印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。现行印花税的基本规范是1988年8月6日国务院发布并于同年10月1日起实施的《中华人民共和国印花税暂行条例》。
印花税的纳税义务人是在中国境内书立、使用、领受印花税所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人，具体可分为立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种。印花税共有13个税目，采用比例税率和定额税率，其中：“权利、许可证照”和“营业账簿”税目中的其他账簿适用定额税率，均为按件贴花，税额为5元；“借款合同”适用0.05‰的税率；“购销合同”、“建筑安装工程承包合同”、“技术合同”适用0.3‰的税率；“加工承揽合同”、“建设工程勘察设计合同”、“货物运输合同”、“产权转移书据”、“营业账簿”税目中记载资金的账簿适用0.5‰的税率；“财产租赁合同”、“仓储保管合同”、“财产保险合同”适用1‰的税率；另外，“股权转让书据”（包括A股和B股）也适用1‰的税率。
与房地产相关的税目主要是建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同和产权转移书据。建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，以收取的费用为计税依据。建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同，承包合同包括总承包合同、分包合同和转包合同，以承包金额为计税依据。财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，还包括企业、个人出租门店、柜台等签订的合同，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据和土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权利转移合同，并包括个人无偿赠送不动产所签订的“个人无偿赠与不动产登记表”。
与房地产相关的印花税税收优惠政策包括：对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税；对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征；企业因改制签订的产权转移书据免予贴花；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
###第五 我国现行房地产税收制度存在的问题
我国现行房地产税制的基本框架是1994年税制改革时确定的。尽管最近几年对土地增值税、城镇土地使用税和房产税等税种进行了调整和改革，但我国现行房地产税收制度仍存在很多问题，房地产税制改革滞后，与房地产市场的发展速度很不适应，尤其是税制结构不合理，税种设置重叠，重流转、轻保有。
一、税种繁杂，税制结构设置不合理，存在重复征税问题
我国现行税收共19种，其中与房地产相关的税种就有10种，房地产税制结构不合理，存在重复征税问题。
从税种设置看，对土地分别征收城镇土地使用税和耕地占用税，税种分设，繁杂并有一定程度的重叠。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，城市的土地包括市区和郊区的土地；而耕地占用税主要是对占用耕地的行为进行征税，耕地主要在农村地区或是城市郊区，因此，这其实是城乡税制的不统一，也是一定程度上的税种重叠。
从征税范围看，当土地使用权、房屋所有权转移时既要向取得土地使用权、房屋所有权的单位或个人征收契税，又要就经济活动中书立、使用、领受的凭证征收印花税。印花税的征税范围明显覆盖了后者，造成税种重叠。
从税基选择看，对房屋租金收入要征收营业税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税或企业所得税等税收，纳税人的综合税负高达30%之多；在房地产的流转环节既要按转让纯收入征收个人所得税或企业所得税，又要按有偿转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税，还要按营业收入缴纳5%的营业税。这样重复设置税种、重复课税加重了纳税人的税收负担，阻碍了房地产市场的正常发展。尽管各个税种的纳税主体各不相同，可能是消费者个人承担，也可能是房地产开发企业承担，但通过税收转嫁，事实上重复征税形成的税收负担绝大部分都隐含在房价中，导致房价大幅提升，最终由消费者来负担。重复征税现象对房地产资源的合理配置和房地产市场的健康发展是极为不利的。
二、征税范围狭窄，减弱了对房地产行业的调节力度
我国房地产业所涉及的税种虽然很多，但相对于每一种税来说，征税范围都相对狭窄，而免税范围又较宽。目前，我国的城镇土地使用税与房产税，只限于城市、县城与建制镇以及工矿区，广大农村的一些应征对象都排除在外；在城镇里，把国家机关、人民团体、军队，以及由国家财政拨款的单位自用、个人所有的非经营性房地产列为免税范围。
由于近年来国家住房政策的不断完善与改革，我国居民住房的商品化程度有了很大提高，对居民自用住房不加区别地完全免税，抑制了房产税调节居民收入分配作用的发挥。另外，随着城镇化进程的深入推进，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能，尤其在经济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，但由于土地仍然属于农村集体所有，只能将其排除在征税范围之外；在农村的高档别墅、度假村等房产，也因为不在征收范围内而不能对其征收房产税，这都不利于国家税收税源的稳定。此外，由于国家不断改革与完善事业单位管理体制，一些不提供社会公共产品的事业单位被逐渐市场化，又由于其单位性质的改变，这些单位就必须承担相应的纳税义务，而不再给予他们免税的优惠政策。
三、个别税种的税率和计税依据存在问题
（一）房产税的计税依据不合理
根据我国《房产税暂行条例》的规定，房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种。其中，从价计征是指按照房产余值作为计税依据，也就是在房产余值的基础上减除10%~30%后的余值按1. 2%的税率计算应缴纳房产税额。以房产原值作为基础的，属于历史成本，无法真实地反映级差收入，也无法反映房地产的市场价值，会导致部分税款流失。以历史成本为计税依据也无法体现房产的时间价值。短期内，新建房原值与市场价值相近，以房产的原值作为计税依据还算合理； 但从长期看，房产的原值只能反映房产在某一历史阶段的价值，随着时间的推移，房屋价值一般会有所提升，加之受地段、未来城市规划等不确定性因素的影响，房产原值与市场价值可能会产生巨大差异，因此，以原值计征房产税有失科学性、合理性。再加上《房产税暂行条例》的相关规定不同，而会计处理方法也就不尽相同，房产税的税基存在差异，纳税人的税负也就存在很大的差异，导致房产税无法随着经济的正常发展而增长。
（二）城镇土地使用税和耕地占用税的计税依据不合理
现行城镇土地使用税和耕地占用税是以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据，实行从量计征。《城镇土地使用税暂行条例》是2006年年底颁布的，《耕地占用税暂行条例》是2007年年底颁布的，那时确定的定额税率无法反映现时的土地价值。面对目前房地产市场的发展和18亿亩耕地红线的坚守，土地供应愈发紧缺。对城镇土地使用税和耕地占用税的征收不是按价值而是按面积，这种征税方式使土地税收收入不能随着课税对象价值的上升而增加，无法使土地作为稀缺资源的价值得到提升，不能对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的宏观调控作用。
（三）房产税和土地增值税的税率过高
房产税按照租金收入征收的部分适用税率为12%，这是在以房地产公有制为主体的时代，为了调节少量私人房主的房租收入设计的。目前，房屋出租收入作为房屋持有人的收益，与其他投资收益或经营收益相比，以12%的税率计征，税负明显过重。过高的税率一方面抑制了房地产租赁市场的发展，另一方面又降低了纳税人诚信纳税的积极性。
现行的《土地增值税暂行条例》是1993年底颁布的。在1993年房地产交易过热的情况下，为了限制房地产交易的过高利润设计了土地增值税的4级超率累进税率，最高适用税率为60%。20年过去了，我国的房地产市场不断变化发展，原有的政策意图下设计的过高税率已不适应目前的房地产市场发展。
四、税收分布结构不合理，税负不公平
从税收的分布结构看， 目前我国房地产税费主要分布在土地的取得、开发、流通等环节， 保有环节相对偏轻。这表现为在房地产流转环节税种多、税负重，而在房地产保有环节税种少、税负轻的显著特点。根据房地产环节分类的税种表，我们可以看出，在房地产开发、转让以及出租环节所涉及的税种多达7项，而在房地产的保有环节，仅涉及城镇土地使用税和房产税。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公平。比如，企业出租房地产取得的租金收入需负担5%的营业税、0.1%的印花税、12%的房产税和25%的所得税，还需缴纳城镇土地使用税，而自用房产缴纳的房产税仅为房产余值的1.2%。仅就房产税一项，出租和保有就存在着税负不公平。由于房产原值计税是以历史价格为基础，随着社会的发展，其相对税负是不断降低的，而租金收入则会随着社会的发展不断提高，其税收负担也随之不断增加。经计算，从价和从租两种计征方式相比较，只有在房产年租金等于房产原值的7%时，房产税税负才相等，而现实中房租收入大多远高于这一比例。对于个人来说，房地产出租取得的租金收入需负担5%的营业税、0.1%的印花税、4%的房产税和10%的个人所得税，而自用房产属于免税范围，不需要缴纳税收。
这种税收分布结构对房地产的健康发展产生消极影响。一方面，流转环节的税收过于集中、税负过高，增加房地产的开发成本，从而带动整个市场价格的上涨，提高了居民购房的门槛，造成商品房的积压和空置，制约了正常的生产与再生产过程；另一方面，保有环节税种过少、税负偏轻，土地保有者以低成本长期持有土地，往往对土地只进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为稀缺资源的合理利用。房产持有者在保有阶段获得的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配而流向了保有者，因而刺激了房地产的投机行为，拉大了贫富差距，也不利于政府筹集财政收入。目前，我国房地产市场中房地产价格居高不下、土地使用效率偏低、耕地保护力度不够的现象与这种税率设计有很大关系。
五、税费体系混乱，费重于税
按照国际管理的惯例，对房地产行业实行一些收费是非常必要的。但是，在我国现行房地产税收制度中，税费体系混乱， 费挤税现象严重。目前，我国房地产价格构成按其性质不同可分为地价、前期税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及利润。其中前期税费主要包括征地拆迁补偿费和市政工程费、土地综合配套费、土地闲置费、土地管理费、地籍管理费和地籍调查费等，各种费用名目繁杂，且费项总数远多于税项总数。各种税费项目在各地相差也较大，少的地区有20项~30项，最多的地区达80项~90项。房地产开发、销售全过程的税收约占建设成本的9%，而各类规费却占41%，大大增加了房地产的开发成本。各种税费在商品房价格构成中占比重过大，在房价中占到30% ~ 50%(含地价) ，直接导致商品房价格居高不下。
另外，在房地产税收体系中，对同一纳税人的同一应纳税行为征收性质相同的税费，形成了“税上加费，费上加税”的现象。如在市政基础设施建设上，城建税和市政设施建设费、城市建设维护费、商业网点配套费相互重叠；为筹集教育资金，不仅开征了教育费附加，还另外征收教育设施建设费等。
众多的房地产业收费，打乱了房地产业各环节税收的特定意义，削弱了税基，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以至避税逃费时有发生，而且也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。更深层次的问题在于税费数量过多的格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
六、税收配套措施不完善，缺乏科学、严密的征收管理系统
目前，我国政府各部门的协作机制尚未建立起来，税务部门的纳税评估信息系统还不完善，对于税源分散的房产税等税收，征管难度大。房产税税源管理工作对象涉及房地产开发建设单位、物业管理企业、街道办和居委会等多家单位和机构，税务部门很难及时、有效地取得房产、土地的登记数据和变动情况。特别是个人房产出租环节，税务机关没有足够的人力和物力实施税收征管，征税成本过高。目前针对个人出租行为多采取税务机关委托社区代征的方式，社区代征一是缺乏积极性，二是管理上比较散乱。这一方面难以逐个核查是否有出租行为；另一方面，若出租户否认以出租形式入住，则社区代征将无法取证。因此，税务部门很难掌握房产出租信息，房产税和营业税等税收征收管理工作过于分散，征管难度大。
此外，我国目前的房地产市场管理还不够规范，没有建立起严密的房地产产权登记制度和房地产评估制度，影响了房地产税收的税源监控和计税依据的准确确定。尽管我国已相继设立了一些房地产评估所、国有资产评估机构等评估机构，但评估行业没有建立规范的评估依据和标准。房地产税的征收以哪一个评估值为依据没有明确的规定，从而使得中国房地产评估制度难以适应税收征管的需要。同时，现有的房地产评估机构、评估人员的能力素质难以满足税收征管的需要，造成税收流失严重。
