引言
房地产的英文是“real estate”，是对房产和地产两类财产的合称。地产是指土地及其附着物，而房产则是指该片土地上的建筑物。界定房地产应把握它的三个内涵：房——房屋建筑物；地——土地；产——财产权利。我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使用权，一般地市住宅占用土地的使用年限为70年，居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房地产投资埋下了隐患。与其他的财产相比，房地产具有许多特点：往往不可移动，可以长期持有，价值较大且不易分割。最重要的一点是，其价值往往因位置不同而迥异。正是这些特性使得房地产投资理财独具特色。
本章学习目标
掌握房地产投资的基本知识；
了解房地产估价及其影响因素；
学习如何制定一个合理的房地产投资计划；
掌握房地产投资策略及其应用。
10.1 房地产概述
10.1.1 房地产的特性和种类
房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋。我国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，我国的房地产有以下几种类型：
（1）商品房。商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40～70年。商品房的价格由市场供求关系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。
（2）安居房、解困房和经济适用房。安居房是指为实施国家“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房。经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
（3）房改房。房改房是指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有现住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
10.1.2 房地产投资的优点和缺点
1.房地产投资的优点
投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢？这应该从房地产投资特有的优点加以考察。
（1）现金流和税收策划。在美国投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅信赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收。房地产一般来说会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付，因此折旧费用被视为一项税盾。但是折旧费是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。
（2）价值升值。某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从各国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的部分时间，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10～15时，大部分房地产投资的收益率保持在15～20，有的甚至更高。因此对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
（3）使用财务杠杆。房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借入资金来使收入最大化。由于房地产是一种实物资产，因此投资者被准许以抵押而借入其购买成本的50～80的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。下面我们来看一个例子。某投资者计划进行一项房地产投资，其成本为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆（以年利率10借入90万元），或者是不使用财务杠杆。如果投资的息税前收入假定为13万元，适用税率为28，在上述两种选择下，他的财务状况。
2.房地产投资的缺点
（1）缺乏流动性。一般来说，房地产不是标准化商品，也没有公开交易的市场，因此房地产投资的流动性较低。买卖房地产时很费时，并且房地产不可能在任意时间里很容易地按市场价格或者接近市场的价格出售。此外，购买和销售的费用也很高。对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的时候也可向银行抵押贷款，但成本很高，并且房地产评估及银行发放贷款都需要时间。
（2）需要大笔首期投资。在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。例如，购买一处价值100万元的住房，投资者一般需要支付30～50的首期投资，即需要30万～50万元。
（3）房地产周期与杠杆带来的不利影响。房地产市场也呈现着明显的周期性特征。在房地产市场周期中的衰退期，当房地产的价格下降时，对投资者非常有利的财务杠杆此时就变得对投资者非常不利了。在前面的例子中，如果一旦收益率低于7，那么投资者的现金流将变成负数，原本有利的财务杠杆成了债务包袱，并且此时杠杆越高越不利。
（4）高风险。房地产被许多人认为是一种本质上风险很高的投资工具。它的地理位置和固有特征一般是难以改变的。这样当一些不利的因素发生时，房地产的市场价格就会大幅下降，如城市区划改变，政府增加房地产税，某地区的大公司突然搬迁，或者附近新建的楼宇相继落成等。其次，在经济衰退时，房地产价值的下跌速度与其他权益投资的下跌速度一样，有时甚至更快，此时房地产投资可能不如持有名义资产，如存款或者债券。与此同时，对抗通货膨胀的优势——作为债务人的财富分配效应，此时也变成了劣势。
10.1.3 房地产的投资方式
（1）直接购房投资。直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向户主或房地产开发商购买住房，并适当装修后，或出售或出租以期获取回报。这是一种普遍的投资方式，也是房地产投资者最常用的一种投资方式。如果投资者以贷款的方式购得住房，然后出租，用租金来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。
（2）期房投资。期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约定销售价格的20，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。
期房投资则是购买期房的投资者在房屋还没有完工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。
（3）以旧翻新。所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。
（4）以租养租。所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取差价。以租养租这种操作手法又称做二房东。有些投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时，这种投资方式比较合适。
（5）以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个投资理财的好办法。
（6）到拍卖会上淘宝。目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70左右，且产权归属明晰。
10.1.4 我国房地产投资的交易成本
进行房地产理财投资时由于交易金额大，交易成本就非常重要。这里的交易成本主要指买卖或者经营的相关税收或者费用。由于各项税收和政府收费都是由各地方政府决定，因此各地的情况并不完全相同。
1.房屋买进的交易成本
（1）购买商品房。在现房买进时，购买方需缴纳的税费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通住宅需按房价的1.5缴纳；高档住宅需按房价的3缴纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按合同交易金额的0.05缴纳；一种是产权印花税，为5元/户。
购买方还应交纳国家房屋管理部门收取的服务费用，这些费用一般由房地产商代收。主要包括：交易手续费，每建筑平米2.5元；交易登记费100元；图纸费25元；如果是抵押购房，还需办理抵押登记，费用为200元。
如果需要按揭或者抵押贷款，还要交律师费、房屋保险费、评估费和公证费。律师费是0.25～0.3，公证费是200元/份；保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，大约占贷款额的1.5.
另外，在正式入住时还应当按购房款2的比例向售房单位交纳维修基金，此基金为售房单位代为收取的。维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
综上，各种费用约占购房总额的5.
（2）购买二手房。二手房的买入除不需要交纳维修基金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约为贷款金额的1.如果卖方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。因为有公司担保，此时需支付一定的委托贷款费和担保费，一般也为1.如果委托中介购买二手房，还需交付房屋中介公司费用，大约为房款的1.
（3）购买二手期房。如果投资者购买二手期房，则只需交纳购买金额1.5的契税，0.05的印花税及每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3.同样，交易时也可以采取转按揭方式。
如果委托中介购买，费用也为1左右。
2.房屋卖出的交易成本
（1）现房卖出。需缴纳的税有印花税、营业税和个人所得税。印花税按合同交易金额的0.05缴纳；营业税的规定为个人购买并居住超过一年的免交此税，但不满一年的应按销售价减去购入原价后的差额征收5的营业税，并按营业税计征7的城建税和3的教育费附加；个人所得税按销售价减去购入原价后的差额征收20的所得税。如果出售的是个人购买的公产房，则由相应的办法核定成本价；如果在住房出售1年之内再购房，按照购房金额大小相应退还纳税保证金；如果购房金额超过原住房出售金额则全额退还；如果低于原住房出售金额则按比例退还。因此实际上必定发生的税收只有0.05的印花税，投资者只要购买住房超过1年，并在卖出后的1年内重新投资新的房产，便可以规避其他税费。同样交易手续费为每建筑平方米2.5元。如果委托中介卖出，费用在1.5左右。
（2）期房卖出。如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额1.5的契税，0.05的印花税和每平方米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3.如果委托中介卖出，费用为1.5左右。
3.非住宅买卖
对于非住宅买卖，买方应缴纳交易金额0.05印花税和3的契税；卖方应缴纳交易总额0.05的印花税、5的营业税和个人所得税及土地增值税。个人所得税应纳税额的计算公式为：纳税额=（售房价？购入价？交易的税费）×20.如果土地没有增值或者增值在20以下的将免缴增值税。如果超过限额，将按土地增值税适用四级超率累进税率，税率分别为增值额的30（增值未超过50），40（增值未超过100），50（增值未超过200）和60（增值超过200）。
10.2 房地产投资分析
10.2.1 选择房地产投资的城市
一般来说，随着城市的扩张，原先地价很低的城市边缘区逐渐被不断扩张的城市所覆盖，其地价也在这一过程中逐渐上升，并且将新的低价土地区推向离城市更远的郊区，与此同时，原来的城市的地价则普遍提高到一个新的水平。因此，城市规模发展的预测对房地产投资具有重要意义。投资于规模不断扩大的城市的房地产，其价值也会不断增长。一般来说，应考虑以下几个因素来选择房地产投资的城市：
（1）就业。在人口流动越来越快的今天，某城市原来人口的增加和缩小对城市规模的影响基本上不起什么作用，而就业机会是影响城市规模的一个重要因素。如果一个城市的就业机会很多，人口就会流入，相应的配套设施和服务就能发展起来，从而促使其不断扩张。分析一个城市的就业机会，应分析该城市主导产业的增长情况。所谓主导产业通常用其创造的国民生产总值占整个城市的国民生产总值的比例来衡量，一般如果该产业的比例高于全国的平均水平，那么就可以看做其为主导产业。事实上，在有些城市，只有很少的几个产业，甚至仅有几个大型企业在支持着城市的发展，如鞍山、本溪的钢铁产业、大同的煤炭产业、大庆的石油产业。如果该产业正面临着资源枯竭或者衰退，而又没有新的产业崛起，那么城市的发展前景和房地产价值投资就不太乐观。
（2）城市的基础设施。城市的交通、电力、市政服务等基础设置对经济的发展来说是至关重要的。因此，良好的基础设施有利于吸引更多的企业来此投资建厂，从而创造更多的就业机会。我国沿海地区的发展就是一个明显的例子。例如，在缺乏资源的日本，各种产业和大部分人口都集中在交通便利的港口城市或交通枢纽，房地产在这些地区兴旺发达。美国也是如此，大城市都集中在交通便利、矿藏丰富的五大湖地区。
（3）气候。气候条件影响着人们居住、工作和生活的质量，也直接影响着城市的发展潜力。此外，从宏观层面上考虑，城市化和人口老龄化这两个重要的趋势将在很长时期内影响我国的房地产价值。前者有利于房地产价值的增值，而后者将不利于房地产价值的上涨。在今后20年中，我国的城市化进程将使得城市房地产价格不断上升，如果农村人口主要在中小城镇居住的话，这些城镇的土地价格和房地产价格将会大幅度上涨。
10.2.2 对房地产进行估价
正确估计房地产的价值，对于房地产投资有着非常重要的意义。投资者都希望自己的投资能得到良好的收益，但是面对千变万化的市场价格，选择什么样的购置时机就显得格外重要了。如果投资者能事先对某项房地产的价值进行合理判断，那么他就可以争取在该项房地产的市场价格低于其价值时购买，从而保证未来取得增值收益。
下面将用现金流贴现法来计算房地产价值。这是因为，任何产生现金流的资产价值都是其预期未来全部现金流的现值的总和。现金流贴现估价模型能用于金融资产的估价，同样也可以用来对房地产进行估价。
现金流贴现估价模型为：
式中V——现有的现金流；
CFi——各期的现金收入；
r——贴现率。
一旦估计出现金流，确定贴现率，就可以进行房地产估价了。
很多房地产投资的现金流形式为租赁收入或租金收入，因而能够运用现金流贴现模型进行估价。
（1）现金流入。来自于房地产投资的现金一般表现为租金或租赁收入。在估计未来年限的租金时，必须考虑的因素有：过去的租金的变化趋势、房地产供需状况和宏观经济环境、闲置率（即在一定时期内未能出租的时间的百分比），以及需要过多长时间才能租出去，需要的时间越久，房地产预期产生的现金流也就越少。
（2）现金流出。房地产投资的费用包括固定费用和变动费用两种。固定费用指与居住无关的费用项目，如财产税、保险、修理、维修等；变动费用指与居住有直接关系的费用项目，如煤气、水、电、有线费、电话费等。
（3）预期增长率。在估计现金流时，一个关键的因素是租金和费用的预期增长率，决定预期增长率的要素是预期通货膨胀率。在一个稳定的房地产市场中，现金流的预期增长率应该接近于预期通货膨胀率。而在一个低闲置率的市场中，租金的增长率就有可能高于预期通货膨胀率，至少持续到市场短缺的情况消失以后。反过来也是一样，在一个高闲置率的市场中，租金的预期增长率就有可能低于预期通货膨胀率。
（4）期末价值。在所有的现金流模型中，一个关键的数据是被估价资产的期末价值。有两种方法用来估计资产的期末价值。
假定资产的当前价值按照预期通货膨胀率增长以达到期末价值。因此，如果预期通货膨胀率是3，则一项当前价格为100万元的房产，在10年后的价值将是134.4万元。
另外我们还可以假定最终年份（投资期的最后一年）的现金流将会按照一个稳定的比率增长下去。如果这一假定成立，那么房产的期末价值将是式中r——折现率；
tCF——第t年的现金流；
g——永远增长率（即预期在未来保持不变的增长率）。
10.2.3 如何确定具体的投资目标
如果投资于土地，应考虑地块的具体特点。一般来说，地块不能太小，过小的话利用时就会有很多障碍；从土地的深度和宽度的比例来看，如果临街的地面相对于其深度来说过宽，不仅会影响房地产的外形效果，临街面也会受到较强的外在干扰，影响房地产的使用；从土地的形状来看，较好的形状是长方形，其利用率最高，而其他形状则不如长方形。
如果投资于住宅，那么住房的平面布局、朝向、采光、视野、楼层、建筑质量和物业公司的管理等都是考虑的要素。另外，所投资房屋面积的大小也得慎重考虑。对于一个只需20平方米就可以满足需求的住户，他会愿意以20万元的价格来购买，但是他肯定不愿意出70万元的价格购买一处70平方米的住房。只有适合人们需求的房产，才会赚取更多的差价。因此，投资者必须考虑今后该区域人们的住房需求。住房面积的需求跟房价与收入水平成正比，因此在房价一定的情况下，收入水平越高，所需要的住房面积也越大，一些面积比较大的户型可能比较容易脱手。对于一个看好某个次中心的投资者，如果他估计该中心尽管有较好的增长潜力，但主要居住人口的收入较低，那么投资于较小的户型是明智之举。
投资目标的选择通常很适合中长期的投资者，因为城市房地产价格通常是一种均衡的状态。在这种均衡状态下，随着城市规模的扩大，城市的房地产的总容量也不断增加。这种增加一方面通过向城市外围的扩张来实现，另一方面，随着城市中心地价的提高促进城市中心的建筑向更高的空中进行扩张来实现。现实中，这种均衡状态基本上不可能存在，因此对短期投资者来说，选定某一区域后，要进行供求分析：在供给方面主要考虑房屋的损毁和新建成的数量；在需求方面应考虑该区域人口、收入增长的情况。通过对供求的分析来判断房产的价格，以此发现那些估价过低的房地产并进行投资。
10.2.4 房地产投资时机的把握
我们从基本面分析了进行房地产投资时应考虑的方面。事实上，与股票市场一样，由于投资者并不都是十分理性的，也会追涨杀跌，所以理性投资者会抓住大众的过度反应，从而获得较大的收益。
1.宏观经济波动与房地产
我们知道利率的波动，尤其是没有预期到的利率变动对房地产的价值具有巨大的影响。对贷款买房者来说，较低的利率也就意味着较低的成本，从而刺激了消费和投资需求；对房地产开发商，低利率也有利于降低开发中所占用的大量资金的融资成本，从而增加房地产的供给。因此，利率的降低有利于房地产业的景气。我们知道，利率是受央行控制的，央行在经济过热时会调高利率，从而抑制经济过热，并且在一般情况下会导致经济低迷。为了对付经济的衰退，央行又不得不调低利率，便得经济慢慢高涨。经济活动本身的规律和央行对利率的调控形成了经济的周期波动，在这种周期波动中的利率的变化便使房地产出现了相应的周期波动。高利率往往使得房地产价格下跌并陷入萧条，而低利率则相反。
在房地产投资中，掌握这一经济周期是非常重要的，它有助于应对当前的形势，从而及时地采取相应的策略。尤其值得注意的是，房地产价格的升降往往与人们喜欢“跟风”的习惯有关。一旦进入市场，许多人跟风炒房地产，使房地产价格短时间内抬高；当有人抛出手中的房地产时，又有人盲目地出售自己的房产，导致房地产价格下跌。
2.在萧条时买入，在火暴时卖出
在房地产市场萧条时，房地产的价格较低，此时房地产市场处于“买方市场”，许多人都在急于抛出自己手中的房产，此时投资者将有足够的房产进行选择，另外急于出售的卖家会提供非常优厚的付款条件。而在房地产市场火暴时，此时的买主远远多于卖家，投资者可将自己手中的房产高价卖出，从而获得可观的利润。
当然在经济周期的高峰和低谷或者房地产市场持续低迷时，都不适宜介入，因为这可能造成所投资的房产长期不升值，占用大量的资金而导致机会成本增加。跟股票投资一样，房地产投资也应牢记这样一个信条：当所有人都看好市场时，房地产市场将会走向反转，而当所有人都看淡市场时，恰恰是投资者介入市场的好机会。
事实上，通过分析房地产交易者的类型，就能把握房地产市场的经济周期。一般说，在房地产市场启动阶段，多数买房者都用来自住，而当市场高涨时，那些高抛低吸的投机者进入市场。随着越来越多的投机者进入，价格会持续走高，但市场中最终的购买者却大大减少，最终购买失去支撑而导致房价下降，泡沫破灭。这时投机者由于恐慌而急于抛售房产，从而加剧了价格的下滑，直至大部分投机者退出市场，市场又进入新一轮的经济周期。
10.3 房地产投资策略
10.3.1 期房投资策略
预售房屋是目前流行的商品房销售办法，对预售房屋的投资就叫做期房投资。在香港，一般情况下，房地产开发商在预售房屋时，是将房屋“拆零砸碎”地出售给投资大众。开发公司先估定一个价格，在开工建造时开始出售，此时购买者须支付价款的10，即为首期；待到房屋建成约一半时，购买者须再支付价款的10；这样到房屋建成时只需交剩下的80便可以得到所认购的房屋。在房屋建成之前，只需交付20的价款就可把房屋建设全过程中的升值涨价因素全部确定下来。卖出期房的手续也非常简便，一种方式是认购期房者与开发商协商，取消现有的买卖契约，然后由开发商与新的购买者订立一份新的契约；另一种方式是期房的买卖者直接订立一份契约，承让人购进转让人对开发商拥有的一切权益。
而我国大陆的预售房屋与期房销售的一个重要的不同之处是，无论银行按揭还是用自有资金购买，都必须向开发商付全款，并且房屋也必须在封顶（高层完成2/3）后才能申请预售许可。而投资期房所付款项只是一种定金的性质，也不需银行介入便有杠杆投资的效果。
1.期房投资的优点
（1）价格便宜。房屋预售是开发商筹集的一个重要方式，为了更多地吸引购房者提前支付房款，在期房销售时，房地产开发商一般都在价格上有较大的优惠，一般比现房的价格优惠10～25.
（2）设计新潮。房产开发商对设计是十分看重的，因为设计的好坏直接影响到房屋的销售，所以相对而言，期房的设计大多避开了当前市场上现房的设计缺点。
（3）选择余地更大。当投资者在建好的现房中选房时，往往楼层好和朝向好的楼盘基本上已经售空，余下的大多是一些楼层不太理想或朝向不好的房子。如果买期房则可以在买主较少的时候介入，待定位置较好的房子。
（4）升值潜力高。期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。有一些尚未形成规模的区域，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种配套条件得以改善之后，房价必会大幅上涨，投资者将会获利丰厚。
2.期房投资的缺点
（1）资金成本较高。预售房屋通常要等上一年半载才能进户。在这段时间中，由于资金占用大，利息损失也较大。从另一个角度看，如果是投资现房，那么这一段时间内的利息支出成本则可以由房屋出租所得的租金来抵付，从而不会造成不必要的损失。
（2）出现不能按时交房或者质量、面积、配套设施不合格等情况。预售房屋因为是图纸房，只能看到房屋的一个大致结构，而一些细节的地方往往会被开发商特意隐瞒，因此极可能出现现房与图纸不符的情况，造成投资者不必要的损失。
（3）房地产市场下跌的风险。如果房地产市场下跌，那么投资者就花了冤枉钱。
（4）周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。
3.期房投资的策略
（1）关注市场的走势。在购买期房时，一定要对所在地的房地产价格的大趋势进行理性的判断，以避免所购期房入住后出现贬值。
（2）避开信誉差的开发商。开发商的信誉和项目质量紧密相关。好的开发商资金实力都比较雄厚，不会由于出现现金的流动风险而造成投资者的损失。另外，好的开发商都很看重自己建立起来的品牌，不会做出对自己的声誉有损的事情，故建筑的房屋有保障。
（3）多走多问。根据我国房地产销售有关办法，凡是预售房屋必须从国家房屋管理部门取得商品销售许可证。因此，查验房地产是否具有其资格非常重要。另外，还有其他的一些法律文件，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、土地使用权证等都要查验清楚，以保障投资者产权的顺利过渡。
10.3.2 二手房投资策略
一些人对于现有居住条件不满意，导致二手房交易市场日益火热。有机构调查表明，目前4/5的城镇居民对自己的住房条件不满意，而大多数人通过改换住房来改善居住条件，因此投资二手房是个不错的选择。
1.二手房投资风险
（1）房屋的权属。目前房屋的产权、使用状况十分复杂。其中存在不少产权与使用权分离的住房、已抵押的住房、因历史问题解决不了权属的住房等，因此投资者为此有可能造成此后的纠纷。
（2）中介公司不规范。目前，二手房交易的中介机构采取了收佣金、吃差价的做法，损害了买卖双方的利益。
（3）按揭贷款较难。很多人在购买二手房时犹豫不决的原因，就是因为二手房按揭贷款的手续非常复杂，如果机构或者卖方没有诚意配合的话，就会使买方陷入进退两难的境地。
2.投资策略
（1）注意交易主体进行二手房交易的资格是否符合。例如，考察卖方是否有房产证，产权是否明晰；若是期房需要开发商做担保等。另外，可到房地产交易中心查询房屋是否抵押及其产权情况，向周边邻里询问相关的房屋情况。
（2）在评估房产时注意房屋土地价值是否贬值。投资房地产的关键是位置，但是我国的土地使用权不是永久的，因此对于使用年限已经很长的二手房，其使用权的期限所剩不多，如果继续使用需另外交纳使用费，位置的价值可能会大打折扣，这对进行长线投资者来说是至关重要的。
（3）注意房屋的质量。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙体开裂、下水道堵塞等情况。应询问一下邻里之间的关系，是否存在纠纷。此外，原居住人的社会关系是否过于复杂，这可能也会给购房者带来不必要的麻烦。
（4）通过中介进行交易。二手房的买卖是一项专业性较强的过程。交易双方如果在交易过程中觉得很多问题无法把握，最好到房地产中介公司请专业的人士和律师指导，或委托声誉好、具备相应资质条件的房产中介机构进行交易。
10.3.3 拍卖会上淘房策略
房屋拍卖处理一般有下面几种情况：因不履行债务、保证、赔偿等责任，相关法人或者个人的房产被法院强制拍卖以清偿债务；按揭贷款业主因失业或者生意失败而无法偿还银行贷款，被银行收回抵押赎回权，银行通过拍卖的方式来处理这些房产以回收欠款；政府有关部门，如税务、工商管理部门因追讨欠税或者罚款所得的房产；个人委托拍卖的房产。
一般来说，拍卖这些房产的主要目的是清偿债务和回收欠款。为保证及时收回款项，拍卖方通常愿意以低于市场价格10～50卖出手中的房产。银行拍卖的取消抵押赎回权的房产更是如此，因此如果银行以回收贷款为卖出的底线，这些房产具有很大的讨价还价的空间。
但是拍卖会上的房产也有很多缺点。例如，除了提供有关房地产的法定说明外，一般都不提供该房地产的相关信息，不向购买者展示该房产；一般只接受现金交易；合同中特别条款的部分被严格限制；买方融资的时间十分有限。
因此，想在拍卖会上淘房的投资者应注意下面几个方面：
（1）及时获得信息。房地产拍卖会大多是拍卖公司在报纸上做公告，但这种信息一般并不保险，很多人因没有注意到信息而错失良机。这类信息一般都登在重要的报纸上，投资者应多加留意。
（2）主动了解房屋的相关情况。在参拍前一定要了解标的的产权，土地与房子的产权是否是一致的。对于没有产权的商品房，可询问拍卖公司是否可获得产权证。而确实不能办理产权证的房屋，应了解房屋使用权的权限范围。还要了解标的相关信息，如面积、水电费结清情况等。
（3）根据房地产投资的估价方法对其进行合理的估价，确定自己的心理价格。如果在竞拍中发现价格已经超出了自己的承受价格，应果断放弃，因为高于心理价格5以上的房产已不具备投资价值了。
（4）鉴于付款条件的苛刻，想做房地产拍卖的投资者，要有充足的资金实力。
（5）另外根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，应有其他共有人的书面同意，否则不具备法律效力。因此投资者在遇到此类房产时需要注意，以免白白浪费时间和精力。
10.4 房地产投资的风险管理
10.4.1 房地产投资风险的特性
房地产投资的风险是指投资的实际收益与期望收益的偏差。这种偏差的程度和偏差发生的概率与房地产投资的风险成正比。房地产投资风险的特性是由房地产的特性和风险的本质所决定的，表现为以下几个方面。
1.普遍的投资风险
（1）风险和收益的对称性。投资房地产既可能带来收益，也可能造成损失。收益和风险是并存的，收益和风险是成正比的，承担多大的风险，就可能获得多大的收益。
（2）多变性。房地产投资风险的性质和程度受国家政策、法规及经济发展水平等因素的影响而呈现动态变化的特征。投资环境中任何一个因素的变化都会引起房地产投资风险的变化。
（3）可预测性。通过对各种统计资料、投资条件和市场状况的分析，投资者可以对房地产投资风险发生的概率及其可能造成的损失做出判断，从而预测或度量可能发生的风险。
（4）可控制性。房地产投资风险的可控制性体现在投资者可以采取合理的投资方案来规避风险。通过对多种投资方案进行风险评估，选择出最佳方案，或利用组合投资来降低风险。2.房地产特有的风险（1）流动性风险。房地产是无法移动的固定物，其买卖存在区域的特性。如果急需变卖房产，但不容易找到买家，这时卖方可能就不得不降低售价来吸引买家。所以，投资房地产的变现能力较差。
（2）市场风险。房地产风险受经济周期性的变动、社会政治环境、供求关系的影响。如果政治稳定、经济繁荣，房地产的价格可能看涨，反之则会下跌。如果对房地产走势把握不好的话，将会受到损失。因此，不要在房地产价格泡沫过大的时候进行非理性投资。
（3）利率风险。市场利率变动会影响房地产的成本，在房地产预期收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投资价值越低。利率变化对获取租金收益的房地产投资者及利用银行贷款进行房地产投资者的影响尤其明显。
（4）购买力风险。虽然房地产投资具有抵御通货膨胀的能力，但如果房屋价格和租金的上涨幅度低于通货膨胀率，则房地产的实际收益仍会减少。而且在通货膨胀时，如果大幅提高房地产的售价，又会影响对房地产的购房能力和消费需求，形成供大于求的现状。
（5）交易风险。房地产交易市场的信息不对称，使投资者购买房地产时可能产生交易风险，现实中所产生的许多买卖纠纷，都是由于信息不对称所造成的。
（6）意外风险。房地产还可能遭受自然灾害和人们意外的过失行为所带来的风险，如地震、海啸、台风等自然灾害，意外的火灾和水灾等人为事故，都可能使房地产受到损毁，从而造成损失。
10.4.2 房地产投资风险的决策
由于房地产投资所面临的种种不确定的风险，因此需要理财分析师协助客户根据掌握的资料和信息，对各种可能性做出估计，从中选出最佳方案。这一过程就是房地产投资风险的决策。
1.风险决策的影响因素
（1）风险成本。由于风险的客观性，任何人想完全回避风险是不现实的。要降低风险必须付出相应的代价。由风险导致的费用即风险成本，包括风险本身所造成的损失，对风险的前期预防费用及后续的风险防范费用。例如，给房地产投资进行财产保险。
（2）风险收益。风险收益是因承担风险进行投资而获得的额外的回报。房地产投资的预期收益比无风险收益更高，这部分的收益是补偿风险成本的收益，又称为风险溢价。
（3）信息。随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素就会减少，提高了投资者决策行为的正确程度，降低了决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不准确，那么就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加决策风险。即使获取信息也要付出成本，但与投资决策风险所造成的损失相比，还是值得投入的。
2.决策方法
根据投资者对待风险的态度和所掌握信息的情况，可采用不同的决策方法，主要有如下几种：
（1）最大可能法。最大可能法是将概率最大的那个投资结果看成是必然事件，即发生的概率为1，而将其他结果看成不可能事件。这一方法适用于某一投资结果比其他结果发生的概率大得多的情况。投资者的决策行为也就变成了确定性决策问题。该方法的前提是，投资者掌握了足够多的信息来判断投资结果发生的概率。如果仍然存在许多不确定性因素影响对概率的判断，则不适用采用这种方法。
（2）期望值法。利用期望值法进行风险决策要考虑投资者的风险偏好程度。其步骤是在收集相关资料后，列出主要的可行方案，算出每个可行方案的期望值来加以比较。如果投资者是风险厌恶型，目标是损失最小，则应采取期望值最小的投资方案；如果投资者是风险偏好型，目标是收益最大，则应选择期望值最大的可行方案。该方法结合了概率分析和投资者对风险和收益的态度，在大多数情况下都适用。
（3）概率不确定情况下的风险决策。现实中，有时很难估计事件发生的概率，而只能对风险后果进行估计。这时，投资者是在一种不确定的情况下进行决策，故决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。
10.4.3 房地产投资风险防范与策略
1.房地产风险防范的措施
（1）做好充分的调查准备工作。首先应了解投资者的风险承受能力及投资目的，包括风险偏好的类型、个人财力、自身知识结构、投资动机等。其次要调查市场环境，以及投资房地产的基本情况。对房地产信息的掌握应尽量详尽。
（2）优化分析。在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最优方案。
2.房地产投资的合理组合
对于资金实力雄厚的个人投资者，可以考虑房地产的组合投资，即在对房地产市场分析的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。例如，投资者可以考虑投资期限长短的结合，高中低档房地产的有机搭配、投资区域不同、组合不同用途的房地产等。
房地产的组合投资并不是固定不变的，任何影响房地产市场价格的事件发生或即将发生时，投资者都应顺应形势，及时做出判断分析，调整房地产组合的结构。
案例分析
房地产泡沫对经济的危害——基于日本房地产泡沫事件分析早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出：中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。该文还援引当年中国国务院下发各级政府的一份文件来佐证其观点。这份2005年3月26日下发的文件在国际上被普遍解读成是我国中央政府对各级地方政府的警告——依靠发展房地产市场推动经济增长的做法存在风险。
当前我国房地产市场是否产生了泡沫，理论界和实业界众说纷纭，在这里我们不去探讨房地产泡沫是否已经存在，而是将房地产泡沫对经济的危害做一下梳理，使人们更加清晰地认识到房地产泡沫对经济的危害。
房地产商品的特殊性使其极易产生泡沫。土地的稀缺性和房产建设周期较长的特点，会造成房地产市场在一定时期内的供给刚性。当经济迅速发展时，房地产需求迅速增加，但供给并不能及时增加，导致需求大于供给，房地产价格迅速上升。在价格上升的过程中，部分人会将房地产作为投资和投机的工具，因此造成需求的虚假过剩，人为地推高房地产价格，使价格不能反映房地产市场的供求关系。价格的上涨将吸引来更多的投机者，使价格进一步上升，如此循环，泡沫逐渐增大，但泡沫终有破灭的一天。泡沫的破灭会给经济带来极大的危害，国际货币基金组织（IMF）的一项最新研究显示，房地产市场热潮比股市热潮更可能以泡沫破灭而告终，并且，前者在泡沫破灭时造成的损害比后者大得多。这里我们将房地产泡沫的危害总结为以下几个方面。
第一，导致社会资源配置的不合理。在房地产泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，降低了劳动所得的相对价值，误导了各种经济主体的长期投资行为。其结果是社会资源将以很快的速度向房地产领域集中，最终导致社会经济结构失衡。这样一方面其他生产领域的资金被吸引到房地产市场，将使一些生产领域资金趋紧；另一方面，将造成与房地产相关的产业过度繁荣。例如，在房地产泡沫扩张期间，房地产价格上涨，房屋建设量迅速增加，对水泥、钢材等建材的需求大增，小水泥厂、小钢厂等迅速大量上马，但是当房地产泡沫破灭后，这些钢厂、水泥厂的生产设备不得不大量闲置，甚至有些刚刚建成或没有建成就得停产，造成了社会资源的极大浪费。同时，大量的空置商品房，也将造成社会资源的严重浪费。
第二，货币政策受到制约并对金融安全构成威胁。在泡沫扩张期间，中央银行使用货币政策工具调控经济的能力受到制约。如果货币供给量不变，那么房地产市场出现泡沫，就隐含着其他资产价格会下降，因此可能会压抑股市，并将其他领域的资金吸引到房地产市场；但如果用货币扩张来支持泡沫，则可能会出现多种资产泡沫并存甚至实体经济领域也很景气的局面，即“泡沫经济”现象，其后果可能更加严重。
第三，造成整个经济低迷不振。房地产业对整个国民经济具有很强的拉动作用，同样房地产泡沫破灭也会给整个国民经济带来强烈的负面冲击。房地产泡沫将造成供给大于需求，导致泡沫破灭后，价格大幅下跌，许多地产及其相关企业破产倒闭，许多在建工程停建和缓建，甚至整个建筑业的萧条。由于价格的下跌，人们对房地产的投资热情迅速下降，房地产市场可能在很长时期内低迷不振。为房地产业提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，这些行业的投资在很长时间内都很难启动。
第四，影响城市竞争力。房地产泡沫的生成和破灭都会对一个城市的竞争力产生不良影响。当泡沫生成和增长时，房地产的租金和价格高涨，增加了商业活动的成本，使最终的产品和服务的价格上升，竞争力下降，甚至导致一些投资转移到其他城市，对本城市的经济产生不利影响。房地产泡沫对北京、上海等一些国际大都市的影响尤为严重，房价的上升使这些城市的国际竞争能力下降，对外资的吸引力下降，一些国外投资将寻找其他经营成本较低的城市作为其生产经营基地，因此房地产价格的上升会使城市的发展速度放慢。当房地产泡沫破灭后，所造成的经济萧条和企业不良债务缠身的情况会破坏投资环境，降低城市竞争力，减少对外资的吸引力。
第五，对社会心理和人的行为造成不良影响。房地产泡沫的发展导致房地产价格奇高无比，加剧了国民收入分配的不平等，社会财富迅速向某些投机家手中集中，劳动相对价值进一步下降，贫富差距日趋扩大，对整个社会的道德伦理将产生不利影响。例如，战后日本经济的发展主要来自日本劳动者的刻苦耐劳，然而由于房地产价格猛涨，使得无资产者购置房地产希望渺茫而意志消沉，有资产者则依赖资产增值而劳动积极性减退，这样不劳而获、借债消费、贪图安逸等社会风气日益加深。投机的掠夺式的“创收”和不劳而获的“致富”，对社会伦理道德观念产生了极大的冲击，严重影响了整个社会的健康发展。
日本的“十年之痛”肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度升值的“广场协议”的签署年。从这时开始，到1991年为止，日本国内六大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。
引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
日本人为泡沫经济付出了沉重的代价。1992年由于股票和土地价格下降所造成的资产损失相当于当年的国民生产总值的90.1994年3月，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，这个数字相当于日本当年的GDP。日本土地总价值减少了223万亿日元，股票价值减少了178万亿日元。泡沫经济还给日本金融系统造成了巨额坏账。1998年底，日本官方认为金融机构坏账达7131亿美元。到了1999年，有学者估计这个数字高达10000亿～12000亿美元。西方有些经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。
思考题：
1.你认为我国房地产是否存在泡沫？引起房地产泡沫的原因是什么？如何衡量房地产泡沫的严重程度？
2.你能想到哪些对策来抑制房地产泡沫的产生和扩大？
本章小结
1.房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。它具有位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等特点。我国目前的房地产主要有商品房、安居房、解困房、经济适用房和房改房几种。
2.房地产投资具有现金流和税收策划、价值升值、可以使用财务杠杆等优点，但其流动性差、首付款多、易受房地产周期与财务杠杆带来的不利影响和风险高等缺点。
3.房地产投资方式主要有：直接购房投资、期房投资、以旧翻新、以租养租、以租代购和到拍卖会上淘宝等。房地产投资的成本包括房屋买进的交易成本和房屋卖出的交易成本。
4.房地产投资的选址应考虑所在城市的就业、城市的基础设施和气候条件等。在进行房地产估价时应采取现金流贴现法来计算房地产价值。如果投资于住宅，那么住房的平面布局、朝向、采光、视野、楼层、建筑质量和物业公司的管理等都是考虑的要素。
5.期房投资时要关注市场的走势；避开信誉差的开发商；多走多问。二手房投资应注意交易主体进行二手房交易的资格是否符合；在评估房产时注意房屋土地价值是否贬值；注意房屋的质量；要通过正规的中介公司进行交易。如果想到拍卖会上淘宝则要及时获得信息；主动了解房屋的相关情况；根据房地产投资的估价方法对其进行合理的估价，确定自己的心理价格；要有充足的实力；应注意相关的法律纠纷。
6.房地产除了具有一般投资所面临的风险之外，还具有流动性风险、市场风险、利率风险、购买力风险、交易风险和意外风险等特有的风险。
7.在进行房地产投资决策时可以采用最大可能法、期望值法和概率不确定下的风险决策。应做好充分的调查准备工作和优化分析。对于资金实力雄厚的个人投资者，可以考虑房地产的组合投资，即在对房地产市场分析的基础上，选择不同类型的房地产和不同的投资时机进行组合投资。
复习思考题10
1.什么是财务杠杆？如何看待房地产投资的高杠杆作用？
2.房地产投资有哪些方式？各自的优缺点是什么？
3.我国房地产交易过程中主要需要缴纳哪些税费？
4.土地价格与房地产价格的关系是什么？
5.影响城市土地价格变动的因素有哪些？
6.选择具体的房地产标的时应注意哪些因素？
7.老张看上了一套两室一厅共85平方米的房子，但是不知道买房还是租房好。如果租房，房租每月2000元，押金为半年的房租；如果买房话，总价为50万元，可获得40万元、年利率6.22的房屋贷款，首付为10万元，贷款年限为5年。假设老张还能生活50年，所买房子的寿命为50年。
请你结合下面的几种情况，分别分析，老张是买房好还是租房好？并说明理由。
（1）假设50年后，所买房子的价值为0；
（2）假设50年后，所买房子的价值大于50万元；
（3）假设老张投资股票，每年的收益率可达20.
