2008年2月、3月，“春天是别人的，不属于我们”，房地产商大呼，呼声虽然一致，但却有人喜，有人悲。
有人说，中国的企业不是缺乏洗牌，而是缺乏洗牌的质量。一大批企业倒下去，还有更多的企业站起来，却与先前的倒下者站在同一条起跑线上。前车之鉴，往往不能成为后事之师。唯有经过更残酷的磨砺，才能让房地产企业真正跃上成长的台阶。让洗牌的暴风雨来得更猛烈些吧。
观望：一场来自市场的无声博弈
从中国房地产进入冬季之后，房地产市场就一直充满着博弈，不仅存在于房地产开发商之间，更是开发商与购房者之间关系的真实写照。
对于2007年房价疯狂地上涨，无论是开发商还是购房者都感到意外，大家都知道房价会上涨但没有想到会涨得如此之快、幅度如此之大，于是，开发商心安理得地把滚滚而来的资金放进自己的腰包，而购房者眼睁睁看着房价的越涨越快，只能唉声叹气，盼望着房价下落那天的早日到来。就在2007年年底，王石提出“拐点论”，一时激起千层浪，引发了对“拐点论”进行大肆讨论，然而不管讨论的结果是怎样，不争的事实是购房者购房的热情开始慢慢冷却。
购房者的观望情绪日益显露，最直接的结果是房地产销售少有人问津。在资金和销售额的双重压力之下，有些开发商再也不能“笑看风云”，而是开始想办法采取措施。此时，房地产“领头羊”万科在北京、深圳等地的楼盘均出现降价。其中，万科在北京的四季花城和万科紫台等项目率先开始打折促销。万科假日风景90平方米的中小户型均价在13380元/平方米左右，“如果在元宵节前购房，可在目前九五折基础上再次享受九三折优惠”。万科的降价风潮吸引购房者的趋之若鹜，也让其他开发商看到了希望，榜样的力量是无穷的，各地开发商不同程度地开始降价促销。然而，购房者好像并不买账。
第一个把女人比喻成花的是天才，第二个是庸才，第三个是蠢材。在全国房地产开发商都在不遗余力地提高房价时，万科率先降价，自然会有购房者捧场。但等到后来者纷纷仿效时，人们的购买热情则会有所冷却，毕竟中国人的消费观点是买涨不买跌，当降价成为共识，购房者将会持币待购，想要看到什么时候可以见底，“抄底”成为购房者的普遍心态。
2008年2月24日，北京东四环外的一个楼盘，虽然是周末，但前来看房的人只有两三个。和2007年排队拿号的情景相比，可以用门可罗雀来形容，以前每个月能成交40多套房，2008年初一个月连10套都没有。销售额的急剧下降，购房者的“只看不买”，让开发商心急如焚，此时，如果有一位有购买意愿的顾客来到，可能会享受到“众星捧月”般的感觉。
2008年2月某天，一直打算购房的张女士再次来到位于西五环的某楼盘，往日人头攒动的售楼大厅难见昔日热闹场面，而以往态度傲慢的工作人员也变得笑容可掬，从看房到签字半个小时轻松搞定，最后成交签字竟然在总经理办公室完成。“三个月前来的时候连号都领不上，现在享受贵宾般的礼遇，变化之快让人难以相信。”张女士笑言。
楼市观望的气氛已经通过权威数据得以印证。北京市房地产交易管理网公布的数据显示，2008年1月，北京新开盘住宅项目34个，销售面积90.40万平方米，销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看，1月份北京新建商品住宅签约6930套，签约面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。
“没有最低，只有更低”的“抄底”心态的确是购房者观望的一大诱因，但同时房地产市场房价“今天降，明天升”的不明朗走势，也很难让其轻易做购买的决定。
2008年4月，国家发改委与国家统计局联合发布的统计数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。相比年初房地产市场冷冷清清的局面，3月份，一些城市房地产市场出现回暖的情况。上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交套数大幅上升，比2月份增加一倍以上。
2008年3月各周成交量虽然环比上升，但整月与2007年同期相比，仍然呈下降趋势。成交量的上升是季节性因素还是市场回暖，还要通过进一步观察来确定。与此同时，上海部分楼盘预订合同高撤销率遭到质疑，个别开发商被怀疑通过虚订合同进行自我炒作，上海房地产交易情况令人感到扑朔迷离。
市场价格与成交量的变化，反映出后市情况的不明，购房者表现出谨慎和观望的心态。2008年3月央行的一项调查显示，北京、上海等七大城市购房意愿全面下跌。
观望期不可阻止地到来，然而这对房地产市场的影响并非完全积极。曾经在我国香港、海南等城市房地产市场，存在情节严重和持续时间较长的观望期，房地产项目空置率居高不下，消费疲软、销售困难。这种现象的出现，预示着房地产市场供应和需求层面的不和谐，如果长时间持续，将直接打压供应层的投资积极性和对市场的信心。当市场供应反应冷淡、无力消费时，缺少需求的有效支撑，市场将处于扭曲状态。
长时间观望是房地产市场的一个红色信号，它是房地产市场结构性矛盾和问题的直接暴露和反映，显然不能被忽视。市场经济毕竟是由购买和消费组成，商品的流通是雷打不动的铁律，一个没有流通的市场只能是死水一潭，毫无生机。
想要打破观望僵局，房地产商唯有拿出实打实的行动，即将房价降至合理之处，如此才能赢取购房者“欢心”，让其出手购买。只要建造的楼盘能够销售出去，即使赚取的利润比以往减少，仍旧能够维持房地产企业的生存。否则，一意孤行地只升不降或维持高价，房地产企业将会在购房者的观望中，等来自己的“世界末日”。
地产经纪放“寒”假
观望对房地产市场最直接的影响就是淡季太淡、旺季不旺，这也成为2007年末至2008年房地产市场最尴尬的事件，特别是对于地产中介来说，“今年的淡季要比往年长些”。
链家地产有关人士表示，自2007年12月份，二手房市场进入岁末年初调整期后，成交量和客户需求量一路下跌，到2008年1月份，随着春节的日益临近，二手房需求及成交受到冲击较大，步入年前成交低谷。据其市场研发中心统计数据分析，2008年1月份北京二手房成交量环比2007年12月份下降17%，成交价格上涨0.93%，达到9494元/平方米。
21世纪不动产有关负责人也坦言，受国家金融紧缩政策延续的影响，2008年春节后房地产市场的“冷淡期”可能会比往年持续的时间稍长一些，交易淡季可能会由往年的二三月份延长至四五月份。而大量的自住型购房者也会利用这段时间理性地观察市场，同时积攒首付款，选择恰当时机入市，实施自己的购房计划。
“现在买房的客户都在等着降价，就怕今天下手买了，明天又降了，不划算。”购房者在等，开发商在等，但是地产中介经纪人却不能等下去。“我们已经等得快没有耐心了。”北京一家大型房地产中介经纪人表示，“去年市场好的时候是房子少，客户多；现在是房子多，客户少。”
他回顾了自己的业绩：2008年1月份他成交了一套房子；2月份虽然有三个客户交了定金，但两个退了，一个违约了，最终一个业绩也没有；3月份没有业绩，连交定金的客户都没有。
一般而言，房产中介从业人员的基本工资是“吃饱肚子”的级别，从800元/月、1200元/月到1600元/月不等，业绩提成是其主要收入来源。“从去年年底开始到现在，连续几个月没有业绩，每个月只有约1000元的工资，刚开始还可以花旺季攒下的钱，时间长了就真的‘坐吃山空’了。”
与整体楼市萧条的大环境相比，房产中介的日子虽然不像开发商那样难熬，但也很难做到独善其身。二手房的成交量日益萎缩，一些熬不过“冬天”的经纪人，只能选择另寻出路。“朋友给我介绍了一份新工作，昨天去面试过了，双方感觉都不错，我打算跳槽了。”迫于生存压力，一位地产经纪人向公司提出辞呈。
辞职转行新的工作，或许是一种解脱，但更多经纪人坚持在地产中介行业，体验着工作带给自己的“鸡肋”感觉。
在广州番禺区一家地产中介门店，一位经纪人表示，“我现在是一周上一天班”。事实上，从一个月前，门店就已经开始放假，部分员工实行每周一天的轮班制度。“上班也没用，通常一天下来，客户与业主加起来都没铺面的经纪人多。”言语之中，带着些许的苍凉。
他眼睁睁看着这场猛烈寒冬的到来，“现在放盘的业主也很少”。对此，原因一是由于长时间不能完成成交；原因二则是短时间内楼价波动过大，跌破一些业主的心理底线，“他们干脆就不卖了”。
“一年前还风生水起，一年后就尸横遍野。”一语道出了房产中介的天上地下。显然，对于自己的前景，他显得更为茫然。唯一可以肯定的是，长期放假在家，每个月只有千余元的底薪根本无法承载生活的重担。更何况，如果没有业绩，即使这千余元的底薪也不知道会在何时停发。
美国房产经纪人“寒冬”大逃亡就是前车之鉴。在美国房地产业最兴旺发达的时候，许多人加入了房地产中介、房贷发放、房产估价师、验房师的大军。但次贷危机导致房地产泡沫破灭，这些靠房地产吃饭的地产从业者自然也要一起经受“行业寒冬”的煎熬。他们不得不节衣缩食，或者一人多职，更多的人则是辞职另谋出路。
2007年8月以来，27岁的房产中介人员约翰·库珀的日子比较艰难。几年前，当中介行业迎来一次发展高峰时，来自加利福尼亚州的约翰进入这个行业。但好日子总是太短，到2006年，他发现自己的业绩开始直线下降，次贷危机爆发以后，他的业绩几乎为零，甚至连自己的房子也保不住了。他的房子采取的是分期付款，月供利率是可调的，收入减少，月供却是逐月上涨，从月供1300美元涨到了2000美元。以至于后来，约翰欠的钱远远超过了房子本身的价值，于是他只好将房子抵押出去，并且丧失了赎回权。
房地产业衰退让许多中介和经纪人退出游戏。不断下跌的房价和直线下降的交易量，犹如2008年春季里的两股超强冷空气，让多数地产经纪人患上重感冒。或许下面这位地产经纪人的一番内心自白，可以对同行们的处境做出最好诠释：
经过这几个月的淡季，地产中介可能会重新洗牌，一些小地产中介可能会由此关门。因为难以承受门面的费用和员工的工资。我们公司目前也有很多同事回家或转行，来避开这个“冬季”，但是，每个走的同事都会留下一句电影中经常是英雄好汉说出来的话，那就是“我还会回来的”，大家也会以笑容送别同事。每走一个同事，我们经理都会给我们说一句常用来激励我们的话“留下来的都是精英！”……
“女怕嫁错郎，男怕入错行”，一个人选择何种行业，就如同选择了一种生活方式。个人生存与所处行业状况紧密相关，从事热门行业的人，总是忙忙碌碌，对自己的未来怀有壮志雄心；从事日薄西山行业的人，也有可能辛苦照旧，但现实的残酷却会让其忘记最初的梦想。
见微知著，无限隐藏在有限中，见一叶而知秋，见一水而知江海。房地产经纪放“寒”假，赋闲在家或转投他业，并非说明房地产走向夕阳产业的行列，而是房地产大震荡的最具体表现。自古胜者王侯败者寇，在震荡中走下坡路的房地产企业，其员工也在承受着同样的压力，与企业一起体验着起起落落。
各显神通的“御寒术”
2008年3月，在上海、北京等一线城市，房价基本保持着原来平稳的态势，成交量较2月也有明显上涨。成交量的上升从某种程度上说明市场需求依旧旺盛，由此，一些开发商对后市房地产市场回暖的信心倍增，扬言“3月的天是房地产晴朗的天”。
然而，在3月即将结束时，人们却发现，与3月明媚的天气相比，大多数开发商所预期的“3月价格回暖效应”似乎并不明显。
房地产市场似乎依旧徘徊在短期的调整之中。不仅如此，国家宏观调控方面又传来消息：为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，2008年3月25日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点，至15.5%。这是我国央行2008年以来，第二次提高金融机构的存款准备金率，第一次是之前不久的1月25日。
此项措施的目的正是要回收流动资金，约2000亿元的市场资金会被冻结。毫无疑问，房地产商又会受到新一轮的资金打压。“以前只要有地，贷款只是办手续的问题，如今这已经不太可能了。往年贷款我们还能在优惠利率上跟银行讨价还价，如今你能在银行贷出款来就得烧高香了。”某开发公司副总颇感无奈。
所谓存款准备金，指银行为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在央行的存款，顾名思义，存款准备金率的提高，涉及双方只是商业银行与央行，与开发商和购房者不存在显著的利益关系。但这只是表面现象，上调存款准备金率旨在回收剩余资金的流动性，银行可放贷资金减少，对资金为王的开发商和按揭贷款买房的购房者而言，无疑都是致命一击。银行用作发放的贷款总额减少，对开发商最直接的影响，是预期贷款难度加大，将面临更大的资金压力；对于购房者而言，各银行也会提高贷款的审查力度、加强对贷款者的筛选，在某种程度上会促使银行提高房贷的门槛。虽然本次准备金率上调不是针对房地产行业进行的调控，但是融资渠道缺乏的中小开发商却是直接受害者之一，接近半数开发商将备受煎熬。
期盼已久的春天没有到来，反而迎接来一场资金“寒流”，令一些心存希望的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此，寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。对于企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链正是度过冬天最温暖的“棉衣”。在银行借贷渠道缩减的情况下，企业不得不为寻找自己的“棉衣”而各显神通。
受次贷危机影响，美国房地产企业也遭受重挫，他们采取的自救措施归结起来，大致有以下四种方式：在初期的粗放型扩张之后，迅速建立自己的区位优势、成本优势与市场定位；通过区域扩张、上市融资等手段迅速扩大公司规模；提升运营效率，利用自身特色优势整合产业链，打造差异化优势；利用金融创新、并购等手段持续扩张，通过精细化的市场细分和客户服务深挖市场潜力，提升公司市场份额。
站在巨人的肩膀上，总是可以看得更远。美国房地产企业的自救措施，并不一定完全可以照搬，但对于渴望寻找“火种”的中国房地产企业，至少可以引燃点点的亮光，指引其走向开阔的发展之地。
在中国，用以加快资金流动性和周转速度的降低售价、变卖项目等手段开始扑面而来。在2008年2月、3月，由万科掀起的“促销潮”席卷了整个中国，而万科也一跃而成为房地产界的“标杆”。基本上，有万科所在的城市都会引起当地房价的全面下调，表现最为突出的是富力地产，采用包括降价等各种促销手段，甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时，采用非常规的“分期首付”来促销，自救131亿元资金缺口。
促销以获得回款，自然是开发商回收资金的最佳渠道，但国内购房者风行一时的“观望”，加重了开发商的心理负担。不得已，房地产商开始另寻他路。
对于已经上市的房地产企业来说，过冬的方式似乎更多样化。然而，由于投资者信心低迷、股市波动、入市门槛高等众多影响因素，要从股市中大规模融资，并不是每一个企业都能轻而易举实现。于是，一些企业开始通过发行公司债券提供融资支持。2008年3月，金地集团获准发行12亿元公司债券，同时新湖中宝股份有限公司也获准发行不超过14亿元公司债。
金地集团是国内大型房地产开发企业，仅2007年全年就实现营业收入74.2亿元，同比增长109%，7年的复合增长率达到43.9%。在2007年7月初，就已完成了近45亿元的股票非公开增发，2007年末还取得了中国证监会关于12亿元公司债券的核准批文，2008年3月20日，这12亿元的公司债券在上海证券交易所上市。当然，在国内，对于上游金融，如同金地集团一样掌控自如的企业，并不多见，“快速滚动开发、高效多元融资”的战略思想是其完成规模成长的最佳选择。
发行公司债券固然可以解决企业的燃眉之急，但对于实力不济的企业而言，可能不太现实。在广东、浙江一带，典当行和地下钱庄的活跃，给房地产企业提供了更为及时的民间融资方式。据估计，2007年，浙江和广东一带通过民间融资方式流入房地产市场的资金至少有成千亿元，相当于金融机构提供资金的10%。进入2008年，这种方式被运用得更加频繁：仅2008年1月温州发生可监测的民间借贷额10273万元，年利率高达11.77%；2008年5月，嘉兴市广源房地产开发有限公司向宁波大红鹰实业投资股份有限公司贷款1亿元，年息18%，约为银行贷款利率的2.4倍。
民间闲散资金比较有限，不能完全满足求“资”若渴的房地产企业的需求，一些有国际眼光的房地产企业改变局限国内的传统想法，大胆尝试向国外寻求资金来源。最常见的方式是国内企业向境外银行借贷，与国外机构合作成立投资基金，或通过在境外发行债券募集资金。2008年2月，瑞士瑞银集团与金地集团共同成立了房地产投资基金，在内地房地产市场投资10亿美元资金。而瑞安房地产正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。
如何抵御冬天的严寒，如何跳过这场“生死劫”，一些先知先觉的房地产企业已经迈出了第一步。在锻炼了自己的“抗风雪”能力的同时，也为今后的发展赢取了主动权。
但采取何种方式，房地产企业需要根据自身情况，细细思量。上善之人如水，可流动而不板滞，能够随岸赋形。
把上善之人以水相喻，源于“变化”永远是时代的主旋律。每分每秒，时代、社会都在发生着量变与质变。与时代共舞，保持一成不变的脚步，难免会落后或超前于时代的节拍，出现与时代不相容的激进或落伍。房地产界的智者，不论在何种季节，总是能够根据外部变化，做出自己的调整。
有人退，有人进
房地产市场遭遇寒冬，没有准备好“棉衣”的企业被冻得遍体鳞伤，而眼光长远者早已做好保暖防备，在同行们自顾不暇时，他们已经迈开了前进的步伐。
一边是房地产行业面对调控风声鹤唳，另一边却是国内地产巨头逆市而动情绪高涨。市场从来都是这样，每到动荡之时，对于实力派企业而言，机遇大于挑战。随着信贷紧缩时代的到来，房地产行业正以融资的名义，加速分化重组，行业调整的速度和步伐会加快，企业兼并和并购的机会也会增多。
相比较而言，大型开发商抵御风险的能力更强，房地产的调整虽然对中小地产商是个噩耗，但对有实力的大地产商却是一个千载难逢的良机。在银行收紧“钱袋子”之前，一些优质企业或早早上市，获得几十亿、上百亿的充裕资金，或凭借优质的资源、良好的企业结构拥有广阔的融资渠道，在市场抢占先机。
2008年2月1日，世茂房地产继在浙江杭州、绍兴、嘉兴等城市布局后，以约13.1亿元拍下宁波一处综合地块。位于宁波东部的北仑区的这块地，占地约24万平方米，规划总建筑面积约70万平方米，世茂将之规划为集高端住宅、酒店、大型商业和办公楼为一体的城市新地标。在此之前，世茂地产刚刚披露了公司2007年的全年营运数据，集团主席许荣茂表示，2008年世茂房地产将把重点放在长三角以及环渤海地区，会在杭州、烟台、芜湖、昆山、苏州等地退出十余个项目。
主次不分的“眉毛胡子一把抓”的经营方式，是商业大忌，尤其是在市场分化的关键时期。世茂地产的有进有退，是其经营策略完善的最佳表现，将舍弃项目的资金等资源，用于重点项目，做到了资源的有效、充分利用，也为自己筑起了一道坚实的防护墙。
在逆势拿地方面，世茂地产并非“一枝独秀”，在其快速扩张的同时，多家地产公司频频在全国各地拿地。
刚刚进入2008年2月份，保利地产就在全国多个城市购得地块，显示强劲实力之余，也引起了行业内一番骚动：保利（成都）地产投资有限公司在成都通过拍卖出让方式取得位于成都市新都区XP-67、XP-68地块，总价款为31700万元；上海保利建锦房地产有限公司在上海通过挂牌出让方式取得位于上海市南汇区康桥镇A区20071633地块，总价款为83200万元；保利（长春）地产投资有限公司在长春通过挂牌出让方式取得位于长春市的02053—3、02054—1地块和02034—2地块，总价款分别为8300万元和1200万元。此外，保利地产通过拍卖出让方式取得位于青岛市I-C-2007—26地块，总价款为45488万元。
作为1992年底成立进入房地产行业的企业，保利地产在2006年7月31日，就在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场首批上市的第一家房地产企业。
在其大动作频发的背后，有优异的业绩作支撑。2008年2月4日，根据保利地产发出的2007年度业绩快报显示，2007年公司预计实现净利润14.89亿元人民币，同比增长122%。保利并不是2008年第一个业绩预增的房地产企业，据不完全统计，有超过10家房地产上市公司业绩预增超过上年1倍以上。招商地产就是其中之一。
2008年2月19日，招商地产公布2007年年报，完成营业收入41.12亿元，营业利润13.27亿元，净利润11.58亿元，同比分别增长46%、76%和83%，每股收益1.616元。其良好业绩的背后，是巨大的资金投入和再融资的需求，即58个项目的资金之渴。2008年，招商地产将在12个城市同时发展58个项目，总规划建筑面积543.74万平方米，包括13个续建项目、30个新建开发项目和15个处于设计阶段的项目。这种发展规模对于资金的需求可见一斑，根据年报，招商地产的现金储备为35.88亿元，但应付账款就多达29.16亿元。
虽然销售回款是解决资金需求的重要渠道，但回款周期过长的现实，难以解决招商地产发展资金短缺这一燃眉之急。同样，银行方面的紧缩政策使得贷款也困难重重，即使招商地产能够获得高额的银行综合授信，但想要提现也是步履维艰。
在此情形下，逆势再融资似乎是唯一可行的选择。同时，作为主业可经营房地产的15家央企之一，招商地产也有多次向资本市场“伸手要钱”的经历：2006年年底发行15.1亿元可转债券，2007年9月23亿元的定向增发……2008年2月16日，它还获得了6.5亿元的信托投资。
以往多次的融资成功，让招商地产在资本市场看到了希望。2008年2月19日，招商地产控股股份有限公司发布公告，称在2008年择机增发A股股票，募资80亿元。全部资金将用于购买招商局蛇口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目六宗土地使用权和14个房地产项目的开发建设。
与中国平安1600亿元、浦发银行400亿元的再融资相比，招商地产的80亿元增发应该属于“小儿科”。但因身处宏观调控和房价“拐点”争议的大背景中，其关注度比前两者有过之而无不及。深圳是招商地产的大本营，同时也是全国房地产市场的风向标，中天置业、创辉租售等事件之后，深圳房地产市场显得更加风不平浪不静，此时招商地产80亿元的再融资变得敏感异常。
2008年以来，仅滨江房产、上实发展等少数地产公司的上市和再融资方案获得通过，监管层对于地产商再融资的态度是慎之又慎。如果此次招商地产再融资方案获批，是否意味着对房地产市场长达半年之久的紧缩政策有所放松，其信号意义更被市场所看重。
是否会被获批，无人敢下定论，但招商地产对于房地产市场仍然是信心满满：“此次融资募集资金所用的14个项目分散在全国各区域，其他城市的房地产市场未必和深圳一样。我们对全国房地产市场还是长期看好的。”
一叶知寒：恒大地产上市折戟最后一程
2008年3月20日晚19时，在IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价的当天，恒大地产集团有限公司在香港联交所网站突然公告，宣布中止上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。
消息放出的第一时间，恒大地产发布公告，宣称“有鉴于国际资本市场现时波动不定及时况不明朗，本公司不会根据原有时间表进行全球发售。”对于具体原因，没有提出只言片语，只是对如何退还公开招股期间客户的申请股款进行说明。
作为新一轮房地产上市潮的风向标，恒大地产的上市表现是其他中资地产公司的参照。在恒大地产筹划赴港上市时，恒盛、花样年华、星河湾、龙湖地产等公司也在跃跃欲试。“先行者”的计划破产，也让这次集中上市热潮降温。不久，融资规模仅次于恒大地产，原本计划筹资78亿港元的星河湾，在提交上市申请后，迫于形势压力也将上市计划推迟。
列身为“广州地产五虎”，也是其中唯一没有上市的房地产企业，恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。从2006年12月开始，恒大集团就通过发债方式，向银行募资5亿美元。到2007年1月，三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元，购买恒大集团旗下恒大地产8%的股份。至此，恒大地产在我国香港上市计划被提上议事日程。
而恒大地产在2007年的市场优异表现，也为其上市扫除了障碍。2007年，恒大地产的赢利为10.21亿元，比上年增长270%；同时，在地产赖以发展的土地储备方面，恒大地产在全国拥有建筑面积达4578万平方米，在全国的22个城市有48个项目。据瑞信研究报告，一旦上市成功，恒大地产的估值高达1208亿—1321亿元，可能将超过碧桂园成为跻身内地房地产股的龙头老大。而持有92.13亿股恒大股票的董事长许家印，也极有可能以775亿元以上身价刷新内地首富的记录。
上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在次贷危机、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量低迷等多种重压之下，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。就在2008年3月7日—3月12日的上市路演中，就没有获得一位机构投资者的认可，但恒大地产仍没有放弃上市计划。在没有获得基金经理发出认购意向的情况下，仍然寄希望于通过低廉的入场费来吸引散户，这种冒险逆势IPO，在人们看来有些急功近利地不可思议，背后却有玄机——日益紧绷的资金链和香港交易所即将实行的新规定的驱使。
充足的土地储备，为恒大地产上市增添砝码，同时也可能拉亮资金红色警示灯。根据数据显示，2007年恒大地产的土地储备高达4580万平方米，较2006年增长了9倍，仅次于碧桂园，近乎万科的2倍。在2008年1月多数地产公司收缩战线，纷纷退出土地“招拍挂”时，恒大地产却以41亿元天价拍下广州天河区员村地块，成为广州新“地王”。即使在2006年年底和2007年8月募集了10亿美元私募基金，资金消耗量极大的恒大地产仍欠下巨额债务。恒大地产招股书就是最好的证明，其中注明：恒大地产融资将主要用于清欠债务，其中，53.6%用于支付未付土地出让金及现行项目资金，9.1%用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。
屋漏偏逢连阴雨，债务像一个“魔咒”，催促着恒大地产加紧上市的步伐，令其危难的是，香港交易所的一项新规则又提醒着它不能放慢脚步。根据新规则，2008年4月后上市的公司，都必须在招股书中写明2008年半年或全年赢利预期，对3月份前上市的公司不适用。“4月份以后，上市将更加艰难”，有关人士表示。虽然恒大地产在报告中，也曾对2008年的赢利做了预测，但其“利润77.57亿元，是2007年近8倍”的高承诺，在地产市场整体不振的情况下，显得悬之又悬。
恒大地产计划于2008年3月13日—3月18日公开招股，3月28日在H股正式挂牌。2008年3月17日，恒大地产却发布公告，宣布将招股截止日期延后一天至19日，由于争取潜在投资者不力，恒大地产在最后一刻不得不放弃上市。
