本书以中国城镇住宅市场存在的问题为背景，从理论上阐明住宅市场的供求特点以及政府管制的必要性，并结合实际，具体分析中国1998年城镇住房制度改革的局限性、产生的风险以及规避或化解的途径，同时深刻总结2007年美国次贷（债）危机爆发的经验和教训。
一、研究对象与研究意义
本书研究的对象是住宅市场，特别是住宅的供求与价格决定过程。研究住宅市场的供求与价格决定，在当代社会具有极其现实的重大意义。这是因为：第一，住宅需求是人类社会的基本需求，住宅市场的供求与价格直接决定人们住宅需求的满足程度；第二，从国内看，住宅市场化方兴未艾，研究住宅市场的供求与价格决定有利于更好地推进中国的住宅市场化进程；第三，从国际看，住宅市场化的进程并非一帆风顺，即使是成熟的市场经济国家如美国依然蕴藏着极大的风险；第四，住宅市场的供求与价格决定受外在环境的影响，不同的国家有不同的制度安排，决定了各国的住宅市场遵循不同的运行机制。因此，各国理论和实践界必须认真总结住宅市场化的经验和教训，结合本国国情，制定满足本国需要的住宅制度，切忌照搬照抄，酿成世界性的系统性风险。
中国住宅市场由于历史原因起步晚，发展很不平衡，无论是参与住宅市场的一般公众还是管理住宅市场的政府官员，对住宅市场都显得较为陌生，对住宅市场的运行机制更是一知半解。如何借鉴发达国家和发展中国家发展住宅市场的成功经验，摸索出一套符合中国国情的住宅制度，无疑也是一项极为严峻的挑战。
二、主要观点
本书的主要观点如下：住宅产业虽然对刺激内需、拉动经济增长居功甚伟，但住宅市场已经成为当代社会经济失衡和金融风险的重要来源。研究住宅市场的形成和发展机制，对于改善居民生活、稳定经济和金融均具有不可估量的意义。住宅作为一种商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作为奢侈品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循市场的原则；住宅作为生活必需品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循保障原则。住宅的供给取决于住宅的性质，优质住宅的供给刚性较强，普通住宅供给弹性较大。在住宅市场上，优质住宅的价格更多取决于市场相对购买力，即住宅市场相对购买力越大，优质住宅的价格越高；反之则反是。普通住宅的价格更多取决于市场绝对购买力，即住宅市场绝对购买力越大，普通住宅需求得到满足的程度越高；反之则反是。住宅市场的供求特征及价格形成机制决定了，通常情况下优质住宅才会成为市场投机的对象。普通住宅成为市场投机的对象必须以土地财政为前提，即政府为实现卖地收入的最大化，有意限制普通住宅的土地供应。优质住宅投机是市场风险的主要来源，普通住宅投机是政策风险的主要来源。住宅市场需要政府的管制，但政府管制的主要对象应该是普通住宅市场，政府应根据保障原则确保普通居民能够购买满足长期居住需要的普通住宅。优质住宅、租赁住宅应该是完全市场化的产物。优质住宅面向高收入人群，优质住宅的供给刚性和需求弹性决定其分配只能遵循价高者得的原则。租赁住宅面向流动人口，需求的短期性和不确定性决定了租赁住宅的供给数量与价格必须由市场来决定，必须反映市场的成本。公有住房是无力或无法购买普通住宅的居民满足长期居住需要的唯一来源，它是住宅市场的有益补充。政府管制不当将带来住宅市场的系统性风险。中国住宅市场的巨大泡沫是土地国有基础上政府干预不足造成的，是住宅产业过度市场化的结果；与之相反，2007年美国次贷危机的爆发是土地私有基础上政府对住宅市场过度干预的产物，是美国政府无视自身财力片面追求社会目标的结果。
三、创新与不足
本书的创新包括：
第一，认为政府适当管制是住宅市场健康发展的关键，这也是本课题研究最大的创新。住宅国有化会使住宅产业失去应有的活力，但住宅市场化不是万灵药，它并非完美无缺。在住宅市场化的基础上，施加必要的政府管制，才是维护一国住宅产业健康发展的基本条件。没有住宅的市场化，就不可能最大限度地调动人们投资建房的积极性，就不可能满足绝大部分人的住房需求；同样，没有必要的政府管制，就不可能提供具有社会福利性质的住宅，就不可能满足一部分人最基本的住宅保障需求。这在土地私人所有的国家是如此，在土地国有化的地方更是如此。市场发挥作用，固然存在市场风险，但这种风险往往是非系统性的。政府管制不当，会产生政策风险，而这种政策风险往往是系统性的，是无法用市场手段进行规避的。因此规避政府管制不当带来的政策风险就成为促进一国住宅产业健康发展的要件。
第二，住宅市场化只能满足住宅的奢侈需求，不能满足住宅的保障需求。住宅市场化就是以市场手段满足人们的住宅需求，这种需求必须要是有弹性的，因此它只能是奢侈需求。奢侈需求产生的住宅价格，只与人们的相对购买力有关。人们的相对购买力差异越大，奢侈需求产生的住宅价格越高，人们的相对购买力差异越小，奢侈需求派生的住宅价格越低。奢侈需求派生的住宅价格不管是高是低，都无所谓过高或过低，因为它只是相对购买力在市场上的客观反映。相应地，住宅市场化就不可能满足人们对住宅的保障需求。保障需求直接影响人们生活的基本要求，因此保障需求特别关注住宅价格，而住宅市场化并不能确保将住宅价格限制在人们的承受能力以内。
第三，投机是优质住宅的市场属性。投机行为存在的前提是要获得必要的市场力量。与普通住宅相比，优质住宅的供给刚性更为明显，在优质住宅市场投机更容易获得操纵市场的影响力，因此投机就构成优质住宅的市场属性。与优质住宅相比，普通住宅的供给弹性大得多，因此普通住宅一般不会成为投机资本光顾的对象。然而在土地国有的前提下，一旦土地财政盛行，普通住宅的供给就会取得与优质住宅相同的特征，普通住宅也会成为市场投机的宠儿。从这种意义上说，炒作优质住宅，是市场行为，炒作普通住宅，就只能是政策行为。
第四，租赁住宅不能满足长期居住的需求。满足长期居住需求的住宅，要么是按市场价格购买的优质住宅或普通住宅，要么是以行政手段配置的政府公房，私人租赁的住宅一般不会也不应该成为少部分低收入阶层的住宅来源。私人提供的租赁住宅由于要反映市场成本，因此只能满足短期的奢侈需求。一个社会的底层居民如果买不起普通住宅，也租不到政府公房，却能够向私人租赁居住用房，只能说明这个社会的住宅分配制度不合理。大量具有社会福利性质的普通住宅闲置，干扰了私人租赁住宅市场的正常运营，将私人租赁住宅市场的正常价格人为压低。私人租赁住宅市场往往是一个国家住宅市场健康运行与否的重要指标。
本书的不足主要在于，在严密的逻辑推理和理论论证中，规范分析始终占据着主导的地位。即本书侧重于说明应该是什么，不应该是什么，应该怎么做，不应该怎么做。然而现实是具体的、复杂的、千变万化的，一种现象的出现往往是多重因素共同作用的结果。因此在面对现实时，本书的观点有时并不能完全解释现实，只能为现实问题的答案找到一个基本的方向，这是掌握和理解本书观点时尤其需要注意的。完全解释现实，离不开大量的实证分析，需要数据和计量模型的很好配合。
四、研究思路与内容框架
本书的研究思路是在回顾住宅经济理论的基础上，从住宅的需求与供给入手，探索不同类型的住宅在不同的制度安排下其价格的具体决定过程，并就人们关心的住宅投机和土地财政问题展开理论上的分析，最后针对不同的住宅类型，提出不同的政府管制思路。
全书分十二章，主要内容有：
第一章，导论。本章重点回顾中国城镇住房制度改革的历程和基本内容，指出中国城镇住房制度改革的成绩与不足，为全书的展开提供一个必要的铺垫。
第二章，住宅经济理论述评。本章回顾并总结国内外关于住宅问题的研究成果。
第三章，住宅需求。本章从住宅效用入手，分析住宅的意愿需求与实际需求。
第四章，住宅的供给。本章分析市场、政府、技术和房地产开发商在住宅供给中的作用。
第五章，住宅的价格。本章分析住宅价格的形成过程，住宅价格水平高低的衡量标准，以及住宅价格的波动效应。
第六章，住宅市场与投机。本章指出投机是发展中住宅市场的常态，但不同的住宅类型、不同的制度安排对投机炒作的影响不一样。
第七章，土地财政与管制失灵。本章介绍土地财政的内涵，土地财政与管制失灵之间的关系，以及土地财政对住宅市场的具体影响。
第八章，普通住宅的政府管制。本章阐明普通住宅实施政府管制的必要性，指出政府管制的基本原则，分析普通住宅政府管制的具体措施。
第九章，其他住宅的政府管制。本章包括优质住宅、租赁住宅和政府公房都有必要实施一定程度的管制。
第十章，案例一：1998年中国城镇住房制度改革。本章运用现有理论分析中国1998年城镇住房制度改革的内在逻辑、成败得失以及今后的发展方向。
第十一章，案例二：2007年美国次贷（债）危机。本章运用现有理论分析2007年美国次贷危机产生的真正原因和经验教训。
第十二章，总结和展望。本章在总结既有理论和实践经验的基础上，展望中国住宅市场的发展方向和住宅经济理论研究需要注意的问题。
五、研究方法
科学抽象法是本书分析的最主要研究方法。从最基本的现实概念入手，分析住宅纯粹市场的供求与价格决定，在此基础上，逐渐加入一些较为具体的因素如住宅投机和土地财政等，分析住宅市场的供求与价格决定因此产生的变异，相应提出政府管制的必要性，这是本书的基本特点。
重点使用规范分析是与科学抽象法的使用一脉相承的。本课题研究大量使用规范判断，以一定的人文价值观作为基本的分析前提。如住宅需求是一种基本需求，是保障人权的体现；政府必须在市场中保持中立，政府不能追求经济利益，应该追求和谐稳定等社会目标。规范分析是本书写作的又一特色。
此外，本书也采用了必要的实证分析。没有必要的实证分析，文章缺乏一定的说服力。中国城镇住房制度改革历经12年的风风雨雨，无数的经验和教训同在，美国2007年次贷（债）危机诱发全球性的金融危机，差点导致世界性的经济萧条。对发生在眼前的这些事实加以必要的说明，不仅是住宅经济理论研究的最终目的，也是本书写作得以成功的基本保证。因此本书最后专门安排两章分析中美两国的住宅问题。
