第一 世界一些国家和地区的房地产税收制度概述
房地产税有着十分悠久的历史，在世界各国的税制中曾经占据主导地位。随着商品经济的发展，它在各国的税收结构中的地位下降了，但仍然是地方政府财政收入的主要来源。由于各国的具体情况不同，各国关于房地产的税种设置也有很大的差异。各国房地产税制涉及的种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、财产税、登记许可税、印花税、土地增值税等。综合来看，房地产税种的设置可以从房地产的保有和房地产的交易两个环节来看。其中房地产的交易环节又包括房地产的取得和房地产的转移两个环节。
一 、房地产保有税
房地产保有税是指在一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的房地产课征的一类税收。目前，世界各国房地产保有环节的税收主要有以下几种。
(一) 不动产税
不动产税是对土地或房屋所有者或占有者征收的一种税，计税依据为不动产的评估价值。依据房地产的存在形态，它可分为3种：①将土地、房屋及其有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税，如英国、芬兰、加拿大等国家的不动产税。②只对土地和房屋合并课征房地产税，如波兰和墨西哥的房地产税、泰国的住房建筑税等。③单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，即对土地和房产分别单独设置税种，如奥地利的闲置土地价值税、韩国的综合土地税、法国的房屋税等。
（二）财产税
在不征收不动产税的国家里一般都会征收财产税，如美国、瑞典、丹麦、挪威等国即征收财产税。这种税一般将不动产与其他财产一起作为征税对象，计税依据为纳税人在一定时点上的财产的评估价值。其中，美国的财产税最典型。美国把房地产税收归在财产税项下，征收财产税，计税依据为房地产的评估价值，其评估周期因州而异。
（三）定期不动产增值税
定期不动产增值税主要针对占有房地产超过一定年限的产权者征税，通过对房地产的重新评估对其增值额征收。它分为10年期和5年期两种定期不动产增值税。10年期不动产增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征税，5年期不动产增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值征税。如意大利土地增值税是对未发生转移的土地自然增值进行的征税，韩国的土地超额利得税是对土地所有者由于地价上涨而获得的土地超额利得所课征的一种税。
二、房地产交易税
房地产交易税是指对有(无)偿取得或转让房地产的所有权、使用权及其他权项的行为课征的一类税。房地产的交易环节又包括房地产的取得和房地产的转移两个环节。
(一) 房地产取得环节的税收
房地产取得税是指对取得土地、房屋的所有权的人课征的税收，一般依据房地产的取得方式而设置税种。房地产的取得方式从法律意义上讲分为原始取得和继受取得。原始取得是指房地产所有权人第一次产生或不以原所有人的所有权和意志为根据而直接取得所有权，开征税种有登记许可税。继受取得是指通过某种法律行为从房地产原所有人那里取得对某项财产的所有权的方式，这种方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件的。它分为有偿方式（买卖、互换等行为）和无偿方式（继承、赠与等行为），与之相对应的主要税种有印花税和遗产与赠与税等。
1.登记许可税
在许多国家，无论是有偿取得还是无偿取得，在房地产发生权益变更进行所有权登记时都要依据其财产价值征收登记许可税。一般以登记时的价格为计税依据，如果是互换取得或无偿取得则要以评估价值为计税依据。
2.印花税
该税种的纳税人是书立、领受特殊文件、合同以及税法上列举的其他凭证的人。它以经济活动中所签订的各种合同和权利许可证等应税凭证作为征税对象。芬兰对不动产等的转让行为及有关证书征收印花税，税率不等，为1.5%～6%。日本的房地产买卖合同应缴纳印花税，税率根据合同的交易价值确定，合同价值不高于10000日元的免征。
3.遗产税与赠与税
许多国家对通过继承接受赠与等方式取得的房地产征收遗产税或赠与税。遗产税分总遗产税制和分遗产税制，总遗产税制是对被继承人的遗产总额课征的遗产税，如美国、英国、新加坡等国的遗产税。分遗产税制是对继承人分得的遗产额课征的遗产税，如意大利、爱尔兰等国的分遗产税。
（二）房地产转移环节的税收
房地产转移环节的税收是指对房地产通过买卖等有偿方式发生所有权转移过程中征收的一类税。大部分国家和地区对房地产转移过程中的增值部分征税。目前，房地产转移环节过程中涉及的主要税种有以下几种。
1.所得税
在房地产发生交易时把房地产转让所得或增值收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或公司所得税。其具体又分为分离征收和综合征收。分离征收是指把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中分离出来作为单独的征税对象，实行有别于一般所得税计征的一种征收办法。综合征收是指把房地产转让中显化的增值归为一般财产收益统一征收所得税。
2.不动产转移增值税
有些国家和地区将房地产转让收益分离出来单独作为征税对象征收增值税。例如，意大利不动产增值税将房地产从买入到转让时超过基价的部分作为计税依据，按照价格增长幅度采用5%～30%的累进税率课征。我国台湾地区不动产转移增值税是以不动产转让的申报价格与上一次转让申报价格的差额为计税依据的。
3.资产利得税
世界许多国家对具有投机性的资产利得开征资产利得税，目的在于控制地价上涨，调节土地收益分配。法国、英国、爱尔兰等国都开设了资产利得税，美国也设置了类似于资产利得税的资产增益税。
三、世界一些国家和地区房地产税收的特点
各国和地区在税种设置上存在很大的差异，但也有很多共同点。
（一）房地产税制多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房产税涉及的税种较多，如不动产税，财产税、不动产转移税、印花税和所得税等，这些税种之间相互配合，相互补充，更好地发挥了组织财政收入、调节经济的作用。从各国的税收实践看，实行分税制的国家，一般都把房地产税划分为地方税，成为地方财政收入的主要来源。例如，美国的财产税（主要是对房地产征收）在州政府的税收收入中占很低的比重，而在地方政府的税收收入中占70%以上。在日本的房地产税收体系中，登记许可税、印花税等归中央政府，不动产取得税、固定资产税、都市规划税等税种划归地方政府。
（二）税率灵活，宽税基
对于税基的确定，各国通常采用较为灵活的做法，尤其是保有环节的税收，既有中央统一制定的税率标准，也有地方政府在中央政府的限制下根据本地经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府年度预算等因素自行确定适用税率。在税基方面，各国除了对公共事业、政府机构、慈善机构、外国使领馆等机构的不动产免税外，对其他房地产都要征税，无论是自用住宅还是非住宅房地产。
（三）以评估价值为计税依据
房地产的计税依据可分为以财产的数量计税、以财产的价值计税。从发达国家的经验来看，从量计征不能很好地反映市场的变化，按市场价值计征房产税是发展的趋势。为了获得基础数据，充分反映财产市场价值的变化，各国普遍建立了财产登记制度和财产评估制度，以一定的时间间隔对房地产的市场价值进行重新评估。例如，加拿大借助于计算机批量评估系统，每年都要对纳税人财产的市场价值进行评估。美国各州的情况不一样，大多数州的评估周期为3年。
（四）在税制结构安排上重保有轻流通
世界上很多国家特别是发达国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税种设置覆盖了取得、保有、交易各环节。但是，为了鼓励不动产的流动、激励所有者高效利用其财产、避免业主空置其房产，各国更重视房地产保有环节的征税。以英国为例，来自流通环节（不包括转让人是公司而交的所得税）的税收仅占总税收的1%左右，而来自保有环节的税收约占税收总收入的30%。
（五）重视房地产税收的立法和保障纳税人的权利
除了宪法、民法和经济法中关于房地产的法律规定和条文外，各国对房地产制定了大量的单行法。例如，日本关于房地产的法规就有20多部。这些税收的条文规定得相当具体，可操作性强，基本上可以杜绝逃税漏税现象。此外，在征税时各国都充分保障纳税人的权利，以法律的形式确立了一系列保障纳税人权利的程序，如果纳税人对自己财产的评估价值或者应纳税额存在异议，可以首先向税务部门提出复议请求；若仍然对结果不满意，纳税人有权利提起诉讼，申请法院裁决。
第二 美国房地产税收制度
作为联邦制国家，美国的三级政府（联邦、州、地方）相对独立，各自按法律确定的边界、活动范围行事，没有统一的税法，仅在联邦宪法中对税收问题作出原则性的约定。 三级政府都有独立的税收征管权，联邦宪法赋予美国联邦政府独立的税收立法和征税的权利，各州的立法征税权利被视为联邦立宪成员所拥有的主权，地方政府没有法律意义上的自主权，其主要权利来自州的授权。联邦、州和地方三级政府议会可以在宪法规定的范围内确定自己的税收制度，州和地方的税制的确定不需要联邦批准（哥伦比亚特区除外）。各州和地方政府的税制、税率、税权以及征管方式各不相同。三级政府各有一套税务征管机构，联邦财政部内设的国内收入局凭借在全国的分支机构征收联邦税。各州的城镇、市、区等地方政府也设有自己的税务征管机构，征收各自的税收。联邦政府通过税收抵免、税收免征等方式来协调与州和地方政府之间的税收分配关系。
美国房地产税收政策体系是由房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税等部分组成的。取得房地产的方式包括购买、通过遗赠取得。购买房产主要由取得收入的一方纳税，即由卖方纳税，买房不必纳税。而通过遗赠方式取得房地产的产权人则相应地按照遗产税和赠与税缴纳税款。保有环节税收是对拥有房地产的产权人按照其房产评估价值的一定比例为税基计征税款。转让环节税收是对转让房地产并取得收入的法人和自然人征税，是对房地产或土地在经营、交易过程中，就其所取得或增值的收益课征的税收。按照纳税人的性质不同，可分为公司所得税和个人所得税两种。房地产交易税是在房地产买卖时缴纳的税种。从税收的分布结构看，美国重视对房地产保有环节征税，而在交易环节征收的税收只占总税收的很少一部分。美国房地产涉及的税种主要有以下几种。
一、财产税
房产税在美国不是一个独立的税种，它是财产税的重要组成部分。财产税是美国州政府和地方政府对在美国境内拥有财产的自然人和法人征收的一种税。财产分为动产和不动产，动产又分为有形动产和无形动产。这部分税收收入占全部财产税的比重非常小，以德克萨斯州为例，动产的税收收入仅占财产税收入的0.59%。不动产包括土地和土地上的建筑物、改良物和永久附着设施，房产税是针对不动产征收的税收的一部分。2011年，美国有36个州征收财产税，按照美国宪法规定，州和地方政府都有权征收财产税。州政府虽然为州与地方的税收确定了法律框架，但通常在房地产的实际管理中只起有限的作用。大多数州为了满足地方财政的需要，将税率、税收减免等税收立法权下放到地方政府手中。由州政府建立标准和程序，控制质量和一致性，并提供培训以协助地方评估单位，但主要由地方政府实体负责评估、估价和税收征收。地方政府拥有全部的税收执法权，进行税款征收、日常管理和监督检查工作。财产税是地方政府的主要税收来源，州政府的财产税仅占其税收收入的很少一部分。
由此可见，州政府的税收以销售税为主体，辅之以所得税、货物税等。2010年，销售税收入为3421.13亿美元，约占州税收总额的49%左右；个人所得税收入为2359.94亿美元，约占州政府税收收入的34%；而在地方政府的税收收入中，财产税收入为4271亿美元，占其税收收入的75%左右，成为地方的第一大税种。
财产税主要用于教育和促进城市政府改造现有的城市环境。例如，2009年华盛顿州征收的房产税总额为86亿美元，其中有18亿元用于公立大学、28亿元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产税总额的54%；有14.3亿美元用于县政府经费，占房产税总额的16.6%；有11.6亿美元用于市镇政府经费，占房产税总额的13.4%；13.7亿美元用于政府各个部门的经费，占房产税总额的15.9%，这些部门包括图书馆、消防、医院、紧急救护、港口、公园等。由此可见，财产税主要用于地方提供公共产品和服务，符合税收受益原则，因此被视为一种“善税”，地方居民也愿意缴纳财产税。
(一) 课税对象
财产税的课税对象为美国境内（包括城镇和农村）的土地、建筑物及其地上的附着物。用途不同的资产其承担的税负也有所不同。其课税对象包括民用住宅(owner-occupied)、商用财产（commercial property）和工业财产（industrial property）三大类。
（二）纳税人
房地产税的纳税人是房地产的拥有人。美国的房地产绝大多数为私人拥有，纳税人多为个人，政府拥有的房地产不征税。有的州规定对出租房屋征税，出租者和承租者可以协商由哪一方缴纳房产税，或由法律规定由出租者或承租者缴纳房产税。
在马里兰州，税法规定房地产的所有人为财产税的纳税人，没有所有人的，实际使用人或控制该房地产的人应被视为所有人。其中，房地产的实际使用人或控制人包括承租人（lessee）、保管人（custodian）及受托人（bailee）。
（三） 税率
美国没有统一的房产税税率，税率由地方政府根据本年度财政支出预算和税基评估机构确定的税基价值确定。以下以马里兰州的税收来作说明。地方政府根据当地社会发展的需要确定本年度的财政支出总额。税基评估机构确定财产税税基的价值。地方政府根据年度财政支出总额和辖区财产税基价值测算出该年度的财产税税率。
