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第46章 天下之财为我用(2)

此人名叫罗先友,四川内江人,他头脑灵活,眼光超前。1988年,在轰动大江南北的海南房地产热中,他竟然怀揣着5000元,坐上成都至广州的火车,壮着胆子去“炒”房地产!真是雄心大,钱袋瘪,只能叫做“办超越人力、财力的事”。不仅如此,没有钱的老先生还似乎财大气粗,不是到偏僻的边边角角吃人家的残羹剩汤,而是尽打海口市中心黄金地段的主意。时逢“海南热”,地价高得惊人,一小块地皮索价就是成百万、上千万。在这种情况下,要不你投巨资买地皮,静等涨后往外抛吃差价,或者就是带重金来建楼,然后与海南人对半分。

罗先友可不这么干。他住进低档小旅店,买了一辆自行车,每天满城跑。看到哪里店铺好,就闯进去,一副憨厚的模样对人家说:“我们要修大厦,能否长期租用你们的地皮。大厦建成后,每年向你们包交利润10万元。”

“开玩笑!你交那点利润,还不如我们现在出租门面的租金。”店主不屑一顾地予以回绝。

罗先友先后跑了140多家,均是有“谈”无“判”。这天,他终于发现在文明西路,西湖公园地段,背靠东有一家小工厂,虽然有不多的门面,但大多是背靠街的宿舍,没怎么发挥商业价值,而且厂子将迁往城外。虽然现有的2亩多地盘能盖一栋大楼,可厂方却没有相应的资金。于是罗先友找上门来。

“地皮租给我们70年,盖内江大厦。建成后,每年上交11万元。这样,你们将有770万元的收入”。毫无疑问,对于这家工厂来说,这是一笔可观的收入。倘若卖地,价格仅为三四百万元。罗先友代表着内江办事处,人又诚恳,不久就取得了厂方信任。

双方谈妥,先付租金5万元。地皮一落实,罗先友立刻通过新闻界发布消息:“海口将建内江大厦,实际是给四川建一个窗口,欢迎集资,并预收房款。”于是,四川18家单位争相签署意向性合同,以2000余元一平方米的价格将“大厦”预订一空,轻而易举筹集资金2000万元。修大厦的钱不成问题了。

1989年,“海南热”急剧降温,17000余家公司仅剩不到4000家。那18家购房单位也全部撤回。

房子还能不能盖?

盖!而且增加到16层、五六十米高、建筑面积为1.4万平方米的豪华大厦!“低潮修建、高潮卖。只要预收资金高于贷款利息,就可以边修边等待高潮。别人不上,我上,大家不修,我修,房子就会更加紧俏。”这就是罗先友的超人之处。加之地处市中心,不管低潮高潮,建好都能卖得掉。

没有资金怎么办?借!当时,建筑队伍无房可修,正愁养不起工人。你没有房子建,我拿给你建,价格必须下浮7%-8%,管理费、材料差价,你一分也别想吃!而且,罗先友还可以挑选最得力的队伍,一级队伍也只能按二级队伍收费,结果他选中了江苏省第一建筑公司。

大厦终于破土动工了。按内地惯例,应该先付给建筑公司30%的备料费。罗先友的招数,还是一个“赊”字:“请你先垫资,我们记账,一两年后付款,反正房子在这里,不行还可抵押。”

大厦主体工程修到七八层时,对方已垫资350万元,罗先友仍是不着急,先修着吧。建材呢,欠着,设备呢,先给少量定金,装好再说,这些已赊欠近800万元。

罗先友用的计谋是“借鸡生蛋”,利用他人的钱发自己的财。用他的话讲:“负债经营是先进办法,在外国商界,只要某人有能力,就可汇集资金。中国人喜欢一步步积累,人老了,快死了,还没有做成大事,我可不能这么干!”

不久,罗先友借来的鸡终于开始下蛋了。

大楼尚未竣工,已是预售一空,购方必须先付20%的房款,半月后再付45%。3个月内,1000多万元资金全部到位,仅大厦出租每年即可坐收四五百万元。于是,一至四层全部出租,再留两层自用,其余的10层全部出售。建楼造价为每平方米1600元,现在卖到四千元,还抢手得很,共卖得4600多万元,净赚2000多万元。

罗先友的成功经验告诉我们:要想在房地产开发中取胜,首先应该有远见卓识。一些成功者,在一个地区尚未引人注目时就看到了其在未来的重要地位,因此,花比较少的钱买下土地使用权,建成办公楼、商厦和住宅。当人们把注意力投向这里时,这里的地价及房屋价格已经高得惊人,于是,开发者就以高于投资许多的价格把房屋出售出去,从中获得大笔的收入。

其次,假如你手里没钱,又想投身于房地产生意,那么不妨试试“借鸡下蛋”,利用别人的钱这一招。运用此法的技巧就在于:借鸡下蛋,万不可等别人的锅已经烧热,你还没有蛋给人家打下去。罗先友资金的筹借可说巧妙至极,建筑、材料、设备费用虽然都是赊,但没有哪一笔到了该付时付不出的。甚至,在必要的时候,你还可以表现得稍微“大方”一点,这样才能获得好的信誉。在海南,人人都以为他是腰缠万贯的大老板,因为他从没有露过馅儿。据说,罗先友做事,手头没有两三个方案从不动手,他绝不在一棵树上吊死,肯定还预备着另外的两三棵。

一个每天晚上在七块五毛钱的小店住宿的人,却硬要修建造价数千万元的大楼,十有八九是个骗子,可罗先友不是,他是一位巧妙借用他人金钱、白手起家的“利用高手”。

信用第一

任何人创业,除了决心之外,都会面临着资金等问题,所以融资就成了创业能否顺利进行的关键。

融资的渠道及方式方法多样,其中信誉就可以融资。信誉有两个方面:一是创业者的品格信誉,另一个是经营信誉。创业者只要具备其中之一就可融到资金。当然,两者兼备融资就更为方便了。

被日本业界誉为“经营之神”的松下幸之助,他在创业伊始也碰到资金短缺这个问题。

当然,松下的人生是成功的,他创立的松下电器企业,成就斐然。1992年,松下电器总资产4万亿日元,总销售额近5万亿日元,员工总数25万人,公司规模及效益均为日本同行业之首。

面对如此辉煌的业绩,你一定不敢相信,1918年松下电器草创之初,他自己手中资金还不到100日元,这点钱很难创业,需要融资。

松下融资靠的是信用。他在电灯公司工作时有两个要好的同事,一个叫林伊三郎,他先辞职,到电业商会做电气工去了;另一个叫田延次郎,但他深得老板欣赏,仍在电灯公司办事处工作。当他两人听了松下创业的计划之后,十分高兴,马上辞职加盟了松下的创业行列。

松下虽然得到了两位好友的信任来跟他共同创业,但资金问题仍未解决,先靠松下这100日元不到的资金,就是再节省也不够用。就在他们起步维艰之时,林伊三郎想起了他的另一位朋友,他10岁做学徒,生活十分节俭,已到20岁了,积攒了200日元。凭朋友的信用,林伊三郞终于从他那里借来了100日元。

创业资金基本解决,他们在一间才十多平方米的房间里办起了小工厂。

1928年,松下公司正在进行一项新的建设。这项工程买土地需要5.5万日元,建筑物需要9万日元,内部设备需要5万日元,合计要19.5万日元。这在当时的日本,是一个相当大的工厂了。

当时,松下手里只有5万日元,还差14.5万日元,松下决定向银行贷款。

决定做出之后,松下马上与有往来的银行负责人见面,说明新厂的建设计划,并要求贷款15万日元。

这家分行经理向松下提出很多细节问题,他都一一据实相告,其中包括生产能力、销售状况、资金回收等情况。

这位经理听了松下的详细说明之后,说:“我明白了,你这个计划非常好,但是15万这个数字太庞大了,我必须跟总行商量过后,才能给你答复。”

三天以后,那位经理又告诉松下:“我可以为松下筹措15万日元的资金。但是,要我们将这笔如此巨大的资金,以无担保的方式贷出,恐怕有困难。”

这位经理在审视了松下一会儿之后,又说:“我们通常贷出这么巨大的资金,是一定要实价等于10万日元以上的担保物的。但是,我知道你们实际上根本无法提供这些担保物,所以我希望你能够将你的土地、建筑物拿来担保,不够的话,以你松下的信用担保也行。”

这样的答复应该叫人感谢万分了。以5万日元的家底和松下的信用,作为15万日元贷款的担保,这实在是太优惠了。这要换了别人,一定会立即答应下来,还会再三感谢这位银行经理,但是,松下没有马上做出决定。因为他还要考虑更深层次的问题:以不动产担保是否会影响松下电器的信用?在松下看来,信用是企业发展的根本,企业一旦失去了信用,就等于走进了死胡同。所以在涉及松下电器的信用问题时,他总是慎之又慎。

实际上,担保贷款是银行的规定,也是银行避免风险的重要手段,对贷款企业的信用并不会产生什么不利的影响,一个企业如果能够从银行得到无条件的贷款,反过来还会提高企业的信用。

当时的松下如果只想贷款,不去想公司发展的长远利益,自然不会想得那么多,但松下经过再三的斟酌之后,还是决定再做一次努力,说服银行经理,争取无担保贷款,若是实在不行的话,那就按银行担保贷款的要求办理。

松下想,用什么理由说服这位经理呢?松下的主意来了,他说:“经理先生,对贵行的决定,我个人衷心感激。不过,若以不动产作担保贷款,对松下公司一贯的企业经营形象恐有影响,所以我很冒昧地向您提个问题:贵行既然允许我以5万日元不动产来担保15万日元的贷款,其中就有10万日元贷款属于无担保的,这说明贵行对我公司的信用是坚信无疑的是吗?”

银行经理点头表示赞同。松下接着说:“既然10万日元贷款可以无担保,为什么对剩下的5万日元倒不放心呢?对此我有些不理解。经理先生,我向您提个要求,是否贵行可以用无担保方式,借给松下公司15万日元呢?”

这位银行经理只是沉思,并不开口。松下继续说:“至于还钱的事,我以为只要两年就够了,请你放心。而且,敝厂的土地权利证明书和捐税处的建筑物保存登记权利书,也可以寄存在贵银行。我很希望你再给我一次机会,无条件借给松下公司,可以吗?”

银行经理终于点头了。他觉得松下的话确实有道理,态度又诚恳,于是表示说:“很好,我明白了,祝你能够如愿以偿。我会跟总行再联系一次,准备好好说服他们。”

又是三天之后,松下接到银行通知:无条件贷款15万日元。

这件事很快就传开了,松下电器的声誉与日俱增。

筹集资金的方法

当公司面临资金困难时,老板可以向员工晓之以理、动之以情,充分发挥内部员工与公司同荣共损的优势,调动闲置资源,以解生产经营燃眉之急。

公司内部的资金动员与筹集,可以采取如下几种形式:

(1)在公司全体员工薪水上打主意

这是迫不得已而为之的办法。在非常困难的时候,公司可做出决定,首先暂缓支付或降低标准支付老板及其管理人员的薪金,并将这部分资金投入生产活动之中。这种做法在国外并不鲜见,很多公司在遇到资金不足的问题时,都要求公司管理层,特别是高级管理人员,主动地带头推迟领取薪金,以解公司燃眉之急。一般说来,管理人员的薪金收入相对较高,他们都具有经济和心理承受能力,可以使公司集中较多的资金。而后,争取公司员工谅解,动员普通员工迟领工资或降低工资支付标准。尽管他们工资标准不高,但是员工数目比较大,滴水成河,关键时刻可以使公司集中到一笔比较可观的资金,在生产经营中发挥作用。

(2)积极削减不必要的开支

在公司面临困境时,一切不必要的非生产性费用都要砍掉,使一切能够削减开支的措施都直接或间接地有利于公司资金的筹集。

(3)积极催收应收账款

国外公司发生资金不足时,都把催收公司的应收账款作为一项重要工作。在公司面临资金困难时,全体员工要团结一致,理直气壮地利用一切关系,调动各种力量把该收回来的钱收回来。当然,催款还是要讲究策略的。有些欠款户实在无钱可付,公司也不能硬逼,可以规定一个付款日程表,督促这些公司尽早偿付欠款。有些欠款户是公司的老主顾或合作伙伴,如果有困难,公司也可以采用一些变通手段,既要他们尽快还钱,又不损害双方已有的良好合作关系。对于那些有能力还款,却又拖着不还的客户或合作者,公司应该不留情面地采取强硬措施坚决收回。

(4)能变钱的都变钱

这主要是把公司内部闲置资产、货物、材料等,或出卖,或用以货易货的方式换回所需的物资。公司以出售资产的方式筹资,要注意以下几点:

①慎重考虑出售对象。对于已经无用的设备、厂房等,公司应大胆出售。但对其他资产则应慎重考虑,特别应从公司的长远发展进行慎重的分析。如果拟出售的资产对公司长期发展有害无利(或利不大),那么应立即卖掉;如果拟出售的资产对公司长期发展影响很大,则应小心谨慎,非不得已,不应出售。

②选择有利的出售时机。资产出售时机的选择对资产出售的影响极大,时机选择不当,卖价会很低。同时,会因产品更新换代和技术进步的迅速而落伍,以致真正需解燃眉之急时无法出售。

③选择恰当的出售方式。资产出售方式不同,获得的价格也不同。是采取直接的出售方式,还是委托中间人代理出售,是采取拍卖方式出售,还是采取与买方议价方式出售,都要进行比较、分析,力求以最高卖价出售资产。

小公司可采取出租公司所拥有的某些可出租的资产的形式获得资金。例如,出租厂房或办公楼,出租机器设备等。以这种形式筹资的好处是公司可保存资产的所有权,但由于租金一般是分期支付,因此所获得的资金数额有限。公司以这种形式筹资,应仔细选择承租人,确定合理的出租期限,争取尽可能高的租金。另外,先卖后租的筹资方法,即回租,也可一试。

(5)与员工建立借贷关系

这就是向员工借钱,通常是小公司要集中资金购买大型设备,或急待进货需周转金时所采用。另外,我们推崇在公司内部建立比较稳定的借贷关系,如设立厂(店)内部银行,吸纳员工的储蓄存款。公司可以通过建立类似于银行的机构进行资金管理,辅以必要的鼓励措施,吸纳员工的收入盈余,允许员工随时存取。这种形式可以取得与设立银行相类似的效果,且只要付出比银行存款略高一点的利息,即可以较低成本取得大量资金。

合理分配利润

在日本各主要公路沿线到处可见写着“山田面店”的回转式闪光灯,吊挂在店门口的饮食店上,这些店就是山田食品公司的直营店和连锁饮食店。该公司的直营店在全国有17家,连锁店一共有262家。它以销售一种日币60元一碗的特制面条而闻名。

山田食品公司的董事长山田裕通说:

“我们的经营方式是将没有资金,但有埋头苦干精神的人,跟有钱但不想自己苦干的人结合起来,以山田公司名义来从事经营。”

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