如果资本是流动的，辖区A的高税率会导致该辖区投资资本的减少，同样也会影响该辖区的劳动的需求。如果劳动和资本互补，那么资本投资量的减少也会减少对劳动的需求，导致A辖区内工资率的下降。在B辖区发生的情况正好相反，该地增加资本投资会导致劳动需求和工资增加。如果工人不能流动， 辖区A内差别财产税的负担部分转嫁给了该区的工人。但如果工人是流动的，并对相对工资的变动作出反应，辖区A的劳动供给将会减少，辖区B的劳动供给就会增加。在这种情况下，辖区A的差别财产税的效应就是就业的减少而不是工资的变动。
（二） 差别税率对房屋价格的影响
由地区差别税率所引起的辖区A和B的资本使用者价格的变化，同样会影响当地生产和消费房屋的价格。因为辖区A资本使用者的价格（租金率）已经上升，人们预计本地资本密集型商品的价格也会上升，其中主要的商品就是房屋；相反，在辖区B内，消费者的资本价格的下降会减少该区房屋服务的价格。如果消费者认识到差别和流动性，那么更多的消费者将会在价格已下降的辖区B寻求房屋，而在辖区A房屋的消费者变得更少。对辖区B房屋需求的上升会使房屋价格上升，同时，辖区A房屋需求的减少又会使房屋的价格下降。如果消费者是完全流动的，那么，地区差别财产税所产生的效应，就是在辖区A房屋数量减少而在辖区B房屋数量增加，但相对价格不会变化。
（三）差别税率对工资的影响
辖区A的高税率会导致该区域内资本投资量下降，并且产生对互补性投入的土地需求减少的效应。如果房屋消费者对升高的房屋价格做出反应，就会转移到低税率的辖区，这样，对土地的需求将会进一步下降。对土地需求的下降就会减少辖区A的土地价格。但土地所有者不能像其他资本所有者那样将土地转移到低税率的辖区，因此，辖区A的土地供给量是固定的。如果所有的其他资本、投入和消费者都是流动的，那么，差别税收负担可以通过土地价值的下降反映出来。如果土地是唯一不可流动的商品或物质，那么，高税率辖区的所有负担都将资本化为土地价值。差别税率损害的是高税率辖区的土地所有者，而受益的是低税率辖区的土地所有者。
五、分类财产税
分类财产税是指对土地和建筑物这两种课税对象适用不同的税率，又被称作双税率或分离税率。美国社会改良学者亨利·乔治（Henry George）在其《政治经济学的科学》中提出了单一土地税的观点，他主张对建筑物征零税率而对土地征收高税率，土地税的计税依据是地租，税率为100％，高得足以提供必要的政府收入。单一土地税是一种较为极端的理论主张，因而在实践中并未实施。
但这种理论派生的“双税率土地税制”却在实践中有所体现，对土地实行高税率，而对土地改良物实行低税率甚至零税率。例如，1979年以前在美国匹兹堡市，其土地税率是土地改良物税率的2倍；1979年以后，对土地课税税率是后者的5倍。双税率实行的结果推动了该市建筑业的繁荣与土地利用集约度的提高。
双税率的潜在好处在于它鼓励更精细地利用土地，尤其是鼓励对房屋进行更多的投资并限制土地闲置。由于土地供给无弹性，过高的土地税率不会影响到土地所有者的行为，并且不产生超额负担。
假设对土地征收的税率上升， 土地的数量保持不变，土地使用者的成本（租价）保持在R0 的水平，但土地所有者的税后收益或租金却下降到R1，土地所有者不能减少土地的数量，全部税收由土地所有者承担。 对土地征收重税产生的额外收入为对建筑物征收较轻的税收提供了条件，税收的减少使建筑物成本降低，其结果是建筑物的数量增加。总的来说，在一定数量的土地上有更多实在的建筑物——土地的使用得到精细化。
分类财产税的潜在困难为：一是单独评估土地及其地上建筑物的价值比较困难，因为来自该财产的收入是由土地和建筑物的共同提供的；二是对土地征收重税可能导致土地得到较慢的开发或者过早地开发。在这种情况下，土地税无效率且会产生超额负担。
第四 房地产税的经济效应：实证研究
经济学家很早就认识到实际的负税人不一定是被征税者，也就是说，在税收的征收过程中存在着税负的转嫁。而确定一种税收的真实归宿是公共经济学最困难也是最重要的任务之一。房地产税既涉及房产又涉及地产，与一般的商品相比具有位置的不可移动性和耐用性，在短期内供给无弹性，在长期内供给有一定的弹性，还具有税收的资本化效应。因此，对房地产税归宿的实证研究较多，尤其是一些学者用各种方法和数据想要证实或证伪房地产税收的资本化问题。
一、房地产税归宿的传统观点
房地产税收归宿的传统研究，采用的是局部均衡的分析方法。传统观点认为，房地产税是针对土地和建筑物的一种消费税（excise tax），税收归宿由有关的供求曲线的形状来决定的。只要土地的数量不变，其供给曲线是完全垂直的，土地的所有者就要承担全部税负。如果土地供给不是固定的，比如，城市用地的供给可以通过城乡结合部向农村扩展而增加，或通过填海造田、围垦荒地而增加，土地税就由土地所有者和土地使用者共同负担，分担的比例取决于供求弹性。按照传统观点，从长期看，建筑行业能以市场价格获得它所需要的任何数量的资本，因此，建筑物的供给是完全弹性的——不需要以更高的价格来获得更多的建筑物，对建筑物的税收全部由租房者承担。简而言之，土地部分的税收由土地所有者承担，其负担与收取的租金收入成比例；建筑物部分的税收由房屋消费者承担，其负担与房屋消费金额成比例。
根据以上分析，土地部分的税收对累进程度的影响取决于土地所有权收入份额是否随着总收入的上升而增加。人们普遍认为情况确实如此，土地税具有累进性。建筑物税的累进程度主要取决于住房支出占收入的比例是随着收入的增加而上升还是下降。如果住房支出比例是下降的，则建筑物部分的税收是累退的；反之，则是累进的。实证研究得出了不同的结论：研究者使用年收入标准发现，住房支出比例随着收入增加而下降，因而认为这种税是累退的；使用正常或永久性收入的标准发现，住房消费与永久性收入大致成比例，说明这种税可能既不是累退的，也不是累进的。然而，建筑物税的累退性质对这种税的公开讨论有较大的影响。Netzer 认为，在局部均衡的条件下，对房屋所征的税是累退性的，因为不动产税基于住房单元价值的百分比或比例税率，低收入家庭在住房上的支出比例大，和高收入家庭相比，低收入家庭的房地产税负担重。
二、房地产税归宿的新论
