银行的新年“祝福”
2012年，新年第一天，卡眉收到了新年第一条扫兴短信：“您的贷款利率已从4.48%调为4.935%……”经过2011年的3次加息，2012年1月1日起，各银行开始执行新的贷款利率，存量房贷客户的商业贷款利率（５年以上）上调65个基点至7.05%，个人住房公积金贷款利率上调60个基点至4.90%。房贷客户在签订个人房贷合同时，大部分与银行约定的贷款利率调整时间为“次年1月1日”，因此，对于老房贷客户而言，第二年1月1日开始执行新的利率标准。
自买房以后，卡眉基本每年新年第一天都会收到这样的调整通知，由于自买房开始一直处于加息通道，卡眉收到的提示短信都是利率调升提醒。唯一值得安慰的是，卡眉申请房贷时，正处在房市新一轮涨势之前，商业贷款尚有购买首套房利率打7折的甜头，卡眉也因此在加息通道中锁住了往后的利率优惠。
2010年以来，国家房地产调控政策之下，加之银行信贷资金吃紧，房贷申请一改信贷宽松时的供大于求。从银行主动“打折”，与房屋中介联手争客户，到房贷客户积压，排队等放款，贷款买房虽然不能说一夜之间“冰冻”，但确实逐渐扭转了势头。而新申请房贷利率更是水涨船高，首套房7折优惠早就难觅踪影，1.1倍基准利率在四大行的带领下，大小股份制银行紧跟其后，更有银行早早停了三套四套房贷款，而申请获批的房贷客户排队等放款的景象也足够壮观。而随着2011年下半年资金面紧上加紧，因为银行放款拖延而导致的房屋交易违约、交易终止也越来越多。更有不少卖家希望买家一次性付款、现金直接入袋，为此宁愿在议价中大步退让。但现实的情况是，能一次性付清房屋总价的客户少之又少，贷款仍是绝大多数购房者的主要筹资渠道。
对于年轻的白领女性来说，房贷不应成为购房的一块绊脚石，在仔细对比与精心选择之后，跟银行打好交道，制订适合自己的贷款计划，并随着经济环境以及自己所处人生阶段的变化，及时调整还贷计划，改善生活、改善生存状态，做个轻松快乐的房奴。
房贷怎么借、怎么还？
根据法规，我国商业银行的房贷产品中，最长为30年期贷款，如果购房首付款预备得少，是不是该申请30年期的长期房贷呢？
以100万商业房贷为例，采取等额本息还款方式，如果选择30年期贷款，以2012年开始的新的基准利率水平，年利率高达7.05%，则每月还款须6686.64元；如果缩短10年，选择20年期贷款，则每月还款7783.03元，虽然每月多付利息1096.39元，但20年下来利息实则少付了53.93万元。10年的利息差额高达50多万元！
以央行制定的5年以上贷款基准利率7.05%计算，30年、20年、15年、10年房贷的月还款额分别在6686.64元、7783.03元、9016.26元、11636.63元，相应地，４档期限的支付总利息分别在140.72万元、86.79万元、62.29万元、39.64万元。
不难看出，长期房贷与短期房贷各有优势，30年期房贷优点是每月还款负担较轻，缺点也很明显，总的支付利息非常沉重，利息支出已经是贷款金额的1.4倍，加上归还本金，100万元房贷款最终还给银行的金额高达240.72万元，付出的利息再买一套房都绰绰有余了；且还款期长达30年，很难预料期间的经济周期、自身的生活工作状态，也就意味着还款计划可能跟不上变化而需要不断调整。
而15年或10年期贷款，相对还款期较短，总体少付不少利息，缺点是每月还款负担较重，不过仅看给银行赚取的利息额实在具有吸引力，100万元贷款分别以15年与10年期计算，利息“仅”为62.29万元和39.64万元，分别为30年期贷款利息的44%、28%。无论如何，都比30年长期贷款划算得多，如果能力允许，还是选择年限居中或相对较短的贷款为宜，如果没有特殊情况变化，也尽量中途不要延长还款期限的好。
这样的计算之后，房贷怎么借、怎么还，一目了然了。看到“触目惊心”的对比，卡眉在申请房贷时，迅速作出了调整，从最初预设的首付3成贷款7成期限20年，迅速调整为首付4成贷款6成期限15年，30万元商贷因此少付8万多元利息。
要不要锁定房贷利率？
“那要不要把利率固定下来？”薇薇的贷款银行最近几次电话“推销”它的固定利率产品，游说薇薇把浮动利率房贷转成固定利率房贷，薇薇有点动摇。持续看涨的贷款利率，25个基点、20个基点……落实到月供上委实是增加了不小的负担。
固定利率房贷是与银行约定一个固定的期限，通常为1年、3年、5年的短期产品，在该期限内贷款始终按照合同约定的贷款利率计息，通常为当时基准利率的1.1倍左右，利率不随央行利率调整或市场利率变化而改变，在固定期满后，贷款人重新选择要继续固定利率贷款，还是更换为浮动利率贷款。
目前，银行推出的固定利率房贷产品多为短期，且利率普遍高于央行基准利率。这种贷款方式比较适合预计未来利率会上涨的时期，也就是处于央行加息通道中的情况，在一个加息周期里，可以通过在未来几年锁定利率而帮助你省息。
除此，固定利率房贷还适合二套房或多套房的贷款。以二套房为例，由于二套房贷利率目前至少上浮10%，为基准利率的1.1倍，与固定利率房贷的利率相比，相差不多，而一旦加息，固定利率就显出优势了。如果预期未来仍有连续多次加息，则选择固定利率肯定划算。如果预期未来一段时间不会持续加息，则应选择浮动利率。而对于固定利率房贷的期限，最好不要超过5年，因为在一个较长的时间里，可能经历经济周期的循环过往，期间如遇降息，想要更改固定利率，需要额外支付一定的费用，有可能并没有更划算。
因此，固定利率房贷并不适合所有的购房者，它适合对未来的支出有精确规划或对未来利率变动有着自己明确认识的投资者。
等额本金还是等额本息？
商业贷款时，银行都会问你是等额本息还款还是等额本金还款，第一次买房前自然要做一番比较。“这么复杂，要怎么选呢？”慧妮有点摸不着头脑了。买房经验最为丰富的阿杜开始给她上课：“所谓等额本息还款呢，就是月供本息相同，而等额本金还款则每月等额偿还本金，但利息逐月递减。”
慧妮一脸茫然。简单说，就是在贷款初期的月供中，等额本息还款月供的本金都不相同，利息占比较大，本金占比较小；而等额本金还款在整个还款期内，月供的本金都相同，利息逐月减少。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款要比等额本金还款多付利息。
以阿杜第二套房80万元商贷为例，还款期限20年，阿杜在贷款当时预计几年后可能会部分提前还贷，因此选择了等额本金还款。以2009年5年以上商贷利率执行5.94%年利率计算，如果是等额本息还款，则月供为固定的每月5703.79元，80万元贷款的还款总额高达136.89万元，利息支出为56.89万元，利息占到了41.56%；而如果选择的是等额本金还款，则还款总额为127.72万元，利息支出为47.72万元，均少于等额本息还款，利息支出占比也降低为37.36%。如果像阿杜这样，预计将来可能提前还贷，选择等额本金还款能节省不少利息。
如果处在加息通道中，利息在所偿还资金中的占比还会越来越高。按照2011年7月7日加息后执行的5年以上年利率7.05%计算，等额本息还款则月供为6226.42元，还款总额达到了149.43万元，利息支出更是达到69.43万元，占比高达46.46%，差不多还款总额的一半都是银行利息；若是等额本金还款，则还款总额为136.64万元，利息支出56.64万元，占比也有41.45%！
在当前加息预期依然存在的情况下，采用等额本息还款，最初几年付给银行的利息远远多于本金，一旦提前还贷，会发现前期还的钱大部分是利息，而不是本金，提前还贷就会觉得吃亏。因此，如果买房时就预计部分提前还款，最好选择等额本金还款。同时，等额本金还款对于当前收入较高或预计不久收入将大幅增长的人，等额本金还款也较为有利。
公积金贷款与商业贷款的组合
以目前的央行基准利率看，上调后的5年以上公积金贷款利率为4.9%，低于商业贷款7.05%年利率2.15个百分点！因此，申请房贷时，一定要用足公积金贷款，也就是30万元的额度，如果你还有补充公积金，那么贷款总额可以达到40万元的上限。在首选公积金贷款之后，剩余金额再考虑商业贷款补充，也就是房贷产品为公积金与商贷的组合贷款。
除此，还有装修贷款等也可以通过买房交易申请获得，类似公积金贷款这样的政策补贴优惠一定要在你第一次买房的时候启用，千万别错过了使用机会，到购买二套房或者改善性住房时，已经无法享受这些“优待”。
提前还贷值不值？
每年终了，盘点各行各业的年终奖是媒体“年夜饭”的大餐，晒晒自己的年终奖也是阿杜她们几个年夜饭的重点。
“老板让我自己报年终奖数额呢。”卡眉在三家外企转战8年之后，终于做上了HR（人力资源）副主管的位置，瑞典总部空降的新老板对她也是赞赏有加，竟然请她自己填报年终奖金额，并且问她“How many Year-end bonus will make you happy？”（你想要多少年终奖？）
“哈哈，填个双年薪给老板！”阿杜狮子大开口。真是隔行如隔山，媒体行业“羞涩”的待遇让人不忍曝晒，还动辄号称“集体过冬”、“传媒业的冬天一直没有过去”，年终奖双薪已算不菲的待遇。
卡眉仔细考虑了一遍，拿出AB两套方案递给老板，自然，AB方案年终奖金额有一定差距。“……but，if you give me the‘B’bonus，I will be definitely much more happy！（如果你按B方案给年终奖的话，我会更开心！）”
结果当然很令卡眉满意，be much more happy（要更开心）！年终奖超预期，用来干吗呢？卡眉想到了提前还贷。毕竟，无债一身轻。提前还贷还是有它的吸引力，而且也是应对加息最直接的办法。提前还贷包括部分提前还款和全部提前还款，提前还贷提前还的是贷款本金，减少贷款本金使用金额，并缩短贷款期限，实现贷款利息的节省。如果手头有大笔闲钱，又没有更合适的投资渠道，或者相信“无债一身轻”，那么选择提前还贷未尝不可。阶段性的提前还款也可以帮助资金更好地使用和减轻日常还款压力，减少利息损失。
提前还贷大多是部分提前还款，年终奖的意外到账可以考虑阶段性提前还贷，也就是部分提前还款。全部提前还款适合大额的投资收益落袋或者某项投资告一段落资金收回之类的情况，诚然，在资金紧张的经济环境下，通胀预期犹存，不得不考虑“现金为王”，提前还款落得“无债一身轻”的同时，想再从银行渠道获得投资本金恐怕难度不小，对于自己的投资组合需要全盘考虑。
阿杜、薇薇她们两个有房族倒是从没把提前还贷纳入规划，阿杜的理财观里始终觉得不用急着还清房贷。因为，当房贷还清或阶段性提前还贷之后，多出来的这一笔固定的房贷金额，如果并没有一个更好的规划和投资用处，在一段时间之后，有可能惊觉在没了房贷的情形下，账户里依然没有存款，那就可能损失了时间又损失机会，最终损失了财富。
