当我们谈到土地
无论是哪一个种族
都会在自己的灵魂中
找到父亲和母亲的影子
———吉狄马加《感恩大地》
1986年，世界再次聚焦中国，聚焦邓小平。新年伊始，邓小平的头像第五次登上美国《时代周刊》的封面，这也是他第二次成为《时代周刊》年度风云人物。过去的几年里，在邓小平的领导下，中国波澜壮阔的改革大潮引起了世界的广泛关注。
“现在我们满脑子想的是改革，”1986年5月20日上午，82岁的邓小平对来访的澳大利亚总理罗伯特·霍克说。
股票、股份制、证券市场闯进了很多人的视野。尽管对于当时的中国资本市场来说，真正的活跃还要再等待若干年，但这些实验性的举措已经预示着中国经济将会迎来新的突破和飞跃。
其实还不仅仅是股票、股份制、证券市场，随着改革开放一步步推向深入，越来越多的曾被认为是资本主义特有的东西被人们重新认识，并且在我们的经济生活中扮演了越来越重要的角色。
这一年不论身处何处，祖国大地上的人民群众都可以感受到身边可喜的变化。
今天，我们必须重新认识土地。
古往今来，关于土地的话题很多，对土地深情抒怀的文人墨客也是不可计数。陶渊明的悠然回味，郭沫若的激情澎湃，毛泽东的挥斥方遒，艾青的深沉眷恋。如此这般都不仅深深镌刻在文学史册之中，更是深深镌刻在中国人的灵魂深处。
土地是民生之本，发展之基。中国人与土地更是一种近乎完美的和谐。中国5000年来一直是一个农业国，土地背负、承载着5000年的历史。古人称土地为“万物母”，历代中国人大多是面朝黄土，背朝青天，日出而作，日落而息。众多璀璨而辉煌的文明在土地依托下渐渐成长。
但是，人多地少是中国国情。我国土地总面积居世界第三位，而人均土地面积仅为0 。777公顷，相当于世界人均水平的1/3；人均耕地面积为0 。106公顷，为世界人均数的43%。在我国计划经济向市场经济转轨、土地市场逐步发育的过程中，随着社会经济的快速发展和科学技术的日益进步，不同类型土地的用地需求日益膨胀，乱占土地、滥用耕地的现象愈演愈烈，特别是在重点工程项目、公路建设、小城镇建设、开发区用地、工业园区用地等方面，未批先用、少批多用、非法占用以及其他名目的滥占滥用现象屡禁不止。仅1981—1985年，全国就净减少耕地3690万亩。这充分暴露了我国“城乡分制、多头管理”土地管理体制的严重不适。
正是在乱占耕地日益蔓延的严峻形势下，1986年2月21日，国务院召开第100次常务会议，决定成立国家土地管理局。3月21日，中共中央、国务院下发了《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》，提出要抓紧制定《土地管理法》；决定撤销分设在其他政府部委的土地管理机构，抽调这些机构骨干力量组建国家土地管理局。之后，一纸调令发向国家计委、建设部、农业部。
1986年6月25日，第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过颁布了《中华人民共和国土地管理法》。这是新中国成立后，我国颁布的第一部关于土地资源管理、全面调整土地关系的法律，它的颁布是我国土地管理工作的重大转折和管理体制的根本性改革，标志着我国土地管理工作开始纳入依法管理的轨道。
7月，中共吉林省委副书记王先进从长春赶赴北京，出任国家土地管理局第一任局长；8月，国家土地管理局正式挂牌。一个新的机构随着一部新的法律颁布诞生了。
1986年《土地管理法》的颁布，从根本上开创了我国土地管理工作的崭新局面，这主要在三个方面体现出来：实现了全国城乡土地统一管理制度，土地管理法律法规体系的框架初步形成，土地利用开始走向有序轨道。各地在国家土地管理局成立以后，也相继在各级政府成立了土地管理局，有条件的地方，还在乡镇一级建立了土地管理所。没有条件的地方设立了乡镇土地管理员，基本形成全国土地统一管理格局。到国土资源部组建之前，全国拥有各级土地管理机构四万多个，从业人员达到22万人，基本形成了自上而下的统一的国家土地管理体系。依托这个系统，乱占滥用耕地的势头在一定程度上得到有效遏制。“六五”期间，国家土地管理局完成了历时12年的全国土地利用大调查和全国基本农田保护区划定。
在1991年5月24日李鹏总理主持召开的国务院第83次常务会议上，与会人员专门讨论了《土地管理法》颁布实施以来的贯彻落实情况和全国的土地管理形势。会议经过讨论决定，为深入宣传贯彻落实《土地管理法》，把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策落到实处，每年的6月25日即《土地管理法》的颁布纪念日为全国“土地日”。
中国土地使用制度30年来的发展史，是一部探求、实践以市场化方式配置土地资源、市场化程度不断深化的历史，是一部解放思想、改革创新的历史。
追看中国土地市场的变革，犹如“子在川上曰：‘逝者如斯夫’”。但对中国房地产而言，正是这30年的“土改”变革，让历史铭记了中国房地产的辉煌。
在20世纪80年代中期前的中国，土地是不能买卖和流动的。但随着改革开放的扩大和深入，新的问题摆到了决策者的面前。
尽管1979年颁布《中外合资企业经营法》已经提到了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法。但是，为了吸引外资，当时许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件，在合资时，常常仅是象征性地收点使用费，或者“先上车，后买票”，甚至仍是无偿提供给外商使用。即使是在深圳，土地出让采用的也是所谓“双轨”体制，即一部分按照规定有偿使用，另一部分无偿划拨。而且，无偿划拨占了绝大部分。
解读这段历史就必须从深圳开始。
30年来，深圳在土地使用制度改革上所作的一系列探索和创新，既是深圳特区波澜壮阔的改革开放历程的生动写照，也是中国土地制度改革的一个精彩缩影。
伴随着改革开放的那声“春雷”，深圳的历史翻开了新的一章。而在立市之初，用“一穷二白”来形容深圳毫不为过。深圳人有的就是那股“天生牛犊不怕虎，敢为天下先”的勇气和魄力。在那时，面对窘迫的“腰包”，“让土地上流出金子”是深圳人梦寐以求的事。
1979年3月17日，香港招商局与深圳市商定，在蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年，免所得税3年。
1979年12月31日，当时的深圳市城市建设委员会主任李新亭代表当时既是国有企业，同时又是作为市政府土地开发管理机构的“深圳市建设委员会房地产公司”，与香港妙丽集团代表刘天就签下了一份《建设与出售深圳华侨新村楼宇协议书》，这份以手写的协议书中约定，“根据我国有关引进外资的条例规定，以补偿贸易的方式，在深圳市竹园及东湖附近等地建设一处容纳五万人的华侨居住区”。深圳市以“补偿贸易”这个如今听起来相当“别扭”的方式（实际上就是深圳市出地，港方出资合作开发）向港方收取一定的利润分成。就是在这“半遮半掩”之中，人们看见的是深圳土地使用制度改革露出的第一缕“霞光”。
1980年8月，由广东省颁布的《广东省经济特区条例》第12条提出：“境外客商使用经济特区土地的要交纳土地使用费。”不过，这部条例既未规定收费标准，也未规定土地使用年限，更未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。
1980年12月5日，还是深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用限期30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该块土地。这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容（有偿、有年期）。正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金约束，也开创了新中国土地资源由无偿使用转向有偿使用的先河。
1981年11月，经深圳市的努力，《深圳经济特区土地管理暂行规定》正式颁布。其中不仅明确了土地使用费的计费标准，而且规定“境内外用户”都须交纳土地使用费。按规定的标准征收土地使用费首次以法律规范的形式被予以确定。
深圳市政府开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。征收土地使用费后，确实为深圳筹集了一些建设资金，但这对于当时“百业待兴”的深圳仍然是“杯水车薪”。
关键问题是政府没钱。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，深圳市政府向银行举债6.5亿，每年要还利息5000万人民币左右。而土地使用费收入最高的年份1985年，大概也只有1200万，还利息都不够。当时罗湖区和上步区这一片的开发区已基本建成，眼看还款期到了。市政府既要还付利息，又要开发新区，到哪里去弄钱？必须有新的办法。
穷则思变。
1986年3月，深圳市领导邀请一批香港人士前来考察，并请他们帮助引进外资建设深圳并发表高见。席间，一位香港知名人士就资金问题发表讲话时就笑道：“这（指土地）不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。”一语道破了“天机”。
沿着这条思路，深圳开始了革命性的改革探索。1986年4月，深圳市委、市政府从各单位抽调人员组成的调研组正式成立，其课题就是“如何推进土地使用制度改革，能不能拍卖土地”？
调研组首先开始了在市内的调研，期间深圳市专门邀请了香港著名经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常教授来作了一次报告。报告中，张五常对深圳当时采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜：“深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2个亿；如果每平方米50港元，便得到20个亿。而香港目前的地价是以每平方米万元港币计算的！”
语出惊人的经济学家再次启发了深圳。
1986年7月，调研组提交的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》中写道：“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投。各搞一个试点，先易后难。”
1986年11月17日，由当时的主管副市长带队，以市委政策研究室和市政府基建办为主共同组织的深圳市房地产改革赴港考察团在新华社香港分社的大力协助下，开始赴港考察。在为期十天的考察中，考察团先后拜访了当时的港英当局的各相关部门；与各界专业人士进行了座谈；观摩了一次大型的官地拍卖会；现场考察了香港的诸多房地产项目。
深圳考察团的到来也引起了港方的高度关注，当时的香港四大华资地产公司之一的一家企业专门派人到考察团驻地介绍香港房地产业情况；一家中资公司的总经理和两名副总经理热情地邀请考察团参观该公司，并对深圳的改革提出了中肯的建议；以仲量行高级合伙人梁振英为代表的一批港方专业人士，前后用了三个整天的时间，免费给代表团介绍情况，带领考察团现场参观并现场讲评香港的官地拍卖，与代表团一道研讨深圳的土地使用制度改革问题。
赴港考察在给代表团带来“震惊”之余，更多的是收获。1986年12月28日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告交到了市领导的手中。
翻阅这份如今已发黄的报告令人有诸多感慨。报告中写道：“香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地。把全港土地收归政府。在全面规划和初步开发的基础上，采取高地价政策。通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。在高峰年代的1980—1981年度的卖地收入占当年总收入的37%。进入80年代也平均达到17%。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的31 。6%）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70%以上）和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。”
此后，改革方案按预定计划顺利推进。
自新中国成立以来，我国的土地一直实行公有制，即国家和农村集体所有制。除国家因建设需要征用农村集体土地须支付征地补偿费外，土地使用者均为无偿无限期使用土地。深圳在“外引内联”的巨大需求和压力下，亟待破解城市基本建设资金匮乏这个最基本也是最紧迫的难题。正是建设资金不足这一根本性约束，逼出了深圳的“拓荒牛”们向土地要资金，从最初的以合作开发土地的形式向外商收取费用、到收取土地使用费。
几乎是与深圳同步，上海也在探讨土地批租的政策以及第一块土地出让试点的过程之中。
土地使用制度是强国富民安天下的大事，是政府对城市进行有效管理的手段，是城市规划实施的根本保证。进行土地有偿转让试点是全国各城市面对的问题。曾担任上海市土地管理局第一任局长的蒋如高说，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，说城市的土地非常值钱，而我们搞建设不是利用土地而是借债，说我们是“捧着金饭碗讨饭”。
在这种情况下，中央提出要把城市土地利用起来。当时国务院副总理田纪云转告上海市委书记芮杏文，要上海试点。1986年6月11日，市委常委首次听取市房屋、土地两局汇报，讨论了这个问题。蒋如高当时汇报的题目是“关于土地开发经营问题”，还没有用批租的概念。
1986年9月，上海市政府组织房地产考察团赴香港考察。时任上海市委常委、市委秘书长的曾庆红是顾问，时任上海市政府副秘书长兼浦东开发办公室主任的夏克强是团长，成员来自规划、土地、计委、社科院等部门。当时不以政府的名义，而是以学术团体的名义考察。蒋如高回忆说，考察回来后，首先是起草土地使用有关办法，并经新华社香港分社在香港征集各方意见。我们聘请了七名香港顾问，包括测量师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行主席梁振英先生。他帮我们具体策划、研究办法、翻译标书等，整个“使用办法”前后经过八次大的修改。成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见，真是花费了各方大量心血。
为什么借鉴香港的土地管理模式？蒋如高解释道，因为香港的模式容易采用。当时港英政府的土地制度是所有权归英王，而使用权可以有年限的出让，并且土地的使用受到明确的限制和严格的管理。而我们的土地所有权也是归国家所有，不能转让、不能出卖。当时国有企业已经把所有权与经营权分离。对照这个意思，土地也可以把所有权与使用权分离。参照香港的模式，就是所有权仍归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或有偿出让。这是一个基本的体制上的参考。另外，当时香港是世界上比较活跃的城市，全世界的投资者对香港的制度很熟悉，参照香港的制度，不用做过多的宣传与解释，就能吸引全世界的投资者。
进行土地管理方面的体制改革，是一项前所未有的工作，上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。这个政策是经过当时的国务院四位副总理的圈阅和上海市市长江泽民的批准才发布的，是法律层面的突破，在当时影响极大。
当然，上海首先进行土地批租毕竟是个新鲜事物，也引起了争议，焦点集中在土地批租和新中国成立前的“租界”有什么不同？是否会出现新的“治外法权”？这主要还是一个思想认识的问题，市委领导要求做好解释。“租界”是把中国的主权出卖了，而土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理，只享有使用权，到期土地仍由国家收回。为了做好社会宣传，有关方面还精心组织了数篇宣传文章在《解放日报》上发表。当时还请来梁振英先生给上海的干部讲课。就这样，社会各界一点点地对土地批租有了了解和熟悉，质疑之声渐渐消失了。
1986年
● 1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室，落实邓小平同志提出的出售公房、调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。
● 2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展新中国成立以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。
● 6月，全国人大通过《中华人民共和国土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。
● 8月，深圳特区涉外房屋的房产证、产权转移登记手续改由市房地产管理局办理。
● 10月，《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》颁布，对外商投资企业收取土地使用费，这是上海市第一次对土地进行有偿使用。
● 10月，深圳华侨城建设全面动工。4 。8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创旅游地产的新模式。
