一、写字楼物业的概述
（一）写字楼物业的涵义
写字楼和办公楼是一个涵义，是指供人们办公用的，一般是由分隔或不分隔的各种规格式样的办公室组成的楼宇，现代办公楼有不少将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，称为综合性、多功能的写字楼。
（二）现代写字楼的类型
现代写字楼按照国际惯例可分为甲乙两级写字楼。国际甲级写字楼标准较高，其中选址、大厦整体质量、电梯、电话线等都有要求。
现代写字楼可以从不同角度分成不同类型：
（1）按建筑面积的大小可以分成小型、中型、大型三种。1 万平方米以下称为小型写字楼；5 万~3 万平方米为中型写字楼；3万平方米以上为大型写字楼。超大型的面积可达几十万平方米以上，如美国纽约的国际贸易大厦，上海浦东金茂大厦、摩天大厦环球金融中心等都是属超大型的；
（2）按功能分可分为单纯型、商住型、综合型三类；
（3）按照大楼现代化程度分，可分为智能化大厦和半智能化大厦。智能化大厦将成为现代化写字楼的发展方向。
二、写字楼的管理特点及要求
高档写字楼较之一般的生活小区、高层住宅楼有显著差异：
1.楼宇配备的设备先进，内部系统复杂。例如，楼宇有动力系统、通讯系统、中央空调系统、安保消防系统给排水系统、垂直运输系统等。
2.楼宇基本功能为商务性质。部分楼宇兼有客房、商场、娱乐、休闲功能与设施，具有综合功能。
3.楼宇内住（租）户为多国籍、多行业、多背景、高层次的公司法人，整个楼宇成为相对独立的商务社区。
4.楼宇内办公、采访的人员流量大，人员较复杂。一般有规模的高档写字楼日进出人员少则几千人（同发达国家的同类楼宇相比，我国商务楼日人员流量还很小），多则几万人，其中一次性进出的人员占有相当的比重。
根据上述情况，高档办公楼的管理具有以下特点：
1.须以严格、规范、高标准的设备设施管理，确保楼宇主要设备设施始终处于正常运转之中。高档办公楼的供电、供冷、供暖、供水、通讯、防盗、消防系统先进的设备设施必须要有严格、规范的操作与维修保养，以确保办公楼宇价值完美体现。
2.开放式的安保管理，溶服务于保卫工作之中，是高档写字楼保安工作的基本要求。高档写字楼在客流量大的情况下，不可能采用对出入人员进行一般的询问或登记后方可进入楼宇的做法。住（租）户的商务客人也是物业管理公司的客人，大堂、各通道的安保人员在执行安全保卫任务的同时兼有为客人提供服务的职责，安保工作本身所具有的工作性质并不会因带有服务内容而打折扣。楼宇内安保巡逻由于进出人员流量大，巡逻的次数相对要多。
3.高档写字楼实行星级酒店式的清洁工作标准。高档办公楼的清洁工作的工作标准、工作程序以及人员的配备等均有星级宾馆化的倾向，清洁工作的要求与管理向精细化发展，质量标准逐步量化。
4.全方位的服务与全天候的管理。
三、写字楼物业的管理模式及机构设置
物业管理组织机构是根据所管楼宇的实际需要而设置的，实行以岗位责任制为中心的经理负责的三级管理行政体制。
物业管理处实行经理负责制。副经理协助经理工作，经理因公外出时，副经理代行经理职责。
物业管理处的主要职责是：贯彻执行政府的方针、政策和法令，组织经营管理和市场营销，完成物业管理公司或物业业主确定的营业指标，利润指标和其他各项考核指标。
四、写字楼物业的管理内容及管理实施
（一）工程设备管理
工程设备管理是现代写字楼的“心脏”。写字楼的设备管理要特别重视以下几个方面：
（1）设备的基础资料管理。包括设备的登记卡、账册、技术方案、维修方案等。
（2）设备运作管理。包括设备运行、设备值班、设备巡检以及每天准时按规定开启和关闭设备等等。
（3）设备维修管理、设备保养、修理、应急抢修等。
（4）能源管理。采用各种先进技术和管理措施节约能源，节约开支，减少浪费等。
（5）安全管理。包括制定各种工作制度，操作规程，安全职责实施等。
（二）保安管理
1.现代写字楼保安管理的方式。现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式，即大门有安保人员看守，常住人员进出有特别证件，外来人员不得随便进入，联系工作应征得楼内主人同意并登记后方可入内。这一方式保安管理相对容易一些。另一种方式是开放式的管理，即穿着整齐的来人一般都允许进入。这种方式给保安管理增加了大量的困难，要求在管理上外松内紧，保安人员必须有丰富的经验和保持高度警惕，大楼装备必须有完善的现代化设施。
2.现代写字楼保安管理的基本要求。
（1）贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子是保安工作的根本目的。
（2）大楼保安与社会治安相联系。及时了解地区治安状况，掌握犯罪分子动向。
（3）保安就是服务。要把保安看成服务，在保安工作的同时进行服务。
（4）软件建设与硬件建设兼管。一方面要重视保安队伍的建设，同时要重视保安设施设备建设，要建立完善的电子监控系统和消防报警系统。
3.写字楼保安管理工作的主要内容。
（1）门卫工作。维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人拉门，指引楼内方位及提送行李服务。同时应高度注视进出客人中可能出现的犯罪分子，防止各类案件的发生。
（2）安全巡视。定时和不定时地对楼内外各部位进行巡视检查，发现不安全因素及时处理。
（3）监控室值班。运用监控手段对各重要部位进行电视巡视和录像，防止不法犯罪分子的犯罪活动。同时密切注意消防报警运行情况，警报发生，应立即按规定处理。
（4）消防工作。消防控制室值班，消防设备的检查，配备消防干部，建立义务消防组织，进行消防演习训练。
（5）停车场管理。检验车辆进出，收取临时停车费，疏导车辆进出，对所停车辆进行消防和安全管理等。
（三）清洁管理
1.写字楼清洁的“开荒”。内容包括对楼宇内外建筑垃圾的清扫，对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除，对公用部位、办公房及设施的清扫。
2.清洁保障的范围和内容。清洁保障是指物业管理公司对物业辖区进行定点、定时、定人的日常清洁，废弃物的收集和清运，并对业主和租户进行宣传。通过清扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生。
3.保洁服务管理。
（1）作业计划。如哪些部位每天或每周应清扫几次等；
（2）管理制度。包括清洁设备领用操作制度，清洁工安全操作规程等；
（3）监督检查。一般是员工自查；领班巡查；部门经理抽查。“三查”要做到四个结合：检查与教育培训相结合；检查与奖惩相结合；检查与考核相结合；检查与改进提高相结合。
（四）商务服务
商务服务区域一般设在办公大楼的一、二层公共区域内，门口有醒目的标记。
商务服务内容有：复印、打字、电传、传真、电报、国际国内长途电话、报纸邮件分发、快件代理、书刊杂志代售等。
（五）前台服务
前台也叫总台。前台应设在大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。前台服务的内容有以下几项：
（1）问讯服务和留言服务；
（2）信件报刊收发、分拣、递送服务；
（3）个人行李搬运、寄存服务；
（4）出租车特约服务；
（5）提供旅游活动安排服务；
（6）代定购机票、车票、船票；
（7）全国及世界各地酒店预定服务；
（8）花卉代购、递送服务等。
（9）处理大厦用户的投诉，当用户之间发生纠纷或争执时，作好调节和安抚工作。
（10）地下车库或楼宇裙房、周边露天停车泊位的管理，卫星通讯或闭路电视的管理。
