第一 房地产税对房价的作用机理
一、保有环节房地产税收的作用机理
(一)从现代资产价格理论的角度分析
根据资产定价原理，房地产价值受年度收益、贴现率和使用年限等因素的影响，保有环节税收对房价的影响是通过减少房地产预期收益来实现的。其中，Pi为房产现值，Rk为房租收益，m为维修费用，g为预期增值收益，i为贴现率，N为房地产使用年限，k=1，2，…，N。
如果对房产保有环节征税，各期房产预期净收益会因房产税收资本化而减少，净收益的减少额为：τPk-1。
可见，对个人房产保有环节征税，由于征税导致房产未来的预期收益下降，保有环节税收不容易转嫁，导致房产现期价格的下降。另外，预期收益的下降，会降低房产的投资需求，根据供求原理，房产价格会进一步下降，影响供给方房产的供应。
（二）从供求关系的角度分析
房产市场的需求可以根据不同的目的分为消费性需求和投资性需求。不管是哪一种需求，保有环节税收的开征都会使得房产的所有者在房屋资产的保有阶段缴纳一定数量的税收，就会增加住房的持有成本，从而抑制了房产市场需求。首先，对消费性需求而言，开征保有环节的税收会使得消费者在购买房屋时，结合实际的需要，选择税收负担相对较小的房产规模；对投资性需求而言，虽然短期内不会因为税收的开征而导致成本的大幅上升，但是整个房地产市场会因为保有环节税收的开征而受到一定程度的影响，从而使得投资者风险加大，进而抑制房地产市场的投资行为。
在房地产市场的供给上，开征保有环节的税收也会产生一些间接影响。由于土地资源的稀缺性，在一定时期内土地的供给不变，保有环节的税收对房产市场需求方面的影响，会逐渐使房地产市场的供给结构随之变化，如住房的面积、档次、针对的消费群体等。如果房产开发商没能及时售出房屋，保留的房屋仍需要缴纳保有环节税收。为了避免持有成本上升，房产开发商会尽量压缩销售周期，从而加速资本流动，减少房屋的供给规模。
用D表示房产市场的需求，S表示房产市场的供给，P代表房产市场价格，a，b，a1，b1均为参数。b<；0 时，表示房产需求量与房地产价格负相关； b1>；0 时，表示房产供给量与房地产价格正相关。公式（3）表示房产市场达到均衡，此时得到房产市场的静态均衡价格和均衡产量，
从短期来看，房产存量不变，供给曲线无弹性，为一条垂直于横轴的直线S1。由于开征保有环节税收导致房产需求下降，需求曲线向左下方移动，由D移向D1，住房价格由P2下降到Pe。此时，短期均衡为E，均衡价格Pe，均衡产量Qe，税收收入为Qe(P2-Pe)。税收完全由供给方承担。
从长期来看，供给曲线有弹性，向右上方倾斜。随着价格的下降和购买力的增加，房产需求会逐渐增加，需求曲线向右上方移动，即由曲线D1 移向曲线D。此时，房产的均衡价格和均衡产量都上升，即均衡价格上升到P1，均衡产量为Q1。此时，税收由生产者和消费者共同承担。长期来看，保有环节税收的开征不会对房地产市场的均衡产生任何影响。但是，由于房产市场是垄断竞争市场(它的垄断特性源于地产市场的垄断性，而地产市场的垄断性又是由土地资源的稀缺性所决定的)，因此，房地产市场的供给曲线不可能是完全弹性的。
二、交易环节房地产税收的作用机
（一）从现代资产价格理论的角度分析
根据现代资产价格理论，当住房被当作资产看待时，与其说“住房价格间接地由住房利用收益决定”，倒不如说“住房价格直接由住房资产的买卖所决定”，即房产价格不仅受到房屋租金收入的影响，还受到将来卖掉房屋时所产生的收益 (称为资本收益)的影响。住房交易环节的税收对住房资产价格的影响是双重的： 它既改变投机者的价格预期，也改变住房资产的收益流量。假定现期住房价格为q， 持有n年后住房出售的预期价格为qn，住房持有期内的各期租金收益为Ri，利息率即住房以外的投资收益率为i。
可见，对个人转让住房征收营业税和所得税，增加了售房者的交易成本，售房者对未来房价的预期收益会下降，从而导致住房现期价格的下降。另外，征税降低了售房者的售房收益，二手房持有者很有可能转售为租，这就增加了房屋租赁市场的供给量。这样一来，假定其他条件不变，根据供求原理，二手房租金则要下降；而租金的下降会引起租赁市场需求的旺盛，这会导致租金上升，而房价是租金的资本化，房价也会上涨。
（二）从供求关系的角度分析
假定国家政策规定住房转让者必须缴纳营业税和个人所得税，即售房者是纳税人，如果税收不能转嫁，这无疑增加了售房者的交易成本，降低了售房所能得到的预期收益。此时，房屋持有者就会减少在二手房市场中的交易数量，二手房供给量会减少。根据供求原理，二手房价格是由二手房市场中的供给与需求共同决定的。在我国快速城镇化的过程中，城市的住房呈现出供不应求的局面，二手房供给量减少，加剧了住房市场供不应求的局面，房价进一步上涨。再从税负转嫁的角度看，流转环节的税负容易转嫁，保有环节的税负不容易转嫁。在流转环节征收营业税和所得税，其税负很容易转嫁。根据税负转嫁的一般规律，应税商品的需求弹性与前转程度呈反方向变动，供给弹性与后转程度呈反方向变动。在二手房市场的供给弹性大于需求弹性，且供不应求的情况下，对住房转让征收的营业税和所得税很容易通过提价的方式前转给购房者，购房者支付的价格高于没有征税时的价格，进而引起房价上涨。
从理论上看，对住房转让征收营业税和所得税，一方面会使二手房持有者减少供给，加剧住房市场供不应求的局面； 另一方面，在二手房市场供给弹性大于需求弹性的情况下，售房者极易将税负转嫁给购房者。因此，对住房转让征收营业税和所得税在一定程度上会导致房价上涨。
第二 房地产交易税对房价影响的实证研究：以中国内地为例
一、问题的提出
2005年以来，我国内地大中城市的房价快速上涨，商品房平均销售价格由2005年的每平方米3168元，上升为2011年的每平方米5381元，与2005年相比上涨了69.85%，比上年同期上涨了7.2%。为解决房价上涨过快的问题，国家出台了一系列调控房地产市场的政策。在税收政策方面，国家多次调整住房交易环节的税收，试图通过营业税和所得税的调整来抑制房价。这些政策的效果如何、是否达到预期的目标、影响有多大，都是值得我们深究的问题。本书从理论上分析住房交易环节税收的作用机理，探讨这些税收政策对房地产市场供求的影响，然后通过构建计量经济模型来检验交易环节的税收政策对调控房价的作用，并就房地产税收的改革提出政策建议。
二、文献综述
国外对房地产转让环节征收房地产转让税（real estate transfer tax）。房地产转让税是指对房地产的出售、赠予、继承等所征的税。国外学者对房地产转让税的经济效应研究主要集中在房地产转让税对房地产交易量和交易价格的影响两方面。房地产转让税对房价的影响主要通过增加交易成本来影响房价，交易成本的增加会产生闭锁效应。本杰明，科尔森和杨研究了费城提高房地产转让税对居民住房价格的影响，结果发现提高房地产转让税使房价降低，且房地产转让税的税负由房屋转让者承担。卢德·伯格和斯科丁格采用房地产市场搜索模型研究房地产转让税对房价的影响，发现房价是内生的，征收房地产转让税形成闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。National Association of Realtors的研究也发现，征收房地产转让税会导致房地产交易成本的增加，从而影响房地产的交易量、交易价格，以及买房者的购房决策和卖房者的持有期限。
在我国房地产税收结构中，以转让税为主体，主要是交易环节的营业税、所得税、契税、印花税等，赠予、继承环节没有税收，保有环节的税收也是空白。这一税收结构与西方多数国家以保有税为主体的税收结构有较大的差异。因此，我国的税收对房价的调控机制和作用也与国外不同。自对个人转让住房征收营业税和个人所得税的政策出台以来，国内学者对征收这两种税对房价的影响进行了研究，取得了较为丰富的研究成果。其研究结论可分为以下两大类：
一类认为增加交易环节税负的税收政策对房价有抑制作用。陈多长、踪家峰认为，住宅转让所得税降低了住宅的预期收益，从而降低了住宅资产的市场价格，具有抑制房地产投机的功能。常思认为，对二手房征收营业税短期内令二手房市场出现了前所未有的萎缩迹象，而且二手房房价也短期大幅上扬；但从长期来看，可以抑制投机需求，缩小供需缺口，达到稳定房价的效果。金成晓、马丽娟（2008）研究了住房流通环节税收冲击对我国房价变动的效应，结果发现流通环节税收的减少导致需求的减少远远大于供给的减少，从而促使房价降低。
另一类认为新政中的税收政策对调控房价没有影响或效果不明显。王佑辉、邓宏乾、艾建国通过对受营业税影响的二手房交易和不受营业税影响的二手房交易的博弈分析，认为开征营业税难以达到降低房地产价格的目的，反而会刺激房价持续上涨。倪红日、赵阳通过理论分析和实证研究，认为目前对住宅房采取的税收调控措施，对压制房价的作用是有限的，而且很可能在供给小于需求的条件下促使房价不断提高。杨绍媛、徐晓波分别从住房成本和资产收益的角度，分析了房地产税对房价的影响，认为由于我国住房需求过热，需求弹性小，导致针对房屋所有者的税收都可以轻易地转嫁给购房者，因此，房地产方面的税收都在一定程度上提高了住房价格。
三、实证检验
（一）模型设定与数据来源
为在特定的住房转让税政策下考察一手房价、二手房价和货币供应量之间的复杂的相互作用，建立以一手房价、二手房价和货币供应量为内生变量，以住房转让税收政策为外生变量的向量自回归（VAR）模型。VAR模型适用于分析和预测相互联系的多变量时间序列系统，分析内生变量的随机干扰对经济系统的动态冲击，以及经济系统对这些冲击的响应情况。
其中，hp1为新建商品住房价格指数，hp2为二手住房价格指数，M1为狭义全国货币供应量；t代表当期，i代表滞后的期数，m代表滞后的最大期数；pdit为全国t时期的城市居民人均可支配收入，作为除政策外的另一外生控制变量。为了研究房地产交易环节的税收对房价的影响，根据2005年至2009年发布的有关房地产交易环节的税收政策，引入3个虚拟变量D1、D2和D3。
本书采用中国2005年7月到2009年12月的月度数据，新建商品住房价格指数和二手住房价格指数来自《中国经济景气月报》2005年—2009年各期；城市居民人均可支配收入来自国家统计数据库；货币供应量(狭义货币供应量M1)来自中国人民银行网站。为了消除物价水平变动的影响，我们以2005年7月为基期，将新建商品住房价格指数、二手住房价格指数、货币供应量和城市居民人均可支配收入除以月度定基比居民消费价格指数，转换成以2005年7月为不变价格表示的实际值。
（二）估计结果
根据赤池和施瓦茨准则，我们选择最大滞后期m为2。
VAR模型中的方程（1）、（2）和（3）式的拟合优度分别为0.9833，0.9809和0.9903。
新建商品住房价格与其滞后一期和两期值显著相关。新建商品住房价格也与二手住房价格的一期滞后值显著正相关，与两期滞后值不相关。如果对住房转让环节征税，在税负不能转嫁的情况下会减少二手房供给，抬高二手房房价，进而带动新建住房价格上涨。货币供应量对新建商品住房价格也有显著影响，货币供应量的一期滞后值与其负相关，两期滞后值与其正相关。新建商品住房价格与城市居民人均可支配收入和住房转让环节的税收政策变量D1、D2、D3不相关。
二手住房价格与新建商品住房价格一期滞后值不相关，与新建商品住房价格的两期滞后值负相关。二手住房价格受到自身一期滞后值的正向影响。货币供应量对二手住房价格的影响与货币供应量对新建住房价格的影响相同。但城市居民人均可支配收入与二手房住房价格显著正相关，D1和D3与二手住房价格不相关。值得注意的是，政策变量D2与二手房价格显著正相关。
货币供应量并未受到新建商品住房价格和二手房价格的影响，只与自身一期和二期滞后值正相关。
总的来看，不论是新建商品住房还是二手房，对其价格影响最大的是其自身的一期滞后值。这表明房价的涨跌具有明显的预期性质，人们会根据上期房价水平对当期房价进行预期，而该预期又决定了当期的房价。当上年房价较高时，人们会预测来年房价也会上涨，从而呈现出房价上涨趋势。其次是货币供应量会显著影响房价，滞后一期的货币供应量对新房和二手住房价格的影响显著为负，而滞后两期的货币供应量对其影响显著为正。
D1、D3对新建商品住房和二手住房价格的影响均不显著，D2与新建商品住房价格不相关，对二手住房价格的影响显著为正。这一时期正是执行营业税免征年限由2年改为5年以及对个人住房转让征收个人所得税的时期。由此可见，营业税免征年限由两年改为5年看似对新建商品房价格无短期影响，但实际上推动了二手房价格上扬，进一步传递到新建商品房价格，因此，其长期效应推动了房价上涨。同理，对个人住房转让征收个人所得税在2009年以前非但没有抑制房价，反而推动了二手房房价上涨。而2009年以后营业税免征年限由5年变为2年的政策放宽对新建商品住房和二手房的价格均没有影响。
（三）脉冲响应函数
