（１６）技术开发费：企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费，工艺规程制定费，设备调试费，原材料和半成品的试验费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间试验费，研究人员的工资，研究设备的折旧，与新产品试制、技术研究有关的其他经费，委托其他单位进行的科研试制费及试制失败损失。
（１７）无形资产摊销：专利权、商标权、土地使用权等无形资产的摊销。
（１８）业务招待费：企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用。目前规定在下列限额内据实列支：全年经营收入在１５００万元以下的，不超过年经营收入的５‰；全年经营收入超过１５００万元（含１５００万元）但不足５０００万元的，不超过该部分营业收入的３‰；全年经营收入超过５０００万元（含５０００万元）但不足１亿元的，不超过该部分经营收入的２‰；全年经营收入超过１亿元（含１亿元）的，不超过该部分经营收入的１‰。
（１９）开办费：企业分期摊销的开办费，或按企业会计制度规定在开始生产经营月份一次计入的开办费。
（２０）计提的坏账准备：企业为各项应收款项提取的坏账准备。
（２１）计提的存货跌价准备：企业为各项存货提取的跌价准备。
（２２）存货盘亏、毁损、报废（或盘盈）损失：企业在清查财产过程中查明并按规定程序批准后转销的各种材料、设备等流动资产的盘亏、毁损和报废减去盘盈和过失人赔偿后的净损失，但不包括应计入营业外支出的存货非常损失。
（２３）其他管理费用：上列各项费用以外的其他管理费用，如董事会费、绿化费、排污费等。
开发企业管理费用的总分类核算，在“管理费用”科目进行。企业发生的各项管理费用，都要自“库存现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“周转材料”、“累计折旧”、“无形资产”、“长期待摊费用”、“应交税费”、“坏账准备”、“存货跌价准备”等科目的贷方转入“管理费用”
科目的借方。
企业发生的管理费用，直接计入当期损益，并于期末将其余额全部转入“本年利润”科目的借方。
例１１６ 宝吉房地产开发公司２０××年２月份发生各项办公费用２５００元；支付某工程技术咨询服务公司咨询费５０００元；计提固定资产折旧费２８００元；发生业务招待费１６００元，未超过规定限额。作会计分录如下：
借：管理费用——办公费２５００
——咨询费５０００
——固定资产折旧２８００
——业务招待费１６００
贷：银行存款９１００
累计折旧２８００
三、财务费用的核算
房地产开发企业的财务费用是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息净支出、汇兑净损失，以及相关的手续费等。在总分类核算上，应通过“财务费用”科目进行。
开发企业因开发产品所发生的借款利息及相关的手续费，在开发产品完工以前，应记入“开发间接费用”科目的借方和“长期借款”、“银行存款”科目的贷方，计入有关开发成本。开发企业因购建固定资产而发生的长期借款利息支出及相关的手续费，在购建固定资产尚未交付使用以前，应记入“固定资产”、“在建工程”科目的借方和“长期借款”、“银行存款”等科目的贷方，计入有关固定资产的价值。开发产品完工以后发生的长期借款利息支出和固定资产购建工程完成交付使用后发生的长期借款的利息支出，应计入财务费用。
与开发房地产和购建固定资产直接有关的长期借款，在使用以前暂存银行而发生的利息收入，在开发产品完工以前和固定资产购建工程交付使用以前发生的，应与相应计入开发成本和固定资产价值的利息支出冲抵，记入“银行存款”科目的借方和“开发间接费用”、“在建工程”科目的贷方。在开发产品完工和固定资产购建工程交付使用以后发生的利息收入，应冲减财务费用。
开发企业由于汇率变动等原因，在开发经营期间发生的汇兑损失，以及在交付使用以后发生的与购建固定资产直接有关的汇兑损失，应记入“财务费用”科目的借方和有关科目的贷方。在开发经营期间发生的汇兑收益，以及在交付使用后发生的与购建固定资产直接有关的汇兑收益，应记入“财务费用”科目的贷方和有关科目的借方。与购建固定资产直接有关的汇兑损益，在交付使用之前发生的，应计入或冲减有关资产的价值，记入“固定资产”、“在建工程”科目的借方或贷方。
企业发生的财务费用，直接计入当期损益，应于期末将“财务费用”科目的余额全部转入“本年利润”科目的借方。
必须指出，采用开发成本计算房地产成本，把销售费用、管理费用和财务费用作为期间费用计入当期损益，不对开发产品成本进行分配，虽能简化核算手续，正确考核开发单位的成本责任制，但由于房地产开发周期较长，只有开发产品完工的年度和月份，才能加以销售、出租和转让，才能取得经营收入。在那些没有完工开发产品加以销售、出租、转让的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，却有销售费用、管理费用、财务费用的支出。这就不符合会计的收入与费用配比原则，并使企业在有些年度和月份发生虚亏，值得进一步加以研究。
第五节 投资净收益和营业外收支的核算
一、投资净收益的核算
投资净收益是指企业投资收益减投资损失的净额。投资收益和投资损失是指企业对外投资所取得的收益或发生的损失。投资收益扣除投资损失后的数额，作为企业利润总额的构成项目。
投资收益包括对外投资分得的利润、股利和债券利息，投资到期收回或者中途转让取得款项多于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。
投资损失包括对外投资到期收回或者中途转让取得款项少于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。
二、营业外收入的核算
企业的营业外收入和营业外支出是指与企业开发经营无直接关系的各项收入和支出。
企业营业外收入是与企业经营收入相对而言的，虽与企业经营活动没有直接因果关系，但与企业又有一定联系的收入。按照企业会计制度的规定，列入营业外收入的项目主要有处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项、捐赠利得、盘盈利得等。
企业发生的营业外收入，应设置“营业外收入”科目进行核算，该科目按照营业外收入项目进行明细核算。
企业发生的营业外收入，借记“库存现金”、“银行存款”、“待处理财产损溢”、“固定资产清理”、“应付账款”等科目，贷记“营业外收入”科目。收到返还的消费税、营业税等各种税金，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入”科目。
期末，应将“营业外收入”科目余额转入“本年利润”科目，结转后该科目应无余额。
三、营业外支出的核算营业外支出是与企业经营活动没有直接关系的各项支出。按照企业会计制度的规定，列入营业外支出的项目主要有处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。
企业应设置“营业外支出”科目进行核算，该科目按照支出项目进行明细核算。企业发生的营业外支出，借记“营业外支出”科目，贷记“待处理财产损溢”、“库存现金”、“银行存款”、“固定资产清理”等科目。
期末，应将“营业外支出”科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
例１１７ 宝吉房地产开发公司１２月份有关营业外收支业务如下：
（１）盘盈设备一台，重置完全价值为３５０００元，估计折旧１００００元，经批准同意转销设备净值。
（２）因对方机构撤销，将确实无法支付的其他应付款９０００元转作营业外收入。
（３）开出支票一张向灾区捐款５００００元。
（４）报废机器设备一台，报废清理损失５０００元。
会计分录如下：
（１）借：固定资产３５０００
贷：累计折旧１００００
待处理财产损溢２５０００
借：待处理财产损溢２５０００
贷：营业外收入２５０００
（２）借：其他应付款９０００
贷：营业外收入９０００
（３）借：营业外支出５００００
贷：银行存款５００００
（４）借：营业外支出５０００
贷：固定资产清理５０００
第六节 本年利润的核算房地产开发企业实现的利润（或亏损）总额，通过“本年利润”科目进行核算，期末应将各损益科目的余额转入“本年利润”科目，即将“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等收入科目的余额转入“本年利润”科目的贷方；将“主营业务成本”、“其他业务成本”、“营业税金及附加”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”以及下节“所得税费用”等成本、支出、费用科目的余额转入“本年利润”科目的借方。
将各损益类科目的余额结转后，“本年利润”科目如为贷方余额即为本期净利润，如为借方余额则为本期净亏损。
按照现行会计制度的规定，各月利润和年累计利润的计算，可以采用“账结”的办法，也可以采用“表结”的办法。采用“账结”办法的，应于每月终了将损益类科目余额转入“本年利润”科目，通过“本年利润”科目结出当月利润或亏损及本年累计损益。如果采用“表结”办法，每月结账时，损益类各科目的余额不需要结转到“本年利润”科目，只有到年度终了进行年度决算时，才用“账结”法将损益类各科目的全年累计余额转入“本年利润”科目，在“本年利润”科目集中反映本年的全年利润及其构成情况。因此，每月结账时只要结出损益类各科目的本年累计余额，就可根据这些余额，逐项填入“利润表”，通过“利润表”计算出从年初至本月末止的本年累计利润，然后减去上月末本表中的本年累计利润，就是本月利润或亏损。企业采用“表结”利润的情况下，每月编制“资产负债表”时，如果平时不进行利润分配，表内“未分配利润”项目应填列“利润表”中的“净利润”；如果平时进行部分利润分配，应根据“利润表”中的“净利润”与“利润分配”科目的差额，填列“资产负债表”中的“未分配利润”项目。
不论采用哪种办法，年度终了时都必须将“本年利润”科目结平，转入“利润分配——未分配利润”科目。如“本年利润”科目结有贷方余额，应作如下分录。
借：本年利润×××
贷：利润分配——未分配利润×××
“本年利润”科目如结有借方余额，应作如上相反分录。结转后，“本年利润”科目应无余额。
例１１８ 宝吉房地产开发公司利润核算采用“表结法”，２００６年１２月份各损益类账户累计发生额如下（单位：元）：
主营业务收入３０００００００（贷）
主营业务成本２０００００００（借）
营业税金及附加４０００００（借）
管理费用３５０００００（借）
财务费用１０００００（借）
销售费用２００００００（借）
其他业务收入４００００００（贷）
其他业务成本２００００００（借）
投资收益８０００００（贷）
营业外收入５５００００（贷）
营业外支出２１００００（借）
根据上述资料，作会计分录如下：
（１）将各收入类账户累计发生额转入“本年利润”科目：
借：主营业务收入３０００００００
其他业务收入４００００００
投资收益８０００００
营业外收入５５００００
贷：本年利润３５３５００００
（２）将各成本费用类账户累计发生额转入“本年利润”科目：
借：本年利润２８２１００００
贷：主营业务成本２０００００００
营业税金及附加４０００００
管理费用３５０００００
财务费用１０００００
销售费用２００００００
其他业务成本２００００００
营业外支出２１００００
通过上述结账以后，利用“本年利润”科目集中计算出本年实现的利润总额为３５３５００００－２８２１００００＝７１４００００（元）。
第七节 所得税的核算
房地产开发企业的利润，要根据国家所得税法的规定计算上交所得税。企业会计准则规定，企业应采用资产负债表债务法核算所得税。
资产负债表债务法是从资产负债表出发，通过比较资产负债表上列示的资产、负债，按照企业会计准则规定确定的账面价值与按照税法规定确定的计税基础，对于两者之间的差额分别应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确认相关的递延所得税负债与递延所得税资产。
一、所得税会计核算的一般程序
企业采用资产负债表债务法进行所得税核算一般应遵循以下程序。
（１）按照相关企业会计准则的规定，确定资产负债表中除递延所得税负债和递延所得税资产以外的其他资产和负债项目的账面价值。其中，资产和负债项目的账面价值，是指企业按照相关会计准则的规定进行核算后在资产负债表中列示的金额。
（２）按照企业会计准则中对于资产和负债计税基础的确定方法，以适用的税收法规为基础，确定资产负债表中有关资产、负债项目的计税基础。
