在10年前的温州和台州的一些村庄盛行“老太太银行”。就是说，在这些村庄里，一些德高望重的老人手中掌握着大量的资金，全都是村里那些作坊式小老板的“存款”。她们用这些钱放高利贷，贷给那些急需钱用的人。
尽管表面上看起来这是一种多赢的借贷模式，而且贷款对象往往是贷方的亲戚朋友，但这仍然隐含着不小的风险。一些人通过这些渠道贷到钱后，要么卷款而逃，要么因为做生意赔了钱还不起利息和本金。有人就为此吃了大亏。一个生产小五金的小工厂老板，多年来辛辛苦苦挣了不少钱，他就把500万积蓄通过“老太太银行”贷给了一个亲戚。后来，这个亲戚在其经营的小厂破产后潜逃得无影无踪，500万也血本无归了。
这虽是一个小地方的小事情，但反映的问题却很大。
如果把上述事情扩大到房地产的炒作上，“老太太银行”就是我们的商业银行，炒房者就是向“老太太银行”贷款的人，而损失500万的就是在商业银行存款的人。也就是说，因为炒房者是用银行的贷款在炒作，在经过几次翻炒之后，银行的大笔资金最终落在了炒房者手中。又因为银行的资金是老百姓的存款，所以，房地产的炒作最终是将大多数人的钱集中在少数人的手里，这就形成了很大的金融危险。而这种危险体现在如果政策上有个风吹草动，对房地产炒作有了威胁，这些炒作者就会马上撤资，而炒作者的撤资意味着银行的大笔资金的消失，而这些大笔消失的资金如果还存留在国内，后果还不至于无法控制。如果这些大笔地资金被炒作者转移到国外，那就是国有资产的流失。想想如果我们老百姓的存款大笔大笔地被炒房者贷出来后转移到国外，那么受损失的是谁呢？只能是国家和人民。
这还只不过是国内炒家撤资后存在的危险，国际炒家带来的危险将更巨大。还记得一个人吗？索罗斯。还记得一件事吗？1998年亚洲金融危机。事情已经过去了8年之久，我们中的大多数可能早就把这件事忘记了，可是广大的国际金融炒家可没有忘记。
目前，一些房地产开发商一直鼓吹国外有多少资金进入国内房地产市场，有多少基金在购买国内房地产。的确如此，由于我国经济发展迅速，投资回报率较高，在目前国际投资萎靡不振的情况下，国际资本就更加看好我国的投资机遇，尤其是房地产市场。据央行报告统计，外资在我国房地产市场中所占比重已达到15%。据里昂证券的研究也表明，越来越多的国外资金流入中国房地产行业，并对我国的房地产起到了推波助澜的作用，2005年一年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，而前年这个数字还只是130亿美元，一年内翻了一倍，其中大约有20%～25%的资金是投向我国房地产市场的，而且这个数字可能只是冰山一角，因为有更多的资金现在还没办法统计。
外国投资者正在通过各种渠道进入国内房地产市场。本来在许多发达国家，非居民投资房地产应该属于资本项目的，但国内则经常把它归入经常项目来管理，导致外国投资者轻而易举地进入国内房地产市场。迄今为止，诸如摩根斯坦利和高盛等国际知名的地产基金、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构都已经来到我国并已深度介入内地房地产市场，也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。而且从短期来看，由于美元贬值的问题，外国炒家很可能在我国的房地产市场再加一把火。这些现象都表明，外资进入与内地房价波动存在很大的关联性。
2005年8月中国人民银行在《2004中国房地产金融报告》中指出，境外资金主要是通过四个途径进入的：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
那么这么大量的资金流入我国房地产市场，是怎样牟利的呢？
国际地产基金的一般做法是：收取2%的管理费和将交易的20%作为佣金。这些地产基金多采取分散经营，追求的是收益超过成本。它们在全世界寻找这样的市场。目前这些大的地产基金在我国房地产投资的收益大约在5.5%，基本上与中国香港及新加坡差不多。它们主要的运作方式是寻找那些卖得不太好的公寓，把它们买下来，再租出去，靠收租金来挣钱。以日本为例：过去大家都喜欢投资日本的房地产，因为过去在日本的租费大约在7%左右，而向银行借贷的利息大约是2%，这其中有一定的利润。但是现在日本的租金下跌了，大约只有3.5%，这样就无利可图了，这也就是为什么这么多国际地产炒家瞄准我国的原因。
上面是国家炒家的规矩做法，可是又有几个炒家愿意规规矩矩的挣些小钱呢？他们还有更大的企图。瞄准人民币2%～20%的升值前景，通过房地产买卖进行变相外汇炒作。2005年7月21日，经国务院批准，中国人民银行宣布我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，同时宣布调整人民币与美元汇率，由原来的人民币对美元汇率8.276：1调整为8.11：1，即人民币升值2%。2006年7月21日，即人民币汇率制度改革一周年，人民币对美元汇率达到一年来的最高值7.9897：1，即人民币升值3.47%。由于经济高速增长和不断融入国际经济体系的趋势不可逆转，因而我国在中长期内将依然存在人民币升值的压力。因此，在这一轮人民币升值前，市场对人民币升值的预期早已传递到了我国房地产市场。具体表现是，2004年开始，国际“热钱”大量流进上海、北京等热点城市的房地产市场，并成为抬高房地产价格的重要因素。而为了缓解人民币升值压力，中央银行不得不买入美元，增加人民币投放，这种超额货币供应促使房地产泡沫膨胀。据中国人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。中国人民银行上海分行的统计表明，境外汇入的购房款正在迅速增长，购房款的本外币融资中，外资（包括外汇贷款和外资流入）占比从2003年的9.6%急升到2004年前5个月的16.8%。另一方面，1998～2002年，我国取消了内销房和外销房的差别，对境外机构和个人投资者涉足中国房地产业几乎没有任何政策限制。房地产业已连续三年成为全国第二大外商投资行业。统计数据显示，2004年3～11月，北京、上海、浙江、广州、深圳、重庆等省市非居民（海外）超过5万美元的结汇90%以上都是购买房屋。2004年我国居民个人结汇419亿美元，增长33%，其中有相当部分用于购房。其中，境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，成为抬高我国房价的重要原因，同时，大量美元留在了国内，一旦人民币汇率大幅度提升，房价又虚高不下，这些国际炒家就将大量能够出售商品房套取人民币，从而完成炒作从中获取双份的利润。
与此同时，大量资金涌入，蓄意抬高房价，勾结国内资本，通过骗贷炒作，套购现金。中国人民银行2005年2月发布的《2004年货币政策执行报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点。但是，房地产投资增幅仍然高达28.1%，仅比2003年回落了2.2个百分点。显然，一度资金吃紧的房地产商找到了新的资金来源。新的资金来源主要由流入境内的国际游资和在银行系统外循环的国内游资构成，这些资金有数千亿元。这些资金将与国内资金联手，形成更大的力量阻碍国家宏观调控政策，扯开我国金融市场和房地产市场的管理漏洞，继续进行骗贷炒作，套取银行资金。当国家小幅提高贷款首付和利率时，他们就以国际资金为强大依靠，继续跟进，使国家调控政策失效，从而为大众建立起“只要国家干预力图使房价平稳下降时，房价反而会应声上涨”的心理暗示，进而造成大众“房价只涨不跌”的预期希望。一旦国家采取激烈的做法，大幅度提高首付和利率，这些国际炒家便会应声而退，卷走大量银行资金，并且把房地产价格“砸向深谷”，捅破房地产泡沫，把这个烂摊子留给广大群众和人民政府，引发一系列的房地产危机、金融危机。
郎咸平总是强调：“国际炒家的炒作水平之复杂是你无法想象的，不要小看他，太厉害了。”各类炒家的肆无忌惮和房地产市场将潜在的巨大风险，已引起我国政府的高度重视，并且从刚一开始的调节滞后，逐步演变成事先调节、多管齐下的调控方针，并已经开始起到良好的效果，尤其是“国六条”及其细则的出台，更起到了积极作用。
在本轮宏观调控开始后，政府针对国际炒家的投资策略“一边大量流入境内以投机人民币汇率升值，一边大量流入房地产市场以投机房地产资产价格上涨”，采取了令国际炒家意想不到一整套方法，那就是：几乎不用价格型的调控，既不升值也不升利率，而是采取非价格调控的办法来调控经济，其中的招数包括行政调控，对某些重点领域如钢铁、水泥、电解铝、房地产领域进行点刹车，通过“窗口指导”让银行减少贷款，控制土地从而间接控制新增项目等。其中，房市调控在其中占了很大比重。尤其是2005年以来更是如此，并且直接针对房地产市场进行了一下四大调整：一是增大土地供给，从而平抑过热的需求。二是改善结构，扩大中低档房的供给，从而使住房的均价戏剧性地降了下来。三是提高住房交易成本，用降低流动性的办法，来减少房地产造成的需求拉动。四是通过规范土地交易，提高房地产开发的门槛，同时通过信贷控制打压房地产商流动资金的办法，来降低房地产的投资需求。
国际炒家低估了我国政府的智慧。
目前，非价格调控包括房地产调控的这些办法已然奏效。中国的经济过热在2004年7月即告见顶，随后是一路下滑。2005年一季度与去年相比增速已回落了20多个点；货币也将回稳，2004年新增贷款的数量为2.2万亿人民币，不仅大大低于2004年贷款增长206万亿的计划目标，也大大低于2003年3万亿的实际人民币贷款增加值，贷款的剧降导致了货币供应量增幅的回落；最重要的是，物价并没有同时走高。（关于政府的宏观调控措施将在第三部分中作重点介绍、分析。）
