在《房地产的繁荣与萧条》一书中，用历史和现实结合的方法，为我们心中的诸多疑问做了解答：房地产泡沫如何在一个不该存在的地方产生，最后又如何蔓延到不可收拾的地步？政府和地产商的交易如何导致美国楼市的崩盘和次贷危机？人们是如何被政客的甜言蜜语鼓动，加入经济周期的制造和恶化的行动的？
第一节 三分钟和二十年的经济危机，哪一个会成真
托马斯·索维尔（Thomas Sowell），是美国很有影响的经济学家，奥地利经济学派的代表人物之一，曾在康奈尔大学、加州大学等学术机构讲授经济学课程，还在政府部门担任经济学顾问，现在是斯坦福大学“罗斯与米尔顿·弗雷德曼”学会的高级研究员。
他的著作有《知识和决策》《种族主义美国》《赛跑和文化》《说话晚的孩子们》《爱因斯坦综合征》等20多部。他的《诡辩与真相—经济学入门》（Basic Economics）一书已被译成6种语言。其文章和随笔多次发表于《财富》《时代周刊》《纽约时报》《华盛顿邮报》等全国性媒体杂志上。
索维尔获得过多种荣誉，包括总统人文成就奖、全国人文学科奖、布莱德雷基金奖。
这是中国版的《诡辩与真相》的译者给托马斯·索维尔写的一段作者简介。请注意开头介绍的“奥地利学派”和“经济学家”这几个词。如果我们也仿照一下索维尔的写作风格，看来得对这段简介的头衔进行“打假”了。通过这段打假，我们来解释一下经济危机到底会是多长时间。
首先，托马斯·索维尔可能是别派的经济学家或者历史学家、政治社会学家，唯独不可能是奥地利学派经济学家（这派经济学家因出身奥匈帝国，鼓吹自由放任市场，与新古典学派对立闻名）。他没有师从过任何奥地利学派的经济学家—事实上奥地利学派除了东欧极少数经济学家和人文知识分子的小圈子外，在美国经济学界已经彻底边缘化，甚至比马克思主义经济学要边缘化得多。实际上托马斯·索维尔和另一个著名的经济思想史家马克·布劳格一样，是作为一个接近中央计划经济研究方面的研究者。他也没有和奥地利的经济学家有过什么互相支持的同志友谊，像穆顿·斯巴德和布坎南短暂合作的例子也从未发生，因为他是个非洲后裔的美国人，是在不受歧视的康奈尔大学完成学业的。
当代的奥地利学派专家是个什么样子呢？2005年6月，汉斯·赫尔曼·霍普宣称民主政体甚至比君主政体还要邪恶，并称民主政体为暴民政治，他是1986年从联邦德国（又称西德）移民到美国的，被认为是当代唯一活着的奥地利学派的真正传人。
其次，他在20世纪50年代的时候，还是个马克思主义者，直到1960年以后才改而支持自由市场观点。霍普今天的知名度，很大一部分原因是，他是作为一个黑人知识分子、社会批评家的身份而存在的。他在《投资者经营报》中称：奥巴马在英国石油墨西哥污染事件中创建救济基金的做法几乎是希特勒的做法。因此，索维尔是所谓的奥地利学派人物纯属牵强附会，并不是每一个同意自由市场理念的人都是奥地利学派成员，相反，索维尔说得很清楚，斯蒂格利茨和弗里德曼这样的芝加哥学派人物倒是他的圈子。
话题似乎扯得有点远，这似乎和经济周期仍然没有关系，但这是表面。在今天，对于经济周期和经济危机仍然最有说服力的解释，恰恰都来自十分衰微的奥地利学派和一些被忘记的经济学家，这看上去当然很符合托马斯·索维尔的论述对象，因为从严格意义上讲，此人几乎所有的经济学文章都可以归为经济学史。
经济周期，也就是如今美国金融危机后面临的那些严重问题：诸如通用汽车的销售量持续下降，美国的失业人数达到自大萧条以来的最高数量，企业订单大幅下降，开工不足，到处是等待救济金的人……总之，好莱坞20世纪30年代的电影场景似乎重返21世纪初的美国。电影院里播放一个小时的电影，在台下的现实中美国只用了大概几个星期就表现得淋漓尽致。如果说在电影的世界里那是艺术，原本不能视为真实，但是现实同艺术如此靠近，有没有这样一种可能，美国的未来经济危机可能缩短到电影的放映时间或者更短，比如微波炉加热汉堡包的3分钟内。
这可不是开玩笑，2010年5月6日，道·琼斯股市在盘中半个交易日内一次性下降近千点，这场暴跌令整体市值蒸发近1万亿美元，短时间内造成的恐慌影响范围之广，力度之大，令人叹为观止。交易所甚至来不及对这件荒谬的事件作出任何反应，比较大萧条时期的纽约交易所倒闭用了数月也没有达到这种跌幅。随着金融工具高杠杆率的特征日益明显，衍生化消灭了时间上传导的技术困难，这就是说，一场金融危机足够在很短的时间内连续爆发多次。有些经济学家干脆称之为“蝴蝶效应”。
不过，我们总是在危机中后知后觉，对于经济学家而言，分析每一秒的价格变动和市场变化，听上去是不大符合经济周期这个概念的。因为自从尤格拉研究了第一个经济周期以来，我们习惯性相信至少在月以上的时间单位才大概可以用到我们所称的那种“周期”。但尤格拉的周期，一种8年至9年的周期是最早有证据证明确实存在的，奥地利学派经济学家中的熊彼特认为这种周期是普遍存在的，按照他的理论，因为大的工具和技术的配套小技术创新也需要一个更新换代的过程，它们总是需要技术平移后出现，所以这种现象就会出现。当然按照熊彼特的理论，这肯定要在价格和货币利润上表现出来。不过奥地利学派最著名的代表人物哈耶克—他的《通往奴役之路》仍在热卖，备受推崇的所谓货币周期理论，按照米尔顿·弗里德曼的实证，完全是一种货币假象，是错误的理论。
问题是，如果我们把2008年的金融危机代入弗里德曼的公式，我们得不出美国陷入危机的实证，显然不足以说明现在的周期到底是怎么回事。也就是说，用“货币趋势”这个名词，根本不能解释这一现象，美国GDP的表现没有出现尤格拉的周期，2000年美国实际上在GDP涨落上并不是处于低谷状态，而是近似于高涨的繁荣高峰。好在托马斯·索维尔教授是个明白人，他自然看得出米尔顿·弗里德曼没法帮他解决问题。这个聪明人实事求是，另辟蹊径，改而从政治和经济、自身三方面的因素中找到了自己的新论点。
这个论点就是美国的房地产是种地产周期。这个周期事实上真正的提出者是第3届诺贝尔经济学奖获得者西蒙·库兹涅茨，他和康德基耶夫周期的提出者都是苏联人。西蒙发现，美国的人口变化和人均收入的提高会带来互动的复杂影响，造成农业和其他行业的周期性变化，由于最后发现在时间上正好和美国建筑业的周期接近，这个周期也被叫作建筑业周期，时间正好是18年至25年。对应的美国前一个周期应该是1983年至1990年，很显然在这两个时间段内美国的确在一个经济周期的低谷中漂浮。
第二节 托马斯·索维尔教授的房子为什么涨了5000%
在2008年金融危机后的3年里，美国政府连续出台一系列的新措施，其中包括延长著名的投资移民政策。所谓投资移民，实际上是指1991年生效的一项投资优惠政策EB-5，也就是“第五类移民”。其基本内容是该项目针对EB-5投资移民者设立经济特区，在经济特区内移民申请者的最低条件为投资金额不少于50万美元，同时需要创造至少10个全球就业机会。按照该规定，要最终归化入美国籍的这类移民必须在美国有住房，但购买房产不算投资。在该计划长达10年的时间里，每年大约有3000个名额，主要是亚洲人取得这种名额。2012年获得这种名额的中国人大概有949人，不足1/3，但是中国人在申请总数上却占到了75%。
有一次，一个来美国买房的中国业主碰到了棘手的事情，他在中国的社交网站新浪微博上说：“美国法律气死我也！今收到盐湖城租我房子的租客的个人破产申请，由法院寄来。这样一来，这家人可以不交房租还赖着不走，我却不能违法赶对方出门。我是赔了房租还得聘请律师，真是哑巴吃黄连有苦难言。千年不遇，一遇气千年。真长见识，我该怎么办？无招，只能请律师付冤枉钱。年底破财难道来年来财？”
不过，依照托马斯·索维尔教授过去的研究，这并不是一件特别让人感到意外的事情，许多不太熟悉美国法律的移民都有过类似的尴尬经历。对于移民特别是美国这样一个国家的移民，这种事情司空见惯。
按照这位教授的《美国种族简史》和《实用经济学》的分析，美国的房地产本身是极为复杂的，房主和房客之间因为地段、法律、历史和种族等原因产生的高租金可能导致这个中国人面临的租房风险。美国公认的法则是住房消费应该占到一个人月收入的1/4，但事实上，至少有2800万美国人的这个比例其实是在1/3以上，个别地方会达到1/2以上，这些钱还仅仅是租房的费用。如此高昂的房租费用，一个人只要失业，即使不宣布破产，也会很快付不起房租。法律似乎也想到了这个难题，事实上即使房主打算赶走赖房租的租客，也必须给他一定的时间。
不过，要解释我们提到的金融危机前后的美国房地产现象，这似乎还是太过简单。索维尔教授很早以前在海湾地区靠海的位置买了一所房子，价格大约只有2万美元，但在20年后，特别是最近10年间，他偶然发现自己的这所看起来并不显眼的小房子，房价居然已经涨了50倍，这样的房子居然要100万美元，每年的房产税足够当年的买价，拿工资相比，他的收入却没有涨50倍。
当然你可以解释为这是因为斯坦福大学经济发展的需求吸引力，问题是在最近的10年时间内，因为高科技泡沫大大低于索维尔教授初到时的增长速度。更有意思的事情是，即使在硅谷高速发展的10年时间里，同期在加利福尼亚，根据索维尔观察，加州的收入增长幅度甚至低于美国的平均水平。这显然不是因为地区经济的发展导致的，这根本不具备说服力。纽约市的人均收入水平并不低，但是在纽约某些区仍然可以买到索维尔教授20年前那种价格的住房，房子可能比索维尔现在的房子的设施还要好得多。根本的原因，可能来源于四个因素：土地价格、法律、租金价格控制、政客的次贷投机行为。
首先，土地价格。美国国家研究局一项实证研究证明，区域行政法规与土地的高价格相关，也可以同步地解释为，人为地制造土地稀缺导致土地价格抬升。美国的许多州都规定所谓开放空间，比如2001年弗吉尼亚州劳登县的地方规定，在某些地区的10英亩内可建一栋住宅楼，但是其他地区规定20英亩内可见一栋住宅楼。在华盛顿，因为规定楼层的最高高度限制，白宫倾向于不断向地下扩展空间。结果是首都附近的许多房子的价格也开始升高。这种规定的结果就是，大量空间无法供应住房，建设一栋房子，同样面积的住房，如果出现上述的控制型规定的时候，楼层越高，土地的价格往往越贵，这倒不是说这样的房子本身的建筑成本在增加。实际上，正好相反，原本美国的建筑成本和新建房屋的成本是差别不大的，租一套新房和买一套新房并不存在多大的区别，但是因为土地稀缺，房子的数量有限，建筑商必须用租金抵偿高昂地价的成本。
其次，法律上的问题可能比这个还要糟糕得多。事实上，像那种明显倾向于保护租客，对房主不利的条款，比如那位中国房主无奈于法律，事实上正是他们的法律导致的结果。一般来说，当外来的移民涌入某一地区时，原有的移民是在“维护财产权”，因为出于诸如文化和人口过多、环境的种种担忧，在这种情况下只有两条路可以选择，第一条是从该地区搬走，第二条是呼吁制定限制这种移民的特殊法规，设法阻止开发商进入。
第一种方式，绝大多数人是不会选择的，因为搬家面临的麻烦太多，自己也容易变成移民—这会使自己沦落为他们反对的新移民。第二种方式，就是所谓的各种特殊法律。这种法律就是各式各样的使用权的规定，但美国的土地和房产是归属个人的，这条法律在暂时保护自己的同时实际侵犯了私人产权，这也意味着一旦这条法律生效，也就减少了个人建房的可能性。如果移民最终还是进入了，这条法律将成为新来者进一步对后来者的依据，结果是侵犯私人财产权的法条逐渐扩大，最后变成完全削弱私人财产权。这样一来，美国越富的地区，这种侵犯也就越明显。
