从中国的情况看，房地产税难以担当起调节贫富差距的重任。首先，税收主要是在再次分配中起作用。目前，我国贫富差距较大，既有财产税缺失、个人所得税调节无力等税收方面的原因，更与国民收入初次分配方面存在不公平有关。由于中国的市场经济体制改革还不到位，在行业、地区、城乡居民之间的初次收入分配就存在较大差距的情况下，税收在再分配环节发挥的作用也有限度。尤其是我国现行的税制结构是以间接税为主，货物与劳务税占税收收入的60%左右，这样的税制结构对收入分配的调节作用微乎其微。其次，已有的研究表明，扩大房产税税基在短期内可能引发家庭税负承受能力的公平性问题。我国复杂的住房制度演变与住房产权结构导致了居民家庭收入与居住成本之间的不匹配，居民家庭收入与住房价值之间的不匹配，一旦全面征收房产税，必然会引起税负承担能力的公平性问题，甚至成为社会不稳定因素。王敏（2010）通过对地区间税收分配差距指标的分析，认为开征物业税很可能会扩大我国地区间税收分配的差距。他认为我国地区间房地产销售价格有显著差异，基本趋势是越发达地区房价越高，对物业税税基的扩大作用越大，对可税GDP增加更加显著，从而会加大地区间税收分配的差距，对地区间的经济协调发展有潜在的负面作用，在物业税改革过程中需要通过制度设计加以防范或减少。
（三）为地方政府筹集财政资金是房地产税的基本功能
房产税的首要作用是为地方政府提供财政收入。这是税收收入功能决定的，也是征收房产税最基本的理论依据。按照“受益—成本”的原则，政府为房地产所有者提供了财产权利的安全保护，包括国内治安、消防和国防等保护，从而保证了房地产产权能够顺利地为其所有者带来经济利益或心理上的满足，作为受益者，房地产产权所有者理应为这种产权保护支付一定的报酬。从这个意义上来讲，房地产税代表了房地产持有者对于从政府那里获得的公共服务的一种支付。从房地产税收的实践来看，许多国家都将土地税和房屋税当作地方主体税种，以此为地方公共支出筹措资金。20世纪70年代以来，各国房产税收入占GDP的比重逐渐上升。在20世纪90年代，经济合作与发展组织国家房产税收入占GDP和地方政府财政收入的比重平均分别达到了1.44%和17.9%，占比最高的加拿大分别达到了4.07%和53.3%。美国2007年房产税收入总额为3769.5 亿美元，占地方财政收入和税收收入的比重分别为44.9%和71.7%，且长期保持该比例水平。美国的房产税，在地方行政区范围内征收、使用和分配，是地方政府向居民及其物业提供服务的主要资金来源。
我国现行的房产税在开征时就不是为了财政收入目的而设计的，而是为了“调节控制固定资产投资，调节收入”， 是为了应对固定资产投资规模过快、通货膨胀过高而制定的，并非是在公共财政制度下设计的房产税税制。因此，我国现行的房产税收入占GDP和地方财政收入的比重一直很低。1999年，城镇土地使用税和房产税收入占GDP的比重为0.30%，占地方税收收入的7.32%，占地方财政收入的4.34%； 2011年，城镇土地使用税和房产税收入占GDP的比重为0.49%，占地方税收收入的5.66%，占地方财政收入的4.42%。
有学者认为，房产税不能成为我国地方政府的主要收入来源。从目前沪、渝房产税试点的实际情况看，两地征收房产税获得的收入都不足百万元，这与两地千亿元的财政收入相比，只能算作“九牛一毛”。 按照重庆试点模式测算的房产税收入，2008年北京和上海分别是294亿元和269亿元，占当年财政一般预算收入的比重分别为0.8%和0.57%； 按照上海试点模式测算出银川和太原的房产税收入与财政收入的比例分别为3.54%和0.74%。显然，以这样的比例确定房产税为主体税种是不合适的。也有学者认为，房产税筹集资金的能力受到收入水平的限制。房产只是衡量纳税能力的标志，房产税的税源来自于纳税人的收入。纳税人的收入状况决定了房产税的规模，要把房产税作为地方财政收入的主要来源，也必须要有相应的收入水平相匹配。目前，我国居民拥有住房的比例很高，但大部分住房拥有者并不必然有相应的纳税能力。因此，对个人住房征收房产税必须给予大量减免，这又难以保证地方政府税收收入需要。
笔者认为，在房产税不能很好地调控房价，不能很好地调节贫富差距的情况下，把房产税改革目标定位于筹集财政收入是符合我国的现实需要的。
首先，目前，地方政府没有主体税种。1994年的分税制改革，把一些零散的、难以征收的、收入细小的、不稳定的税种全部归地方财政，从而造成地方政府的财政收入占整个财政收入的比重从1993年的78％下降到2002年的45 %，2003年后有所上升，到2011年，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重是50.6%。 地方税收中最大的税种是营业税，2011年，地方营业税收入占地方税收收入的比重为32.9%。2012年1月1日，上海选择了交通运输业及6个部分现代服务业进行“营改增”的试点。2012年7月25日，经国务院批准，交通运输业和部分现代服务业营业税改增值税试点范围由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、安徽、浙江（含宁波）、福建（含厦门）、湖北、广东这8个省（直辖市）。2013年8月1日起试点，在全国范围内推开“营改增”。随着“营改增”的全面推行，营业税不可能成为地方政府的主要税种了，因此，地方政府必须寻找新的税种来取代营业税。
其次，房地产税是较理想的地方主要税种。由于房地产的不可移动性，其税基不具有流动性，十分稳固，适宜划归地方政府。一是房产和土地分散在各个辖区内，只有地方政府才能详细掌握税源，核实房价、地价，纳税人不易偷漏税款，课征效率高。如果由中央政府课征，则征税成本比较高。二是房地产与其主人的居住地通常是在一起的，均享受了来自地方财政的公共利益，由地方政府对房地产征税符合地方税的受益特征。只要地方政府专心优化本地投资环境，搞好基础设施和公共服务，吸引越来越多的居民在本地区居住和企业在本地区投资，就可以不断推动本地的房地产升值，扩大税基，形成长久不衰的财源。因此，房地产税作为地方税的主体税种是必然的选择。
再次，从沪、渝试点的情况看，来自于房产税的收入确实是微不足道的，但不能以此说明房产税不能成为地方政府的主体收入。因为，沪、渝试点方案中房产税的税基非常窄，税率偏低，征收力度偏小，不是基于筹集财政收入的目标设计的。上海试点方案中，居民房产税的征收对象仅限于上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），以及非本市居民家庭在本市新购的住房。不直接对存量房进行征税，课税对象范围窄。其房产税的征收税率并不高，2012年上海适用税率标准按是否高于26896元/平方米，分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率仅为0.28%和0.42%。这对上海财政收入的贡献尚显不足。据上海市地税局2012年11月披露，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套、2012年约3万套。上海住宅类物业缴纳的房产税估计也只有数亿元，单套房屋年纳税额在几百元到万元。
根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，房产税征收对象为：主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅，其中高档商品住宅指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住宅。在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房也属于房产税征收对象。个人拥有的独栋商品住宅和高档住房，要缴纳0.5%～1.2%不等的房产税，税率与单价成正比，可享受100平方米的免税面积；无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上住房，均以0.5%的税率征收房产税，不设免税面积。据重庆市财政局相关数据显示，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税住房有8563套，建筑面积210万平方米，建筑面积均价为10992元/平方米，房产税征收金额达1亿元。房产税所涉及的范围毕竟有限，如2012年1～11月新增别墅（包括极少部分独栋）的成交量还不到商品房成交总量的5%，而高档住房占总成交量的比例也不高。2012年10月，重庆市财政预算执行情况分析指出：2012年1～10月，重庆房产税累计增收4.71亿元，但增收不仅包括个人住房房产税的增加，也包括经营性房屋房产税的增加。
从全国范围来看，如果扩大沪、渝试点方案的征收对象，把存量房都纳入征税范围，房产税的收入会大大增加。据测算，2010年底城镇住宅总价约50万亿元，假定按照税率为1%征收房产税，预计每年房产税的规模约为5000亿元。中国人民大学财经金融学院教授安体富曾表示，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充；同时，一旦开征房产税，必将对地方依靠出让土地的财政模式以彻底的改革。
随着经济的发展，我国的税源结构正在发生改变，突出的表现就是个人货币收入快速膨胀和不动产规模不断增大，大量个人可支配货币收入正转化为不同类型的不动产。这说明在社会财富总量中以不动产形式存在的社会财富在增加，特别是房产在财富总量中的比重在上升。因此，房产税的税基在源源不断地扩大，即使税率不变，房产税收入也会增加，房产税将会逐渐成为地方政府的主体税种。
当然，房地产税的改革不能孤立地进行，必须紧密联系我国财税的现实状况，针对我国财税面临的主要矛盾和问题，通盘考虑，系统设计房地产税的改革方案。房地产税的改革必须与税制改革、财政体制改革结合起来进行才能成功。房地产税改革的过程是理顺土地和房地产市场的关系的过程，也是使税制更加完善的过程。通过房地产税的改革，建立起新的房地产税收体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。只要房地产税改革能稳妥、顺利地进行，能为地方政府提供充足的财源，解决地方政府的财政困境，就能达到预期的目标，并且也能在一定程度上预防房地产投机、防范房地产带来的金融风险。
###第二 房地产税能成为地方政府的主体税种吗？
——以成都市为例
一、房地产税成为地方政府主体税种的可行性
(一) 房地产税的受益论
房地产税是受益税，即房地产税收收入主要用于为纳税人服务，具有使用费的性质，是每个人享受地方服务必须支付的价格。受益论是从Tiebout （1956）关于地方公共产品提供的观点中延伸而来的。Tiebout认为，行政区域之间的竞争和具有完全流动性的消费者们“用脚投票” 共同作用，确保了在各个地方社区内个人对地方公共服务的需求水平趋同，在这些社区中，地方公共服务得以有效提供。个人选择社区居住的一个要素就是社区可供选择的税收和服务结构——居民将承担的税负和居民将从公共服务中享受到的受益。个人选择在某个社区居住，同时也选择了接受公共服务的数量和为这些服务支付全部的成本，个人将为服务支付的税额取决于个人选择消费住房的价值。市政府的管理者只需要提供公共服务和税收的清单，然后潜在的住户会选择服务及税收最符合自身需要的社区居住。Hamilton在Tiebout模型中增加了房地产税这个因素。他认为，在所有的社区内，不仅人们对公共服务的需求趋同，而且人们在房屋消费上也趋同。个人不会因为房地产税的征收或增加而调整他们的服务消费。因此，房地产税有效地转化为人头税。人们根据自己对房屋的偏好和对公共服务的需求进行分类然后进入相应的社区。即使在趋异社区中，这一结论仍然成立。一个趋异社区内的较昂贵的房屋不得不打折卖出，其折扣等于其财政差额——将来所需缴付的所有房产税的现值与受益之间的差额。居民会为了居住在趋异社区内而支付一定的额外费用；这样额外费用就是未来所有收益的现值和所付房产税之间的差额。任何财政差额都被完全资本化了，房产税就又被有效地转化为一种人头税或受益税。Fischel引入“分区制”进一步拓展了该理论。地方公共项目带来的收益和这些项目在房地产税中体现的成本将被“资本化”在当地房地产的价值中。一方面，地方学校教学质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格；另一方面，低税率也会促使住房价格上升。税收和服务将影响房屋的价值，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财政项目。地方财政项目的成本和收益明显地体现在当地财产价值中，这就有效地为地方财政预算决策提供了经济动力。因此，房地产税是一种近似于能够鼓励当地居民作出正确的财政决策的受益税。
（二）地方政府需要自己的收入来源
房地产税适合地方政府，公共项目的成本和收益都能“资本化”在地方财产价值中，既优化地方财政决策，又公平、合理地分摊管辖区间的税收负担。地方政府需要有自己的收入来源，否则，不可能控制预算的总规模。缺乏地方收入来源，地方政府可能放弃一些受益项目，难以实现最有效率的预算结构，也很难以最有效率的方式提供公共服务。房地产税能给地方政府自主权，使地方政府有效地做出财政决策。地方政府要做出正确的财政决策，就必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果有其他资金来源，如上级政府的拨款，公共项目的成本和收益的联系不再密切。地方公共服务的范围和水平可能由地方政府和上级政府讨价还价决定。地方决策还会受到外来干涉。与地方税收相比，拨款使地方政府更加浪费资金。
（三）美国的实践
