何为“按揭”
个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。
抵押贷款必须购买保险
贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由抵押人承担。
目前我国有中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司开展此项保险业务，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。其中抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；而贷款信用保险则是为防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。
商业性个人住房贷款资格
贷款对象：具有完全民事行为能力的中国自然人。
贷款条件：
有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；
有稳定的职业和收入；
信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
有购买住房的合同或协议或有关批准文件；
所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；
不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20％的存款或现金作为购房首期付款；
享受购房补贴的，以个人承担部分的20％的存款或现金作为购房首期付款；
贷款行规定的其他条件。
以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。
商业性个人住房贷款程序
第一步：借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合资格的给予开具《审查通知单》；
第二步：将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发票、收入证明以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所：
第三步：由律师对贷款人的资料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份及资信状况作出评价，并收取相关的费用；
第四步：到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用；
第五步：银行对贷款申请人的资信材料进行复审；
第六步：审批通过后由律师安排与贷款申请人分别签定《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托付款转账授权书及其他法律合同，开立个人住房贷款专用账户。律师负责对签定的法律合同进行审查；
第七步：银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商及借款人，贷款资金划入开发商账户；
第八步：借款人按规定的还款方式，按期归还贷款；
第九步：借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押贷款材料。
注：有关办理住房按揭的详细内容请参阅本丛书《算计自己的学问·借钱》一书。
63．保险及税费的办理
办理房屋买卖需缴纳哪些税费
以北京市为例，根据北京市房屋买卖管理有关规定，房屋买卖成交后，买卖双方应缴纳下列税费：
手续费：由买卖双方各缴纳房屋成交价的0．5％。
契税：由买方缴纳房屋成交价的4％。
印花税：由买卖双方各缴纳成交价的万分之五。
以上三项税费，在交易过程中，由房地产交易部门代为收取。
此外，卖方还应向当地税务部门缴纳土地增值税等相关税费或办理免征土地增值税的有关手续。
申请房贷到底要缴多少“费”
时下，居民通过申办个人住房贷款来“借钱圆梦”日趋增多，那么，除了知道自己今后需要归还多少贷款本息外，个人在申办“银行个人住房贷款”、“个人住房公积金贷款”、“个人住房组合贷款”这三种贷款时，其实还需要当即缴纳以下费用，这些费用同样也需要列入自己的购房投资预算内。
评估费：建设银行个人住房贷款中规定：新开发商品房的个人住房贷款不需支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费。但对利用政策性公积金住房贷款的申请人签订购房合同后，需要支付最低100元以上的评估费。
抵押登记费：借款人在申办个人住房贷款时，首先需持房屋产权证到房产产权登记部门（各市、县、区房屋土地管理权属部门）办理住房贷款抵押登记手续，抵押登记部门将收取抵押登记费，收费标准一般在0．30元／平方米（建筑面积）。
保险费：中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，为保证住房贷款的安全，借款人必须提供贷款担保。目前贷款担保方式主要有四种：
（1）财产抵押加连带责任保证担保；
（2）财产抵押加购房综合险；
（3）财产质押担保；
（4）连带责任担保。
其中：“财产抵押加连带责任保证担保”，是指借款人或第三人提供住房作为抵押，同时提供第三人连带责任保证担保。借款人可以用所购住房作为抵押，抵押房屋必须购买保险公司的房屋财产。而连带责任保证的保证人一般为借款人所在单位，也可以是愿意为借款人担保且有代为偿还能力的单位。该连带责任保证的保证期限从贷款发放日至抵押登记办理完毕。计算公式为：房屋财产保险费=保险金额×年保险费率×换算现值系数。此种保险方式是均适用于银行个人住房贷款和政策性公积金贷款的一种担保方式。
“财产抵押加购房综合险”，是指借款人或第三人提供抵押担保的同时购买保险公司的购房综合险，包括房屋财产保险与人身险两部分。须按照两部分的费率计算所须交纳的保险费。计算公式为：房屋财产保险费=贷款金额×年保险费率×换算现值系数；人身险费=贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。此种保险方式仅是政策性公积金住房贷款所提供的一种担保方式。
当采用“银行个人住房贷款＋住房公积金贷款”组合贷款时，其保险费的计算目前分为两部分：
（1）房屋财产保险费按照商业性贷款方式，全程全额购买保险；
（2）人身险部分，按公积金贷款方式缴纳保费。
律师费或公证费：个人在申办银行个人住房贷款时，银行委托律师事务所或公证部门，对借款个人进行资格认证，借款人需按每单申请贷款额的4‰（最低100元）支付律师费或公证费；如申办政策性公积金贷款的，则不需支付律师费或公证费；但如申办组合贷款的，商业性贷款部分需按规定支付相应的律师费或公证费。
64．房屋广告陷阱的索赔
常见的房屋广告陷阱包括
不实促销语言。
以琳琅满目的公共设施、超低的价位和方便的交通等不实的促销字眼来吸引客户。
零首付或少付款的把戏。
强调优惠的付款方式，像工程零付款、低自备款和期付几千元等，其实是加重订金和签约金的比重，使消费者反而要提前多付些钱；而低到10％，甚或20％的自备款，通常和银行提供的长期贷款，成数差距高达二成以上，这部分差额可能是由开发商提供的短期性公司贷款，必须在一、两年内还清，消费者要先考虑是否有能力偿还；至于期付的定义，有的可能短到一星期、十天就算一期，而不是一般人以为的一个月付一次，买房子前得弄清楚才好。
个案改名销售
特别是在房地产不景气时，有不少个案因为卖得不好，或发生财务纠纷而暂时停工，过一段时间之后又复工改名再卖，让买房子的人没办法从广告中发现可能有停工期间太长导致结构受损，或有产权纠纷等问题。
出现纠纷怎么办
如果你不小心落入这些广告陷阱，可以依据民法第八十八条规定和九十二条规定，在买房子后的一年内向业者要求取消买卖契约并且退钱，另外还可以根据公平交易法第二十一条和三十二条，以业者广告虚伪不实，造成消费者受害为理由，要求三倍以内的赔偿。
65．购实公开拍卖的房产
每个人都有资格购买公开拍卖的房产，但并不是每个人都能如愿以偿地买到物美价廉的公开拍卖的房产。
这几年因为经济不景气，市场上购买公开拍卖的房产特别多。而法院为了消化掉这些购买公开拍卖的房产，及早把其中的债务问题解决，所以购买公开拍卖的房产价格都订得相当低廉。预算不多，又想买房屋的人，购买公开拍卖的房产不失为一个选择方向。
虽然人人都有资格购买公开拍卖的房产，但是一不小心，可能反而买到较高价的房子。因为参加法院拍卖的人，常常是结成一群一群的小团体，可说是职业性的法拍人，甚至有围标等弊端和内幕，人单势弱的单帮客，想要得标恐怕比较困难。
基于以上因素，普通人如果想购买公开拍卖的房产，最好参加法院负责点交的房子，以避免日后的搬仓纠纷，但缺点是这种房子的价格较高，因为竞争者很多，除了一般个人外，公司组织也能参加。
目前有专门为购买公开拍卖的房产顾问公司（大多是中介公司），你如果觉得自己的专业和知识不够，又没有人力资源，也可以委托顾问公司代劳，或者多请教经验丰富的专家顾问，让他们提供技术指导。
66．已住公房买卖的税收
随着国家对住房政策的改革，现在老百姓手里有一两套空闲房也不是什么稀罕事儿了，从前公有住房不允许出租或者买卖，现在国家对这方面的政策放宽了，老百姓可以自由买卖已购公房，于是二手房市场也开始活跃起来，但这里面还涉及一些税收问题可能有不少人并不十分清楚。
购买已住公有住房需要缴纳的税款
个人购买已住公房应在书立产权转移书据时，按照所载金额缴纳0．05％印花税，办理产权手续时，按领受的房屋产权证、土地使用证每件贴花5元。另外，根据《北京市契税管理规定》，城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过部分仍按照规定4％的税率缴纳契税。因为原住房未达到本市规定标准面积而重新购买公有住房的，视为第一次购房。
根据北京市财政局、地税局京税（1999）201号文件的规定，对个人购买并居住一年的普通住宅，销售时免征营业税。据此，城市维护建设税、教育费附加税也一并免征。也就是说个人出售已购并居住一年的普通住宅，只需要缴纳印花税和个人所得税。在缴纳印花税时，按书立购房合同所载金额的0．05％缴纳，个人所得税按销售价减去原支付的房款价、向财政或原单位缴纳的所得收益及税法规定的合理费用后的余额，再乘以20％的税率。个人购买并居住不足一年的普通住宅，除了征以上两种税外，还需要按销售价减去购入原价后乘以5％征收营业税，并分别按营业税额的7％和3％征收城市维护建设税及教育费附加。
举例说明：
孙先生有两套已购并居住超过一年的公房，准备卖出一套，该房购买时的价格为15万元，并已经联系好买家，双方谈好价格为30万元，并签定了购房合同，孙先生卖房过程中发生税法规定的合理费用200元，那么孙先生应缴纳多少税款呢？
印花税：300000×0．05％=150（元）
个人所得税：（300000—150000—150—200）×20％=29930（元）
67．房屋中介公司的选择
面对市场上为数众多的中介公司，你可以根据以下
的标准选择较好的中介公司估价准确。
决定卖屋前，不妨多找几家中介公司帮忙估价，并打听附近的房价行情，以选择一家能合理估价的中介公司。
业绩良好。
买卖房屋都希望能以合理的价位迅速成交，所以你该选择业务量大、促销积极、比较容易撮合适当买卖双方的中介公司。
服务完整。
除了帮忙顺利买人或卖出房屋之外，好的中介公司还会提供确保产权清楚、协助买卖双方签订契约、节税规划、售后保固等许多专业服务，更能维护消费者的权益。
收费合理。
目前中介公司的收费，大部分是针对卖方，不过有的只收固定比例的服务费，有的则除了收服务费外，还要赚差价。对消费者比较有利的，当然是只收服务费的中介公司。
口碑不错。
中介公司到底能不能提供专业且完整的服务，和他的业务人员素质好不好有关，而这部分的表现，通常已经接触过的客户最清楚，而且会口耳相传，所以你不妨多从亲友、邻居那儿打听一下，选择一家成交速度快、服务态度良好、收费又合理的公司。
