房地产作为一种不动产，一直就是人们必须的产品，杜甫当年都想要有广厦千万间，可见人们对房屋的需求。
当今的房价是一涨再涨，甚至不久就翻倍，对于一个普通买房者来说，这是一种痛苦，但是却不得不买，甚至想尽快买，怕的就是继续涨。
作为一个有经济头脑的人，就要看到这里面的商机了，投资地产，利润丰厚无比，即使不想卖出去也可以作为财产保存。越早加入这个市场，就越早得到收益。
房地产行业，是当今的暴利行业，人人都想在中间捞到一份好处，特别是近几年的中国，房价的上涨是每个人有目共睹的，像北京这样的城市，从几年前的三四千的房价飙升到一万多，房产投资，有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。
2004年，北京平均楼面地价2065元每平方米，平均房价6178元每平方米；
2005年，北京平均楼面地价2681元每平方米，平均房价7534元每平方米；
2006年，北京平均楼面地价2874元每平方米，平均房价8792元每平方米；
2007年，北京平均楼面地价3553元每平方米，平均房价≥1．1万元每平方米；
正如美国总统罗斯福所断言：“不动产不会被偷、遗失，也不会被搬走，只要注意适当管理，它是世界上最安全的投资。”不动产是人们唯一慷慨可靠的亲戚：它能每月给人们一笔可观的收入，并且让人们的财富快速膨胀。
众所周知，房子是人们一定需要的产品，而房子是建立在土地之上的，土地的稀缺性也就成就了房价的稳定性。即使在最近的报道中说中国大城市的房价有所下降，但是从实际的楼盘信息来看，下降是很少的，而且房价依然是居高不下的，甚至在北京的外几区房价依然在不断增长。
有专家说北京房价出现了一个拐点，也就是说房价对应的是x，拐点对应的是×′”，学过高等数学的人都会知道，拐点其实是×′的变化，也就是涨幅的变化，而不是房价的变化。也就是说，目前房价还没真正开始回落。中国的市场依然很大，利润依旧丰厚。
曾听人讲过发生在杭州的一个真实的故事：2001年，兄弟俩做生意，挣了30万元，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼。到2003年10月结账时发现：哥哥的股票还剩下不到6万元，而弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。
当然有些人说，房产投资的资本很大，其实这只是一种误区，不要以为炒房只是有钱人的专利，赵女士利用手中仅有的10万元，也做了炒房一族。赵女士说，2006年年初时，父母给了她10万元，本打算用作购房的首付款。一次偶然的机会，赵女士楼下的一个小房要出售，看准商机，赵女士当即以9．5万元的价格买下，到9月份，又以10．6万元的价格卖掉，去掉一些费用，还小赚8000元。
其实一个城市的房价高低取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。从供给的角度看，市场的供应量大小、供应者的收益预期判断以及成本高低是重要因素。从需求的角度看，消费者预期、支付的可能和意愿则是关键要素。
1．目前，中国每年大约有1500万～2000万人因为城市化原因进城。另外，大量的农村人口因为经商、打工也长期居留城市，他们都需要买房或租房。
供给与需求的巨大矛盾，注定了房地产价格趋增的形势。也正是因为如此，近年来，置业投资的热潮更是一波高过一波。
2．随着城市规模的越来越大，相对于其他商品，房屋在使用中除较少比例的折旧外，因地理位置、经济发展、人口增多等因素带来的上涨率往往超过折旧率。这也是房产作为商品所具有的独到的双重功能和优异之处。因此，房价的上升趋势仍是有迹可寻的。
中国的人均GDP是1000美元。其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3．5亿，到2030年，要超过10亿。因此，房价的居高不下是有其原因的。
土地是有限的，但是需求量却在不断增加，这就是房价不可能会下降的原因，在这个过程中，大家买房就不再是纯粹为了满足居住的需求了，很多人都开始了投资房产的理财方式，房价不断增高，早一天投资进来，早一天享受到飞涨的利润。
1．位置
说到房子，很多人就很着急，想着随便去买一处房子都是增值的，的确，按照现在的趋势，基本是这样，但是仔细调查一下也会发现，不同位置的房子价值是差别很大的，同样的时间内，增值幅度也是不一样的。
你在买房的时候，首先就要考虑到地段的问题，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这就是著名的“地段理论”。这句话被很多开发商和投资者奉为至理名言。
不同地段有着不同的用处，繁华程度也不一样，在一个地方土地的利用价值越高当然房子的增值潜力就越大。
对不同用处的地段当然房价会差别很大，例如繁华的中国硅谷一中关村，对比南五环外的地段，差别明显很大。北四环的两居室租房要用两千多，可是到了昌平外，一个三居室只要几百块。
还有就是，基础设施包括交通条件、市政基础设施和生活服务设施等。周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持也是构成好地段的重要条件。这些条件决定了增长的趋势，例如一个朋友在几年前在一个当时还比较偏僻的地方买了一套房子，很便宜，但是几年之后地铁五号线的规划，修建，让附近的人口流量一下子增大了很多，也繁华了不少，房子一下子就翻了好几倍，开始没有意料到的。
当然，人也有不同的偏好，就像上海人在对浦东浦西这个问题上的差别，就导致了两地的房价差额。
因此，一定要在投资的时候，先找到一个好地段，找到一个增值潜力大的空间，找到基本点，做好比较分析，不要盲目。
2．政府对城市的规划
城市在不断地壮大，政府每年都在进行着城市规划，而在这个规划发展的过程中，充满着机遇，有些人为什么会那么有眼力看到一些好的地方，敢于先投资在那儿，坚定地相信能够增值呢？那是别人对这个城市的规划发展有了一定的认识。
城市规划是有一定规律的，每个城市的发展都不一样，形状却是能有规可循的，所以每一个投资者应该多了解市场，特别是多了解政府的规划。
虽然城市规划也是结合城市定位和环境要素，并在城市发展、变迁规律的基础上制定的，但城市规划毕竟代表着政府强有力的政策支持和保障。因此，城市变迁规律一定要提早跟踪和掌握。
例如北京，北京的城市规划确定了十个边缘区域。这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心将集中在这十个边缘区域。这些边缘区域正在进行大规模的房地产开发，它们也是社区发展的一个重心。应该说，个人置业投资前景广阔。
而北京的城市是采用环线发展，每次增加一个环线，相继那边上的商品房、住宿房等等都会增加，那么这些地方的房价也会急剧地增加。这也是置业者的一个好前景。
任何人在投资的时候都只有一个目的，那就是要盈利，如果你做得不好，那么还是有可能会亏的。
现在来看一个实际的例子，王先生买了一套房子，贷款70％，月供2470元，年总计29640元。
物业管理费2元／平方米·月×12=1440元
取暖费1320元
按照正常的价位，租出去11个月，收入=11×2000=22000元
结果到最后，年净现金流量为-10400元，得不偿失。
所以，不管你的房子是用来出租还是直接倒卖，都要好好计算，不要让自己亏本。
1．买对房子
买房看的不只是地段，每一栋房子都有其吸引人的地方，每个开发商在卖房的时候都会强调自己的得意之处，例如北京小汤山的别墅群——纳帕溪谷，让它身价倍增的地方就是开放上留住了那一片原始白桦林。
所以房子的价值不只是房子本身了，还有很多的附加值，例如房屋的质量、现代化设备、房屋的面积、房屋的朝向与结构、社区的文化背景、物业管理、房屋的售价及付款方式。
房子的质量越好，越让人觉得安全，住得安心，特别是在地震多发的地区，对房子的质量是很重要的；
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想象。因此，判断房屋的投资价值时，投资者必须知道：现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位；
还有在东北，窗户在阳面的房子总是比另一面的要好卖，楼层的高低也是一个选择……
2．投资价值估算
房产投资要么就是赚，要么就是赔。总之，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。
租金乘数小于12；8～10年收回投资；15年收益看回报。
某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，月租金1．500元。2005年售价涨至60万元，月租金2000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。
租金乘数小于12（合理范围）
租金乘数=投资金额／每年潜在租金收入
如果在2001年购买此门市：22万÷（0．15万×12个月）=12．2倍（可考虑购买）。
2005年：60万÷（0．2万×12个月）=25倍（远远超过购买的合理范畴，因此不能购买）。
8～10年收回投资（合理年限）
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷［（月租金一按揭月供款）×12］。
2001年购买此门市：（5万+0．1万×12个月）÷［（0．15万-0．1万）×12］=10．3年（可考虑购买）。
到2005年，因为房价上涨幅度过大，而租金却没有得到同步的增长，购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款，如果投资，投资者将面临投资无法回收的境地。
公式解析：投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
15年收益看回报
物业的年收益×15年=房产购买价（物有所值）。
物业的年收益×15年>房产购买价（具升值空间）。
物业的年收益×15年<房产购买价（价值被高估）。
2001年购买此门市：0．15万×12个月×15年=27万元>22万元（可以投资）。
2005年购买此门市：0．2万×12个月×15年=36万元<60万元（无投资价值）。
