一、物业的基本概念
（一）物业的概念与特点
1.物业的概念。“物业”一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中所称的“物业”，应是物业的一种狭义范畴。
物业一词自20 世纪80 年代从中国香港地区引入我国内地，至今已经20 多年，但目前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门有关人士对物业（狭义）的定义尚未形成一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊来看，对“物业”的理解不下十余种提法。但一般认为，所谓“物业”，是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
从物业的概念中可以看出，一个完整的“物业”，应至少包括以下四个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。
完整地把握“物业”的概念，还需要注意以下两点：
第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施，或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的“物业”。
第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。
2.物业的特点。物业概念的特点有：
（1）范围较广。物业可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字楼、商业大厦、宾馆酒店等。
（2）可以分割。物业可大可小，大物业可以划分为小物业。如一座大厦可作为一个物业，一个住宅单元也可作为一个物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业等等。
（二）物业的分类
从不同的角度，可以把物业划分为不同的类型。
其一，根据物业的使用功能不同，可以把物业划分为四大类：（1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；（2）商业物业。包括综合楼、写字楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等；（3）工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等；（4）其他用途物业。如交通运输、邮政通讯、广播电视、医院、学校、体育场馆等。
其二，按主辅来划分。可划分为主体物业和辅助物业。主体物业是体现物业主要功能的物业，辅助物业是发挥主体物业功能的物业。例如，住宅区的主体物业是住宅建筑，辅助物业如相关设备设施等等。
其三，按所有权性质划分。可划分为私有产权物业、共用部位产权物业、公用产权物业、集体产权物业、国有产权物业等类型。
其四，按空间高度来划分。可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。
其五，按业主多少来划分。可分为单一产权物业和多元产权物业等。
上述几种物业的分类，角度不同，分类不一，其对物业管理的意义也有区别。
（三）物业与房地产、不动产、房地产业的关系
国际上，“物业”是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，“物业”则有其约定俗成的内涵，与房地产、不动产是有区别的：
1.称谓领域不同。一般来说，“房地产”是经济法和行政法及商务事务中比较常用的称谓，“不动产”则是民法惯用的词汇，而“物业”则通常指单元性的房地产。
2.适用范围不同。“物业”一般多指单项具体的房地产，而“房地产”是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房产、地产及其组合。即是说，“物业”通常用于个体，房地产通常用于整体。因此，从宏观的角度来看，一般常用“房地产”，而不用“物业”。如“房地产业”绝对不可以用“物业”或“物业业”代替。尽管如此，某种情况下，两者又是可以通用的。
3.概念外延不同。一般而言，“房地产”概念外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与服务等整个过程。而“物业”仅涉及房地产交易、售后管理服务这一阶段或区域。所以，两者既有宏观与微观的区别，还有全体与部分之差。
二、物业管理的内涵与外延
（一）物业管理的概念与特点
1.物业管理的概念。物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理是由物业的含义引申出来的，它泛指一切为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。由此可见，只要有房屋建筑，存在房屋住用上的问题，就必然有（广义）物业管理的行为来处理这些问题。换句话说，物业的使用过程中必须伴随着某种程度的管理和服务，而这种管理和服务就是广义上的物业管理。
今天我们使用的物业管理的概念主要是指狭义的物业管理，即是指由专门的机构或公司，受物业所有人和使用人（通过业主管理委员会）的书面合同委托，按照国家法律法规和管理标准，遵从合同的原则规定，以经营的方式，通过对物业进行的有效市场推广（经营）和规范的管理与维护，以及提供多层次、全方位的服务，满足业主或使用人（客户、用户等）多种需要的专业化、社会化、企业化、经营型的经营管理与服务活动。以后如不特别说明，本书中的“物业管理”都是指狭义概念的物业管理。
物业管理概念中，专门的机构或公司，是指经过主管部门资质审批，并经工商部门注册的专业物业管理单位；物业所有人，即业主，是指以购买、接受捐赠或继承遗产及作为债权人收回被抵押物（房屋）等形式合法取得房屋所有权（产权）的法人或自然人。使用人是指向物业的产权人承租物业使用权或购买（变相购买）物业使用权或部分使用权，并获准的法人或自然人。
完整地理解物业管理概念的内涵和外延，应把握以下几点：
首先，物业管理应包括三项内容，即对物业本身的经营管理，对业主（使用人）的管理与服务活动以及社区精神文明建设。其中，前者包括对物业的维修、养护和租售等有关活动；对业主、使用人的管理和服务，包括对业主、使用人违反合同、契约的处理和对业主、使用人提供的其他各种服务。社区精神文明建设，主要就是对社区空间与居住人，文化与价值等附生于建筑物上的精神内涵的创建与发挥等。
其次，物业管理概念涵盖四个方面，即物业、业主、业主管理委员会和物业管理公司。其中，“物业”是物业管理的主要管理对象，“业主”是物业管理的主要服务对象，“物业管理公司”和“业主管理委员会”是物业管理的主体。具体来说，物业管理公司是物业管理的组织和实施主体，业主管理委员会是物业管理的监督者和协调者。
再次，物业管理的模式是，由业主、使用人（通过业主管理委员会）聘请一个物业管理公司，与之签订委托管理合同，委托其根据上述合同对所属物业进行统一的物业管理。
最后，物业管理的管理机构应该是具有法人地位的企业或公司。
2.物业管理的特点。和广义物业管理相比，狭义物业管理主要突出了以下特点：
（1）专业化。专业化主要包括：专门的机构与人员、专门的设备与工具、专门的技术与标准、专门的作业与训练以及专门的管理措施等内容。其中，现代物业管理特别要求必须由专门的机构或企业来实施。而且，这些机构或企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业标准。
（2）一体化。就是一个完整的物业区域，它的房屋建筑，附属设备设施以及场地等应该交由一个物业管理企业来实施统一管理，由这个企业向业主、使用人提供全方位的服务。即是，业主或使用人面对一个物业管理单位，就能解决物业使用过程中出现的各种问题，就可以满足生活工作中的多种需要。从而避免多头、多家互相扯皮的矛盾。
（3）企业化。即从事物业管理的单位应该是一个具备独立法人地位的企业，拥有自己的财产，独立经营，自负盈亏，并以自己的名义享有民事权利和承担民事责任。企业化要求物业管理公司必须按照企业化模式来经营、组织、管理、服务和运作，从物业的规划设计开始，到入伙、租赁、装修、服务到各种费用的收缴上均应体现企业化的价值链。
（4）市场化。这是现代物业管理最主要的特点。市场化是指现代物业管理要按照市场经济的原则来运作，具体表现为：①业主、使用人花钱购买物业管理服务和物业管理公司提供这种服务并获得报酬完全是一种市场交换行为，是一种买卖关系。②业主和物业管理公司是一种委托与被委托，聘用与被聘用的法律关系。③物业管理实行有偿服务，各项取费标准由市场定价，国家只能根据大局需要进行适度调节。④允许物业管理公司获得合理利润，不人为限制物业管理公司对经济利益的追求。⑤物业管理服务将主要通过市场实现其价值和使用价值。物业管理公司要到市场中去，突破地域、辖区、部门、级别、系统和所有制的限制，通过竞争来选择物业，等等。
（二）物业管理相关概念界定
对物业管理及相关概念进行比较界定，对于划清物业管理和相关概念的边界，以及在实际管理工作中自觉承担各自的责任和义务，具有十分重要的理论和现实意义。
1.物业管理与房地产管理。房地产管理是一个广义的概念，它多指宏观上对整个房地产业的管理。房地产管理的内容相当广泛，具体来讲，包括三个环节、五方面业务和四项基础性工作。三个环节是：房地产生产；房地产的流通；房地产的消费。五方面的业务是：房地产综合开发；房地产经营；房地产市场；房地产产权产籍管理；房屋维修管理。四项基础性工作是：房地产法律法规建设；房地产金融；房地产人才培训；房地产科研、设计和测绘等。
从房地产管理的内容来看，物业管理和房地产管理在业务内容上是相互交叉的。物业管理包含房屋维修管理，它是传统房屋维修管理发展的产物，但它又超越了房屋维修管理。简单地说，就是前者按市场经济原则运作，后者是计划经济和福利观念的体现。
从房地产管理的性质来看，它既有行政管理的性质，又具有非行政管理的性质。一般说来，政府对房地产的生产、流通和消费环节的管理是具有行政管理的性质的，它通过指定和实施一系列的政策发来指导、监督和调控这三个环节的参与者和所有活动。因此，物业管理的实施者———物业管理公司，在业务上便要受政府房地产管理部门的指导，并要自觉接受它的监督和检查。因为物业管理公司是一个企业，它对具体房地产———物业的管理是从非行政管理的角度考虑的。
这里，顺便提及物业管理与传统房屋管理的关系。一般来说，传统房屋管理是房地产管理中的一项具体管理内容，属于行政管理和非行政管理之间的一种房屋管理形式。应该说，物业管理是传统房屋管理的一种革新，但它无论在管理模式上、手段上、观念上，还是管理的深度和广度上，都和传统房屋管理有着很大的区别。为便于比较，
2.物业管理与社区管理。所谓社区管理，是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。
社区管理与物业管理的区别是：其一，两者的管理主体不同。物业管理主要是以物业管理公司为管理主体的，而社区管理则是在街道办事处领导下的行政管理和在街道办组织引导下，社区有关单位和居民共同参加的综合管理。其二，两者的管理核心不同。物业管理是一项以各类房屋、相关配套设备、设施及场地的使用、维修、养护为核心的管理；而社区管理主要是围绕着“人的居住”而实施的管理，其内容不仅包括人的居住，而且包括人们的计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业等方面的管理。其三，两者的管理性质不同。物业管理主要通过经营性有偿服务实施，是一种经营行为。物业管理公司与业主、使用人的关系是平等的民事主体，彼此是委托与被委托，聘用与被聘用，服务与被服务的关系。而社区管理则主要以行政管理、互助管理等方式来实施。街道办与社区内各个团体及居民的关系是组织与被组织、指导与被指导、管理与被管理的关系。
当然，物业管理与社区管理也有密切的关系。首先，物业管理是社区管理的组成部分。社区管理是一个大系统，在这个大系统中，包含着社区文化管理、物业管理等众多子系统。作为社区管理的子系统，两者自然是整体与部分的关系；其次，物业管理和社区管理又是相互影响、相互作用的。物业管理主要通过对人们思想、精神之外的外部环境的塑造，来促进人们的思想、精神、道德的升华。而社区管理则另外深入到了人们的精神生活，通过物业管理和人们精神世界的创建等多种途径来实现文明社区的建设的。可以说，物业管理搞不好，社区管理同样不会搞好；而社区管理搞不好，物业管理的开展就会遇到这样或那样的障碍。或者说，本身就是物业管理没有搞好。
