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第156章 投资房的三种考察

那么,如何考察一处房产的潜在价值呢?如果将购买的房子租出去,会赚钱吗?有三个简单的公式可以大致估算出房产的价值。作为平时工作繁忙的总经理,虽然不能用严谨的方法得出专业数据,但可以通过简单方式作为自己的买房参考。

(1)用租金乘数进行估算

租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,计算公式为:租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。

如果得出的结果小于12,即在合理购买范围之内。

(2)用15年租金收益比较购买价

这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法,其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。

如果该房产的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;

如果该房产的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;

如果该房产的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。

(3)用投资回收期进行计算

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短,计算公式为:

投资回收年数=(首期房款 期房时间内的按揭款)÷(税后月租金一按揭月供款)×12

这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年至10年。

投资房产的总经理需要注意,以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段,并不具备严格的通用性。因为并没有考虑到如通货膨胀、人民币升值等具体问题在内。因此,该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。

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