什么是土地所有权
土地所有权有土地所有权法律制度和土地所有权利两层涵义。
前者是指不同类型国家根据统治阶级意志规定的一定土地所有关系的法律规范体系。其实质是凭借国家的强制力，动用法律武器维护一定的土地所有制关系。
后者是指所育人依浊对自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权，系指土地所有人对土地在事实上的支配权，即实际控制权。占有往住是土地所有人使用土地的前提。使用极是土地所有人按照土地的性能和用途对自己土地的利用权。通过对土地的他川。可以满足土地所有人生产和生活的需要，创造出新的物质财富。收益权，是指土地所有者依法取得自己土地所产生的自然或法定孽息和利益的权利。处分权，就是指土地所有人对自己土地命运的决定权。
土地所有权利的特征是：
1.具有一定的有限性。它同其他财产权(包括物权、债权)不同，对它的限制只能足由国家通过法律加以设定。例如：
我国宪法第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”此条的限制规定是很明确的。
2.具有独立自主性。它是不依赖又不从属于其他权利而独立存在的自主占有、使用、收益、处分自己土地的权利。
3.具有捧他性。它是土地所有人与一切其他人之间的法律关系。它一经产生，即与周围一切不特定的人结成权利与义务关系。任何人都必须承担义务，不实施妨碍土地所有人行使权利的行为。
4.是一种完整意义上的物权。它包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、壤充分的物权。这与只能享有土地所有权中部分权利的土地使用权、土地经营投大不相同。
怎样处理土地争议
土地争议也称土地纠纷。是指土地关系当市人(也括组织)双方因土地所有杈、使用权等问题而发生的纠纷。斑社会主义制度下，实行社会主义土地公有制，劳动者之间、单位之间的关系是平等的。土地争议减少，性质也是非对抗性的。
随着我国社会主义革命与建设的深入和发展，土地争议的种类在发生变化浓业社会主义改造之前，农村土地基本上为农民私有，因而仍然存在土地买卖、土地典当、土地继承等方面的争议口农村土地实行集体所有制后，上述土地争议逐渐减少，而新的土地争议逐渐增加。当前土地争议发生较多的是宅基地争议、征用土地争议、土地权利争议、以及非法出租、买卖土地所引起的争议等。
《中华人民共和国土地管理法》第13条对土地争议的处理办法作了如下明确规定；“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。全民所有制单位之间、集体所有制单位之间、全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地所有权和使用权争议，由县级人民政府处理。
个人之间、个人与全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地使用权争议，由乡级人民政府或者县级人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”
征地时个人所得的安置补助费是怎样计算的
土地是农民赖以生存的生产资料，一旦土地被征用，他们便失去生活的来源，所以必须给予安置补助费。1986年《土地管理法》规定，征地单位必须对被征地的群众生活作出妥善安排，不仅要支付补偿费，还要支付事实上的安置补助费。安置补助费的计算标准如下：
1.征用耕地的，每一个农业人口安置补助费标准，为该耕地每亩年产值的二至三倍。而需安置的农业人口数按被征地单位征地前农业人口(按农业人口计箅，不包括开始协商征地方案后迁入的)计算。年产值按被征用前三年的平均产量和国家规定的价格计算。但是，每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产的十倍。
2.征用园地、鱼塘、藕塘、林地、牧场、草原等土地的安置补助费，由省、自治区、直辖市人民政府参照一般耕地的安置补助费标准制定。
3.征用宅基地的，不付给安置补助费。如有按照补偿和上述安置补助标准仍不能维持群众原有生产和生活水平的特殊情况的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，可以适当增加一些安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地年产值的二十倍。
征地单位须按上述规定发放安置补助费，被征地的农民群众也须接上述规定领取安置补助费，都不得擅自改变标准，否则将视为违法。
城镇个人建造住宅时须遵守哪些规定
根据1983年5月25日国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》的规定，城镇个人在建造住宅时，除了须得到有关部门的批准同意外，还须遵守以下一些规定：
城镇个人建造住宅，必须十分珍惜和合理利用土地，要与改造旧城相结合，充分利用原有的宅基地和空闲地，提倡建造两层以上的住宅。禁止占用良田、菜田、道路和城市绿地建造住宅。
城镇个人建造住宅时需要征用土地的，必须按照国家有关规定办理征地手续，禁止个人未经批准而擅自占地建造住宅。
城镇个人建造住宅的建筑面积，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定，但按城镇正式户口，平均每人建筑面积一般不超过二十平方米(包括在本城的异地住宅在内)。禁止用围墙筑院的方式扩大宅基地。
城镇个人建筑住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。
城镇个人建造住宅，必须经城市规划管理机关审查批准，发给建筑许可证后，方可施工。
城镇个人建造住宅的资金、材料、施工力量的来源必须正当，不得利用职权侵占国家、集体和平调劳动力、运输力。有条件的单位，应当在资金、材料、运输等方面给职工以支持和帮肪，补助金额一般不得超过住宅造价的百分之二十。
住宅竣工一个月内，建造人须持建筑许可证和建筑图纸，到房地产管理机关申请检查，经审查批准后，领取房屋所有权证。
违反上述规定的，应视其情节轻重，给予行政处分、罚款，对违法建筑的住宅以拆除或没收。造成经济损失的，责令赔偿；触犯刑律的，依法追究其刑事责任。
城市私房所有权有哪几种登记
城市私房所有权的登记是房屋所有人取得合法权利的重要保证。《城市私有房屋管理条例》明确规定：“城市私有房屋柏所有人，须到房屋所有地房管机关办理所有权登记手续，经审查棱发后，领取痔屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”根据以上规定，城市私房所有权有以下三种登记。
1.总登记，也叫换证登记。是指对整个城市私房更换房屋所有权证的全面登记。建国初期，曾经进行过对全面范围内的房屋登记；近年来，有些城市也重新进行房屋的普查和更换房屋所有权证登记。
2.转移登记，是指房屋的买卖、赠予、分割、公拆、交换产，需要办理的登记。
3.变更登记，是指房屋因改造，扩建、翻建、部分拆除等所引起的房屋现状的变更，需要申请办理的一种登记。
各地的房管机关办理以上登记业务，并向登记者征收登记费和契税。
办理城市私房所有权的登记，变更或转移时，须提交哪些证件
根据国务院《城市私有房屋管理条例》的规定，当事人在办理确认、变更、转移私房所有权的登记手续时必须提交以下证件：
1.新造、翻建和扩建的房屋。须提交房屋所在地规盘4管理部门批准的崮殳许可征和建筑图纸。
2.购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。
3.受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证。
4.交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证。
5.继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产证件和契证。
6.分家析产、分割的房屋。须提交原房屋所有权征、分家析产单或分嗣单和契证。
7.获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后再办理。
怎样确定公民的房屋产权
确定公民的房屋产权一般涉及到土改、公私合营城市私房改造，买卖及出典等情况。有关土改遗留的房屋所发生的纠纷，一般应以土改时所确定的产权为准，当时确定归谁所有就归淮所有。私房改造中凡是在改造起点以上的，已经被改造的房屋，则以改造时确定的产权为准；对于改造起点以下有未被改造和以后申请留房自住的，以解放时人民政府统一核发的房产证为准确定产权。
私营企业的营业用房，公私合营时已转为企业资产的，所有权属国家所有。原来家店不分的商店。如已人股领息，财产权归国家所有，如未入股领息并至今由原业主任用的，产权仍归业主。原小商贩参加合作商店时，营业用房已拆价人股的，房屋产权归集体所有。非所有人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，叉没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效。
对于出典房屋，出典届满，出典人要求回赎；应允许回赎。
典契载明，典期届满，出典人逾期不赎作为绝卖的，典权人因出典人逾期不赎取得房屋产权。典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖，产权归典权人所有。
怎样缴纳房产税
1986年9月国务院颁布的《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
房产税依照房产原值一次减除10-30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1％～2％，税率为12％。
下列房产免纳房产税：
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。
2.由国家髓部门拨付事业经费的单位的自用房产。
3.个人所有非营业用的房产。
4.经财政部批准免税的其他房产。
此外，纳税人纳税确有困难的，也可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
私房能参加家庭财产保险吗
根据我国有关法律的规定，公民的私房及其附属设备属于家庭财产保险的范围，可以投保。但只有在因以下原因造成投保房屋的损失时，保险公司才负赔偿责任。印；火灾、爆炸、雷电、冰雹、雪灾、洪水，海啸、地震、地鹅、崖崩、龙卷风、冻凌、泥石流；因防止灾害蔓延或因抢救、保护所采取必要的措施而造成的损失和支付的合理费用等等，日前，我国国内保险赔偿主要是采用实际损失赔偿法，印只要宴际损失不超过保险金额，就按实际损失的敷瓶进行赔偿。
参加房屋保险的公民也须履行自己的义务，主要有，应采取必要的防护措施尽可能地保障房屋的安全，接受保险公司对防护措施进行必要的捡查、监督和合理建议。
在保险事故发生时，投保人应及时采取有效措施，尽可能减少损失。如果投保人有能力防止损失扩大而没采取有效措施的，对可以避免损失的部分无权要求保险公司赔偿。
另外，在以下三种情况下，即：
1.投保人自己故意或者因重大过失而造成房屋损失的。
2.事故发生后，投保人没有在规定的期间内向保险公司提出赔偿的。
3.投保人自己放弃对造成损害的第三人的赔偿要求，投保人不能要隶仅险公司承担赔偿责任。
调换公房有哪些手续
公房承租人由于工作、生活和其他的册，在征得房管部门的同意后，可以同第三人互换公房，其主要手续是：公房承租人持公房租用证和户口簿弱其管辖的房管部门申请登记，由房管部门帮助物色调房对象，也可以自行寻找，商定调房对象，然后到房管部门办理调房手续，双方调房人在决定互换公房后，应及时到新管辖的房管部门更换公房租赁合同，即终止原来的公房租赁合同，签订新的租赁合同。
房屋租赁公证的主要程序是什么
房屋租赁关系中的出租者和承租者如需进行公证的，可到国家公证机关办理公证手续，主要程序如下：
1.公证双方须在公证申请书上写叨双方姓名或单位名称、地址、电话号码、开户银行、帐号、公证内容等事项，并附上租赁合同。
2.公证机关必须审查房屋租赁合同中房地、数量、用项、租金是否符合国家的有关规定或政策。必要时，公证人员应到现场丈量。如果合同中的内容与国家的现行法规、政策有抵触的，可说明情况，不予公证；如果合同中有未尽事宜的，须经补充周全后，再予公证；如经审查，双方或一方在财力物力上不能履行合同的，可暂不公证，待条件成熟后，再予公证。
3.国家公证机关根据公正申请，研究处理决定意见。
4.公证机关如同意当事人的申请，可颁发公证说明书。
宣布双方权利、义务，说明严格执行合同的重要性以及任何一方不得违犯合同的必要性冶同终止时须经双方同意，共同到公证机关办理终止公证手续，任何一方都无权单独终止合同公证。
5.办理租赁合同公证后，公证机关必须按国家规定，向申请公证人征收公证费。
法律对出租私有非居住用房的手续有哪些新规定
根据国务院《城市私有房屋管理条例》的精神，不少地区对出租私有非居住用房的手续问题作了新的规定，困各地规定不一，只能将基本原则介绍如下：
租赁私有房屋，必须是产权清楚和出租人自住空余的房屋。凡出租共有房屋，须有房屋共有人同意的证明和委托的代表。租赁私有房屋，须由出租人与承租人签订租赁合同。
凡出租给个人或单位作为营业等非居住使用的私有房屋，出租人与承租人签订的租凭合同，须先经公证机关公证，并报房屋所在地的区、县房管机关和税务机关备案。如发现租赁合同违反有关政策规定的，应予退回重新修订。机关、团体、部队、企事业单位蜘因特殊需要，必须租用私有房屋的，须经区、县劳管机关审核，报经区、县人民政府批准，才能办理租赁手续。
怎样签定私有房屋租赁合同
私人所有房屋是作为个人生活资料的房屋。属于个人所有权范围。既可以买卖，也准许出租。由于目前人民住房仍供不应求，公民个人将自住多余的房屋以合理的租金租给他人住用，对解决人民住房问题起着积楹作用。调整这种租凭关系的原则应是圃结互助、公平台理、主客两利。这种调济余缺，没有剥削的私有房屋租赁关系，自然当受国家的承认和保护。
私有房屋租赁合伺当事人豹主要权利和义务：
1.租金，交纳租金是承租人的主要义务。租金数额应傲国家规定，无规定的，可由双方协商确定。协商时应根据房屋的具体条件，做到公平合理，不应过高过低。一般按月交付。
2.房屋修缮。对房孱修缮(不是房内修饰)除有特殊约定者外，应当是出租人履行的义务。如承租人因本身需要，想对房屋有所拆改或装修时，事先应取得出租人同意，并商定租赁关系终了时的处理办法，作为将来解决同题的依据。
3.房产税。交纳房产税也是房屋所有人的义务。但合同另有约定的依约定办理。
私有房屋租赁合同的终止：
由于某些事实的发生可使当事人任何一方提出终止租赁合同。终止合同常见的情况是：
1.租期届满。在定期租赁合同期限届满时，原则上合同应视为终止。但如果出租人不具备收回房屋的正当理由，仍然应当与原承租人续订相约，将房屋租给原承租人使用。
2.出租人自用。在定期租赁合同期满后，或在不定期租赁合同中，如出租人确实有自还房屋时，这种要求当然屠台理的，应予支持，但出租人应当给予承租人一定准备时问，待承租人找到房屋后，才能腾房搬家。如房主急需用房，而承租人又—时找不到房屋时，也可与承租人协商，在其所租住房中詹出—部分，但不能强令腾房搬家。
3.出租人将房屋出卖，出租人将白有出租房屋卖给他人，就失去房屋的所有权，因此与承租人所订合同就告终止。
但房屋产权移转—般并不影响原承租人的承租权。也不应作为原承租人腾房的条件，除非新所有人必须自用时，可按上述出租久自用办法处理，应指出，出租人出卖房屋应事先通知承租人，在同等条件下，原承租人有优先购买权。
4.房屋的拆除改建，为了保证承租人居住安全，为了保护房屋不致倒塌，出租人如对出租房屋进行拆除改建时，得终止合同，并可依此请求承租人胯房，但在拆除、改建工程完毕以后，原承租人无房住时，仍应将房屋租给踬承租人使用，但因改建房屋质量提高时，可适当提高租金数额。
5.拖欠租金。承租人在一定期限内不履行交纳租金义务时，出租人有权终止合同，收回房屋，并要求补交欠租，法院得根据承租人的欠租行为是否故意，对腾房问题、补偿欠租问题进行调解。或作出裁决。
6.承租人私自将赢匿转租、转傍，转借，为了保护和巩固正常租赁关系，对这些行为每应在禁止之刊，发生这些行为时，可以作为终止租赁合同的条件，法院处理转租等伺题发现有投机、剥削等非法行为时，其非法收入应予没收，并酌情罚金。对于不知糟的第二个承租人视情况可让他与房主直接建立租赁关系。对于知情的应责令搬出。
7.承租人违法或违约使用房屋。违法使用房屋，除其违法行为应受到国家制裁外，也允许出租人收回房屋。违约使用房屋可能导致出租人收回房屋的后果。但在尊重出租人意志的同时，也必须注意到租约所定内容是否符台国家政策等。在即使违约并不违背国家政策的情况下，就不能作为终止租约、收回房屋的合理条件。
8.承租人对房屋擅自拆改，严重损坏房屋或故意损害房屋不加赔偿以及租来房屋闲置不用达到一定期限时，都可以作为终止租赁合同，收回房屋的条件。
怎样签定国有房屋租赁合同
依照房屋租赁合同，出租人应当根据约定将出租的房屋提供给承租人使用，承租人应当依据约定交给出租人租金，并且在合同终止后房屋返还给出租人。
国有房屋租赁合同的适用范围可以包括企业、机关和团体等单位的生产和工作用房，也包括公民的住宅用房。
法人或公民作为承租人通过房屋合同把与出租人双方的权利义务关系固定下来。但是，国有房屋主管部门井非管理全部国有房屋。由各个部门自行管理的房屋，白行和本单位的职工订立租赁合同，和房地产管理部门之间并无租赁关系，房管局只处于监督地位。
国有房屋祖赁合同的基本原则是：
1.应当是对国有房屋的充分利用和合理使用。在房屋供求差距很大的情况下。更应要求房屋分配和使用合理。
2.以租养房，适当照顾职工负担。是指出租房屋收取的租金能够达到保养房屋的目的。当前，因为职工收入水平—般不高，完全贯彻以租养房的原则还有困难，必须把房屋的保养和对职工的照顾二者结合起来，订出合理的租金标准，实行少量必要的房屋补贴。
国有房屋租赁合同订立后因下列情况加以变更：
1.换房。承租人可以根据使用的需要和方便。与租用国有房屋的其他承租人相互交换，或几个轮换住房。换房可以在出租人组织之下进行。办妥换房手续的同时即应变更台同的承租人。
2.转让。承租人将自己租住的国有房屋全部或部分让给第三人称为转让。转让必须在出租人审查同意后进行。转让的后果是由出租人和新的承租人直接订立全部或部分住房的租约。
国有房屋租赁合同当乳人的权利义务：
1.出租人的主要义务。出租人应当按照租约规定，将房屋交给承租人使用。为此，出租人应当对房屋经常进行检查和维修，对危险房屋更应及时修缮。如因未履行此义务而致使房屋毁损、倒塌对承租人或第三人造成人身和财产损害时，受害人有权要求出租人承担赔偿责任。
2.承租人的主要义务。承租人应当依照租约规定爱护并合理使用房屋，还应当按期依照房屋使用标准交纳租金给出租人。承租人未经出租人同意。不合理地使用房屋(如：转让、转借、私换、无故长期闲置不用、私自改变房屋用途等)或者无理长期不交纳租金时，出租人有权终止租约，要求承租人交出房屋，并补交欠租金或赌偿损失。
不经承租人同意收回并出卖出租物是否合法
出租人甲因承租人己不按期交纳租金，经多次催交无结果后，便在未经承租人同意的情况下，收回并卖出出租物。这种行为是否合法？如果出卖，承租人是否有购买的优先权？
租赁合同是出租入与承租人之问就物品的租赁使用而达成的踟议。在合同关系中，出租人的权利义务为按时保质保量出租租赁物品，供承租方使用，按约定收取租金，承租人的权利义务为依照合同使用租赁物品，支付租金，并于合同期满时将物品返还出租方。承租方不得拒付或延付租金，同时在出租期间出租人也不得未经对方同意，擅自收回租赁物品，否则便是违约行为，应依法承担责任。
上侧情况与此不同：
1.出租方是在承租方违反合同，不付租金的情况下收回出租物的，这是变更或解除合同的正当理由。
2.出租人多次催交，并收回出租物，意味着出租人通知承租人不履行义务就要撤销合同，并非对方不知情。
3.出租物收回后，租赁关系即告结束，所有者有权处理物品。
4.即使物品未收回。出租方也可将其卖出，将出租人的权利义务关系转给第三方。
由此比看来，在速—合同关系中出租人收回，出租物井予卖出的行为是合法的。不仅如此，他还有权要求承租人继续支付拖欠的租金。至于出租人出卖物品承租方有无优先购买权的问题，除在租赁合同中双方事先有约定者外，承租方投有这种优先权。
私房出租人能否自行采取强制手段收回已出租的房屋
居民甲拥有私房一百平方米，其中有一半租给乙居住。以后，甲想把租给乙的那部分房屋收回，另作他用，但乙一时无法觅得其他住房，不肯迁走。在这种情况下，甲能否自行采取强制手段收回租给乙的住房？
根据我国有关法律的规定，出租人拥有私房的所有权，如需收回已出租的房屋可要求承租人迁址，但应事先通知承租人，并给予必要的觅屋迁让时间。承租人在得到出租人的通知后，应及时、积极地找房迁居。但是，在承担人未找到新居前，出租人不得强迫承租人迁出，自行实施各种强制措施。如强搬承租人的家具、财物等而造成承租人损失的，出租人须负赔偿责任，如果出租人因自行采取强制行为而触犯了刑律的，还须负刑事责任。另外，承租人在不需要使用房屋时，也可向出租人要求退租，但也须预先告知出租人。
从以上原则和精神可见，甲不能自行采取强制手段迫使乙迁居，如果甲实施了这种手段而产生了不良后果，他将对此承担责任。
